Empresas imobiliárias ainda se preocupam com fluxos de capital apertados

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A Circular 06/2023 que regulamenta as atividades de concessão de crédito de instituições de crédito e agências bancárias estrangeiras a clientes entra em vigor em 1º de setembro de 2023.

Assim, fica estipulado que as instituições de crédito não estão autorizadas a emprestar para pagar contribuições de capital, comprar ou receber transferências de contribuições de capital de sociedades de responsabilidade limitada ou parcerias; contribuir com capital, comprar ou receber transferências de ações de sociedades anônimas que não estejam listadas na bolsa de valores ou não tenham sido registradas para negociação no sistema de negociação UPCoM.

De acordo com o Banco Estatal, este regulamento aplica-se apenas para efeitos de pagamento de contribuições de capital, compra e recebimento de transferências de contribuições de capital de sociedades por quotas e sociedades de responsabilidade limitada; contribuição de capital, compra e recebimento de transferências de ações de sociedades anónimas que não estejam cotadas na bolsa de valores ou não estejam registadas para negociação no sistema de negociação UpCOM. Para efeitos de contribuição de capital, compra e recebimento de transferências de contribuições de capital em sociedades anónimas cotadas, as instituições de crédito devem conceder empréstimos em conformidade com os regulamentos.

A Circular 06 complementa a regulamentação de que as instituições de crédito não estão autorizadas a emprestar para pagar contribuições de capital sob contratos de contribuição de capital, contratos de cooperação de investimento ou contratos de cooperação empresarial para implementar projetos de investimento que não atendam às condições para entrar em operação de acordo com as disposições da lei no momento em que a instituição de crédito decidir emprestar.

O Banco Estatal afirma que esta regulamentação se aplica apenas a projetos de investimento que não reúnam as condições para a sua entrada em operação, nos termos da lei. Para projetos de investimento que reúnam as condições para a sua entrada em operação, nos termos da lei, as instituições de crédito continuam a considerar a concessão de crédito a clientes para pagamento de contribuições de capital, nos termos de contratos de contribuição de capital, contratos de cooperação para investimento ou contratos de cooperação empresarial, nos termos das disposições.

Em pouco mais de um mês, as regulamentações acima entrarão em vigor.

No contexto difícil e com "enredamentos" legais ainda sendo resolvidos, as empresas imobiliárias ainda estão preocupadas que as regulamentações da Circular 06 possam dificultar o acesso ao capital por parte das empresas imobiliárias.

Precisa recalcular

Em entrevista ao repórter do VietNamNet , o Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da Sociedade Anônima de Investimento e Desenvolvimento Imobiliário (EZ Property), afirmou que, em um período difícil que deveria ter sido resolvido, as regulamentações da Circular 06, involuntariamente, adicionaram mais dificuldades às empresas. "Há muitas questões que o Banco Estatal precisa recalcular nesta Circular 06", disse o Sr. Toan.

As empresas imobiliárias estão preocupadas que o difícil fluxo de capital limite ainda mais a oferta imobiliária. (Foto: Hoang Ha)

De acordo com os líderes da EZ Property, o aumento do número de grupos de pessoas que não têm permissão para tomar capital emprestado restringe ainda mais o fluxo de capital para o mercado imobiliário, especialmente para empresas que desejam cooperar em investimentos e são obrigadas a ser empresas listadas.

"O número de empresas que operam na bolsa de valores é muito pequeno comparado ao volume que opera fora, não listada", disse o Sr. Toan.

Além disso, de acordo com o Sr. Toan, não fornecer empréstimos para pagar contribuições de capital sob contratos de contribuição de capital, contratos de cooperação de investimento ou contratos de cooperação empresarial para implementar projetos de investimento que não atendam às condições para serem colocados em operação torna muito difícil para empresas que desejam acessar capital.

De acordo com o líder desta empresa, quando o projeto é elegível para venda, isso significa que a empresa concluiu muitas etapas, desde os procedimentos legais, liberação do local, construção da infraestrutura e pagamento da taxa de uso do solo... Depois de concluir essa etapa, a empresa quase não tomará mais empréstimos.

“O crescimento do crédito nos primeiros 6 meses do ano foi muito baixo. Enquanto isso, a maioria das empresas imobiliárias utilizou capital alavancado muito alto. Além do capital próprio, outras fontes de capital, como empréstimos bancários, mobilização de parceiros, clientes, emissão de títulos, etc., estão todas suspensas. Essa regulamentação é muito difícil para as empresas no momento”, enfatizou o Sr. Toan.

Também em declarações aos repórteres, o Sr. Vu Kim Giang, Presidente do Conselho de Administração da SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), está preocupado que a adição de mais casos de não elegibilidade para empréstimos na Circular 06 limitará o acesso ao capital para cooperação em investimentos e transferência de projetos.

“Projetos anteriores que não foram implementados, ou mesmo novos projetos que estão se preparando para implementar investimentos e buscam parceiros para cooperar ou transferir, todos enfrentarão problemas com o fluxo de capital. Isso retardará a implementação dos projetos”, disse o Sr. Giang.

O Sr. Giang citou que, para que projetos de terras sejam elegíveis para venda, os investidores devem concluir toda a infraestrutura, taxas de uso do solo, limpeza do terreno, etc. Somente então o empréstimo para cooperação em investimentos será significativo. Nesse momento, a empresa venderá para clientes individuais e receberá o dinheiro conforme o andamento do projeto, sem a necessidade de cooperação em investimentos.

De acordo com o presidente do SGO Group, a cooperação de investimentos entre as unidades ocorre principalmente antes que o projeto seja elegível para venda, porque é quando elas precisam da capacidade uma da outra, especialmente financeira.

“No contexto de oferta limitada de imóveis devido a problemas legais e leis sobrepostas, a aplicação da Circular 06 limitará ainda mais a oferta devido a problemas financeiros. Neste momento, as empresas também enfrentam muitas dificuldades e precisam urgentemente de outras fontes de capital por meio de fusões e aquisições e transferências de projetos. No entanto, se os parceiros cooperativos não tiverem empréstimos e usarem apenas seu próprio capital, será muito difícil cooperar em investimentos em um contexto de fluxo de caixa apertado”, receia o Sr. Giang.

Proposta de alteração da Circular

O Diretor Geral da EZ Property disse que, além do setor imobiliário, a Circular 06 também está relacionada a projetos de PPP, infraestrutura de desenvolvimento urbano, agricultura e silvicultura...

Para ser listado e qualificado para negócios como um projeto de PPP, a estrada deve ser concluída. Embora a implementação deste projeto exija um enorme volume de capital, a impossibilidade de acessá-lo afetará diretamente as atividades de investimento em infraestrutura social da economia .

O Sr. Toan ilustrou que a EZ Property está implementando diversos projetos de infraestrutura urbana e precisa urgentemente de financiamento. Recentemente, as empresas tiveram dificuldade para acessar capital bancário e as taxas de juros dos empréstimos são altas. Quando as taxas de juros caem, as empresas planejam acessar esse capital por meio de parceiros e tomar empréstimos. No entanto, com as condições estabelecidas na Circular 06, a empresa está praticamente eliminada da lista de mutuários autorizados.

"A Circular foi emitida, mas ainda não foi implementada, por isso precisa ser cuidadosamente considerada e as condições inapropriadas nas condições atuais devem ser removidas", sugeriu o Sr. Toan.

O presidente do SGO Group, Vu Kim Giang, disse que é necessário considerar planos para ajudar as empresas a acessar capital para que os projetos possam ser melhor implementados e o fornecimento ao mercado possa ser melhorado.

No entanto, se houver um mecanismo de suporte ao crédito, ele ajudará a aumentar o poder de compra e a demanda total do mercado imobiliário.

Anteriormente, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) também enviou um documento solicitando a consideração de regulamentações de ajuste, incluindo o conteúdo de quatro casos em que clientes "que precisam de capital não estão autorizados a tomar crédito".

De acordo com a HoREA, as cláusulas 8, 9 e 10 levarão a uma situação em que algumas empresas em setores econômicos que precisam de empréstimos, incluindo empresas imobiliárias, compradores de imóveis e investidores imobiliários, terão dificuldade de acessar crédito.

Além disso, esta Associação também declarou que a Circular 06 do Banco do Estado foi emitida antes da Resolução 97, portanto, precisa ser considerada para alteração para que o Banco do Estado possa implementar soluções de gestão de política monetária proativas, flexíveis e harmoniosas com uma política fiscal expansionista razoável...

Preocupada em adicionar "barreiras" aos empréstimos, a HoREA propõe alterar circulares A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar uma petição ao Primeiro Ministro e ao Banco Estatal, propondo alterar uma série de regulamentações que entrarão em vigor em setembro próximo, em meio a preocupações sobre adicionar "barreiras" aos empréstimos.

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