Aumentar a tributação sobre imóveis com dois preços declarados.

O Ministério das Finanças acaba de submeter ao Governo um projeto de decreto que detalha algumas disposições e medidas para organizar e orientar a implementação da Lei do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Um ponto notável é a proposta de recalcular os impostos nos casos em que os preços declarados sejam invulgarmente baixos.

As transações bancárias deveriam ser obrigatórias.

De acordo com esta minuta, o valor tributável das transferências de imóveis baseia-se no preço do contrato. Especificamente, o imposto de renda sobre a transferência de imóveis é calculado em 2% do preço de transferência. O momento da apuração do imposto de renda é quando o contrato de transferência entra em vigor ou quando o direito de uso ou propriedade do imóvel é registrado.

A proposta de cálculo de impostos do Ministério das Finanças está recebendo reações diversas.

FOTO: DINH SON

O projeto de decreto estipula especificamente que o preço de transferência do imóvel é o preço declarado no contrato de transferência no momento da transferência. Se o contrato de transferência não especificar o preço do terreno, ou se o preço do terreno no contrato for inferior à tabela de preços de terrenos e ao coeficiente de ajuste de preço de terrenos (coeficiente K), então o preço de transferência do terreno será baseado na tabela de preços de terrenos e no coeficiente K (se houver) aplicáveis ​​no momento da transferência.

Nos casos em que tanto os direitos de uso da terra quanto os bens a ela vinculados, como casas e obras de construção, são transferidos, se o contrato não especificar o preço da terra ou se o preço for inferior à tabela de preços de terrenos, o valor dos direitos de uso da terra será calculado de acordo com a tabela de preços de terrenos local e o coeficiente K. Se o valor da casa ou da obra de construção no contrato for inferior ao nível de cálculo da taxa de registro estipulado pelo Comitê Popular Provincial, a autoridade tributária baseará o cálculo no preço divulgado pela autoridade local.

O Sr. Nguyen Van Hoa, Presidente da Associação de Notários da Cidade de Ho Chi Minh, considerou esta proposta apropriada e necessária, pois a prática de declarar "dois preços" em transferências imobiliárias existe há muitos anos, causando perdas na arrecadação de impostos e distorcendo a transparência do mercado. No entanto, usar apenas a tabela de preços de terrenos multiplicada pelo coeficiente K ou o preço divulgado pela prefeitura como base mínima resolve apenas parte do problema. Para controlá-lo efetivamente, são necessárias soluções adicionais e sincronizadas, como a obrigatoriedade do pagamento via bancos para transações imobiliárias. Simultaneamente, é necessário o intercâmbio de dados entre notários, autoridades fiscais, órgãos fundiários e bancos; deve-se criar um banco de dados com os preços reais das transações; e, principalmente, deve-se aumentar a responsabilidade de todas as partes em declarar suas transações com veracidade.

"Acredito que a responsabilidade pela avaliação não deve recair sobre os notários. Os notários não são agências de avaliação nem autoridades fiscais. O papel apropriado de um notário é explicar e alertar as partes sobre suas obrigações legais e coordenar o fornecimento de dados da transação de acordo com a lei. Se essas soluções forem implementadas de forma sincronizada, a política contribuirá para reduzir as transações com 'dois preços', combater as perdas de receita orçamentária e aumentar a transparência e a segurança jurídica do mercado imobiliário", sugeriu o Sr. Nguyen Van Hoa.

Essencialmente, a proposta do Ministério das Finanças tem o objetivo correto de combater a evasão fiscal e garantir a transparência do mercado. No entanto, para que seja viável e justa, o mais importante é que os preços dos terrenos reflitam verdadeiramente os valores de mercado, o coeficiente K seja adequado e o mecanismo de aplicação seja flexível, evitando que os impostos se tornem um fardo para as transações legítimas.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou:

Medo de sobrecarregar ainda mais a população.

Segundo o especialista imobiliário Tran Khanh Quang, o cálculo do imposto proposto pelo Ministério das Finanças para transações imobiliárias "suspeitas" é apenas parcialmente razoável. Anteriormente, tanto as autoridades locais quanto os especialistas recomendavam a aplicação de um multiplicador de 2% à tabela de preços de terrenos para o cálculo do imposto. Este é o método mais preciso, garantindo que não haja perda de receita, sendo fácil de calcular e refletindo com fidelidade os preços de mercado. Isso porque as tabelas de preços de terrenos em províncias, como a Cidade de Ho Chi Minh, após muitos anos de ajustes, já representam cerca de 80% dos preços de mercado. Adicionar um coeficiente K aumentaria significativamente os impostos, sobrecarregando ainda mais os cidadãos.

Muitas opiniões sugerem que as tabelas de preços de terrenos devem refletir fielmente os preços de mercado e que o coeficiente K deve ser apropriado.

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"A partir de 1º de julho, as localidades continuarão a emitir o coeficiente K, que será aplicado no cálculo das taxas de uso do solo. Atualmente, essas taxas são muito altas, ultrapassando a capacidade de pagamento da grande maioria das pessoas, o que causa preocupação. Agora, o cálculo do imposto de renda sobre a transferência de imóveis, multiplicado pelo coeficiente K, pode fazer com que os preços subam ainda mais do que os preços de mercado, aumentando assim o valor do imposto a ser pago em comparação com a situação atual", expressou o Sr. Tran Khanh Quang.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que, anteriormente, para determinar quais casos envolviam preços subdeclarados e quais envolviam preços superdeclarados, as províncias divulgavam tabelas de preços mínimos com base no preço médio de cada localidade. Quando eram detectados preços subdeclarados, as autoridades fiscais recalculavam multiplicando a tabela de preços do terreno por 2%. Atualmente, com a proposta do Ministério das Finanças, nos casos em que se suspeita que o preço seja inferior ao preço de mercado, a tabela de preços do terreno será multiplicada por um coeficiente K e, em seguida, por 2%. Embora esse método seja teoricamente aplicável, na prática criará dois cenários possíveis.

O primeiro cenário, proposto pelo Ministério das Finanças, eliminaria a necessidade de tabelas de preços mínimos locais. A aplicação dessa abordagem garantiria a equidade na legislação, facilitaria os cálculos governamentais e reduziria a carga sobre o Estado, possibilitando, assim, uma previsão mais precisa da receita proveniente de terrenos e imóveis. Esse método evitaria tanto a perda de receita quanto a tributação excessiva, garantindo a justiça. Os cidadãos também utilizariam esse método para suas declarações, evitando valores muito baixos ou muito altos. "No entanto, uma vez implementado esse método, o limite de 2% precisa ser reconsiderado, visto que a alíquota de imposto seria maior do que a atual. Portanto, um valor menor, inferior a 2%, poderia ser considerado; o Ministério das Finanças precisa realizar um levantamento e recalcular de acordo", sugeriu o Sr. Le Hoang Chau.

Em segundo lugar, caso a redução de 2% não seja implementada, uma tabela de preços mínimos deve ser estabelecida em cada localidade para fins de controle. Com uma tabela de preços mínimos, o governo pode determinar quem está declarando o preço correto e quem está pagando menos, eliminando a atual "suspeita". Os cidadãos podem então usar essa tabela de preços mínimos como base para declarar seus preços de compra e venda e calcular os impostos.

"Essencialmente, a proposta do Ministério das Finanças tem o objetivo correto de combater a evasão fiscal e garantir a transparência do mercado. No entanto, para que seja viável e justa, o mais importante é que os preços dos terrenos reflitam verdadeiramente os valores de mercado, o coeficiente K seja apropriado e o mecanismo de aplicação seja flexível, evitando que os impostos se tornem um fardo para as transações legítimas", sugeriu o Sr. Le Hoang Chau.

Os vendedores que sofrerem prejuízos ainda poderão ter que pagar impostos.

Por outro lado, muitos especialistas argumentam que, se a taxa de imposto for superior ao preço real da transação, as pessoas ainda terão que pagar um valor elevado de imposto mesmo que vendam com prejuízo ou sem prejuízo. Isso afeta particularmente aqueles que precisam vender com urgência devido a dificuldades financeiras e aqueles que compraram imóveis durante a alta dos preços, mas vendem quando o mercado "congela", sendo forçados a minimizar as perdas. Além disso, se cada localidade aplicar um coeficiente K diferente ou ajustá-lo incorretamente, surgirão disputas entre os cidadãos e as autoridades fiscais quanto ao valor do imposto a pagar, uma vez que algumas áreas terão taxas mais elevadas do que outras.

Fonte: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm