Remoção de taxas de uso do solo para o projeto

A Cidade de Ho Chi Minh tem cerca de 100 projetos imobiliários comerciais "aguardando" notificação de obrigações financeiras.

Em uma sessão de trabalho com o presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, e departamentos relevantes no último fim de semana, o Sr. Jun Sung Ho, diretor geral da Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Coreia) - investidor do projeto Thu Thiem Eco Smart City (bairro de An Khanh), expressou seu desejo de continuar implementando o projeto se a Cidade de Ho Chi Minh remover os obstáculos ao investimento, especialmente a isenção da taxa adicional de uso do solo do projeto de 5,4%/ano.

100 projetos com obrigações financeiras

O presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, reconheceu as recomendações das empresas e afirmou que apresentará um relatório ao Governo Central para análise de soluções adequadas. Os líderes da cidade convidam Lotte a continuar acompanhando, compartilhando as dificuldades e implementando o projeto dentro do cronograma.

De fato, o problema levantado pela Lotte não é um caso isolado. Anteriormente, a investidora do projeto Empire City – a Empire City Joint Venture – também enviou um documento ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh solicitando a revisão das obrigações financeiras decorrentes. De acordo com esta unidade, desde 2017, a empresa cumpriu suas obrigações financeiras de quase VND 3,6 trilhões, e a decisão de alocação de terras da cidade também declarou claramente que a empresa "não precisa pagar mais" ao mudar do arrendamento único de terras para a alocação de terras com taxas de uso do solo. Com base nisso, o projeto concluiu e entregou três conjuntos de obras, equivalentes a cerca de 1.200 apartamentos aos moradores. No entanto, a exigência de pagar taxas adicionais de uso do solo é considerada um "grande fardo", afetando seriamente o fluxo de capital e os planos de negócios.

Um canto do projeto Empire City enfrenta dificuldades processuais. Foto: HOANG TRIEU

Da mesma forma, a autoridade tributária da Cidade de Ho Chi Minh emitiu recentemente um documento solicitando à Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company o pagamento de VND 400 bilhões adicionais pelo projeto Green Star Sky Garden. De acordo com a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), a cidade tem atualmente cerca de 100 projetos imobiliários comerciais "aguardando" notificação de obrigações financeiras, incluindo muitos projetos de grande porte de empresas como Novaland , Hung Thinh Land e TTC Land.

O Sr. Le Hoang Chau, presidente da HoREA, afirmou que a associação propôs repetidamente a abolição completa da regulamentação que cobra um adicional de 5,4% para casos em que as empresas não têm culpa. Segundo ele, "o atraso na determinação das obrigações financeiras decorre principalmente de procedimentos administrativos, e não de culpa dos investidores". Segundo o Sr. Chau, esse mecanismo não só causa prejuízos às empresas, como também perdas de receita orçamentária, pois a taxa de uso do solo fica "suspensa" e não pode ser paga em dia, enquanto uma série de projetos precisa suspender temporariamente a construção, causando desperdício de recursos para o uso do solo.

Ele acredita que, se o governo conseguir resolver esse problema, os projetos "suspensos" cumprirão rapidamente suas obrigações financeiras, desbloqueando assim o fluxo de capital de dezenas de bilhões de dongs para o mercado imobiliário. "As taxas de uso do solo são essenciais para restaurar a oferta de moradias e promover o crescimento econômico . Quando esse problema for completamente resolvido, também será uma garantia importante para o ambiente de investimento do Vietnã", enfatizou.

O maior nó

O Sr. Dang Hong Anh, presidente da Associação de Jovens Empreendedores do Vietnã (VYEA) e presidente do Conselho Fundador da Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), afirmou que os problemas com as obrigações financeiras com terrenos são o "maior gargalo" que impede o desenvolvimento do mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh. "De acordo com as disposições da Lei de Terras de 2024 e do Decreto 103/2024/ND-CP, as taxas de uso do solo são determinadas de acordo com o momento em que o Estado emite a decisão de alocação do terreno. Mas, na realidade, muitos grandes projetos são implementados em fases e, cada vez que o terreno é alocado, uma nova avaliação precisa ser determinada, causando transtornos", disse ele.

Ele citou muitos projetos para os quais a cidade cedeu temporariamente terras na primeira fase para que os investidores iniciassem a construção, enquanto a parte restante aguardava a conclusão da indenização e a liberação do local. Quando a decisão de ceder terras na primeira fase foi tomada, a empresa pagou taxas de uso do solo para todo o projeto com base no planejamento detalhado. No entanto, quando a terra restante foi cedida, as autoridades determinaram obrigações financeiras adicionais de acordo com o novo preço do terreno, forçando a empresa a pagar centenas de bilhões de dong a mais, mesmo que aquela área já tivesse sido incluída no pagamento anterior.

Essa situação, segundo o Sr. Hong Anh, não só aumenta os custos de investimento e prolonga o andamento da implementação, como também afeta toda a cadeia de valor do mercado imobiliário. "Um projeto atrasado não só causa prejuízos às empresas, como também acarreta uma série de consequências: compradores de imóveis aguardam, bancos precisam reestruturar empréstimos, a oferta fica bloqueada e o mercado perde liquidez", disse ele.

Segundo o Sr. Dang Hong Anh, a questão das obrigações financeiras relativas às taxas de uso da terra para projetos com terras temporariamente alocadas tem sido refletida pela comunidade empresarial há muito tempo. O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh também enviou diversos documentos ao Ministério das Finanças e ao Ministério da Agricultura e Meio Ambiente para propor soluções, mas até o momento não houve nenhuma orientação específica. Como resultado, muitas empresas pagaram taxas de uso da terra por todo o projeto há décadas e agora ainda precisam continuar pagando pela área adicional alocada, com os preços atuais das terras muitas vezes mais altos. Isso representa um enorme ônus financeiro, causando prejuízos às empresas, afetando seriamente os planos de negócios, causando a estagnação de muitos projetos e reduzindo indiretamente a oferta de moradias na Cidade de Ho Chi Minh.

O Sr. Dang Hong Anh sugeriu a criação de um mecanismo específico para lidar com essa questão de forma justa e razoável. "Recomendamos que o Ministério das Finanças e o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente apresentem em breve ao Governo um mecanismo que permita deduções e compensações de obrigações financeiras que as empresas tenham cumprido anteriormente, de acordo com a área, para projetos que tenham pago integralmente as taxas de uso da terra, de acordo com o planejamento detalhado 1/500, mas ainda não tenham concluído a alocação de terras. Isso garantirá justiça e transparência, ao mesmo tempo em que protegerá os direitos legítimos do Estado e das empresas. Só assim poderemos administrar rigorosamente a receita orçamentária e, ao mesmo tempo, incentivar as empresas a investir com confiança, contribuindo para a promoção socioeconômica e o atendimento às necessidades habitacionais dos moradores da Cidade de Ho Chi Minh", enfatizou.

Proposta para eliminar completamente a regulamentação de 5,4%

Em uma recente coletiva de imprensa socioeconômica, um representante do Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh afirmou que o Comitê Popular da Cidade propôs oficialmente que o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente e o Ministério das Finanças considerem a abolição da regulamentação que cobra 5,4% adicionais de taxas de uso da terra e aluguel de terras durante o período em que as obrigações financeiras ainda não foram definidas. De acordo com a explicação da cidade, essa regulamentação foi criada com o objetivo de "compartilhar a responsabilidade financeira entre o Estado e a população", mas, na realidade, o atraso advém principalmente da agência gestora. Portanto, é impossível forçar empresas e pessoas a arcar com essa despesa adicional.

A cidade também enfatizou que, no contexto da recuperação socioeconômica após a pandemia da COVID-19, a remoção da regulamentação acima ajudará a reduzir a pressão de custos, estimular o investimento e promover o crescimento. Atualmente, a lei estipula uma alíquota adicional de 5,4%, mas no projeto de emenda ao Decreto 103 sobre taxas de uso da terra e aluguel de terras, o Ministério das Finanças propõe duas opções: reduzi-la para 3,6% ou removê-la completamente. No entanto, a abolição completa só pode ser implementada se for regulamentada diretamente na Lei de Terras, portanto, o Ministério das Finanças também propôs que o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente a estude e complemente no próximo processo de emenda à lei.

Segundo muitos especialistas e empresas, na realidade, o atraso na determinação das obrigações financeiras muitas vezes decorre de procedimentos administrativos complicados, enquanto as empresas já cumpriram suas obrigações de pagamento das taxas de uso do solo. A cobrança adicional aumenta os custos de investimento, elevando o preço dos produtos imobiliários, afetando diretamente os compradores de imóveis e reduzindo o acesso à moradia.

Alguns especialistas também acreditam que, se taxas adicionais forem aplicadas, elas devem ser aplicadas apenas a projetos que já tenham colocado terrenos em operação e estejam gerando lucro, para evitar a situação de empresas "segurando terrenos e esperando o momento certo". No entanto, em casos em que não há culpa por parte do investidor, continuar cobrando taxas adicionais é injusto. A solução mais fundamental, segundo os especialistas, é remover completamente a regulamentação de 5,4% e, ao mesmo tempo, estabelecer um mecanismo claro sobre o momento do cálculo das taxas de uso do solo para criar transparência e consistência, desbloqueando assim uma série de projetos paralisados ​​e restaurando a confiança no mercado imobiliário.

Precisa de mais esclarecimentos

O presidente da HoREA, Le Hoang Chau, também enfatizou que o Projeto de Resolução, que estipula uma série de mecanismos políticos para remover dificuldades e obstáculos na organização da implementação da Lei de Terras, precisa ter regulamentações mais claras sobre o tratamento de taxas adicionais de uso da terra. "O Governo precisa regulamentar especificamente a dedução dos valores pagos pelas empresas pelo período em que as taxas de uso da terra ou o aluguel da terra não foram calculados, nos casos em que a culpa não seja dos usuários da terra. Esta é uma base legal necessária para lidar com projetos como a Eco Smart City ou a Empire City de Lotte, evitando situações em que as empresas sejam prejudicadas", analisou o Sr. Chau.

Fonte: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm