A razão pela qual muito poucas empresas conseguem negociar 100% da área do terreno

Removendo obstáculos e problemas

No dia 21 de junho, de acordo com o programa de trabalho da 5ª Sessão, a Assembleia Nacional passou o dia inteiro discutindo o projeto de Lei de Terras (alterado).

Em conversa com Nguoi Dua Tin à margem da Assembleia Nacional, o Delegado da Assembleia Nacional, Quan Minh Cuong - Chefe da Delegação da Assembleia Nacional da província de Dong Nai, deu sua opinião sobre alguns conteúdos sobre o uso da terra para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico .

Em relação aos regulamentos sobre o uso da terra para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico por meio de acordos para receber direitos de uso da terra ou ter direitos de uso da terra, o Sr. Cuong disse que, atualmente, para implementar a alocação de terras e o arrendamento de terras para projetos que utilizam terra, de acordo com o conteúdo do rascunho, a prioridade é dada na seguinte ordem: arrendamento de terras por meio de leilão de direitos de uso da terra, licitação para selecionar investidores para projetos que utilizam terra; e o uso da terra por meio de acordo é a escolha final.

Delegado da Assembleia Nacional Quan Minh Cuong - Chefe da Delegação da Assembleia Nacional da província de Dong Nai .

Na realidade, o acordo sobre direitos de uso da terra para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico ajudou a implementar rapidamente o projeto, promover a eficiência do uso da terra e evitar reclamações relacionadas à limpeza do local, compensação, suporte, reassentamento, com base em acordo voluntário, por isso tem o consenso do povo... Ao mesmo tempo, o Estado também tem receita orçamentária por meio da cobrança de taxas pela conversão do uso da terra.

Entretanto, de acordo com as disposições do Ponto b, Cláusula 1, Artigo 27, "No caso de utilização de terreno para implementação de projeto habitacional comercial, é permitido concordar em receber o direito de uso de terreno residencial ou terreno residencial e terreno que não seja residencial."

Assim, caso o limite do projeto não tenha "pelo menos 1m2" de terreno residencial, nenhum acordo será permitido e levará a muitas consequências diferentes.

"Portanto, acredito que deveria haver regulamentações específicas para os casos em que o terreno não seja residencial, desde que esteja de acordo com os tipos de planejamento, atenda às condições para a alteração da finalidade do uso do solo e outras condições para a implementação do projeto. Assim, as regulamentações permitirão a implementação do acordo. Assim, as dificuldades e deficiências serão resolvidas", disse o Sr. Cuong.

Além disso, o Sr. Cuong também propôs estudar e permitir a implementação de acordos sobre terras agrícolas para a realização de projetos habitacionais comerciais.

Limite as reclamações sobre compensação e valor de apoio

Ao mesmo tempo, recomenda-se estudar a aplicação de um método "neutro" de limpeza de terras para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico.

De acordo com o Sr. Cuong, o acordo voluntário sobre direitos de uso da terra entre empresas e usuários da terra ajudará a implementação do projeto a ser rápida, promoverá a eficiência do uso da terra e evitará reclamações, portanto, tem vantagens óbvias.

Entretanto, na realidade, muito poucas empresas conseguem negociar 100% da área do terreno, porque muitas vezes surgem casos em que uma minoria de usuários do terreno não coopera com o investidor do projeto, especialmente nos casos em que os usuários do terreno sabem que a localização do terreno não pode ser separada dos limites do projeto e exigirão preços excessivamente altos, muitas vezes superiores ao preço de mercado.

Naquela época, os investidores tinham que aceitar preços excessivamente altos para poder executar o projeto, o que levava a consequências como aumento do preço da terra, dificuldades na compensação, apoio ao reassentamento ou negociação de direitos de uso da terra para outros projetos na área.

Caso o investidor não aceite que o preço seja muito alto, isso causará congestionamento no desenvolvimento do projeto, desperdiçando recursos terrestres na maior parte da área sobre a qual foram acordados os direitos de uso da terra.

Portanto, a maioria dos investidores quer que o Estado recupere terras para executar projetos, mas a recuperação de terras frequentemente causa reclamações, especialmente reclamações sobre o valor da indenização.

“Portanto, considero necessário estudar e implementar um método “neutro” que promova as vantagens e reduza as desvantagens dos dois métodos acima, incentivando acordos sobre direitos de uso da terra para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico.

Caso o investidor tenha concordado com 80% da área e tenha dificuldade em negociar porque a minoria restante de usuários da terra exige preços irracionais, o Estado apoiará a recuperação dos 20% restantes da área", analisou o Sr. Cuong.

A aquisição de terras frequentemente causa reclamações, especialmente reclamações sobre o valor da indenização.

O chefe da delegação de Dong Nai afirmou que o projeto também estipula o método de determinação dos preços das terras de acordo com os princípios de mercado e o cálculo de preços específicos das terras em casos de recuperação de terras pelo Estado, permitindo que os preços unitários acordados pelos investidores para outras áreas sejam aplicados em casos de recuperação de terras. A partir daí, também limita as reclamações sobre indenizações e valores de apoio, garantindo os direitos das pessoas cujas terras são recuperadas.

Assim, resolverá os problemas de projetos de desenvolvimento socioeconômico implementados por meio de acordos sobre direitos de uso da terra, nos quais uma minoria de usuários da terra exige um valor de acordo muito alto, causando congestionamento no desenvolvimento do projeto.

Em relação aos métodos de avaliação de terras, o Sr. Cuong afirmou que o projeto estipula apenas quatro métodos de avaliação de terras e elimina o método do excedente. Mas, na prática, o método do excedente está sendo amplamente utilizado na determinação de preços de terras para grandes áreas, projetos de investimento em construção de uso misto, interligados a diferentes propósitos, como habitação, comércio, serviços, escritórios, hotéis, etc.

"Então a questão é se os métodos restantes de avaliação de terras podem desempenhar o papel do método do excedente?", ele se perguntou.

Ele afirmou que, dependendo do tipo de imóvel, diferentes métodos de avaliação serão aplicados. Por exemplo, para grandes terrenos com diversos usos, aplicar o método de comparação é muito difícil e inviável, pois não há informações sobre imóveis comparáveis ​​em escala, uso do solo e critérios de planejamento semelhantes.

O método da renda é aplicado a projetos que já foram colocados em operação, operados e geraram fluxo de caixa anual. Ao aplicar o método do coeficiente de ajuste do preço da terra, o problema reside na qualidade dos dados de preços da terra coletados anualmente (para a elaboração da lista anual de preços) e na necessidade de quantificar os fatores pendentes em termos de planejamento e estrutura de uso do solo do terreno a ser avaliado.

"Em vez de abandonar o método do excedente devido a fatores hipotéticos, é necessário desenvolver um padrão e regulamentações mais específicas sobre os parâmetros aplicados no cálculo para sincronizar e unificar o trabalho de determinação dos preços da terra, para promover as vantagens na aplicação deste método a alguns casos que precisam determinar preços específicos da terra", sugeriu o Sr. Cuong .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html