Empresas imobiliárias ainda se preocupam com fluxos de capital restritos

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A Circular 06/2023 que regulamenta as atividades de concessão de crédito de instituições de crédito e agências bancárias estrangeiras a clientes entra em vigor em 1º de setembro de 2023.

Assim, as instituições de crédito não estão autorizadas a emprestar para pagar contribuições de capital, comprar ou receber transferências de contribuições de capital de sociedades de responsabilidade limitada ou parcerias; contribuir com capital, comprar ou receber transferências de ações de sociedades anônimas que não estejam listadas na bolsa de valores ou não estejam registradas para negociação no sistema de negociação UPCoM.

De acordo com o Banco Estatal, este regulamento aplica-se apenas para efeitos de pagamento de contribuições de capital, aquisição e recebimento de transferências de contribuições de capital de sociedades por quotas e sociedades de responsabilidade limitada; contribuição de capital, aquisição e recebimento de transferências de ações de sociedades anónimas que não estejam cotadas na bolsa de valores ou não estejam registadas para negociação no sistema de negociação UpCOM. Para efeitos de contribuição de capital, aquisição e recebimento de transferências de contribuições de capital em sociedades anónimas cotadas, as instituições de crédito devem conceder empréstimos em conformidade com os regulamentos.

A Circular 06 complementa a regulamentação de que as instituições de crédito não estão autorizadas a emprestar para pagar contribuições de capital sob contratos de contribuição de capital, contratos de cooperação de investimento ou contratos de cooperação empresarial para implementar projetos de investimento que não atendam às condições para colocação em operação de acordo com as disposições da lei no momento em que a instituição de crédito decidir emprestar.

O Banco Estatal afirma que esta regulamentação se aplica apenas a projetos de investimento que não reúnam as condições para a sua entrada em operação, nos termos da lei. Para projetos de investimento que reúnam as condições para a sua entrada em operação, nos termos da lei, as instituições de crédito continuarão a considerar a concessão de crédito a clientes para o pagamento de contribuições de capital, nos termos de contratos de contribuição de capital, contratos de cooperação para investimento ou contratos de cooperação empresarial, nos termos das disposições.

Em pouco mais de um mês, as regulamentações acima entrarão em vigor.

No contexto de dificuldades e "enredamentos" legais ainda não resolvidos, as empresas imobiliárias ainda estão preocupadas com o fato de que as regulamentações da Circular 06 possam dificultar o acesso das empresas imobiliárias ao capital.

Precisa recalcular

Em entrevista ao repórter do VietNamNet , o Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da Sociedade Anônima de Investimento e Desenvolvimento Imobiliário (EZ Property), afirmou que, em um período difícil que deveria ter sido resolvido, as regulamentações da Circular 06, involuntariamente, adicionaram mais dificuldades às empresas. "Há muitas questões que o Banco Estatal precisa recalcular nesta Circular 06", disse o Sr. Toan.

As empresas imobiliárias estão preocupadas que o difícil fluxo de capital limite ainda mais a oferta de imóveis. (Foto: Hoang Ha)

De acordo com o líder da EZ Property, o aumento do número de grupos de pessoas que não têm permissão para tomar capital emprestado restringe ainda mais o fluxo de capital para o mercado imobiliário, especialmente para empresas que desejam cooperar em investimentos e são obrigadas a ser empresas listadas.

“O número de empresas que operam na bolsa de valores é muito pequeno comparado ao volume que opera fora, não listada”, disse o Sr. Toan.

Além disso, de acordo com o Sr. Toan, a não concessão de empréstimos para pagar contribuições de capital sob contratos de contribuição de capital, contratos de cooperação de investimento ou contratos de cooperação empresarial para implementar projetos de investimento que não atendam às condições para serem colocados em operação, torna muito difícil para empresas que desejam acessar capital.

De acordo com o líder desta empresa, quando o projeto é elegível para venda, isso significa que a empresa concluiu muitas etapas, desde os procedimentos legais, liberação do local, construção da infraestrutura e pagamento da taxa de uso do solo... Depois de concluir essa etapa, a empresa quase nunca mais tomará empréstimos.

“O crescimento do crédito nos primeiros 6 meses do ano foi muito baixo. Ao mesmo tempo, a maioria dos negócios imobiliários utiliza capital alavancado muito alto. Além do capital próprio, outras fontes de capital, como empréstimos bancários, mobilização de parceiros, clientes, emissão de títulos, etc., estão todas suspensas. Essa regulamentação é muito difícil para as empresas no momento”, enfatizou o Sr. Toan.

Também em declarações aos repórteres, o Sr. Vu Kim Giang, Presidente do Conselho de Administração da SGO Group Corporation (SGO Group), está preocupado que a adição de mais casos que não são elegíveis para empréstimos na Circular 06 limitará o acesso ao capital para cooperação de investimentos e transferência de projetos.

“Projetos anteriores que não foram implementados, ou mesmo novos projetos que estão se preparando para implementar investimentos e buscam parceiros para cooperar ou transferir, todos enfrentarão problemas com o fluxo de capital. Isso atrasará a implementação dos projetos”, disse o Sr. Giang.

O Sr. Giang mencionou que, para que projetos de terras sejam elegíveis para venda, os investidores devem concluir toda a infraestrutura, taxas de uso do solo, limpeza do local, etc. Somente então o empréstimo para cooperação em investimentos fará sentido. Nesse momento, a empresa venderá para clientes individuais e receberá o dinheiro conforme o andamento do projeto, sem a necessidade de cooperação em investimentos.

De acordo com o presidente do SGO Group, a cooperação de investimentos entre as unidades ocorre principalmente antes do projeto ser elegível para venda, porque é quando elas precisam da capacidade uma da outra, especialmente financeiramente.

“No contexto de oferta limitada de imóveis devido a problemas legais e leis sobrepostas, a aplicação da Circular 06 limitará ainda mais a oferta devido a problemas financeiros. Neste momento, as empresas também enfrentam muitas dificuldades e precisam urgentemente de outras fontes de capital por meio de fusões e aquisições e transferências de projetos. No entanto, se os parceiros cooperativos não tiverem empréstimos e utilizarem apenas capital próprio, será muito difícil cooperar em investimentos em um contexto de fluxo de caixa restrito”, receia o Sr. Giang.

Proposta de alteração da Circular

O Diretor Geral da EZ Property disse que, além do setor imobiliário, a Circular 06 também está relacionada a projetos de PPP, infraestrutura de desenvolvimento urbano, agricultura e silvicultura...

Para ser listado e qualificado para negócios como um projeto de PPP, a estrada deve ser concluída. Embora a implementação deste projeto exija um enorme volume de capital, a impossibilidade de acessá-lo afetará diretamente as atividades de investimento em infraestrutura social da economia .

O Sr. Toan ilustrou que a EZ Property está implementando diversos projetos de infraestrutura urbana e precisa urgentemente de financiamento. Recentemente, as empresas tiveram dificuldade para acessar capital bancário e as taxas de juros estão altas. Quando as taxas de juros caem, as empresas planejam acessar esse capital por meio de parceiros e obter empréstimos. No entanto, com as condições estabelecidas na Circular 06, a empresa está praticamente eliminada da lista de mutuários autorizados.

"A circular foi emitida, mas ainda não foi implementada, por isso precisa ser cuidadosamente analisada e as condições inapropriadas nas condições atuais devem ser removidas", sugeriu o Sr. Toan.

O presidente do SGO Group, Vu Kim Giang, disse que é necessário considerar planos para ajudar as empresas a acessar capital para que os projetos possam ser melhor implementados e o fornecimento ao mercado possa ser melhorado.

No entanto, se houver um mecanismo de suporte ao crédito, ele ajudará a aumentar o poder de compra e a demanda total do mercado imobiliário.

Anteriormente, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) também enviou um documento solicitando a consideração de regulamentações de ajuste, incluindo o conteúdo de quatro casos em que clientes "que precisam de capital não estão autorizados a tomar crédito".

De acordo com a HoREA, as cláusulas 8, 9 e 10 levarão a uma situação em que algumas empresas em vários setores da economia que precisam tomar capital emprestado, incluindo empresas imobiliárias, compradores de imóveis e investidores imobiliários, terão dificuldade de acessar crédito.

Além disso, esta Associação também declarou que a Circular 06 do Banco do Estado foi emitida antes da Resolução 97, portanto precisa ser considerada para alteração para que o Banco do Estado possa implementar soluções para operar a política monetária de forma proativa, flexível e em harmonia com uma política fiscal expansionista razoável...

Preocupada com a possibilidade de criar mais "barreiras" ao empréstimo de capital, a HoREA propõe alterar a circular . A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar uma petição ao Primeiro-Ministro e ao Banco Estatal, propondo a alteração de uma série de regulamentos que entrarão em vigor em setembro próximo devido a preocupações com a criação de mais "barreiras" ao empréstimo de capital.

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