Quais são os obstáculos no programa de habitação social?

VTV.vn - Apesar dos avanços positivos no desenvolvimento de habitações sociais, empresas na cidade de Ho Chi Minh ainda reclamam de procedimentos demorados, financiamento limitado e políticas sobrepostas.

Até 2025, a cidade de Ho Chi Minh havia concluído 14 projetos de habitação social com 13.040 apartamentos, atingindo 100% da meta planejada.

gargalos processuais

Em 2025, a cidade de Ho Chi Minh concluiu 14 projetos de habitação social com 13.040 apartamentos, atingindo 100% da meta planejada. Nos dois primeiros meses de 2026, a cidade iniciou a construção de dois projetos com 2.656 apartamentos, e mais um projeto foi qualificado para mobilização de capital e venda de futuras unidades habitacionais na Rua Ly Thuong Kiet, 324, Bairro 14, antigo Distrito 10; cumulativamente, há agora 11 projetos em construção com 9.700 apartamentos. A cidade também preparou aproximadamente 1.730 hectares de terra para o desenvolvimento de habitação social e planeja selecionar investidores para oito projetos.

No entanto, informações do relatório recentemente publicado sobre a situação do mercado imobiliário e as principais tarefas da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (Horea) em 2026 mostram que as empresas ainda enfrentam dificuldades, pois quanto mais avançam no processo de implementação, mais evidentes se tornam os obstáculos e as deficiências das políticas.

A Horea propôs a integração dos processos de avaliação e a redução dos procedimentos de aprovação separados para simplificar os procedimentos administrativos para o desenvolvimento de habitações sociais.

Em relação aos procedimentos, as empresas têm motivos válidos para reclamar. O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Horea, argumenta que os procedimentos de habitação social sob o antigo mecanismo podem levar mais de 1.000 dias. Um projeto destinado a atender pessoas de baixa renda que leva vários anos apenas para superar diversos obstáculos burocráticos claramente se desvia do espírito original de "bem-estar social". A habitação social deveria ser uma área prioritária em termos de tempo de processamento, mas, em vez disso, muitas vezes cai em um ciclo vicioso de busca de pareceres, avaliações, revisões e espera por aprovações. A consequência é o aumento dos custos de capital, atrasos no progresso, perda de oportunidades para as empresas e a continuidade da espera para a população.

O problema não é apenas a lentidão, mas o processo complexo e multifacetado. Uma empresa precisa passar por inúmeros departamentos e agências para o mesmo projeto de habitação social. A HoREA (Associação Imobiliária do Vietnã) propõe a integração das etapas de avaliação, a redução dos procedimentos de aprovação separados e argumenta ainda que a consulta à opinião da comunidade sobre os planos detalhados de projetos de habitação social é, em alguns casos, "formalista", carente de substância, além de prolongar o processo e aumentar os custos.

O ponto crucial aqui é que os procedimentos não apenas atrasam o projeto, mas também distorcem os incentivos políticos. Uma vez que o processo se prolonga e os custos aumentam, enquanto os lucros da habitação social são limitados, as empresas tendem a hesitar, ou mesmo a evitar o setor. Em outras palavras, se os procedimentos continuarem sendo uma longa e árdua corrida contra obstáculos, será difícil esperar um forte influxo de capital privado nesse segmento.

Eliminar os gargalos por meio de políticas

Mas os procedimentos não são o único gargalo. Por trás da questão dos procedimentos administrativos, reside o problema do capital e outras dificuldades. O Sr. Nguyen Tuan Anh, Vice-Diretor Geral da Corporação de Investimentos em Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), afirmou que, para atingir a meta de 1 milhão de unidades habitacionais sociais até 2030, o capital de investimento necessário pode chegar a aproximadamente 1 trilhão de VND. Se os empréstimos bancários representarem de 20% a 25%, o sistema de crédito precisaria fornecer cerca de 250 trilhões de VND, enquanto o capital efetivamente acessado é de apenas cerca de 25 trilhões de VND, ou seja, apenas cerca de 10% da necessidade.

Para as empresas, a falta de capital preferencial significa aumento dos custos de produção. Para os compradores, a taxa de juros atual de 5,4% ao ano no Banco de Política Social, segundo a HoREA, ainda é bastante alta em comparação com a taxa de 4,8% ao ano entre março de 2021 e junho de 2024. Considerando os beneficiários-alvo, que são pessoas de baixa renda, essa diferença é significativa. A habitação social não pode ser definida apenas por um preço de venda mais baixo do que o da habitação comercial; ela deve ser garantida por sua acessibilidade prática. Quando as taxas de juros sobem, o sonho da casa própria se torna ainda mais distante para aqueles que mais precisam da política.

A cidade de Ho Chi Minh pretende desenvolver 181.257 unidades habitacionais sociais durante o período de 2026 a 2030, sendo que 28.500 unidades deverão ser concluídas somente em 2026.

Outro problema é que os promotores de projetos de habitação social ainda não conseguiram acessar o crédito preferencial do Banco de Política Social durante o período de 1º de agosto de 2024 a 31 de dezembro de 2030. Segundo especialistas, por um lado, os compradores precisam de apoio e, por outro, as empresas que produzem os imóveis também precisam de assistência. Se a habitação social for vista apenas como responsabilidade das empresas, sem a criação de mecanismos financeiros suficientemente robustos, será muito difícil alcançar uma oferta ampla, consistente e sustentável.

Além disso, algumas novas regulamentações estão criando consequências imprevistas. O Sr. Le Hoang Chau argumenta que o método de determinação do tamanho da população, de acordo com a Decisão 32/2025/QD-UBND, pode aumentar a proporção de apartamentos grandes e reduzir drasticamente o número de apartamentos médios e pequenos, mesmo para habitações sociais. Se essa avaliação se confirmar na prática, criará dificuldades para as empresas de desenvolvimento de habitações sociais. Construir moradias para pessoas de baixa renda acaba restringindo as opções de apartamentos pequenos, que são os mais adequados à sua capacidade de pagamento.

Outra deficiência apontada pela HoREA é que a Cláusula 1, Artigo 78 da Lei de Habitação de 2023 estipula apenas critérios de habitação e de renda, omitindo o critério de residência. Em princípio, ampliar o acesso é razoável. No entanto, em uma situação de grave escassez de oferta, essa regulamentação coloca as empresas em uma posição difícil na elaboração de listas de compradores ou locatários elegíveis. O caso do projeto de habitação social na Rua Ly Thuong Kiet, 234, Bairro Dien Hong, Distrito 10 (antigamente), com apenas 750 apartamentos, mas mais de 12.000 pessoas de todo o país cadastradas, é uma clara demonstração dessa pressão. Quando as empresas recebem o poder de elaborar listas de compradores ou locatários elegíveis, mas a oferta é limitada e a demanda é muito alta, elas não apenas ficam sobrecarregadas, como também precisam gastar tempo e dinheiro extras organizando um ou mais sorteios. O ônus administrativo foi parcialmente transferido para as empresas.

A cidade de Ho Chi Minh pretende construir 181.257 unidades habitacionais sociais entre 2026 e 2030, sendo 28.500 delas concluídas somente em 2026. Seguindo a diretriz do Primeiro-Ministro , a cidade deve se esforçar para atingir a marca de pelo menos 1 milhão de unidades até 2028. Essa é uma tarefa desafiadora, mas não impossível. Muitas empresas esperam que esses obstáculos sejam removidos rapidamente para que a cidade possa alcançar suas metas de desenvolvimento habitacional social ainda este ano.

Fonte: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm