A especulação de que o Japão aumentará as taxas de juros pela primeira vez em 17 anos nesta primavera está fazendo com que o investimento estrangeiro no setor imobiliário nacional caia para o nível mais baixo em cinco anos.
As políticas de taxas de juros negativas estão prestes a terminar.
Fundos de investimento estrangeiros têm vendido uma série de grandes propriedades imobiliárias no Japão por volta do último trimestre de 2023. A empresa singapuriana Mapletree Investments vendeu um prédio comercial em Osaka por 54 bilhões de ienes para a varejista de eletrônicos Edion. A empresa de investimentos americana Fortress vendeu um resort em Okinawa para um de seus próprios fundos de investimento imobiliário por aproximadamente 40 bilhões de ienes…
Segundo a CBRE, a maior empresa de investimento e serviços imobiliários comerciais do mundo , os novos investimentos de empresas estrangeiras caíram 80% no quarto trimestre de 2023 em comparação com o mesmo período de 2022. Nos primeiros nove meses de 2023, as vendas de imóveis por investidores estrangeiros mais que dobraram em relação ao mesmo período do ano anterior, atingindo 1,05 trilhão de ienes (US$ 7,1 bilhões), enquanto suas compras diminuíram aproximadamente 20%, para 830 bilhões de ienes.
Ao longo de todo o ano de 2023, o investimento estrangeiro no setor imobiliário japonês diminuiu aproximadamente 30%, para 1 trilhão de ienes (US$ 6,7 bilhões), enquanto as vendas de imóveis dobraram para cerca de 1,37 trilhão de ienes, marcando o primeiro ano completo de vendas líquidas desde 2018.
A queda acentuada no mercado imobiliário deve-se, em parte, à possibilidade de ajustes na política monetária do Banco do Japão (BOJ). O presidente do BOJ, Kazuo Ueda, reforçou recentemente a probabilidade de o banco aumentar as taxas de juros nesta primavera. Segundo especialistas, o BOJ está mais próximo de decidir encerrar sua política de taxas de juros negativas em abril de 2024. Os investidores temem que, com o aumento acentuado das taxas de juros, os custos de financiamento aumentem e reduzam o retorno sobre os investimentos imobiliários.
Venda do prédio.
O mercado imobiliário internacional em ritmo lento também contribuiu para a onda de vendas mencionada anteriormente. As taxas de juros mais altas e a tendência contínua do trabalho remoto reduziram os preços dos escritórios nos EUA e na Europa. Alguns minimizaram as perdas vendendo e realizando lucros antecipadamente em propriedades no Japão, onde os preços permaneceram relativamente altos em comparação com outros mercados.
Os mesmos investidores internacionais que outrora impulsionaram o mercado de edifícios comerciais no Japão estão agora a vender os seus ativos pela primeira vez, à medida que os preços das rendas caem devido à sobreoferta e ao aumento das taxas de juro bancárias. Os analistas preveem que os investidores estrangeiros continuarão a vender imóveis no Japão em 2024.
Entretanto, o fundo de investimento GIC de Singapura iniciou neste verão o processo de venda de uma participação majoritária no arranha-céu Shiodome, em Tóquio, mas o sucesso dessa transação ainda é incerto. O retorno nominal anual da GIC nos cinco anos encerrados em março de 2023 foi de 3,7%, o menor desde 2016. Com a queda acentuada dos preços de edifícios comerciais nos EUA e na Europa, a GIC vendeu imóveis no Japão, onde os preços são mais altos, para compensar essas perdas.
Segundo a Associação de Valores Mobiliários Imobiliários, os edifícios de escritórios são fundamentais para o mercado de investimento imobiliário japonês, representando aproximadamente 40% das carteiras dos fundos de investimento imobiliário japoneses. Embora a demanda por outros tipos de imóveis, como residenciais e hoteleiros, permaneça forte, o fraco mercado de escritórios está causando dificuldades para alguns investidores imobiliários.
O volume de transações de edifícios comerciais foi particularmente afetado, caindo 40%, para 1,08 trilhão de ienes, o nível mais baixo desde 2012. De acordo com o Nikkei Asia, a taxa de vacância de escritórios em Tóquio atingiu seu nível mais alto em 11 anos, mesmo com a queda de 30% nos preços dos aluguéis em comparação com quatro anos atrás.
Investidores estrangeiros são atraídos pelo mercado imobiliário japonês principalmente devido aos baixos custos de financiamento decorrentes da política monetária extremamente frouxa do Banco do Japão. No entanto, a perspectiva de aumento das taxas de juros nesta primavera está lançando uma sombra sobre o mercado. De acordo com uma pesquisa da Mitsubishi UFJ Trust and Banking, enquanto 89% dos investidores estrangeiros se declararam otimistas ou um tanto otimistas em relação ao mercado imobiliário japonês em 2019, esse número caiu para 28%.
HANH CHI
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