W pierwszych dziewięciu miesiącach 2024 roku wietnamski rynek nieruchomości odnotował wiele pozytywnych zmian, które znalazły odzwierciedlenie w ożywieniu podaży, wzrostach cen sprzedaży i wzroście popytu ze strony nabywców. Jednocześnie wiele projektów i przedsiębiorstw z branży nieruchomości odniosło sukces dzięki konkretnym działaniom, wnosząc nową energię na rynek.
Pozytywna zmiana
Według raportu Savills Vietnam, w pierwszych dziewięciu miesiącach 2024 roku mieszkania w cenach powyżej 4 miliardów VND stanowiły 70% całkowitej sprzedaży. Co istotne, ceny mieszkań w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, nadal odnotowywały znaczący wzrost. W Hanoi ceny nowych mieszkań wzrosły o 6%, osiągając średnio 69 milionów VND/m²; natomiast w Ho Chi Minh cena nowych mieszkań osiągnęła 68 milionów VND/m². Ten wzrost cen odzwierciedla wysoki popyt i aktywność na rynku.
Nowo otwarte luksusowe projekty apartamentowe w Hanoi i Ho Chi Minh City cieszą się dużym zainteresowaniem klientów, a wskaźnik absorpcji sięga 60-80%. Projekty te nie tylko przyczyniają się do wzrostu podaży na rynku, ale także przyciągają dużą liczbę mieszkańców dzięki nowoczesnej infrastrukturze, udogodnieniom i dogodnym połączeniom komunikacyjnym.
Duże firmy z branży nieruchomości, takie jak Vingroup, Novaland i Sun Group, poczyniły znaczące postępy w realizacji projektów i ekspansji działalności. Doskonałym przykładem jest Hoa Binh Construction Group, jeden z największych wykonawców w sektorze budowlanym, który otrzymał wsparcie od Wietnamskiego Banku Inwestycji i Rozwoju ( BIDV ) w postaci przedłużenia linii kredytowej do 4 000 miliardów VND. To nie tylko pomogło Hoa Binh przezwyciężyć trudności, ale także stanowi pozytywny sygnał ożywienia gospodarczego dla dużych firm z branży nieruchomości.
Seria megaprojektów realizowanych przez Grupę Novaland , w tym Aqua City (Dong Nai) i NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), odnotowała pewną poprawę, a liczba transakcji stale rosła po stopniowym usunięciu przeszkód prawnych.
Pozytywna transformacja rynku nieruchomości w pierwszych dziewięciu miesiącach 2024 roku wynikała nie tylko z ożywienia gospodarczego i realnego popytu ze strony społeczeństwa, ale także z usunięcia przeszkód prawnych. Uchwalenie Ustawy o gruntach z 2024 roku, Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku oraz Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 roku stworzyło bardziej przejrzyste ramy prawne dla przedsiębiorstw i inwestorów. Przepisy dotyczące wyceny gruntów, procedur licencyjnych i oczyszczania gruntów zostały znacząco udoskonalone, minimalizując bariery prawne, z którymi często spotykają się firmy z branży nieruchomości.
Na przykład, w projektach deweloperskich w Ho Chi Minh City rozwiązano trudności związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę piwnic. Decyzje 3803/QD-UBND i 3804/QD-UBND Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City stanowią podstawę zatwierdzenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, co prowadzi do zakończenia aktualizacji i dostosowania pozwoleń na budowę dla projektów deweloperskich w tym obszarze. Oczekuje się, że dzięki tym decyzjom przeszkody prawne związane z projektami w Ho Chi Minh City zostaną stopniowo usunięte.
Według pana Nguyena Toana Thana, dyrektora Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh, ustawa gruntowa z 2024 roku oraz dekret 71/2024 regulujący ceny gruntów rozwiązały wiele problemów związanych z opłatami za użytkowanie gruntów, które nie zostały jeszcze obliczone dla projektów w Ho Chi Minh. Obecnie w mieście realizowanych jest około 200 projektów nieruchomościowych, w których występują problemy z finansowaniem gruntów. Do 2024 roku Ho Chi Minh rozwiąże te problemy dla 36 projektów i wyda około 17 500 certyfikatów użytkowania gruntów.
Część obszaru miejskiego Aqua City (305 hektarów) zagospodarowana przez Grupę Novaland stopniowo rozwiązuje swoje problemy. Zdjęcie: NGUYEN TUAN
W szczególności, niedawno, uznając, że usuwanie przeszkód prawnych dla projektów nieruchomościowych w Dong Nai przebiega wolniej niż w sąsiednich prowincjach, Przewodniczący Ludowego Komitetu prowincji Dong Nai, Pan Vo Tan Duc, podkreślił, że priorytetowo traktowane będzie rozwiązanie trudności związanych z planem zagospodarowania przestrzennego C4 w mieście Bien Hoa. Plan ten obejmuje obszar do 1500 hektarów, na którym realizowane są projekty na dużą skalę, w tym: obszary mieszkalne i miejskie, takie jak obszar mieszkalny Long Hung (227 ha), obszar handlowo-usługowy wyspy Phuoc Hung (286 ha) zainwestowany przez DonaCoop, obszar miejski Dong Nai Waterfront (170 ha) przez Nam Long Investment Corporation oraz obszar miejski Aqua City (305 ha) przez Novaland Group.
Co więcej, polityka kredytowa Banku Państwowego Wietnamu również przyczyniła się do stabilności rynku. Według raportu Banku Państwowego Wietnamu, na koniec czerwca 2024 r., kredyty na nieruchomości wzrosły o 4,6%, kredyty dla firm z branży nieruchomości wzrosły o 10,3%, a kredyty na zakup domów wzrosły o 1,2%. Świadczy to o wsparciu systemu finansowego dla sektora nieruchomości, a jednocześnie wzmacnia zaufanie inwestorów i nabywców domów.
Według dr. Cana Van Luca, głównego ekonomisty BIDV, rynek nieruchomości oficjalnie wszedł w fazę pozytywnego ożywienia. Stabilne otoczenie makroekonomiczne, kontrolowana inflacja i stopniowo poprawiająca się polityka prawna stworzyły sprzyjające warunki dla silniejszego wzrostu rynku nieruchomości w nadchodzącym okresie. Ponadto inwestycje w infrastrukturę transportową, a zwłaszcza linie metra w Hanoi i Ho Chi Minh, będą nadal kluczowym czynnikiem napędzającym wzrost rynku.
Trudności i wyzwania nadal pozostają.
Jednak w kontekście Ustawy o gruntach z 2024 r., Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. oraz Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r., które właśnie weszły w życie, branża nieruchomości wciąż stoi w obliczu szeregu trudności i wyzwań. Bez odpowiednich środków pogłębią one długotrwałe niedociągnięcia.
Według Ministerstwa Budownictwa, jednym z najważniejszych punktów Ustawy o gruntach z 2024 roku jest zniesienie dotychczasowych ram cen gruntów. Zamiast tego cennik gruntów będzie corocznie aktualizowany, ustalając ceny bliższe wartości rynkowej. Oznacza to wzrost kosztów inwestycyjnych związanych z budową i rozwojem projektów deweloperskich, co doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości i mieszkań o 15-20%. Zmiana ta może stworzyć trudności zarówno dla inwestorów, jak i nabywców. Z drugiej strony, jeśli nowy cennik gruntów nie będzie ściśle egzekwowany, stworzy on możliwości spekulacji i manipulacji rynkiem, prowadząc do wzrostu nierówności w dostępie do nieruchomości między różnymi klasami społecznymi.
Kolejną ważną propozycją jest rozważenie opodatkowania właścicieli wielu nieruchomości, ale powinno ono opierać się na zasadzie tworzenia wartości dla społeczeństwa. Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości i prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, podkreślił, że opodatkowanie nie powinno opierać się wyłącznie na liczbie posiadanych nieruchomości, ale powinno również uwzględniać cel ich użytkowania. Osoby kupujące nieruchomości pod wynajem, tworząc wartość dodaną dla społeczności, nie powinny być związane tą polityką podatkową.
Pani Do Thu Hang, dyrektor Savills Hanoi, uważa, że opodatkowanie drugich nieruchomości wymaga gruntownego przygotowania i zapewnia spójność w całym kraju. Bez ujednolicenia systemu zarządzania i środków technicznych, takich jak transakcje bankowe i deklaracje majątkowe, podatek nie przyniesie oczekiwanego efektu, a nawet może zachwiać rynkiem.
Kluczowym czynnikiem wpływającym na wzrost cen mieszkań jest brak równowagi między podażą a popytem. Obecnie podaż mieszkań jest zdecydowanie zbyt niska w porównaniu z popytem, zwłaszcza w segmencie mieszkań przystępnych cenowo, odpowiednich dla osób o średnich i niskich dochodach. Aby uregulować rynek, Ministerstwo Budownictwa proponuje odblokowanie podaży nieruchomości poprzez usunięcie przeszkód prawnych w wstrzymanych projektach i promowanie uruchamiania nowych inwestycji.
Według pani Ho Thi Thu Mai, dyrektor firmy mieszkaniowej w Wietnamie (Hanoi), jeśli rząd i firmy nie podejmą zdecydowanych działań w celu zwiększenia podaży, zwłaszcza w segmencie mieszkań socjalnych i mieszkań o przystępnych cenach, rynek będzie musiał stawić czoła poważnym konsekwencjom. Osoby z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi będą miały trudności z posiadaniem własnego domu, a „wzrost cen” może doprowadzić do niestabilności całego rynku.
Zaostrzyć przepisy dotyczące aukcji gruntów.
Jedną z kluczowych metod generowania dochodów z nieruchomości dla budżetu państwa są aukcje praw do użytkowania gruntów. Ministerstwo Budownictwa uważa, że przydzielanie i dzierżawa gruntów w drodze aukcji ograniczyło negatywne praktyki, zmniejszyło faworyzowanie i zwiększyło dochody. Jednak proces ten napotyka również wiele ograniczeń, w szczególności zjawisko zmowy „pośredników aukcyjnych” w celu tworzenia „sztucznych cen” w celu manipulowania rynkiem.
Aby zaradzić negatywnym aspektom aukcji praw do użytkowania gruntów, Ministerstwo Budownictwa proponuje podwyższenie kwoty wadium za udział w aukcji oraz skrócenie terminu płatności po wygraniu aukcji, aby zapobiec spekulacjom i tworzeniu sztucznych cen. Regulacja ta pomaga zminimalizować ryzyko, że osoby biorące udział w aukcjach będą kupować i odsprzedawać w celu osiągnięcia zysku; zamiast tego będą uczestniczyć w nich tylko osoby z rzeczywistymi potrzebami.
Dzisiejsze seminarium nosi tytuł „Identyfikacja rynku nieruchomości pod koniec 2024 r. i na początku 2025 r.”.
Seminarium, zorganizowane przez gazetę Nguoi Lao Dong, odbędzie się 10 października o godzinie 8:00 w audytorium na drugim piętrze budynku gazety Nguoi Lao Dong, przy ulicy Vo Van Tan 123-127, w dzielnicy Vo Thi Sau, w dzielnicy 3, w Ho Chi Minh City. Jest to okazja dla agencji zarządzających, firm i ekspertów do spotkania się i zaproponowania rozwiązań, które w przyszłości wspomogą rozwój rynku.
Tematyka seminarium koncentrowała się na następujących zagadnieniach: aktualna sytuacja na rynku nieruchomości i prognozy na przyszłość; wpływ trzech nowych ustaw dotyczących rynku nieruchomości i wdrożenie dokumentów przewodnich; oraz zagadnienia związane z cennikami gruntów i podatkami.
Źródło: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm
Komentarz (0)