Znajdź więcej rozwiązań dla nieruchomości

W ciągu pierwszych 9 miesięcy 2024 roku wietnamski rynek nieruchomości odnotował wiele pozytywnych zmian, co znalazło odzwierciedlenie w ożywieniu podaży, wzrostach cen sprzedaży i wzroście popytu ze strony nabywców. Jednocześnie wiele projektów i przedsięwzięć z branży nieruchomości odcisnęło swoje piętno dzięki konkretnym działaniom, wnosząc nową energię na rynek.

Pozytywna zmiana

Według raportu Savills Vietnam, w pierwszych 9 miesiącach 2024 roku mieszkania o cenach powyżej 4 mld VND stanowiły 70% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań. W szczególności, ceny mieszkań w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, nadal odnotowywały znaczący wzrost. W Hanoi ceny nowych mieszkań wzrosły o 6%, osiągając średnio 69 mln VND/m²; natomiast w Ho Chi Minh osiągnęły one poziom 68 mln VND/m². Wzrost cen świadczy o wzroście popytu na rynku.

Nowe luksusowe projekty apartamentowe, realizowane w Hanoi i Ho Chi Minh City, cieszą się dużym zainteresowaniem klientów, a wskaźnik absorpcji sięga 60-80%. Projekty te nie tylko przyczyniają się do wzrostu podaży na rynku, ale także przyciągają dużą liczbę mieszkańców dzięki nowoczesnej infrastrukturze i dogodnym połączeniom komunikacyjnym.

Duże przedsiębiorstwa z sektora nieruchomości, takie jak Vingroup, Novaland, Sun Group... poczyniły znaczne postępy w realizacji projektów i promowaniu działalności biznesowej. Typowym przykładem jest Hoa Binh Construction Group Corporation, jeden z największych wykonawców w sektorze budowlanym, który otrzymał wsparcie od Banku Inwestycji i Rozwoju Wietnamu (BIDV) w postaci rozszerzenia limitu kredytowego do 4 000 miliardów VND. To nie tylko pomaga Hoa Binh przetrwać trudny okres, ale jest również pozytywnym sygnałem ożywienia dużych przedsiębiorstw z sektora nieruchomości.

Seria superprojektów Aqua City (Dong Nai) i NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) należących do Grupy Novaland odnotowała pewne ożywienie, a także stały wzrost wolumenu transakcji po stopniowym rozwiązaniu problemów prawnych.

Pozytywne zmiany na rynku nieruchomości w pierwszych 9 miesiącach 2024 roku wynikają nie tylko z ożywienia gospodarczego i realnego popytu ze strony społeczeństwa, ale także z usunięcia przeszkód prawnych. Wprowadzenie Ustawy o gruntach z 2024 roku, Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku oraz Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 roku stworzyło bardziej przejrzysty korytarz prawny dla przedsiębiorstw i inwestorów. Przepisy dotyczące wyceny gruntów, procedur licencyjnych i oczyszczania terenu zostały znacząco udoskonalone, co pomogło zminimalizować bariery prawne, z którymi często borykają się firmy z branży nieruchomości.

Na przykład, w projektach deweloperskich w Ho Chi Minh City rozwiązano problemy związane z wydawaniem pozwoleń na budowę piwnic. Decyzje 3803/QD-UBND i 3804/QD-UBND Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City stanowią podstawę zatwierdzenia planu zagospodarowania przestrzennego, co pozwala na zakończenie aktualizacji skorygowanych pozwoleń na budowę dla projektów deweloperskich w tym obszarze. Oczekuje się, że dzięki tym decyzjom problemy prawne związane z projektami w Ho Chi Minh City zostaną stopniowo rozwiązane.

Według pana Nguyena Toana Thana, dyrektora Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska w Ho Chi Minh, ustawa o gruntach z 2024 r. i dekret 71/2024 regulujący ceny gruntów usunęły przeszkody dla wielu projektów, które nie uwzględniały opłat za użytkowanie gruntów w Ho Chi Minh. Obecnie w mieście realizowanych jest około 200 projektów nieruchomościowych z problemami finansowymi. Do 2024 r. Ho Chi Minh usunie przeszkody dla 36 projektów i wyda około 17 500 certyfikatów.

Część obszaru miejskiego Aqua City (305 hektarów) należącego do Grupy Novaland stopniowo znajduje rozwiązanie swoich problemów. Zdjęcie: NGUYEN TUAN

W szczególności, niedawno, stwierdzając, że rozwiązywanie problemów prawnych związanych z projektami nieruchomości w Dong Nai jest nadal wolniejsze niż w sąsiednich prowincjach, Przewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Dong Nai, Pan Vo Tan Duc podkreślił, że priorytetowo traktowane będzie rozwiązanie trudności związanych z planowaniem osiedla C4 w mieście Bien Hoa. To osiedle ma powierzchnię do 1500 hektarów i obejmuje duże projekty, w tym: rozległe obszary mieszkalne i miejskie, takie jak osiedle mieszkaniowe Long Hung (227 hektarów), obszar miejski usług komercyjnych na wysepce Phuoc Hung (286 hektarów) zainwestowany przez DonaCoop, obszar miejski Dong Nai Waterfront (170 hektarów) należący do Nam Long Investment Joint Stock Company oraz obszar miejski Aqua City (305 hektarów) należący do Novaland Group.

Dodatkowo, polityka kredytowa Banku Państwowego również przyczyniła się do stabilizacji rynku. Według raportu Banku Państwowego Wietnamu, do końca czerwca 2024 r. kredyty hipoteczne wzrosły o 4,6%, w tym kredyty dla firm z branży nieruchomości wzrosły o 10,3%, a kredyty hipoteczne wzrosły o 1,2%. Świadczy to o wsparciu systemu finansowego dla sektora nieruchomości, a jednocześnie wzmacnia zaufanie inwestorów i nabywców mieszkań.

Według dr. Cana Van Luca, głównego ekonomisty BIDV, rynek nieruchomości oficjalnie wszedł w okres pozytywnego ożywienia. Stabilna gospodarka makroekonomiczna, kontrolowana inflacja i stopniowo udoskonalane przepisy prawne stworzyły warunki do szybszego rozwoju rynku nieruchomości w nadchodzącym czasie. Ponadto inwestycje w infrastrukturę transportową, a zwłaszcza w linie metra w Hanoi i Ho Chi Minh, będą nadal ważnym czynnikiem stymulującym wzrost rynku.

Trudności i wyzwania pozostają

Jednak w kontekście Ustawy o gruntach z 2024 r., Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. i Ustawy o nieruchomościach z 2023 r., które właśnie wchodzą w życie, branża nieruchomości wciąż stoi przed szeregiem trudności i wyzwań. Brak rozwiązań pogłębi długotrwałe niedociągnięcia.

Według Ministerstwa Budownictwa, jednym z najważniejszych punktów Ustawy o gruntach z 2024 roku jest zniesienie dotychczasowych ram cenowych gruntów. Zamiast tego cennik gruntów będzie corocznie aktualizowany, ustalając ceny zbliżone do rynkowych. Oznacza to wzrost kosztów inwestycji w budowę i rozwój projektów deweloperskich, co doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości i mieszkań o 15–20%. Zmiana ta może spowodować trudności zarówno dla inwestorów, jak i nabywców. Z drugiej strony, jeśli nowy cennik gruntów nie będzie ściśle egzekwowany, stworzy on możliwości spekulacji i manipulacji rynkiem, co doprowadzi do wzrostu nierówności w dostępie do nieruchomości między różnymi grupami społecznymi.

Kolejną ważną propozycją jest rozważenie opodatkowania właścicieli wielu nieruchomości, ale musi ono opierać się na zasadzie tworzenia wartości dla społeczeństwa. Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości i prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, podkreślił, że opodatkowanie powinno opierać się nie tylko na liczbie posiadanych nieruchomości, ale także na celu ich użytkowania. Osoby kupujące nieruchomości pod wynajem, tworząc wartość dodaną dla społeczności, nie powinny być związane tą polityką podatkową.

Pani Do Thu Hang, dyrektor Savills Hanoi, powiedziała, że ​​drugi podatek od nieruchomości wymaga starannego przygotowania, aby zapewnić jego jednolitość w całym kraju. Bez ujednolicenia systemu zarządzania i środków technicznych, takich jak transakcje bankowe i deklaracje majątkowe, podatek nie osiągnie pożądanego efektu, a nawet może spowodować destabilizację rynku.

Istotnym czynnikiem wpływającym na wysokie ceny mieszkań jest brak równowagi między podażą a popytem. Obecnie podaż mieszkań jest nadal zbyt niska w porównaniu z popytem, ​​zwłaszcza w segmencie mieszkań niskobudżetowych, odpowiednich dla osób o niskich i średnich dochodach. Aby uregulować rynek, Ministerstwo Budownictwa zaproponowało odblokowanie podaży nieruchomości poprzez usunięcie przeszkód prawnych w wstrzymanych projektach, a jednocześnie promowanie uruchamiania nowych inwestycji.

Według pani Ho Thi Thu Mai, dyrektor Vietnam Housing Company (Hanoi), jeśli rząd i przedsiębiorstwa nie podejmą drastycznych działań w celu zwiększenia podaży, zwłaszcza w segmencie mieszkań socjalnych i mieszkań o niskim koszcie, rynek będzie musiał stawić czoła poważnym konsekwencjom. Osoby z realnymi potrzebami mieszkaniowymi będą miały trudności z posiadaniem własnego domu, a „gorączka cen” może doprowadzić do niestabilności całego rynku.

Zaostrzenie przepisów dotyczących aukcji gruntów

Jedną z ważnych metod generowania dochodów budżetu państwa z nieruchomości jest aukcja praw do użytkowania gruntów. Ministerstwo Budownictwa uważa, że ​​alokacja i dzierżawa gruntów w drodze aukcji ogranicza negatywne aspekty, pomaga w ograniczeniu popytu i oddawania gruntów oraz zwiększa dochody. Jednak proces ten napotyka również wiele ograniczeń, na przykład zjawisko „pośredników aukcyjnych”, którzy działają w zmowie, aby tworzyć „wirtualne ceny” i manipulować rynkiem.

Aby zniwelować negatywne aspekty aukcji praw do użytkowania gruntów, Ministerstwo Budownictwa zaproponowało podwyższenie kwoty depozytu przy udziale w aukcji oraz skrócenie czasu płatności po wygraniu aukcji, aby zapobiec spekulacjom i stworzyć wirtualne poziomy cen. Regulacja ta pomaga zminimalizować liczbę uczestników aukcji, którzy dążą do zakupu i odsprzedaży w celu osiągnięcia zysku – zamiast tego uczestniczą w nich tylko osoby z rzeczywistymi potrzebami.

Dzisiaj dyskusja „Identyfikacja rynku nieruchomości na koniec 2024 r., początek 2025 r.”

Dyskusja, zorganizowana przez gazetę Lao Dong, odbędzie się 10 października o godzinie 8:00 w sali konferencyjnej na 2. piętrze budynku gazety Lao Dong, 123-127 Vo Van Tan, dzielnica Vo Thi Sau, dzielnica 3, Ho Chi Minh City. To okazja dla agencji zarządzających, firm i ekspertów do znalezienia rozwiązań, które wspomogą dalszy rozwój rynku w nadchodzącym czasie.

Tematyka seminarium koncentrowała się na następujących zagadnieniach: Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości, prognozy na najbliższe lata; wpływ 3 nowych ustaw związanych z rynkiem nieruchomości oraz wdrożenie dokumentów regulujących wdrażanie ustawy; zagadnienia związane z cennikiem gruntów i podatkami...

Źródło: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm