Desenvolvimento de imóveis para aluguel: Requer capital a longo prazo e um arcabouço legal específico.

O regime de arrendamento habitacional (TPO, na sigla em inglês) é considerado uma das soluções importantes para atender às necessidades habitacionais da população em um contexto de constante aumento dos preços dos imóveis. Especialistas acreditam que esse segmento se desenvolverá de forma sustentável se o arcabouço legal, o planejamento do terreno e, principalmente, as fontes de capital de longo prazo receberem a devida importância.

O quadro legal está em vigor, mas...

No Fórum Imobiliário do Vietnã 2026, realizado na manhã de 2 de junho, o vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, afirmou que, na realidade, o aluguel de imóveis não é um modelo totalmente novo, já que as leis habitacionais atuais já contêm regulamentações relacionadas a diversas modalidades.

Segundo o Vice-Ministro da Construção, a forma mais comum atualmente é a habitação detida pelo proprietário . A lei não proíbe esta atividade, e as pessoas participam de forma bastante ativa, contribuindo assim para complementar a oferta de habitação para a sociedade.

Vice-Ministro da Construção, Nguyen Van Sinh.

Além disso, as regulamentações sobre habitação social também criaram um arcabouço legal para atividades de locação. Anteriormente, a política de desenvolvimento de habitação social estipulava que cerca de 20% da área deveria ser destinada à locação. No entanto, após a implementação, os resultados não atenderam às expectativas, então a Lei de Habitação alterada ajustou-a para torná-la mais flexível.

“A Lei de Habitação de 2023 estipula atualmente três modalidades: venda, arrendamento e arrendamento com opção de compra. Os investidores têm o direito de escolher uma estrutura que se adeque à procura do mercado. Nos atuais projetos de habitação social, ainda existe uma certa percentagem de apartamentos reservados para arrendamento, em conformidade com a lei”, enfatizou o Vice-Ministro Sinh.

Em particular, a Lei de Habitação de 2023 dedica um capítulo à regulamentação da habitação para trabalhadores e empregados em zonas industriais. Isso é considerado uma base importante para promover o desenvolvimento de modelos de habitação para aluguel que atendam à força de trabalho, especialmente em grandes centros industriais.

Segundo líderes do Ministério da Construção, muitas zonas industriais já criaram áreas residenciais para aluguel para os trabalhadores. Numerosas empresas com investimento estrangeiro também estão desenvolvendo proativamente conjuntos habitacionais para atender a especialistas e funcionários. Simultaneamente, modelos de apartamentos para aluguel em prédios de vários andares também estão se desenvolvendo cada vez mais.

O Sr. Sinh acredita que as leis atuais incentivam indivíduos e empresas a investir e desenvolver habitações para aluguel, a fim de atender às diversas necessidades de vários grupos, desde trabalhadores e especialistas até funcionários cedidos. Além disso, mecanismos relacionados a terrenos, preços de aluguel e métodos de exploração estão sendo projetados para serem mais flexíveis, facilitando o desenvolvimento desse segmento.

Contudo, no contexto da rápida urbanização e da crescente demanda por moradia, muitos especialistas acreditam que as políticas atuais apenas lançam as bases iniciais. Para desenvolver um mercado de aluguel de imóveis profissional e em larga escala, o Vietnã precisa de soluções mais robustas em relação a capital, terrenos e mecanismos de gestão.

O que mais é necessário?

O Dr. Le Xuan Nghia, membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária, observou que o aluguel de imóveis é um modelo que se desenvolveu há centenas de anos em muitos países ao redor do mundo , especialmente em grandes cidades europeias. Enquanto isso, no Vietnã, este ainda é um setor relativamente novo e não formou um ecossistema de desenvolvimento abrangente.

Dr. Le Xuan Nghia - Membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária.

Segundo o Sr. Nghia, o maior obstáculo atualmente é o financiamento. O mercado de imóveis para aluguel exige capital de longo prazo, pois o período de retorno do investimento se estende por décadas. Enquanto isso, os bancos comerciais mobilizam principalmente capital de curto e médio prazo, o que dificulta o atendimento dessa demanda.

O Sr. Nghia citou o exemplo do pacote de crédito preferencial de 145 trilhões de VND para habitação social, do qual apenas cerca de 2% foram desembolsados. O motivo é que as empresas encontram muita dificuldade em acessar capital com taxas de juros em torno de 6,1%, enquanto o custo de captação de recursos para os bancos está atualmente entre 7% e 8%.

Do ponto de vista jurídico, o Professor Associado Dr. Nguyen Quang Tuyen, árbitro do Centro Internacional de Arbitragem do Vietnã (VIAC), acredita que a primeira questão é a necessidade de definir claramente o conceito de "habitação para aluguel" dentro do sistema legal. Atualmente, a Lei de Habitação de 2023 concentra-se principalmente em habitação social e não possui um capítulo específico que regule integralmente a habitação para aluguel. Isso dificulta o desenvolvimento de políticas preferenciais, mecanismos de gestão e o desenvolvimento do mercado.

O Sr. Tuyen propôs que, durante a revisão da Lei de Terras de 2024, da Lei de Habitação de 2023 e da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, em 2026, a agência gestora estude e desenvolva um capítulo ou sistema de regulamentos específico para habitação de aluguel.

Além disso, é necessário oferecer incentivos fundiários mais robustos para facilitar o acesso das empresas a terrenos para o desenvolvimento de projetos. O governo também precisa atribuir responsabilidades específicas às localidades na preparação de terrenos destinados à habitação para aluguel, definindo claramente a proporção, a localização e a área para a alocação de terras no planejamento urbano.

Segundo o Sr. Tuyen, a isenção ou redução do aluguel de terrenos, o apoio à limpeza de terrenos e a criação de fundos para terrenos limpos são fatores essenciais para a redução dos custos de produção. Quando os custos são controlados, os preços dos aluguéis de novas moradias podem se tornar mais acessíveis à população.

Fonte: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo