Risco do preço da terra "ameaça" o desenvolvimento. Parte 2

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O atraso na determinação dos preços anuais de aluguel de terras e dos preços únicos de aluguel de terras afetou o ambiente de investimento, afetando o planejamento da produção e dos negócios, as hipotecas para empréstimos de investimento, especialmente para projetos de investimento com grandes áreas e grande capital de investimento (Projeto de Armazém Portuário de GNL, Projeto da Usina Termelétrica de Son My I, Projeto da Usina Termelétrica de Son My II e Projeto de Produção de Pás de Ventiladores Eólicos...). Se não houver uma política precoce e decisiva, isso afetará o ambiente de investimento e os resultados de atração de investimentos da província - comentou o Conselho de Administração do Parque Industrial Provincial.

Um lado é impaciente, o outro lado é cauteloso.

Enquanto a NovaWorld Phan Thiet aguarda os preços específicos dos terrenos para "desbloquear" muitas atividades e continuar a construir e concluir uma área urbana econômica turística até o final de 2025, novos parques industriais em Ham Tan também aguardam os preços específicos dos terrenos para aluguel. A partir daí, haverá uma base para a construção de acordo com o roteiro delineado. Por exemplo, o Parque Industrial Tan Duc começará a ser construído no segundo trimestre de 2023, mas é considerado difícil de implementar porque o trabalho de estabelecer, avaliar e aprovar a determinação dos preços específicos dos terrenos (para terrenos residenciais e agrícolas em áreas residenciais) ainda é lento, exigindo muitas revisões e acréscimos, afetando o trabalho de compensação e liberação. Atualmente, o investidor do Parque Industrial apresentou um pedido de alocação/arrendamento de terreno com uma área de 61,17 hectares. No entanto, terrenos não adjacentes dificultarão a alocação/arrendamento de terreno e a solicitação de uma licença de construção para iniciar a construção. No Parque Industrial Son My I, o investidor recebeu um terreno do Comitê Popular Provincial na primeira fase, com uma área de 76,78 hectares. No entanto, para realizar a construção, também é necessário ter um preço de terreno específico para assinar um contrato de arrendamento de terreno. Anteriormente, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente organizou uma licitação e assinou um contrato com uma unidade de consultoria (TMS Consulting Co., Ltd.) para determinar o preço do arrendamento de terreno. Após muitos documentos urgentes, a unidade de consultoria relatou o atraso na conclusão da determinação dos preços de terreno específicos para o Parque Industrial Son My I devido ao levantamento e coleta de informações para determinar a receita e os custos do trabalho de avaliação relacionados aos projetos do parque industrial serem muito limitados e enfrentarem muitas dificuldades, não havendo base suficiente para comprovar completamente de acordo com as disposições da Circular 36/2014/TT-BTNMT datada de 30 de junho de 2014 do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente . Portanto, em 5 de abril de 2023, a TMS Consulting Company Limited enviou um documento solicitando às unidades relevantes o apoio à revisão das informações para a avaliação do terreno, juntamente com um rascunho de relatório explicando os resultados da avaliação. E até agora, ainda estamos aguardando... os resultados.

Portanto, no final de abril de 2023, o Conselho de Administração do Parque Industrial Provincial apresentou um relatório às agências funcionais relevantes para apoiar o Parque Industrial Tan Duc na conclusão dos procedimentos para o início da construção no segundo trimestre de 2023, desde a definição dos preços específicos dos terrenos para os investidores até a assinatura dos contratos de arrendamento de terras em uma área de 61,17 hectares. Da mesma forma, o Parque Industrial Son My 1, com mais de 76,7 hectares, foi submetido à aprovação do Comitê Popular Provincial em maio de 2023, a pedido da Empresa IPICO, para que a unidade possa pagar o aluguel do terreno, assinar os contratos de arrendamento e organizar a construção da infraestrutura do parque industrial nessa área.

Notavelmente, os investidores dos parques industriais que vêm realizando os trabalhos de compensação e liberação, e se preparando para o investimento, desejam arrendar terras imediatamente. Projetos relacionados, como o Armazém do Porto de Gás LNG, o Projeto da Usina Termelétrica Son My I e o Projeto da Usina Termelétrica Son My II, que têm uma área de aproximadamente 300 hectares, também precisam arrendar terras imediatamente. Enquanto isso, de acordo com informações do Conselho de Administração do Parque Industrial Provincial, como o preço específico da terra não foi determinado, existem atualmente 4 projetos (com uma área de 4,72 hectares) no Parque Industrial Ham Kiem I e 1 projeto (com uma área de 2,41 hectares) no Parque Industrial Ham Kiem II que foram aprovados pelo Comitê Popular Provincial para pagar o aluguel da terra imediatamente, mas ainda não resolveram a questão para os investidores do parque industrial pagarem imediatamente, o que já dura 3 anos. O desejo dos investidores de arrendar terras imediatamente é facilitar a atração de investidores secundários e na contabilidade e no empréstimo de capital para implementar o projeto.

Por que estar em uma posição tão pressionada?

O representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente afirmou que a avaliação específica de terras (aplicada a projetos com valor de terra superior a 20 bilhões de VND) é lenta por diversos motivos. De acordo com a Circular 36 do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, existem 5 métodos de avaliação, mas os 3 mais comumente aplicados são o excedente, a renda e a comparação. No entanto, com base em informações de diversos casos, as unidades de consultoria estão preocupadas com a possibilidade de esses métodos não serem garantidos, se aplicados a cada projeto específico, especialmente se os fatores de entrada não forem estáveis, levando a resultados de saída incorretos. Por exemplo, o método de comparação, que sempre foi terra agrícola, não há transação, portanto não pode ser comparado. Ou os métodos de excedente e renda precisam determinar a receita de desenvolvimento, a taxa de capital de investimento, o preço unitário... o que é muito complexo. Portanto, as unidades de consultoria têm feito isso repetidamente, o Departamento tem auxiliado as unidades de consultoria, mas os resultados não são convincentes. Como é necessário presumir e estimar, e esses projetos são todos muito grandes em área, o risco de erro entre uma pessoa e outra, mesmo que muito pequeno, pode gerar uma grande perda. Além disso, o Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente também está revisando a Circular 36, com foco nos métodos de avaliação.

Essa é também uma das razões pelas quais o Comitê Popular Provincial acaba de emitir um documento solicitando ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente que proponha ao Primeiro-Ministro a consideração e orientação da criação de um Grupo de Trabalho composto por membros do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, do Ministério da Construção, do Ministério das Finanças e ministérios e filiais relacionados para apoiar e orientar a província de Binh Thuan na determinação dos preços dos terrenos em geral e no projeto do Complexo Turístico Ocean Valley em particular. Atualmente, o Governo Central emitiu um documento concordando em apoiar Binh Thuan na avaliação dos preços específicos dos terrenos no projeto NovaWorld Phan Thiet...

Ainda de acordo com o representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, em comparação com a NovaWorld Phan Thiet, a avaliação de terrenos em parques industriais é mais simples. No entanto, na situação atual, também é necessário um cálculo de avaliação específico com o auxílio do Governo Central para se ter mais confiança. A remoção dos obstáculos relacionados aos preços específicos de terrenos para grandes projetos na província será resolvida o mais breve possível.

O despacho oficial que o Comitê Popular Provincial enviou ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente também enfatizou que o atual trabalho de avaliação de terras é muito complexo, pois envolve muitos setores e campos que regulam parâmetros sobre investimento, planejamento, construção, terras, finanças, bancos, mercado... exigindo que o implementador tenha conhecimento geral e experiência relacionados a muitos campos para ser capaz de compreender completamente o conteúdo do método de avaliação para implementar, estimar e avaliar adequadamente. Enquanto isso, o pessoal do setor de Recursos Naturais e Meio Ambiente da província não tem muita experiência em áreas especializadas de preço, finanças, construção... para atender aos requisitos do trabalho de avaliação muito complexo como é hoje. Portanto, o Comitê Popular Provincial propôs que o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente recomende ao Primeiro-Ministro que considere e dirija a criação de um Grupo de Trabalho para apoiar e orientar a província de Binh Thuan na determinação dos preços das terras em geral e no projeto do Complexo Turístico Ocean Valley em particular, para que os projetos possam ser rapidamente implantados, colocados em operação e desenvolver a socioeconomia local.

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