Dochody i ceny nieruchomości w Hanoi pozostają „rozszerzone”

[reklama_1]

Ceny nadal utrzymują się na wysokich poziomach

Według raportu Savills Vietnam „First Half Market Report 2023” na rynku mieszkań nowa podaż wzrosła o 76% kwartał do kwartału i o 125% rok do roku, do 3596 lokali. Z tego na rynku pierwotnym przybyło 20 412 lokali, co oznacza wzrost o 5% kwartał do kwartału i 14% rok do roku.

Z kolei na rynku willi i domów szeregowych nie odnotowano żadnych nowych projektów w tym kwartale, a cała nowa podaż pochodziła ze 126 lokali w istniejących projektach, co stanowi wzrost o 334% kw./kw., ale spadek o 14% r/r. Podstawowa podaż składała się z 797 lokali z 14 projektów, co stanowi wzrost o 5% kw./kw., ale spadek o 20% r/r.

Mieszkania nadal są produktem, którym ludzie interesują się najbardziej, jednak ich cena sprzedaży wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie.

W drugim kwartale 2023 r. średnia cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w Hanoi osiągnęła 53 mln VND/ ^m2 , co oznacza wzrost o 1% kwartalnie i 17% rocznie. Cena ta rosła przez 18 kolejnych kwartałów i jest o 73% wyższa niż w pierwszym kwartale 2019 r. Pani Do Thu Hang, starszy dyrektor, dział doradztwa i badań, Savills Hanoi, skomentowała: Ze względu na wzrost cen gruntów i kosztów budowy. Ponadto, konieczność inwestowania w poprawę jakości produktów oraz otaczającej infrastruktury i mediów, wewnętrzne projekty również powodują, że ceny na rynku pierwotnym lub ceny nowo rozpoczętych projektów są zawsze wyższe niż ogólny poziom rynkowy mieszkań na sprzedaż.

Pani Hoang Thanh Nhan z dzielnicy Cau Giay powiedziała: Moja rodzina chce kupić mieszkanie dla swoich dzieci, aby mogły mieszkać osobno, ale ceny w centrum miasta są zbyt wysokie, a ceny projektów na przedmieściach wciąż wysokie. Rozważyliśmy 6-7 projektów, ale wciąż nie podjęliśmy decyzji, ponieważ jeśli kupimy mieszkanie, będziemy musieli pożyczyć więcej pieniędzy z banku. Chociaż nasze dochody nie są wysokie, presja związana z odsetkami jest obecnie największym zmartwieniem.

Tymczasem w przypadku willi i domów szeregowych, ceny w drugim kwartale 2023 roku, w porównaniu z poprzednim kwartałem, uległy korekcie w dół w przypadku niektórych produktów willowych lub domów szeregowych. Produkty te nie odnotowały żadnego spadku cen. W szczególności, cena pierwotna willi spadła o 10% kwartał do kwartału, osiągając poziom 100 milionów VND/ ^m² (podaży) gruntów w dzielnicy Me Linh, wraz z dodatkową podażą pierwotną, co spowodowało nadpodaż, podczas gdy popyt ze strony klientów nie wzrósł znacząco. Ceny domów szeregowych spadły o 7% kwartał do kwartału. Natomiast ceny domów szeregowych wzrosły o 4% kwartał do kwartału, osiągając poziom 173 milionów VND/ ^m² .

Dzięki synchronicznej infrastrukturze, zielonemu kampusowi i rozsądnym cenom, segment nieruchomości luksusowych nadal przyciąga uwagę wielu osób, ale transakcje są powolne i mało dynamiczne.

Komentując zróżnicowane trendy cenowe w segmencie niskich budynków i mieszkań, pani Do Thu Hang dodała: „Należy zauważyć, że spadek cen na rynku willi i domów szeregowych wynika z faktu, że inwestycje realizowane z dala od centrum miasta w rozsądnych cenach powodują spadek popytu. W rzeczywistości ceny segmentu niskich budynków są nadal wysokie, zwłaszcza na obszarach przylegających do obwodnicy nr 2 i obwodnicy nr 3 Hanoi oraz na obszarach zabudowanych, gdzie planowana jest infrastruktura społeczna, stabilna infrastruktura drogowa oraz obszary o dużej gęstości zaludnienia”.

Wzrost dochodów pozostaje „rozszerzony” wraz ze wzrostem cen

Długoterminowy popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie ze względu na dodatnie saldo migracji, wzrost populacji i wysoki wskaźnik urbanizacji. Ponadto prognozuje się, że w latach 2023-2025 w Hanoi powstanie o 157 000 więcej gospodarstw domowych. Jednak przyszła podaż obejmuje jedynie 59 000 mieszkań wszelkiego typu, 9 000 domów w zabudowie szeregowej i 18 700 mieszkań socjalnych, które mają zostać wprowadzone do sprzedaży. Brakuje 70 300 mieszkań.

W obliczu dużego popytu na mieszkania pojawia się pytanie, czy przeciętne dochody mieszkańców Hanoi pozwolą im na posiadanie własnego domu. Raport Savills Vietnam wskazuje również, że Hanoi dąży do osiągnięcia średniego dochodu na mieszkańca na poziomie 150 milionów VND/osobę/rok w 2023 roku. W porównaniu z 2019 rokiem, średnie tempo wzrostu dochodów wynosi 6% rocznie. Tymczasem tempo wzrostu cen mieszkań od 2019 roku do pierwszej połowy 2023 roku wynosi 13% rocznie.

Hanoi musi poświęcić więcej uwagi sektorowi mieszkań socjalnych (dla osób o niskich dochodach), aby ludzie pracujący mieli dostęp do mieszkań i mogli ustabilizować swoje życie.

Pani Hang skomentowała: „Oczywiste jest, że w rzeczywistości wzrost dochodów na mieszkańca w Hanoi jest niższy niż wzrost cen mieszkań. To przykład pokazujący, że ludzie będą potrzebować więcej czasu na posiadanie domu, jeśli ta różnica będzie się nadal pogłębiać. Jeśli te dwie liczby nie zbliżą się do siebie, wydłuży to i utrudni proces zakupu mieszkań dla ogółu społeczeństwa, zarówno dla mieszkańców Hanoi, jak i dla mieszkańców innych prowincji, którzy chcą posiadać dom w Hanoi ze względu na pracę lub dla swoich dzieci. Nie wspominając o niskich budynkach mieszkalnych – gdy cena jest wysoka, kupujący również wezmą pod uwagę jej zasadność, a także to, czy jest ona adekwatna do rzeczywistej wartości produktu. W związku z tym proces decyzyjny kupujących będzie wolniejszy i dłuższy”.

Jednak na rynku willi i domów szeregowych, produkty w rozsądnych cenach i dobrze zaplanowane projekty wciąż przyciągają nabywców. Świadczy o tym fakt, że liczba transakcji w segmencie niskiej zabudowy w Hanoi, po słabym pierwszym kwartale, wyniosła 106 sprzedanych lokali, co stanowi wzrost o 20% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

„To jeden z pozytywnych sygnałów odnotowanych pod koniec drugiego kwartału 2023 roku, kiedy na rynku pojawiły się projekty o niskiej zabudowie, których ceny wynosiły około 10 miliardów VND/jednostkę. Według danych z drugiego kwartału 2023 roku w Hanoi, projekty z cenami pierwotnymi poniżej 10 miliardów VND stanowiły 39% transakcji, apartamenty od 10 do 20 miliardów VND stanowiły 28%, a apartamenty powyżej 30 miliardów VND stanowiły zaledwie 13%. Dane pokazują, że im bardziej rozsądna cena produktu, tym lepszy wskaźnik sprzedaży” – skomentowała pani Hang.

Pan Dinh Van Troi, dyrektor ds. sprzedaży w Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, powiedział: „Podstawowa podaż jest ograniczona, ale zaletą dla nabywców domów na rynku w Hanoi jest to, że mogą wybrać rynek wtórny, na którym znajduje się wiele produktów opracowanych wcześniej, objętych gwarancjami prawnymi i dostępnych w bardziej rozsądnych cenach.

W obecnych warunkach ceny na rynku wtórnym są nadal konkurencyjne w porównaniu z rynkiem pierwotnym. Zazwyczaj, według Savills Vietnam, w drugim kwartale 2023 roku, ceny mieszkań z rynku wtórnego są o 20% niższe niż mieszkań z rynku pierwotnego. Rynek pierwotny nie oferuje dużego wyboru, podczas gdy rynek wtórny oferuje większy wybór cenowy, mimo że produkty nie są już nowe, ale w zamian nabywcy mogą być gotowi do wprowadzenia się do użytku lub korzystać z nich od razu.

W ostatnim czasie Hanoi szczególnie promowało wypłatę publicznych inwestycji. Jest to czynnik sprzyjający rozwojowi działalności gospodarczej Hanoi, a w szczególności innych sektorów, w tym rynku nieruchomości. Wraz z rozpoczęciem budowy Obwodnicy nr 4, oczekuje się, że przyczyni się ona do rozwoju obszarów podmiejskich, takich jak Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai... Po otwarciu Obwodnicy nr 4 dla ruchu w 2027 roku, prognozuje się wzrost podaży mieszkań w obszarach wokół niej w porównaniu z obecnym stanem.

Źródło