Ceny nadal utrzymują się na wysokich poziomach.
Według raportu Savills Vietnam za pierwszą połowę 2023 roku, nowa podaż na rynku mieszkań wzrosła o 76% kwartał do kwartału i o 125% rok do roku, osiągając 3596 lokali. Z tego na rynku pierwotnym przybyło 20 412 lokali, co stanowi wzrost o 5% kwartał do kwartału i 14% rok do roku.
Z kolei na rynku willi i domów szeregowych nie rozpoczęto żadnych nowych projektów w tym kwartale; cała nowa podaż pochodziła ze 126 lokali w istniejących projektach, co stanowi wzrost o 334% w ujęciu kwartalnym, ale spadek o 14% w ujęciu rok do roku. Pierwotna podaż obejmowała 797 lokali z 14 projektów, co stanowi wzrost o 5% w ujęciu kwartalnym, ale spadek o 20% w ujęciu rok do roku.
W drugim kwartale 2023 r. średnia cena sprzedaży pierwotnej mieszkań na rynku w Hanoi osiągnęła 53 mln VND/ m² , co oznacza wzrost o 1% w ujęciu kwartalnym i 17% w ujęciu rok do roku. Cena ta rosła przez 18 kolejnych kwartałów i jest o 73% wyższa niż w pierwszym kwartale 2019 r. Pani Do Thu Hang, starszy dyrektor, dział doradztwa i badań, Savills Hanoi, skomentowała: Wynika to z dużego wzrostu cen gruntów i kosztów budowy. Ponadto konieczność inwestowania w poprawę jakości produktów oraz otaczającej infrastruktury i udogodnień w ramach projektu również prowadzi do tego, że ceny na rynku pierwotnym lub ceny nowo rozpoczętych projektów są zawsze wyższe niż średnia rynkowa dla mieszkań na sprzedaż.
Pani Hoang Thanh Nhan, mieszkanka dzielnicy Cau Giay, stwierdziła: „Moja rodzina musi kupić mieszkanie, w którym nasze dziecko będzie mogło mieszkać niezależnie, ale ceny w centrum miasta są zbyt wysokie, a ceny w osiedlach podmiejskich pozostają wysokie. Rozważaliśmy 6-7 projektów, ale wciąż nie podjęliśmy decyzji, ponieważ zakup wymagałby zaciągnięcia dodatkowego kredytu bankowego, a przy naszych niskich dochodach presja związana z odsetkami jest obecnie naszym największym zmartwieniem”.
Tymczasem ceny willi i domów szeregowych w drugim kwartale 2023 roku, w porównaniu z poprzednimi kwartałami, wykazały korekty w dół dla niektórych produktów willowych i domów szeregowych. Produkty typu townhouse nie odnotowały żadnych obniżek cen. W szczególności ceny pierwotnych willi spadły o 10% kwartał do kwartału, osiągając poziom 100 milionów VND/ m² niesprzedanej działki w dzielnicy Me Linh. Dodatkowo, podaż pierwotna spowodowała nadpodaż, podczas gdy popyt ze strony klientów nie wzrósł znacząco. Ceny domów szeregowych spadły o 7% kwartał do kwartału. Natomiast ceny domów szeregowych odnotowały wzrost o 4% kwartał do kwartału, osiągając poziom 173 milionów VND/ m² .
Komentując kontrastujące trendy cenowe nieruchomości i apartamentów w niskiej zabudowie, pani Do Thu Hang dodała: „Należy zauważyć, że spadek cen na rynku willi i domów szeregowych wynika z faktu, że projekty zlokalizowane z dala od centrum miasta są realizowane w rozsądnych cenach, co powoduje spadek ogólnego poziomu rynku. W rzeczywistości ceny w segmencie niskiej zabudowy utrzymują się na wysokim poziomie, szczególnie w obszarach w pobliżu obwodnicy Hanoi nr 2 i 3, a także w obszarach rozwiniętych o stabilnym planowaniu infrastruktury społecznej i transportowej oraz obszarach o dużej gęstości zaludnienia”.
Wzrost dochodów nadal rośnie zgodnie ze stopą wzrostu cen.
Długoterminowy popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie ze względu na dodatnie wskaźniki migracji netto, wzrost populacji i wysoki wskaźnik urbanizacji. Ponadto prognozy wskazują, że w latach 2023-2025 w Hanoi powstanie dodatkowe 157 000 gospodarstw domowych. Jednak spodziewana podaż obejmuje jedynie 59 000 mieszkań wszystkich kategorii, 9000 domów w zabudowie szeregowej oraz 18 700 lokali socjalnych, które mają zostać wystawione na sprzedaż. Nadal brakuje 70 300 mieszkań.
Biorąc pod uwagę wysoki popyt na mieszkania, pojawia się pytanie, czy przeciętne dochody mieszkańców Hanoi pozwolą im na posiadanie własnego domu. Raport Savills Vietnam wskazuje również, że Hanoi dąży do osiągnięcia średniego dochodu per capita na poziomie 150 milionów VND/osobę/rok w 2023 roku. W porównaniu z 2019 rokiem, średnie tempo wzrostu dochodów wynosi 6% rocznie. Tymczasem tempo wzrostu cen mieszkań od 2019 roku do pierwszej połowy 2023 roku wynosi 13% rocznie.
Pani Hang skomentowała: „Oczywiste jest, że wzrost dochodów na mieszkańca w Hanoi jest niższy niż wzrost cen mieszkań. To przykład pokazujący, że posiadanie własnego domu zajmie ludziom więcej czasu, jeśli ta różnica się pogłębi. Jeśli te dwie liczby nie zbliżą się do siebie, zakup domu dla ogółu mieszkańców, zarówno tych mieszkających w Hanoi, jak i tych z innych prowincji, którzy chcą mieć dom w Hanoi ze względu na pracę lub dla swoich dzieci, stanie się dłuższy i trudniejszy. Nie wspominając o niskich budynkach mieszkalnych – gdy ceny są wysokie, kupujący biorą również pod uwagę rozsądność ceny i to, czy odpowiada ona rzeczywistej wartości produktu. To prowadzi do wolniejszego i dłuższego procesu decyzyjnego kupujących”.
Jednak na rynku willi i domów szeregowych, produkty w rozsądnych cenach i dobrze zaplanowane projekty wciąż przyciągają nabywców. Świadczy o tym fakt, że transakcje w segmencie niskiej zabudowy w Hanoi wykazały poprawę po słabym pierwszym kwartale, ze 106 sprzedanymi lokalami, co stanowi wzrost o 20% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
„To jeden z pozytywnych sygnałów odnotowanych pod koniec drugiego kwartału 2023 roku, kiedy na rynku pojawiły się projekty o niskiej zabudowie oferujące lokale w cenie około 10 miliardów VND za jednostkę. Według danych z drugiego kwartału 2023 roku w Hanoi, projekty z cenami pierwotnymi poniżej 10 miliardów VND stanowiły 39% transakcji, te w przedziale cenowym od 10 do 20 miliardów VND stanowiły 28%, a te powyżej 30 miliardów VND stanowiły zaledwie 13%. Dane pokazują, że im bardziej rozsądna cena produktu, tym lepszy będzie jego wskaźnik sprzedaży” – skomentowała pani Hang.
Zdaniem pana Dinh Van Troi, dyrektora ds. sprzedaży w Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company: Chociaż podaż pierwotna jest ograniczona, korzystną cechą dla nabywców domów na rynku w Hanoi jest obecnie możliwość wyboru na rynku wtórnym, na którym znajduje się wiele produktów opracowanych wcześniej, objętych gwarancjami prawnymi i dostępnych w bardziej rozsądnych cenach.
Obecnie ceny na rynku wtórnym pozostają konkurencyjne w porównaniu z rynkiem pierwotnym. Przykładowo, według Savills Vietnam, w drugim kwartale 2023 roku ceny nieruchomości w niskich budynkach na rynku wtórnym były o 20% niższe niż na rynku pierwotnym. Rynek pierwotny oferuje ograniczony wybór, podczas gdy rynek wtórny oferuje większe możliwości cenowe. Chociaż nieruchomości mogą nie być nowe, nabywcy mogą się do nich od razu wprowadzić i zacząć z nich korzystać.
W szczególności Hanoi przyspieszyło ostatnio wypłatę środków publicznych. Jest to czynnik sprzyjający rozwojowi gospodarki Hanoi, a także innych sektorów, w tym w sektorze nieruchomości. Wraz z niedawnym rozpoczęciem budowy Obwodnicy nr 4, oczekuje się pobudzenia rozwoju obszarów podmiejskich, takich jak Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai itp. Przewiduje się, że po otwarciu Obwodnicy nr 4 dla ruchu w 2027 roku, podaż mieszkań w obszarach wokół niej znacznie wzrośnie w porównaniu z obecnym stanem.
Źródło
Komentarz (0)