Em muitas áreas da Cidade de Ho Chi Minh e de Hanói , os preços dos imóveis residenciais chegam a 500 milhões a 1 bilhão de VND/m² para apartamentos - Foto ilustrativa: NGOC HIEN
No recente programa "Café com Empresários" na cidade de Ho Chi Minh, o empresário Phan Dinh Tue, vice-presidente da Associação Empresarial da cidade de Ho Chi Minh, levantou a questão do aumento acelerado dos preços dos apartamentos em Ho Chi Minh e Hanói, a ponto de ser "estarrecedor".
"Casas nas nuvens" têm preços altíssimos.
O Sr. Tue disse: "Recentemente, o preço dos imóveis de luxo aumentou drasticamente. Antes, na cidade de Ho Chi Minh, havia apartamentos que eu estava de olho por apenas 100 milhões de VND/m², mas agora estão a 500 milhões de VND/m² e eu nem consigo tocá-los."
Em Hanói, o Sr. Tue citou como exemplo um prédio de apartamentos no centro da cidade com um preço superior a 1 bilhão de VND/m².
Em sua função de moderador da discussão, o Sr. Tue observou que, anteriormente, apenas terrenos no Bairro Antigo de Hanói ou na Rua Dong Khoi podiam atingir valores de bilhões de dongs por metro quadrado, mas agora até mesmo "casas nas nuvens", ou seja, apartamentos em arranha-céus, têm preços... exorbitantes.
Ao explicar essa questão, o Sr. Le Huu Nghia, vice-presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que essa é uma consequência "prevista" desde o período de 2019-2020, quando o número de projetos aprovados era muito pequeno.
Se os projetos não forem aprovados durante esse período, a consequência é clara: uma grave escassez de suprimentos cinco anos depois.
Isso leva a uma situação alarmante em que os projetos são esgotados independentemente do preço oferecido, porque não há concorrência, a oferta é extremamente escassa enquanto a demanda permanece muito alta.
Além disso, alguns compradores não precisam morar no imóvel porque já possuem uma casa, enquanto aqueles que precisam de um lugar para morar não conseguem encontrar uma casa adequada para comprar.
A próxima questão levantada pelo Sr. Nghia foi a das taxas de uso da terra excessivamente altas, incluindo a cobrança de taxas adicionais (juros de mora) por taxas de uso da terra não pagas, apesar de anos de obrigações financeiras não cumpridas relacionadas à terra, porque as unidades de avaliação temiam se recusar a avaliar a terra.
O Sr. Nghia acredita que, se as questões mencionadas forem resolvidas, a retomada dos projetos e a diversificação dos segmentos levarão a uma diversificação dos preços dos imóveis no mercado, evitando um "monopólio" de produtos no mercado.
Os promotores imobiliários inflacionam artificialmente os preços, causando o aumento dos preços dos imóveis em toda a região.
Os preços dos apartamentos ultrapassaram em muito o alcance da renda média, empurrando milhões de trabalhadores para uma situação em que não conseguem arcar com a moradia urbana. (Na foto: Pessoas pescando ao lado de um dos prédios de apartamentos na cidade de Ho Chi Minh, que custam centenas de milhões de dongs por metro quadrado - Foto: NGOC HIEN)
Em relação aos preços exorbitantes da habitação, o Dr. Can Van Luc (membro do Conselho Consultivo de Políticas do Primeiro-Ministro ) afirmou que, entre os motivos para a recente alta dos preços dos imóveis, a escassez de oferta nas principais cidades é um fator contribuinte.
Além disso, existem outros motivos, como processos e procedimentos que fazem com que os funcionários tenham medo de cometer erros ou assumir responsabilidades, por isso não se atrevem a aprovar projetos, mas essa questão está sendo melhorada.
O que preocupa esse especialista é o número excessivo de apartamentos de luxo, que perpetua o desequilíbrio entre oferta e demanda.
O Sr. Luc enfatizou que alguns incorporadores, ao lançarem produtos no mercado, tentaram inflacionar os preços, causando um aumento no nível geral de preços na região.
"Quando uma construtora lança um empreendimento imobiliário de alto padrão, ela começa a buscar maneiras de inflacionar os preços, fazendo com que o nível geral de preços na região e outros projetos sigam o mesmo caminho. Discordamos veementemente de algumas construtoras que lançam produtos e manipulam os preços, causando o recente aumento dos preços dos imóveis", disse o Sr. Luc.
O Sr. Luc disse que "pediu para não revelar nomes", mas sabia exatamente quais projetos e incorporadoras estavam manipulando os preços. "A manipulação de preços no mercado imobiliário é extremamente séria", enfatizou o Sr. Luc repetidamente.
O mercado está atualmente passando por uma situação em que 86% dos compradores de imóveis revendem suas propriedades em apenas um ano, essencialmente se envolvendo em especulação e negociações de curto prazo.
Embora o aumento nos preços dos terrenos se deva em parte à nova tabela de preços de terrenos, os custos com terrenos representam apenas 25 a 30% do custo total de cada projeto, sendo que outros custos compõem os 70% restantes.
Por fim, o Sr. Luc destacou a realidade de que existem corretores "fazendo isto e aquilo" que afetam o mercado…
O método de cálculo da taxa de uso do solo está impulsionando o aumento dos preços dos apartamentos na cidade de Ho Chi Minh?
A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) enviou recentemente um documento à Assembleia Nacional , apresentando comentários adicionais sobre o projeto de resolução da Assembleia Nacional que estipula uma série de mecanismos e políticas para remover dificuldades e obstáculos à implementação da Lei de Terras.
Em um documento recente submetido à Assembleia Nacional, contendo comentários adicionais sobre o projeto de resolução, a HoREA argumentou novamente que o problema dos altos preços dos apartamentos na cidade de Ho Chi Minh reside no método de cálculo das taxas de uso do solo, que consiste na multiplicação da tabela de preços do solo pelo coeficiente de ajuste de preços do solo (coeficiente K). Isso porque, com esse método, o valor das taxas de uso do solo que as empresas precisam pagar é muito alto, elevando, consequentemente, os preços dos apartamentos.
Especificamente, a HoREA cita um exemplo típico: um terreno na Rua Nguyen Xien, na cidade de Thu Duc (antigamente), com uma área de 1 hectare, cujo preço de tabela é de 56,6 milhões de VND, sendo o coeficiente K atual de aproximadamente 1,4 vezes, o que equivale a um preço de terreno de 80 milhões de VND/m².
Se o "método do excedente" for aplicado para calcular as taxas de uso da terra, conforme calculado pelo Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, então, para a mesma área de 1 hectare, com um coeficiente de uso da terra de 7 vezes, o preço atual de um apartamento é de 50 milhões de VND/m², após a dedução dos custos de venda e construção, o valor seria de apenas cerca de 35 milhões de VND/m².
Claramente, se o "método do excedente" for aplicado, o valor excedente é de apenas cerca de 35 milhões de VND/m², enquanto o cálculo de acordo com a tabela de preços de terrenos multiplicada pelo coeficiente de ajuste de preços de terrenos, conforme analisado acima, resulta em 80 milhões de VND/m², ou seja, 2,28 vezes maior. Portanto, para evitar prejuízos, a empresa é obrigada a aumentar o preço de venda para mais de 100 milhões de VND/m².
Voltando ao assunto
NGOC HIEN - CONG TRIEU
Fonte: https://tuoitre.vn/gia-can-ho-500-trieu-dong-m-van-khong-so-duoc-thoi-gia-20251130162707094.htm
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