O risco do preço da terra "ameaça" o desenvolvimento. Parte 2

O atraso na definição dos preços anuais e pontuais do arrendamento de terrenos afetou o ambiente de investimento, impactando o planejamento produtivo e empresarial, bem como a concessão de financiamentos para investimentos, especialmente em projetos de grande extensão territorial e alto capital investido (Projeto de Armazém Portuário de GNL, Projeto da Usina Termelétrica Son My I, Projeto da Usina Termelétrica Son My II e Projeto de Produção de Pás de Ventiladores Eólicos...). A ausência de uma política decisiva e imediata prejudicará o ambiente de investimento e a capacidade de atrair investimentos para a província, comentou o Conselho de Administração do Parque Industrial Provincial.

Um lado está impaciente, o outro lado está cauteloso.

Enquanto a NovaWorld Phan Thiet aguarda a definição dos preços específicos dos terrenos para "desbloquear" diversas atividades e concluir a construção de uma área urbana com foco em turismo e economia até o final de 2025, os novos parques industriais em Ham Tan também aguardam a definição dos preços específicos dos terrenos para arrendamento. A partir daí, será possível iniciar a construção de acordo com o cronograma estabelecido. Por exemplo, o Parque Industrial Tan Duc tem previsão de início de construção para o segundo trimestre de 2023, mas a implementação é considerada difícil devido à lentidão no processo de definição, avaliação e aprovação dos preços específicos dos terrenos (tanto residenciais quanto agrícolas em áreas residenciais), que exige diversas revisões e complementações, afetando os processos de indenização e desapropriação. Atualmente, o investidor do Parque Industrial já solicitou a concessão/arrendamento de um terreno com área de 61,17 hectares. No entanto, a falta de convergência entre os terrenos dificulta a concessão/arrendamento e a obtenção da licença de construção necessária para o início das obras. No Parque Industrial Son My I, o investidor recebeu um terreno de 76,78 hectares do Comitê Popular Provincial na primeira fase. No entanto, para realizar a construção, é necessário definir o preço específico do terreno para a assinatura do contrato de arrendamento. Anteriormente, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente organizou uma licitação e firmou um contrato com uma empresa de consultoria (TMS Consulting Co., Ltd.) para determinar o preço do arrendamento. Após a apresentação de diversos documentos urgentes, a empresa de consultoria informou que o atraso na conclusão da determinação do preço específico do terreno para o Parque Industrial Son My I se devia à escassez de pesquisas e à dificuldade em determinar as receitas e os custos do trabalho de avaliação relacionados a projetos de parques industriais, além da insuficiência de embasamento para comprovar integralmente as disposições da Circular 36/2014/TT-BTNMT, de 30 de junho de 2014, do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente . Portanto, em 5 de abril de 2023, a TMS Consulting Company Limited enviou um documento solicitando às unidades relevantes apoio para a revisão das informações para a avaliação do terreno, juntamente com um relatório preliminar explicando os resultados da avaliação. E até agora, ainda estamos aguardando... os resultados.

Portanto, no final de abril de 2023, o Conselho Provincial de Gestão de Parques Industriais informou às agências funcionais competentes que apoiaria o Parque Industrial Tan Duc na conclusão dos procedimentos para o início da construção no segundo trimestre de 2023, desde a determinação dos preços específicos dos terrenos para os investidores até a assinatura dos contratos de arrendamento em uma área de 61,17 hectares. Da mesma forma, o Parque Industrial Son My 1, com mais de 76,7 hectares, foi submetido à aprovação do Comitê Popular Provincial em maio de 2023, a pedido da empresa IPICO, para que a empresa pudesse pagar o aluguel do terreno, assinar os contratos de arrendamento e organizar a construção da infraestrutura do parque industrial nessa área.

Notavelmente, os investidores dos parques industriais que vêm realizando os trabalhos de compensação e desapropriação, e se preparando para o investimento, desejam arrendar os terrenos imediatamente. Projetos relacionados, como o Armazém Portuário de Gás de GNL, a Usina Termelétrica Son My I e a Usina Termelétrica Son My II, que possuem uma área de aproximadamente 300 hectares, também necessitam arrendar os terrenos imediatamente. Enquanto isso, segundo informações da Diretoria Provincial de Gestão de Parques Industriais, como o preço específico do terreno ainda não foi determinado, existem atualmente 4 projetos (com uma área de 4,72 hectares) no Parque Industrial Ham Kiem I e 1 projeto (com uma área de 2,41 hectares) no Parque Industrial Ham Kiem II que foram aprovados pelo Comitê Popular Provincial para pagamento imediato do arrendamento, mas a questão do pagamento imediato por parte dos investidores dos parques industriais ainda não foi resolvida, situação que se arrasta há 3 anos. O desejo dos investidores de arrendar os terrenos imediatamente visa facilitar a atração de investidores secundários e a contabilização e obtenção de capital para a implementação do projeto.

Por que tanta pressa?

O representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente afirmou que a avaliação específica de terrenos (aplicada a projetos com valor superior a 20 bilhões de VND) está lenta devido a diversos fatores. De acordo com a Circular nº 36 do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, existem cinco métodos de avaliação, sendo os três mais comuns o de excedente, o de renda e o comparativo. No entanto, com base em informações de diversos casos, as empresas de consultoria manifestaram preocupação com a falta de garantia de qualidade desses métodos quando aplicados a cada projeto específico, especialmente se os fatores de entrada não forem estáveis, o que pode levar a resultados incorretos. Por exemplo, o método comparativo não permite comparar áreas que sempre foram utilizadas para fins agrícolas, sem transações. Já os métodos de excedente e de renda exigem a determinação da receita de desenvolvimento, da taxa de capital investido, do preço unitário, etc., o que é bastante complexo. Portanto, as empresas de consultoria já realizaram o processo repetidas vezes, com o auxílio do Departamento, mas os resultados não são conclusivos. Isso ocorre porque é necessário fazer suposições e estimativas, e como esses projetos são de grande extensão territorial, o risco de erro, mesmo que pequeno, entre um profissional e outro, pode gerar grandes prejuízos. Além disso, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente também está revisando a Circular 36, com foco nos métodos de valoração.

Essa é também uma das razões pelas quais o Comitê Popular Provincial acaba de emitir um documento solicitando ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente que proponha ao Primeiro-Ministro a consideração e a orientação para a criação de um Grupo de Trabalho composto por membros do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, do Ministério da Construção, do Ministério das Finanças e ministérios e departamentos relacionados, com o objetivo de apoiar e orientar a província de Binh Thuan na determinação dos preços de terrenos em geral e, em particular, no projeto do Complexo Turístico Ocean Valley. Atualmente, o Governo Central emitiu um documento concordando em apoiar Binh Thuan na avaliação de preços específicos de terrenos no projeto NovaWorld Phan Thiet...

De acordo com o representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, em comparação com a NovaWorld Phan Thiet, a avaliação de terrenos em parques industriais é mais simples. No entanto, na situação atual, é necessário um cálculo de avaliação específico com o auxílio do Governo Central para maior segurança. Em breve, serão resolvidos os entraves relacionados aos preços específicos de terrenos para grandes projetos na província.

O despacho oficial enviado pelo Comitê Popular Provincial ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente também enfatizou que o atual trabalho de avaliação de terras é muito complexo, pois envolve muitos setores e áreas que regulamentam parâmetros de investimento, planejamento, construção, terras, finanças, bancos, mercado etc., exigindo que o responsável pela implementação possua conhecimento geral e experiência em diversas áreas para compreender plenamente o conteúdo do método de avaliação e, assim, implementá-lo, avaliá-lo e analisá-lo adequadamente. Ao mesmo tempo, os funcionários do setor de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província não possuem muita experiência em áreas especializadas como precificação, finanças, construção etc., para atender às exigências do complexo trabalho de avaliação atual. Portanto, o Comitê Popular Provincial propôs que o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente recomende ao Primeiro-Ministro que considere e oriente a criação de um Grupo de Trabalho para apoiar e orientar a província de Binh Thuan na determinação dos preços de terras em geral e, em particular, no projeto do Complexo Turístico do Vale do Oceano, para que os projetos possam ser implementados e colocados em operação em breve, impulsionando o desenvolvimento socioeconômico local.

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