Na noite de 19 de agosto e madrugada de 20 de agosto de 2024, o leilão de 19 lotes de terreno na comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, foi concluído com o preço final do terreno atingindo 133 milhões de VND/m², 30 vezes maior que o preço inicial.
O leilão de terrenos localizados nos arredores de Hanói durou até 18 horas, causando sensação nas redes sociais com imagens de centenas de investidores formando filas e se apressando para se inscrever e participar do leilão.
O leilão do terreno durou até quase 4h da manhã do dia 20 de agosto de 2024 (Foto: Huu Thang).
Os dois terrenos que alcançaram os preços mais baixos neste leilão foram de 91,3 milhões de VND/m², mas mesmo assim, esse valor foi 12,5 vezes superior ao preço inicial.
Essa situação não é totalmente nova, pois há menos de meio mês, o "foco" de leilões de terrenos em Thanh Oai também estabeleceu um novo patamar de preços para terrenos suburbanos.
O leilão de terrenos realizado no último fim de semana no distrito de Thanh Oai, em Hanói, atraiu milhares de participantes. O lance vencedor mais alto foi superior a 100 milhões de VND/m², oito vezes maior que o preço inicial de apenas 8,6 milhões de VND/m² a 12,5 milhões de VND/m².
Corretores imobiliários revendem terrenos imediatamente após o leilão (Foto: Huu Thang).
Assim, o montante total arrecadado pelo distrito de Thanh Oai no recente leilão foi de 404,6 bilhões de VND, uma diferença de 349 bilhões de VND em relação ao preço inicial, aproximadamente oito vezes superior ao preço inicial.
No distrito de Hoai Duc, a receita proveniente do leilão deverá ultrapassar os 186 bilhões de VND, mais de 11 vezes o preço inicial.
Antes do leilão de terrenos, o mercado imobiliário em áreas suburbanas registrava preços entre 20 e 30 milhões de VND/m².
De acordo com uma pesquisa de mercado realizada pela Nguoi Dua Tin e um relatório resumido de diversas plataformas imobiliárias online, como a Batdongsan.com.vn, o preço pedido por terrenos na comuna de Thanh Cao (distrito de Thanh Oai, Hanói) tem apresentado uma tendência de alta nos últimos anos.
No entanto, o preço médio pedido por terrenos nesta área aumentou apenas cerca de 80% nos últimos quatro anos – de um preço comum de 15 milhões de VND/m² em 2020 para 27 milhões de VND/m² em 2024 – e não houve uma subida repentina de várias dezenas de vezes como o preço no leilão mencionado anteriormente.
Os preços dos terrenos em leilões em Hoai Duc foram de 2 a 3 vezes superiores ao preço de mercado vigente (Foto: Huu Thang).
Assim, em comparação com o preço médio de venda de 27 milhões de VND/m² no segundo trimestre de 2024, os preços dos lances vencedores de 63 a 100 milhões de VND/m² para terrenos na comuna de Thanh Cao no leilão de 10 de agosto de 2024 foram de 2,3 a 3,7 vezes maiores.
Nas áreas vizinhas do distrito de Thanh Oai, os preços também flutuam na faixa de 20 a 30 milhões de VND/m².
Na área de Tien Yen, no distrito de Hoai Duc, em Hanói, o preço mais comum pedido por terrenos no segundo trimestre de 2024 foi de apenas 43 milhões de VND/m², com uma taxa de crescimento superior a 48% no ano anterior.
No entanto, os preços dos terrenos no leilão recente ainda eram duas a três vezes maiores do que o preço de mercado vigente.
Nas áreas vizinhas do distrito de Hoai Duc, os preços também variaram de apenas 22 a 62 milhões de VND/m² no segundo trimestre de 2024.
A disparada dos preços dos terrenos é um sinal de "sede" no mercado.
Ao comentar sobre a situação, o Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, afirmou que, a partir do segundo trimestre de 2025, os preços dos terrenos começarão a entrar em uma tendência de recuperação significativa. Os aumentos de preços atuais estão localizados apenas em áreas específicas.
Os dados do Batdongsan.com.vn também indicam que a demanda nacional por terrenos aumentou 33% no segundo trimestre de 2024 em comparação com o primeiro trimestre de 2024.
No entanto, o especialista avaliou isso como uma melhoria localizada em certas áreas, particularmente nas províncias do norte. Hanói registrou um aumento de 75% no interesse por terrenos.
"Em particular, o aumento do interesse e a alta dos preços nas áreas ao redor de Hanói devem-se a fatores de planejamento e atividades de leilão", afirmou o Sr. Quoc Anh.
Sr. Nguyen Quoc Anh - Diretor Geral Adjunto de Batdongsan.com.vn.
Especificamente, no primeiro semestre de 2024, os terrenos nos distritos de Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That e Quoc Oai registraram um aumento de 48% a 104% no volume de buscas, resultando em um aumento de 4% a 24% nos preços pedidos para terrenos nesses distritos suburbanos em comparação com o segundo semestre de 2023.
Segundo o Sr. Nguyen Quoc Anh, existem três fatores principais que impactam significativamente o mercado imobiliário: a economia regional e até mesmo a economia nacional em um nível macro; o planejamento de infraestrutura; e o crescimento populacional, juntamente com a conectividade com outras localidades.
"Além dos mercados tradicionais, em muitos novos mercados onde foram anunciadas informações sobre planejamento de infraestrutura, os preços geralmente aumentam de 10 a 30%, e em alguns lugares os preços dos terrenos dobraram ou triplicaram em um curto período de tempo."
"Atualmente, informações sobre planejamento estão sendo divulgadas de forma bastante ampla e em grande escala em todo o país, como um grande projeto sendo implementado com planejamento sincronizado. Essas informações positivas estão impulsionando a liquidez e os preços no segmento de terrenos", analisou o especialista.
No entanto, ao analisar os riscos, o Sr. Quoc Anh também enfatizou que, embora os preços dos terrenos aumentem com base em informações sobre infraestrutura, algumas áreas registram aumentos de preços impulsionados pela demanda e pelo potencial, enquanto outras experimentam preços inflacionados alimentados por boatos, o que pode impactar negativamente o mercado.
O Sr. Nguyen Van Dinh acredita que os altos preços dos terrenos refletem a demanda do mercado imobiliário.
De outra perspectiva, o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), acredita que os leilões de terrenos que atraem grande interesse e o súbito aumento dos preços refletem claramente a "sede" de terras da população.
Nos últimos anos, o número de projetos, terrenos e produtos imobiliários com documentação legal regularizada tem sido extremamente escasso, entrando no mercado em quantidades muito pequenas, podendo-se argumentar que são praticamente inexistentes.
Portanto, o lançamento de um projeto legalmente compatível, gerido pelo Estado, atrairá um interesse significativo de investidores, que estão dispostos a pagar somas enormes para adquirir o terreno.
Riscos ocultos da "acumulação" de terras.
Embora reconheça que a alta nos preços dos terrenos se deve em parte à demanda do mercado, o Sr. Dinh também alertou os investidores para que sejam cautelosos, pois, apesar de estar se tornando um setor aquecido, as transações de terrenos ainda não possuem alta liquidez. Enquanto algumas áreas estão experimentando um boom, também existem áreas onde ocorre manipulação de preços com a intenção de influenciar o mercado.
"É perfeitamente possível que investidores tenham se conluiado no leilão, elevando assim os preços dos terrenos na área circundante para valores próximos ao novo patamar, a fim de obter lucro. Sem mencionar que Hanói é uma área urbana chave, com alta densidade populacional e disponibilidade limitada de terrenos, onde a oferta de imóveis sempre fica aquém da demanda, sendo totalmente possível que investidores tenham explorado essa situação para lucrar."
"Se os preços dos terrenos realmente atingiram níveis tão altos depende de se os investidores que ganharam os leilões de fato efetuarão os pagamentos no futuro. A história dos lances abandonados no leilão de Thu Thiem ainda permanece, dando-nos uma visão mais realista dessa alta nos preços dos terrenos", afirmou o Sr. Dinh.
Especialistas expressam preocupação com os riscos potenciais da especulação imobiliária (Foto: Huu Thang).
Observando que os altos preços dos leilões de terrenos encarecerão ainda mais os custos de desapropriação para novos projetos, o Sr. Nguyen Quoc Anh também expressou preocupação com o fato de que, com lances vencedores de 2 a 3 vezes superiores ao preço médio de mercado, os proprietários de terras na área circundante possam se sentir inclinados a aumentar o preço de venda de seus terrenos.
O aumento repentino dos preços dos terrenos também pode criar uma tendência de especulação imobiliária, já que muitas pessoas se apressam em comprar terrenos na esperança de lucrar com a contínua valorização dos preços.
No entanto, isso pode levar a uma situação em que o dinheiro fique imobilizado em terras, em vez de circular em outras atividades econômicas.
Segundo o especialista, após um período de dificuldades no mercado, o sentimento geral entre compradores e investidores imobiliários será mais cauteloso do que antes.
Portanto, ele recomenda que compradores e investidores pesquisem minuciosamente o mercado e compreendam as flutuações de preços por meio de fontes objetivas de informação antes de decidirem investir em qualquer produto.
O leilão de terrenos em Thanh Oai foi totalmente transparente e seguiu os procedimentos corretos.
Na sequência de relatos contraditórios alegando falta de transparência na implementação do projeto, na determinação do preço inicial e na organização do leilão de direitos de uso da terra para 68 lotes de terreno na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, que ocorreu em 10 de agosto, o Comitê Popular do distrito de Thanh Oai apresentou um relatório ao Comitê Popular da cidade de Hanói sobre o assunto.
O relatório afirma que o leilão foi realizado em conformidade com a Lei de Terras de 2024; a Lei de Leilões de 2016; e as decisões do Comitê Popular de Hanói referentes à emissão de regulamentos sobre o leilão de direitos de uso da terra para alocação de terras com taxas de uso da terra ou arrendamento de terras em Hanói.
A análise revelou que um total de 1.550 clientes apresentaram candidaturas para participar no leilão, correspondendo a 4.201 candidaturas. Destas, 1.439 clientes, correspondentes a 3.923 candidaturas, foram considerados elegíveis para participar.
Após analisar os registros e as diretrizes vigentes, o Comitê Popular do Distrito de Thanh Oai constatou que todas as etapas do processo de implementação foram realizadas em conformidade com as diretrizes, garantindo objetividade, transparência e cumprimento da lei. Não foram encontradas evidências de apropriação indevida de terras, manipulação de preços ou obtenção de lucro indevido no recente leilão realizado na comuna de Thanh Cao.
O Comitê Popular do Distrito de Thanh Oai afirma que a organização e implementação do projeto, a aquisição de terras, a limpeza do local, a construção da infraestrutura, a determinação do preço inicial e a seleção do organizador do leilão; a publicação dos documentos e a organização do leilão do direito de uso da terra estão em conformidade com a lei; o leilão é conduzido de forma honesta, aberta, transparente, justa e objetiva.
Os clientes fazem seus lances de acordo com suas necessidades e as condições de mercado; o leilão é conduzido segundo os procedimentos adequados, sob a supervisão das autoridades policiais e do público.
Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm
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