Nguoi Dua Tin (NDT): Em primeiro lugar, gostaria de agradecer por responder à entrevista de Nguoi Dua Tin em 21 de junho. Senhor, atualmente, o Governo , os ministérios, os setores e as localidades estão incentivando ativamente as empresas a participarem da construção de moradias sociais. Como uma empresa com muitos anos de experiência na construção de moradias sociais , como o senhor avalia a demanda atual da população por moradias sociais?
Sr. Nguyen Viet Hung - Chefe do Departamento de Administração de Recursos Humanos do BIC Vietnã: De acordo com a avaliação do Ministério da Construção , os resultados do desenvolvimento de moradias sociais nos últimos tempos não atenderam aos requisitos definidos na Estratégia Nacional de Desenvolvimento Habitacional até 2020, com uma visão até 2030.
De acordo com a previsão do Ministério da Construção, até 2030 todo o país precisará de 2,4 milhões de unidades habitacionais sociais para atender às necessidades de moradia dos trabalhadores dos parques industriais e das pessoas de baixa renda.
O Ministério da Construção também propôs um projeto para investir na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais (período de 2021 a 2030). O número de 1 milhão de apartamentos habitacionais sociais, quando em operação, atenderá parte das necessidades reais de moradia da população.
No entanto, de uma perspectiva empresarial, acreditamos que o problema atual é que a demanda por moradias sociais é muito grande, mas a oferta representa uma proporção muito pequena do mercado.
Além disso, muitos investidores não estão interessados em desenvolver projetos de habitação social para as pessoas porque os lucros são controlados em não mais que 10% e é difícil acessar fontes preferenciais de crédito de bancos.
Ao mesmo tempo, as políticas preferenciais para pessoas de baixa renda no acesso à compra de imóveis são escassas e de difícil acesso. Os procedimentos legais ainda se sobrepõem, prolongando o tempo entre o início do processo e a implementação efetiva.
Investidor: Sabe-se que a BIC Vietnam vem implementando projetos de habitação social. Você poderia nos contar quais vantagens e desvantagens a empresa encontrou na implementação dos projetos acima?
Sr. Nguyen Viet Hung: Como investidor no desenvolvimento de projetos de habitação social, durante o processo de desenvolvimento do projeto, nossa empresa também recebeu muito apoio de agências estaduais para esse segmento.
Em primeiro lugar, no contexto de escassas fontes de crédito imobiliário, o capital para projetos de habitação social ainda tem acesso preferencial a empréstimos pelo Governo e pelos bancos.
Em segundo lugar, os fundos de terras são facilitados pelas autoridades provinciais e municipais em termos de tempo e procedimentos de implementação, são isentos de taxas de uso da terra e esses fundos de terras são frequentemente planejados, organizados e liberados com antecedência.
Terceiro, projetos de desenvolvimento de habitação social contam com certo apoio e incentivos em termos de terras, impostos e outros incentivos de investimento que são muito claros e específicos.
O Sr. Nguyen Viet Hung - Chefe do Departamento de Administração de Recursos Humanos do BIC Vietnã conversou com Nguoi Dua Tin.
No entanto, apesar das vantagens, a construção de moradias sociais ainda enfrenta algumas dificuldades. Atualmente, nossa empresa está concluindo os trâmites para, em breve, iniciar os projetos para fornecer ao mercado apartamentos de qualidade, atendendo às necessidades da população da capital.
No entanto, este processo de licenciamento em Hanói enfrenta atualmente muitos procedimentos sobrepostos e leva muito tempo. Há projetos cuja limpeza do terreno foi concluída desde 2020, mas ainda aguardam a decisão do Comitê Popular da Cidade sobre a alocação de terras. Além disso, a emissão de alvarás de construção para obras também está atrasada, fazendo com que a empresa adie a implementação do projeto.
Além disso, outro problema que nos preocupa são as taxas de juros. Apesar dos incentivos, os bancos ainda enfrentam muitos problemas com os procedimentos de empréstimo, e os critérios de crédito para as empresas acessarem capital não são muito claros no momento.
Investidor: Na realidade, além da capacidade da empresa, as soluções em termos de terrenos, mecanismos e políticas também desempenham um papel muito importante. Como uma empresa que construiu e concluiu muitos projetos de habitação social, como você avalia os mecanismos e as políticas do Estado para empreendimentos de construção de habitação social nos últimos tempos?
Sr. Nguyen Viet Hung: Acreditamos que o desenvolvimento de moradias sociais é uma política e estratégia corretas, com avanços em pontos de vista, ideias, abordagens e soluções de implementação. Juntamente com a determinação e a participação ativa do Governo, ministérios, agências e municípios, mecanismos e políticas eficazes trouxeram muitos resultados importantes nos últimos tempos.
No entanto, as políticas e mecanismos atuais de habitação social ainda apresentam limitações, dificultando o desenvolvimento da habitação social. Alguns dos desafios identificados incluem dificuldades no acesso à terra, desafios nos altos preços da habitação, processos de investimento e alocação de terras complexos e sobrepostos, com muitos procedimentos inconvenientes e pouco claros.
Além disso, também acreditamos que a escassez de oferta de habitação social se deve ao mecanismo que permite a conversão de finalidades de uso. Muitos projetos são licenciados para habitação social, mas, com o tempo, são convertidos em habitação comercial e os investidores aceitam pagar para converter a finalidade. Isso torna a oferta já limitada ainda mais limitada.
Sem mencionar que muitos investidores têm recursos limitados para investir e mobilizar capital para o mercado de habitação social, o que dificulta o acesso a empréstimos preferenciais. Limitações ou regulamentações sobre taxas e coeficientes de risco para empréstimos imobiliários, bem como as características desse segmento, fazem com que as fontes de capital dos bancos para esse programa muitas vezes não tenham estabilidade a longo prazo.
O projeto de habitação social de alta qualidade Red River tem o nome comercial Rice City e conta com investimento da BIC Vietnam.
Investidor: Conforme mencionado sobre a meta do Governo de construir 1 milhão de apartamentos de habitação social até 2030, para atingir essa meta, além do pacote de crédito de 120 trilhões de VND que foi implementado, o Governo também está solicitando aos ministérios, agências e municípios que revisem documentos e problemas remanescentes para eliminá-los para os investidores. Da perspectiva das empresas, quais soluções você considera necessárias?
Sr. Nguyen Viet Hung: Em primeiro lugar, acreditamos que os investidores que possuem terras ou compram terras para habitação social devem se candidatar a um mecanismo de contratação de empreiteiros designados, e não a um mecanismo de licitação. Os demais critérios são aprovados por órgãos estaduais.
Em segundo lugar, há questões relacionadas ao planejamento. Atualmente, muitos projetos de planejamento, como o planejamento detalhado 1/500 para habitação social, precisam ser ajustados em relação às metas populacionais, instalações de infraestrutura social, etc.
Isso leva à necessidade de ajustar o plano de zoneamento e o plano detalhado, o que consumirá muito tempo. Portanto, a empresa propõe colaborar com as localidades para ajustar o plano detalhado 1/500 em projetos de habitação social para acelerar o andamento.
Em terceiro lugar, o atual processo de aprovação de projetos de habitação social é demorado. Portanto, recomendamos que as etapas que podem ser realizadas em paralelo, como editais de licitação, seleção de investidores, etc., sejam reduzidas para 90 a 120 dias, para que as localidades possam anunciar os projetos de habitação social e as empresas possam participar da submissão de documentos.
Em quarto lugar, em relação aos fundos de terras planejados, muitos projetos de habitação social são dispersos, não concentrados, de pequena escala e têm acesso e serviços públicos inconvenientes e inadequados.
Esperamos que as agências de gestão implementem um planejamento claro e tornem transparente a área planejada para ajudar as empresas a implementar a construção de acordo com a estratégia geral.
Por fim, esperamos ampliar o acesso a empréstimos preferenciais, apoiados por bancos. Ao mesmo tempo, teremos acesso a fundos para terras "limpas" e aumentaremos o planejamento territorial para projetos de habitação social.
Investidor: Obrigado pela conversa!
Em conversa com investidores, o professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, disse que para desbloquear a oferta de moradias sociais, três fatores são necessários: capital, fundos de terras e política.
Enquanto isso, o ponto mais fraco do sistema de gestão vietnamita são os procedimentos administrativos. Embora este seja um segmento específico para pessoas de baixa renda, o acesso à compra, aluguel e locação de moradias sociais sempre causa inúmeras dificuldades aos trabalhadores devido aos procedimentos. As empresas também enfrentam dificuldades legais para implementar projetos neste segmento.
"Atualmente, o pacote de crédito de VND 120 trilhões com a maior taxa preferencial de 2% ao ano não é realmente preferencial para pessoas de baixa renda. Dez anos atrás, o pacote de crédito de VND 30 trilhões tinha uma taxa preferencial de empréstimo de 5,5%, então trabalhadores e pessoas de baixa renda podiam acessá-lo facilmente e queriam acessá-lo", compartilhou o especialista .
Fonte
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