Kredyt hipoteczny: nie restrykcyjny, lecz selektywny.

Polityka Banku Państwowego Wietnamu (SBV) na rok 2026, mająca na celu kontrolowanie wzrostu kredytów na nieruchomości i priorytetowe traktowanie przepływów kapitału do produkcji i biznesu, sprawiła, że ​​banki coraz częściej wybierają określone segmenty do inwestycji.

Przesiewanie i redukcja udziału pożyczek.

Techcombank odnotował zysk w wysokości 8900 mld VND w pierwszym kwartale 2026 roku, co stanowi wzrost o 22,6%. Warto zauważyć, że po raz pierwszy udział kredytów hipotecznych spadł poniżej 30%, osiągając 28,9%, co odzwierciedla trend restrukturyzacji portfela kredytowego. Jednocześnie segmenty detaliczny oraz małych i średnich przedsiębiorstw (MŚP) stały się motorem wzrostu z niespłaconymi kredytami w wysokości 395 300 mld VND, co stanowi wzrost o 33% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Kilka segmentów odnotowało silny wzrost, w tym kredyty niezabezpieczone (wzrost o 159,1%), kredyty budowlane (wzrost o 72%), kredyty hipoteczne (wzrost o 6,4%) i kredyty z marżą (wzrost o 2%).

Wcześniej, w 2025 r., Techcombank stopniowo zmniejszał również udział kredytów hipotecznych z 33,2% (w 2024 r.) do 31,1% wszystkich niespłaconych kredytów.

W LPBanku wartość niespłaconych kredytów na działalność związaną z nieruchomościami w pierwszym kwartale 2026 roku wyniosła 14 721,8 mld VND, co stanowi spadek o 2,4% w porównaniu z początkiem roku. Obecnie udział kredytów hipotecznych w tym banku stanowi zaledwie około 3,65% całości niespłaconych kredytów.

Pan Nguyen Le Nam, Dyrektor Działu Klientów IndywidualnychACB , stwierdził, że bank nie udziela pożyczek w celach spekulacyjnych, lecz koncentruje swoje zasoby na obsłudze klientów kupujących domy do faktycznego użytkowania, wspierając ich dostęp do kapitału w celu poprawy jakości życia. ACB współpracuje również z deweloperami w celu opracowania odpowiednich pakietów finansowych oraz zapewnia klientom stałe wsparcie i doradztwo.

Według pana Nama, wzrost kredytów hipotecznych w ACB spowolnił w pierwszym kwartale tego roku. Przyczyny wynikają nie tylko z polityki bankowej, ale również z obaw ludzi o złożoną sytuację gospodarczą, wysokie ceny nieruchomości i presję rosnących stóp procentowych. Wielu nabywców domów stało się ostrożnych w związku ze wzrostem stóp procentowych kredytów do 12-14%, obawiając się powrotu do poprzednich wysokich poziomów, które przekroczyłyby ich możliwości finansowe.

ACB uważa to jednak za pozytywny sygnał, a nie powód do obaw. Klienci są teraz bardziej ostrożni i odpowiedzialni w kwestii pożyczek, wiedząc, jak wybrać odpowiedni czas i produkt, aby zapewnić sobie stabilną zdolność spłaty.

Kredyty hipoteczne nadal stanowiły jeden z segmentów kredytów o dużej skali w wielu bankach w pierwszym kwartale 2026 roku, ale sytuacja nie wykazywała już równomiernego wzrostu. Według skonsolidowanych sprawozdań finansowych 12 banków za pierwszy kwartał 2026 roku, wraz ze szczegółowymi wyjaśnieniami, łączna wartość niespłaconych kredytów związanych z nieruchomościami wyniosła ponad 990 270 mld VND, co stanowi wzrost o 6,4% w porównaniu z końcem 2025 roku.

Spośród nich SHB i BVBank to dwa banki, w których kredyty hipoteczne stanowią ponad 30% ich całkowitej wartości niespłaconych kredytów. W szczególności VPBank odnotował niespłacone kredyty na działalność związaną z nieruchomościami w wysokości 238 473 mld VND, co stanowi wzrost o ponad 31 000 mld VND w porównaniu z początkiem roku, co stanowi prawie 15% wzrostu. VPBank pozostaje sektorem o największym wolumenie niespłaconych kredytów w portfelu kredytowym banku według branży.

Przedsiębiorstwa muszą ograniczyć zależność od kredytów.

Według dr. Cana Van Luca, głównego ekonomisty BIDV, szacuje się, że do końca 2025 r. wartość niespłaconych kredytów w sektorze nieruchomości osiągnie 4,7 mln mld VND, co oznacza wzrost o 36% w porównaniu z rokiem 2024, podczas gdy wartość kredytów w całej branży ma wzrosnąć o ponad 19%.

W 2026 roku docelowy wzrost akcji kredytowej w całym sektorze bankowym wynosi około 15%, dlatego kredyty na nieruchomości również będą kontrolowane. Zdaniem pana Luca, kontrola kredytów na nieruchomości jest konieczna po okresie dynamicznego wzrostu, ale nie oznacza to „zacieśnienia”, a raczej selektywnej regulacji. Polityka organów regulacyjnych polega na kierowaniu przepływów kapitałowych do segmentu zakupów nieruchomości, ograniczając kredyty spekulacyjne w celu zmniejszenia ryzyka systemowego.

W odniesieniu do inwestorów, konieczna jest dywersyfikacja źródeł finansowania i zmniejszenie zależności od kredytów bankowych. W 2025 roku firmy z branży nieruchomości wyemitują obligacje o wartości około 123 000 mld VND. Tylko w pierwszych czterech miesiącach 2026 roku wartość ta osiągnęła prawie 40 000 mld VND, co stanowi 51% całkowitej emisji na całym rynku. Jednak presja na osiągnięcie dojrzałości w tym roku jest bardzo duża i wynosi około 204 000 mld VND, z czego sektor nieruchomości odpowiada za 61%.

Docent dr Nguyen Huu Huan z Uniwersytetu Ekonomicznego w Ho Chi Minh City przeanalizował sytuację i stwierdził, że w kontekście kontrolowanego kredytu na nieruchomości i rosnącej presji ze strony złych długów, znalezienie alternatywnych kanałów mobilizacji kapitału wraz z elastyczną polityką kredytową stało się kwestią przetrwania przedsiębiorstw z branży nieruchomości.

Pan Huan zwrócił uwagę, że firmy z branży nieruchomości są nadmiernie uzależnione od kredytów bankowych, co wywiera znaczną presję na system finansowy. Tymczasem większość banków mobilizuje kapitał krótkoterminowy, ale udziela pożyczek sektorowi nieruchomości na średnio- i długoterminowe terminy, co powoduje niedopasowanie terminów zapadalności i ryzyko utraty płynności.

„Potrzebne są dalsze rozwiązania, które zdywersyfikują przepływy kapitału na rynku nieruchomości i zmniejszą zależność od kredytów bankowych” – podkreślił adiunkt dr Nguyen Huu Huan.

Zdaniem pana Huana, aby rozwiązać ten problem, potrzebne są rozwiązania strukturalne, takie jak silny rozwój obecnie zastoju na rynku obligacji korporacyjnych, aby stał się on głównym kanałem pozyskiwania kapitału średnio- i długoterminowego. Jednocześnie konieczne jest badanie nowych modeli pozyskiwania kapitału poprzez mechanizmy testowe (piaskownice), międzynarodowe centra finansowe, a zwłaszcza rozwiązania tokenizacji nieruchomości.

Z drugiej strony, nadmierne udzielanie kredytów sektorowi nieruchomości zwiększa ryzyko powstania złych długów. Głównym powodem jest to, że wiele firm z branży nieruchomości korzysta z wysokiej dźwigni finansowej, co oznacza, że ​​nawet niewielkie wahania stóp procentowych mogą wywierać znaczną presję na spłatę zadłużenia, narażając firmy na ryzyko powstania złych długów.

W kontekście utrzymującej się selektywnej kontroli kredytów hipotecznych, firmy z branży nieruchomości nie mogą już tak mocno polegać na kapitale bankowym, jak dotychczas. Dywersyfikacja źródeł kapitału, od obligacji i funduszy inwestycyjnych po nowe modele finansowe, będzie miała kluczowe znaczenie dla stabilnego rozwoju rynku i zmniejszenia presji na system kredytowy.

Źródło: https://baodautu.vn/tin-dung-bat-dong-san-khong-siet-nhung-chon-loc-d599713.html