A Circular 06/2023, que regulamenta as atividades de empréstimo de instituições de crédito e filiais de bancos estrangeiros a clientes, entra em vigor a partir de 1º de setembro de 2023.
Assim sendo, fica estipulado que as instituições de crédito não estão autorizadas a conceder empréstimos para pagamento de aportes de capital, aquisição ou recebimento de transferências de aportes de capital de sociedades de responsabilidade limitada ou sociedades em comandita; aportes de capital, aquisição ou recebimento de transferências de ações de sociedades anônimas que não estejam listadas na bolsa de valores ou que não tenham se cadastrado para negociação no sistema de negociação UPCoM.
Segundo o Banco Central, esta regulamentação aplica-se apenas ao pagamento de subscrições de capital, aquisição e recebimento de transferências de subscrições de capital de sociedades de responsabilidade limitada e sociedades em comandita; à contribuição de capital, aquisição e recebimento de transferências de ações de sociedades anônimas que não estejam listadas na bolsa de valores ou que não tenham sido registradas para negociação no sistema UpCOM. Para fins de contribuição de capital, aquisição e recebimento de transferências de subscrições de capital em sociedades anônimas listadas, as instituições de crédito devem conceder empréstimos em conformidade com a regulamentação.
A Circular 06 complementa a regulamentação que proíbe as instituições de crédito de concederem empréstimos para pagamento de aportes de capital em contratos de aporte de capital, contratos de cooperação em investimentos ou contratos de cooperação empresarial para a implementação de projetos de investimento que não atendam às condições de início de atividade previstas em lei no momento em que a instituição de crédito decide conceder o empréstimo.
O Banco Central afirma que esta regulamentação aplica-se apenas a projetos de investimento que não preencham os requisitos legais para entrada em operação. Para projetos de investimento que preencham os requisitos legais para entrada em operação, as instituições de crédito continuam a considerar a concessão de empréstimos a clientes para pagamento de aportes de capital, conforme previsto em contratos de aporte de capital, contratos de cooperação em investimentos ou contratos de cooperação empresarial.
Em pouco mais de um mês, as regulamentações acima entrarão em vigor.
No contexto difícil e com "complicações" legais ainda a serem resolvidas, as empresas do setor imobiliário continuam preocupadas com o fato de as regulamentações da Circular 06 poderem dificultar o acesso ao capital.
Precisa recalcular
Em entrevista ao repórter da VietNamNet , o Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Property (Real Estate Investment and Development Joint Stock Company), afirmou que, em um período difícil que já deveria ter sido resolvido, as regulamentações da Circular 06, involuntariamente, criaram mais dificuldades para as empresas. "Há muitas questões que o Banco Central precisa reavaliar nesta Circular 06", disse o Sr. Toan.
Segundo os líderes da EZ Property, o aumento do número de grupos de pessoas que não têm permissão para contrair empréstimos restringe ainda mais o fluxo de capital para o mercado imobiliário, especialmente para empresas que desejam cooperar em investimentos e precisam ser empresas de capital aberto.
"O número de empresas que operam na bolsa de valores é muito pequeno em comparação com o volume de empresas que operam fora dela, sem estarem listadas", disse o Sr. Toan.
Além disso, segundo o Sr. Toan, a proibição de empréstimos para pagamento de aportes de capital previstos em contratos de contribuição de capital, contratos de cooperação em investimentos ou contratos de cooperação empresarial para a implementação de projetos de investimento que não atendam às condições para entrada em operação torna muito difícil para as empresas o acesso a capital.
Segundo o líder desta empresa, quando o projeto estiver apto para venda, significa que a empresa concluiu diversas etapas, desde os procedimentos legais, desapropriação do terreno, construção da infraestrutura e pagamento das taxas de uso da terra... Após a conclusão dessa etapa, a empresa praticamente não precisará mais contrair empréstimos.
“O crescimento do crédito nos primeiros seis meses do ano foi muito baixo. Enquanto isso, a maioria das empresas imobiliárias utilizou um alto nível de alavancagem. Além do capital próprio, outras fontes de capital, como empréstimos bancários, captação de recursos junto a parceiros e clientes, emissão de títulos, etc., foram todas interrompidas. Essa situação é muito difícil para as empresas no momento atual”, enfatizou o Sr. Toan.
Em declarações à imprensa, o Sr. Vu Kim Giang, Presidente do Conselho de Administração da SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), manifestou preocupação com o facto de a inclusão de mais casos de inelegibilidade para empréstimos na Circular 06 limitar o acesso ao capital para cooperação em investimentos e transferência de projetos.
“Projetos anteriores que não foram implementados, ou mesmo novos projetos que estão se preparando para receber investimentos e buscam parceiros para cooperar ou transferir recursos, todos enfrentarão problemas com o fluxo de capital. Isso atrasará a implementação dos projetos”, disse o Sr. Giang.
O Sr. Giang mencionou que, no caso de projetos imobiliários, para serem elegíveis para venda, os investidores devem concluir toda a infraestrutura, pagar as taxas de uso do solo, obter a desapropriação do terreno, etc. Somente então o financiamento para cooperação em investimentos fará sentido. Nesse momento, a empresa venderá para clientes individuais, recebendo o pagamento conforme o progresso da obra, sem a necessidade de cooperação no investimento.
Segundo o presidente do Grupo SGO, a cooperação em investimentos entre as unidades ocorre principalmente antes que o projeto esteja apto para venda, pois é nesse momento que elas precisam da capacidade umas das outras, especialmente a financeira.
“No contexto da oferta limitada de imóveis devido a problemas legais e sobreposição de leis, a aplicação da Circular 06 restringirá ainda mais a oferta devido a problemas financeiros. Neste momento, as empresas também enfrentam muitas dificuldades e precisam urgentemente de outras fontes de capital por meio de fusões e aquisições e transferências de projetos. No entanto, se os parceiros de cooperação não tiverem empréstimos e utilizarem apenas capital próprio, será muito difícil cooperar em investimentos em um contexto de fluxo de caixa restrito”, preocupou-se o Sr. Giang.
Proposta de alteração da Circular
O Diretor Geral da EZ Property afirmou que, além do setor imobiliário, a Circular 06 também se relaciona a projetos de PPP (Parceria Público-Privada), infraestrutura de desenvolvimento urbano, agricultura e silvicultura...
Para que um projeto seja listado e qualificado para operar como uma PPP (Parceria Público-Privada), é necessário que a estrada esteja concluída. Embora a implementação desse projeto exija um grande volume de capital, a impossibilidade de acessá-lo afetará diretamente os investimentos em infraestrutura social da economia .
O Sr. Toan ilustrou que a EZ Property está implementando diversos projetos de infraestrutura urbana e necessita urgentemente de recursos financeiros. Recentemente, as empresas têm enfrentado dificuldades para acessar capital bancário e as taxas de juros dos empréstimos estão elevadas. Quando as taxas de juros diminuírem, as empresas planejam acessar esse capital por meio de parcerias e empréstimos. No entanto, devido às condições estabelecidas na Circular 06, a empresa está praticamente excluída da lista de tomadores de empréstimo autorizados.
"A circular foi emitida, mas ainda não foi implementada, portanto, precisa ser cuidadosamente analisada e as condições inadequadas existentes devem ser eliminadas", sugeriu o Sr. Toan.
O presidente do Grupo SGO, Vu Kim Giang, afirmou que é necessário considerar planos para ajudar as empresas a acessar capital, para que os projetos possam ser melhor implementados e o fornecimento ao mercado possa ser aprimorado.
No entanto, se houver um mecanismo de apoio ao crédito, isso ajudará a aumentar o poder de compra e a demanda total no mercado imobiliário.
Anteriormente, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) também enviou um documento solicitando a análise de ajustes na regulamentação, incluindo o conteúdo de 4 casos em que clientes "que necessitam de capital não têm permissão para obter crédito".
Segundo a HoREA, as cláusulas 8, 9 e 10 levarão a uma situação em que algumas empresas em setores econômicos que necessitam de empréstimos, incluindo empresas imobiliárias, compradores de imóveis e investidores imobiliários, terão dificuldade em acessar crédito.
Além disso, esta Associação também afirmou que a Circular 06 do Banco Central foi emitida antes da Resolução 97, sendo necessária, portanto, a sua alteração para que o Banco Central possa implementar soluções de gestão da política monetária proativas, flexíveis e harmoniosas, com uma política fiscal expansionista razoável.
Fonte
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