A partir de 2026, o governo abolirá o quadro de preços de terrenos estabelecido pelo governo a cada 5 anos, substituindo-o por tabelas de preços de terrenos determinadas pelas províncias, a partir de 2026, e posteriormente ajustadas anualmente de acordo com as flutuações reais do mercado. As tabelas de preços de terrenos são elaboradas de acordo com regulamentações governamentais rigorosas e orientações do Ministério da Agricultura e Meio Ambiente quanto aos princípios, procedimentos, métodos e critérios para áreas e localizações. Os dois princípios fundamentais são a determinação de preços que reflitam fielmente os preços de mercado e a garantia de independência entre a unidade de consultoria que determina o preço e o Conselho de Avaliação de Preços, com a autoridade competente para aprovação. A tabela geral de preços inclui 8 tabelas secundárias básicas de acordo com 8 tipos de terreno: 4 tabelas para terrenos agrícolas (terrenos para culturas anuais, terrenos para culturas perenes, terrenos para aquicultura e terrenos para silvicultura); 4 tabelas para terrenos não agrícolas (terrenos residenciais, terrenos comerciais e de serviços, terrenos para instalações de produção e terrenos para parques industriais). Além disso, os preços dos terrenos podem ser subdivididos em tabelas secundárias menores, como terrenos residenciais e outros tipos de terrenos não agrícolas categorizados por áreas urbanas e rurais. Tabelas de preços de terrenos também estão disponíveis para cada unidade administrativa (comuna/bairro), sendo que cada unidade é subdividida em várias zonas, cada zona contendo diversas categorias. Cada categoria possui várias localizações. Cada categoria de terrenos residenciais e outros terrenos não agrícolas geralmente possui 5 localizações, enquanto cada categoria de terrenos agrícolas geralmente possui 3 localizações. A localização número 1 tem o preço mais alto, com as localizações subsequentes apresentando preços decrescentes.
A tabela de preços de terrenos serve como base fundamental para determinar o valor de terrenos de propriedade do Estado para arrendamento ou alocação (com pagamento), preços de licitação, taxas de uso da terra na conversão de terrenos, impostos sobre a compra e venda de terrenos, indenização quando o Estado recupera terras e outras taxas e encargos relacionados à terra.
A tabela de preços de terrenos proposta para as províncias em 2026 aproxima-se dos preços de mercado, com um aumento médio de 30% a 70% para terrenos residenciais e de 20% a 50% para terrenos agrícolas (em comparação com a tabela de preços de terrenos implementada até o final de 2025). O aumento proposto para terrenos residenciais nas planícies é de 30% a 40% e de 15% a 30% para terrenos agrícolas. Essa taxa é de 15% a 30% e de 10% a 25% em áreas montanhosas. Os preços máximos dos terrenos em áreas montanhosas são significativamente menores, representando apenas 10% a 30% dos preços nas planícies. É importante notar que, em casos de fusões provinciais, os preços dos terrenos nas áreas centrais não aumentam e podem até diminuir quando o centro administrativo provincial é realocado. Por outro lado, os preços dos terrenos nas áreas que se tornam o centro administrativo comum das províncias fusionadas aumentam acentuadamente.
Diversas localidades tornaram-se foco da atenção da mídia. No norte, Hanói propõe um aumento nos preços dos terrenos urbanos de 2% a 26% (em comparação com o preço ajustado em 2025) e um aumento de 150% a 270% (em comparação com o preço não ajustado em 2025). O preço máximo (por metro quadrado) é de 702 milhões de VND para terrenos urbanos no centro da cidade e 290.000 VND para terrenos agrícolas. Em Quang Ninh, os preços dos terrenos urbanos aumentaram em média de 1,5 a 2 vezes, com alguns chegando a mais de 5 vezes, atingindo o pico de 203 milhões de VND; os preços dos terrenos rurais aumentaram em média cerca de 3 vezes, com alguns chegando a 9 vezes. Hai Phong registrou o maior aumento, de 370%, com os preços dos terrenos urbanos ultrapassando 200 milhões de VND. Em Bac Ninh, os preços dos terrenos urbanos aumentaram em média 2,4 vezes, atingindo o pico de 120 milhões de VND. No Vietnã Central, na província de Nghe An, os preços dos terrenos em algumas áreas da cidade antiga e nova de Vinh são calculados em 80% do valor de mercado, com preços máximos ultrapassando 200 milhões de VND. Em Da Nang, os preços dos terrenos urbanos aumentaram entre 5% e 82%, atingindo um pico de 350 milhões de VND; os preços dos terrenos agrícolas de todos os tipos aumentaram em média entre 140% e 150%, chegando a 300.000 VND. Em Quang Ngai, os preços dos terrenos urbanos aumentaram de 2 a 3 vezes, atingindo um pico de 60 milhões de VND. No Vietnã do Sul, a cidade de Ho Chi Minh registrou aumentos de 4% a 280%. Os preços máximos dos terrenos urbanos chegaram a 687 milhões de VND e os dos terrenos agrícolas a 810.000 VND. Em Dong Nai, os preços dos terrenos residenciais aumentaram de 1,3 a 2 vezes; os preços dos terrenos agrícolas aumentaram de 1,1 a 1,8 vezes, com algumas áreas registrando aumentos de até 9 vezes. Os preços máximos dos terrenos urbanos atingiram 64 milhões de VND, os terrenos residenciais rurais 18 milhões de VND e os terrenos agrícolas 396.000 VND/m². Em Tay Ninh, os preços dos terrenos em áreas rurais e urbanas aumentaram de 1,6 a 6 vezes, com os preços dos terrenos urbanos atingindo o pico de 83 milhões de VND e os terrenos agrícolas 178.000 VND.
As províncias da região norte central e montanhosa pertencem ao grupo com aumentos de preços de terrenos de baixos a médios. Os terrenos residenciais urbanos aumentaram em média de 15% a 30%, com o maior aumento chegando a 5-8 vezes; os terrenos agrícolas aumentaram em média de 5% a 20%, com o maior aumento atingindo 80%. A província de Thai Nguyen atingiu o pico mais alto, com terrenos agrícolas a 140.000 VND e terrenos residenciais urbanos a 100 milhões de VND. A província de Phu Tho teve preços acima de 90.000 VND e 105 milhões de VND. A província de Lao Cai teve preços acima de 50.000 VND e 83 bilhões de VND. A província de Dien Bien teve preços a 82.000 VND e 42,5 milhões de VND. A província de Lai Chau teve preços a 43.000 VND e mais de 9 bilhões de VND. Na província de Lang Son, os preços variavam entre 43.000 VND e 37,2 milhões de VND.
Son La é uma das províncias que anunciou antecipadamente sua tabela de preços de terrenos para 2026 e está atualmente solicitando contribuições de todos os níveis, setores, organizações e do público. O Comitê Provincial da Frente Patriótica também está coletando opiniões dos membros do Conselho Consultivo. A tabela de preços de terrenos de Son La compreende oito listas de preços para oito tipos de terreno. Os terrenos agrícolas possuem quatro listas (terrenos para cultivo anual, terrenos para cultivo perene, terrenos florestais e terrenos para aquicultura). Os terrenos não agrícolas possuem quatro listas: terrenos residenciais, terrenos comerciais e de serviços, terrenos para produção não agrícola e terrenos para parques industriais/clusters industriais. Os terrenos não agrícolas são categorizados por 75 unidades administrativas (comunas e distritos). Cada distrito geralmente possui cerca de 20 áreas e cada comuna, cerca de 10 áreas. Cada área possui diversas categorias, com cada categoria geralmente tendo 5 localidades. Em relação aos terrenos agrícolas, toda a província possui 75 comunas e distritos, o que significa 75 áreas e 75 localidades. Os preços médios dos terrenos residenciais aumentaram entre 10% e 20%. Os preços básicos de terrenos agrícolas aumentaram de forma constante em cerca de 30%. Os terrenos residenciais apresentaram os preços mais altos entre todos os tipos de terreno, com o valor mais elevado registrado no distrito de To Hieu, geralmente entre 15 e 20 milhões de VND/m², atingindo um pico de 54 milhões de VND. O segundo preço mais alto foi de 32 milhões de VND, no distrito de Thao Nguyen (antiga cidade de Moc Chau). Os terrenos residenciais em nível de comuna atingiram um pico de quase 16 milhões de VND (comuna de Mai Son, antiga cidade de Mai Son). Os preços mais altos dos terrenos agrícolas foram para terras de cultivo duplo de arroz, com uma média de 45.000 VND/m², atingindo um pico de 78.000 VND (comuna de Doan Ket, antigo distrito de Moc Chau). Assim, em comparação com as listas de preços de terrenos projetadas para as províncias em todo o país, os preços projetados para Son La estão entre os mais baixos, e a taxa de aumento também está entre as mais baixas. Na região das Terras Médias e Montanhas do Norte, os preços dos terrenos e as taxas de aumento estão na faixa intermediária. Isso está de acordo com a situação real do mercado imobiliário em Son La.
A lista de preços de terrenos da província de Son La apresenta algumas diferenças em comparação com o resto do país e da região. São elas: (1) os preços dos terrenos agrícolas aumentam de forma constante e a uma taxa superior à dos terrenos residenciais, enquanto no resto do país e da região, os preços dos terrenos residenciais aumentam mais; (2) os terrenos agrícolas e não agrícolas são divididos por áreas e localizações de acordo com cada comuna e distrito, em vez de dividir a lista por áreas urbanas e rurais; (3) cada comuna e distrito é utilizado tanto como área quanto como localização para determinar os preços dos terrenos agrícolas. A questão preocupante é que, antes da fusão, a província possuía 204 comunas e distritos, e agora restam apenas 75. Muitas comunas foram fundidas, sendo que antes pertenciam a 2 ou 3, incluindo comunas pertencentes a diferentes zonas de desenvolvimento (Zona I, Zona II, Zona III), mas todas compartilham a mesma localização, o que gera preocupação.
Os preços dos terrenos e seus respectivos aumentos variam entre regiões e províncias/cidades, principalmente devido aos diferentes níveis de desenvolvimento econômico, urbanização, desenvolvimento de infraestrutura, zonas industriais, empresas e projetos de investimento. De modo geral, especialistas preveem que, se os preços atuais dos terrenos estiverem em torno de 70% do valor de mercado, espera-se que os preços em 2026 aumentem em aproximadamente 85%. No entanto, os preços de mercado são, por vezes e em alguns lugares, afetados por fatores negativos (manipulação de preços, inflação). Se o aumento projetado nos preços dos terrenos é muito rápido e causará um choque é uma questão em debate. Se o governo "acompanhar" o preço de mercado, o preço de mercado também "seguirá o exemplo". A abordagem mais segura e razoável é ter um ciclo de pelo menos 5 anos para alcançar a convergência ideal dos preços. Aproximar os preços dos terrenos do valor de mercado é uma tendência objetiva e necessária, mas também é uma faca de dois gumes. O governo limitará as perdas financeiras e aumentará a receita orçamentária, mas isso também aumentará os custos de indenização, apoio e reassentamento quando as terras forem recuperadas. As empresas temem que os custos de investimento em projetos aumentem devido à alta dos preços dos terrenos, reduzindo a competitividade de seus produtos no mercado e, consequentemente, afetando a atração de mão de obra e a geração de receita. A população está preocupada, principalmente, com o preço de terrenos agrícolas adjacentes a residências quando convertidos em áreas residenciais. O preço de terrenos agrícolas adjacentes a residências tende a aumentar 1,5 vezes em relação ao preço de terrenos agrícolas similares, mas, quando convertidos em áreas residenciais, o preço aumenta 20 ou até 50 vezes. Famílias que desejam desmembrar e converter terrenos para construir casas para seus filhos se veem em situação desesperadora devido ao ônus financeiro que ultrapassa suas possibilidades. Muitos especialistas sugerem elevar o preço dos terrenos agrícolas para um patamar próximo ao dos terrenos residenciais (cerca de 60% a 70%) para reduzir o impacto financeiro sobre a população. No entanto, o Governo propõe, e a Assembleia Nacional está em consulta pública, uma política de incentivos financeiros para resolver a questão de forma mais racional. Aqueles que converterem terrenos agrícolas em residenciais dentro do limite estabelecido terão direito a um desconto de 70%, pagando apenas 30% do valor total. Se o limite for ultrapassado menos de uma vez, pagam 50%; se for ultrapassado uma ou mais vezes, pagam 100%.
Em relação ao aumento dos custos de insumos para projetos de investimento empresarial devido à valorização dos terrenos, o Professor Dang Hung Vo, ex-Vice-Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, e diversos especialistas sugerem que países com experiência comprovada podem aprender com essa situação. Especificamente, projetos de investimento empresarial criam infraestrutura e atraem mão de obra, fatores fundamentais para a valorização dos terrenos na região e para a geração de receita para o orçamento. Portanto, o ônus financeiro para as empresas pode ser reduzido.
Outro problema reside no fato de que o processo de elaboração de tabelas de preços de terrenos é menos suscetível a influências negativas, enquanto a determinação de preços específicos para cada caso, com base no tipo de terreno, área, localização e período, pode ser mais propensa a problemas. Isso ocorre porque o preço específico do terreno é calculado multiplicando-se o preço da tabela por um coeficiente. Uma medida eficaz para prevenir riscos, injustiças e potenciais reclamações é garantir que a determinação dos preços específicos dos terrenos seja pública e transparente, com supervisão e participação da comunidade. Por outro lado, o período de transição que antecede os reajustes de preços de terrenos, os procedimentos fundiários, as transações de compra e venda e a conversão de terras frequentemente sofrem atrasos e interrupções, impactando significativamente os direitos de empresas e cidadãos. As autoridades governamentais em todos os níveis precisam assegurar um processo de transição transparente, tranquilo e eficiente, orientando os órgãos competentes (responsáveis pelos procedimentos fundiários e pela arrecadação de impostos, taxas e encargos sobre a terra) a superar os atrasos causados pela espera pelos aumentos de preços.
As listas de preços de terrenos para 2026 nas províncias são consideradas bem elaboradas e, em geral, refletem a realidade do mercado. No entanto, tratam-se apenas de projeções. Ao coletar o feedback de partes interessadas importantes (cidadãos e empresas), incluindo opiniões de organizações com funções de revisão e avaliações do conselho de avaliação, as listas de preços de terrenos certamente serão mais completas, atendendo às necessidades do governo, das empresas e dos cidadãos, e contribuindo significativamente para a promoção do desenvolvimento socioeconômico em cada localidade e no país como um todo.
Phan Duc Ngu
Fonte: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
Comentário (0)