O risco de aumento dos preços dos terrenos "ameaça" o desenvolvimento. Parte 2

O atraso na definição dos preços anuais e pontuais dos arrendamentos de terrenos afetou o ambiente de investimento, impactando a produção e o planejamento de negócios, e dificultando o financiamento imobiliário para investimentos, especialmente para projetos de grande escala com capital significativo (como o projeto de armazenamento e porto de GNL, as usinas termelétricas Son My I e II e o projeto de fabricação de pás de turbinas eólicas...). Sem uma política rápida e decisiva, isso afetará negativamente o ambiente de investimento e os resultados da província em termos de atração de investimentos – afirmou o Conselho Provincial de Gestão de Parques Industriais.

Um lado é impaciente, o outro é cauteloso.

Enquanto a NovaWorld Phan Thiet aguarda a definição dos preços específicos dos terrenos para "desbloquear" as atividades de construção e concluir sua área urbana econômica e turística até o final de 2025, novos parques industriais em Ham Tan também aguardam a determinação desses preços antes de arrendar as terras. Somente então a construção poderá prosseguir conforme o cronograma previsto. Por exemplo, o Parque Industrial Tan Duc tem previsão de início de construção no segundo trimestre de 2023, mas sua implementação é considerada difícil devido a atrasos no processo de definição, avaliação e aprovação dos preços específicos dos terrenos (tanto residenciais quanto agrícolas, dentro das áreas residenciais). Isso exige diversas revisões e acréscimos, impactando os esforços de indenização e reassentamento. Atualmente, o investidor do parque industrial apresentou um pedido de concessão/arrendamento de 61,17 hectares. No entanto, a natureza não contígua dos terrenos dificultará a concessão/arrendamento e a obtenção das licenças de construção. Já no Parque Industrial Son My I, o investidor recebeu 76,78 hectares de terra na primeira fase, a ser alocada pelo Comitê Popular Provincial. No entanto, para prosseguir com a construção, é necessário um preço específico do terreno para a assinatura do contrato de arrendamento. Anteriormente, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente organizou um processo de licitação e firmou um contrato com uma empresa de consultoria (TMS Consulting Co., Ltd.) para determinar o preço do arrendamento. Após inúmeras cartas de insistência, a empresa de consultoria informou que o atraso na determinação do preço específico do terreno para o Parque Industrial Son My I se devia à dificuldade e à limitação na coleta de dados e informações para determinar as receitas e os custos relacionados à avaliação de projetos de parques industriais, bem como à insuficiência de evidências para comprovar integralmente os requisitos estipulados na Circular 36/2014/TT-BTNMT, de 30 de junho de 2014, do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente . Portanto, em 5 de abril de 2023, a TMS Consulting Co., Ltd. enviou um documento solicitando às unidades competentes auxílio na revisão das informações para fins de avaliação do terreno, juntamente com uma minuta de relatório explicativo sobre os resultados da avaliação. E até hoje, ainda aguardamos… os resultados.

Portanto, no final de abril de 2023, o Conselho Provincial de Gestão de Parques Industriais apresentou um relatório solicitando que os órgãos competentes apoiassem o Parque Industrial Tan Duc na conclusão dos procedimentos para o início da construção no segundo trimestre de 2023, desde a determinação do preço específico do terreno até a assinatura do contrato de arrendamento para os 61,17 hectares. Da mesma forma, para o Parque Industrial Son My 1, com mais de 76,7 hectares, o plano foi submetido à aprovação do Comitê Popular Provincial em maio de 2023, a pedido da empresa IPICO, para que a empresa pudesse pagar o aluguel do terreno, assinar os contratos de arrendamento e organizar a construção da infraestrutura do parque industrial nessa área.

Notavelmente, os investidores de parques industriais que vêm realizando trabalhos de indenização e desapropriação de terras e se preparando para investir desejam arrendar os terrenos em uma única parcela. Projetos relacionados, como o terminal de armazenamento de GNL e o porto, a Usina Termelétrica Son My I e a Usina Termelétrica Son My II, que possuem aproximadamente 300 hectares de terra, também necessitam de arrendamento único. Enquanto isso, de acordo com informações da Diretoria Provincial de Gestão de Parques Industriais, como o preço específico da terra ainda não foi determinado, quatro projetos (com uma área de 4,72 hectares) no Parque Industrial Ham Kiem I e um projeto (com uma área de 2,41 hectares) no Parque Industrial Ham Kiem II foram aprovados pelo Comitê Popular Provincial para pagamento de arrendamento único, mas os investidores ainda não pagaram a taxa de arrendamento em parcela única, um atraso que já dura três anos. O desejo dos investidores por um arrendamento único facilita a atração de investidores secundários e simplifica a contabilidade e os pedidos de empréstimo para a implementação do projeto.

Por que eles estão em uma posição de coerção?

Representantes do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente declararam que o atraso na avaliação de valores específicos de terrenos (aplicados a projetos com valores superiores a 20 bilhões de VND) se deve a diversos fatores. De acordo com a Circular nº 36 do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, existem cinco métodos para avaliação de terras, mas os três mais comumente aplicados – excedente, renda e comparativo – são utilizados há bastante tempo. No entanto, com base em informações de diversos casos, empresas de consultoria estão preocupadas com a falta de confiabilidade desses métodos quando aplicados a projetos específicos, especialmente quando os fatores de entrada não são considerados adequadamente, levando a resultados imprecisos. Por exemplo, no método comparativo, a área em questão pode ter sido historicamente terra agrícola sem transações, o que impossibilita a comparação. Da mesma forma, os métodos de excedente e renda exigem a determinação da receita de desenvolvimento, do capital de investimento por unidade, dos preços unitários, etc., o que é bastante complexo. Portanto, as empresas de consultoria revisaram os planos repetidamente, com o auxílio do departamento, mas os resultados obtidos ainda não são convincentes. Como são necessárias suposições e estimativas, e esses projetos abrangem áreas muito extensas, o risco de erros entre diferentes pessoas, mesmo que pequenos, pode levar a perdas significativas. Além disso, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está revisando a Circular 36, com foco nos métodos de valoração.

Essa é também uma das razões pelas quais o Comitê Popular Provincial enviou recentemente um documento ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, solicitando ao Primeiro-Ministro que considere e oriente a criação de um grupo de trabalho composto por membros do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, do Ministério da Construção , do Ministério das Finanças e de outros ministérios e agências relevantes, para apoiar e orientar a província de Binh Thuan na determinação dos preços dos terrenos em geral e, em particular, no projeto do Complexo Turístico Ocean Valley. Atualmente, o governo central emitiu um documento concordando em apoiar Binh Thuan na avaliação específica dos terrenos no projeto NovaWorld Phan Thiet…

Segundo um representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, em comparação com o NovaWorld Phan Thiet, a avaliação de terrenos em zonas industriais é mais simples. No entanto, nas circunstâncias atuais, ainda é necessário um cálculo de avaliação específico com o auxílio do governo central para maior segurança. Os obstáculos relacionados aos preços específicos de terrenos para grandes projetos na província serão resolvidos o mais breve possível.

A carta oficial do Comitê Popular Provincial ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente também enfatizou que o atual processo de avaliação de terras é extremamente complexo, pois envolve muitos setores e áreas que regulamentam parâmetros relacionados a investimentos, planejamento, construção, terras, finanças, bancos e mercado. Isso exige que os responsáveis ​​pela tarefa possuam conhecimento geral e experiência em diversas áreas para compreender plenamente o conteúdo da metodologia de avaliação, visando sua implementação, análise e avaliação adequadas. Ao mesmo tempo, os funcionários do Departamento Provincial de Recursos Naturais e Meio Ambiente carecem de experiência suficiente em áreas especializadas, como precificação, finanças e construção, para atender às demandas do complexo trabalho de avaliação atual. Portanto, o Comitê Popular Provincial solicita ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente que proponha ao Primeiro-Ministro a consideração e a determinação da criação de um grupo de trabalho para apoiar e orientar a província de Binh Thuan na determinação dos preços de terras em geral e, em particular, no projeto do Complexo Turístico do Vale do Oceano, para que os projetos possam ser implementados e colocados em operação em breve, contribuindo para o desenvolvimento socioeconômico da região.

Fonte: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html