Rynek nieruchomości będzie stabilny, gdy ceny gruntów zbliżą się do wartości realnej.

Dr Tran Van Khai, wiceprzewodniczący Komisji ds. Nauki , Technologii i Środowiska Zgromadzenia Narodowego, delegat Zgromadzenia Narodowego z Ninh Binh, w wywiadzie udzielonym reporterowi gazety Industry and Trade Newspaper opowiedział o treści projektu rezolucji Zgromadzenia Narodowego ustanawiającej szereg mechanizmów i polityk mających na celu usunięcie trudności i przeszkód w organizacji wdrażania Prawa gruntowego, które niedawno przedstawiono i omówiono na 10. sesji 15. Zgromadzenia Narodowego.

Cennik gruntów jest tworzony blisko rzeczywistości

- Po ponad roku wdrażania Ustawy o gruntach z 2024 roku pojawiło się wiele trudności i problemów; w szczególności wycena gruntów jest uważana za poważne „wąskie gardło”, które należy niezwłocznie rozwiązać. Wydanie przez Zgromadzenie Narodowe rezolucji wprowadzającej nowe mechanizmy i zasady wyceny gruntów jest bardzo konieczne, ponieważ spełnia praktyczne wymogi. Co Pan o tym sądzi?

Dr Tran Van Khai: Uważam, że jest to zgodne z kierunkiem działań Partii i prawem. Polityka Partii zawarta w Rezolucji 18-NQ/TW jasno stwierdza, że konieczne jest „zniesienie systemu cen gruntów” i stworzenie mechanizmu ustalania cen gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi, zapewniającego, że ceny gruntów w danym stanie będą zbliżone do cen rynkowych. Niniejszy projekt Rezolucji konkretyzuje ten kierunek, znosząc sztywne ramy cen gruntów i dając samorządom możliwość tworzenia elastycznych cen gruntów, zbliżonych do realiów rynkowych.

*Dr Tran Van Khai, zastępca przewodniczącego Komisji Nauki, Technologii i Środowiska*

Projekt Uchwały określa zasady wyceny gruntów, aby zapewnić obiektywność i przejrzystość. W szczególności, artykuł 6 ust. 1 projektu stanowi: Wycena gruntów musi być zgodna z zasadami rynkowymi, zgodna z właściwymi metodami i procedurami prawnymi; musi zapewniać uczciwość i przejrzystość; ze szczególnym naciskiem na wymóg harmonizacji interesów państwa, użytkowników gruntów i inwestorów (punkt d, artykuł 6 ust. 1). Zasady te tworzą podstawę, aby wycena gruntów była zgodna z rzeczywistą wartością i zgodna z gospodarką państwa.

Aby stworzyć szczegółowy i realistyczny cennik gruntów, rząd proponuje cennik gruntów dla każdego rodzaju gruntu, obszaru i lokalizacji. W miejscach, gdzie dostępne są cyfrowe mapy katastralne i dane o cenach gruntów, cennik gruntów można stworzyć dla każdej działki. To ważny krok naprzód w kierunku zbliżenia cen gruntów do realnych, przezwyciężając dotychczasową, ogólną sytuację cenową.

Prowincjonalna Rada Ludowa jest odpowiedzialna za ustalanie lokalnych cen gruntów, ich ogłaszanie i stosowanie od 1 stycznia 2026 r., a także za ich szybką zmianę i uzupełnienie w razie potrzeby, bez konieczności sztywnego ustalania cen w długich cyklach. Ta decentralizacja jest zgodna z duchem Rezolucji 18-NQ/TW i pomaga lokalnym władzom proaktywnie aktualizować ceny gruntów zgodnie z lokalnymi warunkami.

Ponadto projekt dopuszcza stosowanie elastycznych współczynników korygujących ceny gruntów. Przewodniczący Prowincjonalnego Komitetu Ludowego będzie decydował o współczynniku korygującym obowiązującym od 1 stycznia każdego roku i może go w razie potrzeby korygować w ciągu roku dla każdego obszaru i lokalizacji. Mechanizm ten pomaga lokalnemu cennikowi gruntów zawsze dostosowywać się do rynku, zapobiegając jego dezaktualizacji.

Prowincjonalna rada ds. wyceny gruntów została powołana w celu wyceny cennika i współczynnika korygującego, przy współudziale wyspecjalizowanych agencji, zapewniając niezależność między jednostką doradztwa cenowego, radą ds. wyceny a agencją decyzyjną w sprawie cen. Oczekuje się, że ta regulacja pomoże rozwiązać problem „zarówno gry w piłkę, jak i gwizdania” w procesie wyceny gruntów, co utrudnia interesy lokalne.

Skróć czas oczyszczania terenu

- Jednym z ważnych przełomów projektu Rezolucji jest wyeliminowanie procedury ustalania „konkretnych cen gruntów” dla każdego projektu przy wynagradzaniu za przejęcie gruntów. Czy mógłby Pan podzielić się szczegółami na ten temat?

Dr Tran Van Khai: Artykuł 3, klauzula 6 projektu rezolucji stanowi, że ceny gruntów do celów obliczania odszkodowań w przypadku rekultywacji gruntów przez państwo oraz ceny gruntów przeznaczonych pod przesiedlenie będą obliczane na podstawie cennika gruntów i współczynnika korygującego ceny gruntów wydanego przez prowincję. Uprości to proces i znacznie skróci czas oczyszczania terenu w porównaniu z poprzednim okresem.

W praktyce w Ninh Binh wiele projektów było opóźnionych z powodu opóźnień w ustalaniu cen gruntów na potrzeby opracowania planów rekompensat. Dzięki nowemu mechanizmowi, gminy mogą natychmiast zastosować aktualną listę cen gruntów (wraz z współczynnikami) do obliczenia rekompensaty, co przyspiesza postęp prac i zmniejsza ryzyko zatorów spowodowanych oczekiwaniem na wycenę w każdym przypadku.

*Rynek nieruchomości. Zdjęcie ilustracyjne*

Przedsiębiorstwa w Ninh Binh zgłosiły, że uzyskanie odszkodowania za oczyszczenie terenu jest nadal trudne, ponieważ cena gruntów państwowych jest zbyt niska w porównaniu z ceną uzgodnioną. Aby przekonać mieszkańców do zaakceptowania odszkodowania, muszą płacić więcej niż przewiduje oficjalny plan, co zwiększa kapitał inwestycyjny i obniża efektywność projektu.

Jeśli rząd ustali cenę, osoby pokrzywdzone będą narzekać, a projekt zostanie wstrzymany. Władze prowincji również borykają się z trudnościami: chcą przyciągnąć inwestycje, ale obawiają się, że społeczeństwo nie zaakceptuje ich decyzji o przekazaniu taniej ziemi przedsiębiorcom, albo obawiają się utraty budżetu, jeśli ustalą niską cenę.

Oczywistym jest, że nierealistyczna wycena gruntów stała się powszechną przeszkodą, utrudniającą zarówno rozwój gospodarczy, jak i bezpieczeństwo społeczne w danej okolicy.

Przełom w zarządzaniu gruntami

– Panie, biorąc pod uwagę spodziewane pozytywne skutki mechanizmu cen gruntów przewidzianego w projekcie Rezolucji, jak Pan ocenia nadchodzące zmiany? Jednocześnie, aby skutecznie i synchronicznie wdrożyć tę politykę, jakie ma Pan sugestie?

Dr Tran Van Khai: Cenniki gruntów bliższe cenom rynkowym pomagają zwiększyć dochody budżetowe (dzięki pobieraniu opłat za użytkowanie gruntów według ich rzeczywistej wartości), a jednocześnie ludzie otrzymują bardziej adekwatne wynagrodzenie, co stabilizuje ich życie po nabyciu gruntów. Firmy korzystają również z szybkiego i przejrzystego procesu kalkulacji cen gruntów, który pozwala na precyzyjne oszacowanie kosztów gruntów, unikając ryzyka związanego z realizacją projektów. Rynek nieruchomości w dłuższej perspektywie stanie się bardziej przejrzysty i sprawiedliwy, gdy ceny gruntów zbliżą się do ich rzeczywistej wartości, stopniowo eliminując mechanizm „prosić – dawać” i spekulacje na różnicach w czynszach gruntowych.

Doceniam wysiłki rządu włożone w przedłożenie rezolucji mającej na celu usunięcie przeszkód w wycenie gruntów. Nowe przepisy są zarówno słuszne pod względem politycznym, jak i wynikają z trudnych realiów lokalnych, obiecując przełom w zarządzaniu gruntami i ich użytkowaniu.

Aby wdrożyć tę politykę w praktyce, rekomenduję, aby rząd i samorządy lokalne przeznaczyły środki na przyspieszenie budowy cyfrowych map katastralnych i lokalnych baz danych cen gruntów. Stanowi to podstawę do wdrożenia szczegółowych cenników gruntów dla każdej działki, zgodnie z projektem, zapewniając dokładną aktualizację cen gruntów w czasie rzeczywistym i w zależności od lokalizacji.

Jednocześnie, publikuj i zbieraj opinie podczas tworzenia cennika. Proces tworzenia cennika gruntów musi być transparentny, z udziałem mieszkańców i firm przed jego opublikowaniem. Dzięki temu cennik będzie wierny rzeczywistości i od samego początku będzie cieszył się dużym konsensusem, co pozwoli uniknąć późniejszych skarg.

Jednocześnie należy regularnie aktualizować cennik, aby nie pozostawiać go „w zawieszeniu”. W związku z tym zaleca się, aby Rada Ludowa i Komitet Ludowy prowincji aktywnie stosowały przepisy umożliwiające korektę cennika gruntów w razie potrzeby. W rzeczywistości ceny gruntów podlegają ciągłym wahaniom, dlatego prowincja nie powinna czekać na aktualizację w cyklu 5-letnim, lecz elastycznie dostosowywać je corocznie (lub nagle) według współczynnika. Dzięki temu ceny gruntów państwowych będą zawsze zbliżone do rynkowych, ograniczając duże różnice, które mogą powodować szoki dla ludzi i przedsiębiorstw.

Wdrażając mechanizm obliczania rekompensaty na podstawie cennika + współczynnika, należy zwrócić szczególną uwagę na zasadę harmonizacji interesów (określoną w projekcie w punkcie d, ust. 1, art. 6). W szczególności, w przypadku projektów, w których inwestorzy uzgodnili wysokie ceny dla większości obszaru, a dla pozostałego obszaru, w przypadku zastosowania cennika (zazwyczaj niższego od uzgodnionej ceny), prowincja powinna rozważyć udzielenie dodatkowego wsparcia mieszkańcom lub zażądanie od inwestora rekompensaty różnicy. To elastyczne rozwiązanie ma na celu uniknięcie skarg i pozwów sądowych z powodu różnicy w cenach rekompensat, zapewniając akceptację zarówno mieszkańców, jak i państwa oraz przedsiębiorstw.

Ponadto konieczne jest usprawnienie procesu wyceny gruntów i zwiększenie nadzoru nad nimi. W szczególności konieczne jest wzmocnienie szkoleń urzędników i zatrudnienie niezależnych konsultantów posiadających wiedzę specjalistyczną, którzy wesprą prowincję w zakresie wyceny gruntów. Jednocześnie konieczne jest promowanie roli nadzorczej Rady Ludowej, Frontu Ojczyzny i organizacji masowych, aby zapewnić zgodność procesu wyceny gruntów z procedurami i zapobiegać negatywom. Prowincja powinna również ustanowić kanał informacji zwrotnej, aby mieszkańcy i przedsiębiorstwa mogli zgłaszać rekomendacje w przypadku stwierdzenia, że ustalone ceny gruntów są nieodpowiednie, i w ten sposób niezwłocznie je korygować.

Dr Tran Van Khai: Zgadzamy się i proponujemy, aby Zgromadzenie Narodowe wkrótce przyjęło rezolucję, a jednocześnie mamy nadzieję, że rząd i ministerstwa wkrótce opublikują dokumenty regulujące jej wdrażanie (przed 1 lipca 2026 r., zgodnie z wymogami projektu). Dzięki wspólnej determinacji i synchronicznemu uczestnictwu, wycena gruntów stanie się coraz bardziej przejrzysta i realistyczna, usuwając długotrwałe bariery, a tym samym skutecznie uwalniając zasoby ziemi i przyczyniając się do zrównoważonego rozwoju społeczno-gospodarczego.

Dziękuję!

Source: https://congthuong.vn/thi-truong-bat-dong-san-se-ben-vung-khi-gia-dat-tiem-can-gia-tri-thuc-431726.html