Alterações em três leis relacionadas ao setor imobiliário, que representam entraves, estão prestes a ser removidas.

No entanto, graças ao forte envolvimento do Governo e dos ministérios e agências relevantes, esses obstáculos estão sendo enfrentados em ritmo acelerado para encontrar soluções.

Atualmente, três leis impactam diretamente o funcionamento do mercado imobiliário: a Lei de Terras de 2013, a Lei de Habitação de 2014 e a Lei de Negócios Imobiliários de 2014. No entanto, essas três leis são conflitantes e se sobrepõem entre si.

Em declarações à imprensa, o Professor Associado Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vice-Presidente do Conselho Universitário da Universidade de Direito de Hanói , afirmou que as três leis estão atualmente em fase de pesquisa e revisão, com o objetivo de criar um avanço jurídico que impulsione o mercado imobiliário.

Segundo o Sr. Tuyen, os últimos anúncios mostram que todas as três leis estão passando por mudanças significativas.

Principais pontos das alterações à Lei de Terras de 2013

Dentre essas três leis, a Lei de Terras de 2013 é a peça central da questão. Trata-se da lei fundamental, que serve de base para outras leis relacionadas ao mercado imobiliário. Portanto, a alteração da Lei de Terras de 2013 eliminaria um gargalo de longa data no mercado.

Segundo a análise do Professor Associado Dr. Nguyen Quang Tuyen, a proposta de alteração da Lei de Terras traz muitos acréscimos importantes, como, por exemplo, a inclusão de disposições sobre planejamento e planos de uso do solo.

A proposta de alteração da Lei de Terras prevê regulamentações mais específicas sobre a autoridade, a finalidade e o âmbito da aquisição de terras, bem como as condições e os critérios específicos para a aquisição de terras para o desenvolvimento socioeconômico no interesse nacional e público.

Além disso, o projeto de regulamentação especifica a exploração eficaz de terrenos adjacentes para maximizar os recursos fundiários para o desenvolvimento socioeconômico, bem como mecanismos para a contribuição com direitos de uso da terra, o reajuste do uso da terra e a renovação de áreas residenciais urbanas e rurais.

“A proposta elimina a regulamentação sobre os quadros de preços de terrenos; estipula um mecanismo para determinar os preços dos terrenos com base em princípios de mercado, e mecanismos de inspeção e supervisão pelo Governo Central e pelos Conselhos Populares provinciais na elaboração das tabelas de preços de terrenos… Estamos propondo que as tabelas de preços de terrenos devem harmonizar os interesses”, disse o Sr. Tuyen.

O projeto de lei continua a aprimorar as regulamentações legais relacionadas ao mercado imobiliário, incluindo o mercado de direitos de uso da terra. Ele promove a comercialização desses direitos; estabelece requisitos para a construção de um sistema de informações do mercado imobiliário vinculado a informações fundiárias; e aprimora os mecanismos regulatórios estatais para garantir o desenvolvimento saudável, seguro e sustentável do mercado imobiliário.

Alterações em 3 leis relacionadas a imóveis, enquanto o botão final está prestes a ser quebrado (Figura 1)

Em particular, no que diz respeito à gestão financeira de terrenos e aos preços da terra, em consonância com o espírito da Resolução nº 18, o Projeto de Lei sobre Terras (alterado) eliminou o quadro governamental de preços da terra. Além disso, o Artigo 153 estipula especificamente os princípios para a avaliação de terras: Avaliação com base na finalidade de uso da terra; avaliação com base na duração do uso da terra e outros fatores que afetam os preços da terra…

O projeto acrescenta regulamentos sobre a regulamentação da receita proveniente de terras de províncias e cidades administradas centralmente ao orçamento central para apoiar o desenvolvimento; estipula que os Comitês Populares provinciais, com base na situação real da localidade, devem determinar o nível de regulamentação para apoiar a comunidade onde a terra é expropriada e as pessoas cujas terras são expropriadas (Artigo 148)...

Além disso, a proposta acrescenta uma disposição que permite aos usuários de terras agrícolas alterar a estrutura de cultivos e criação de gado (Artigo 172). Inclui também regulamentações sobre a consolidação e acumulação de terras para a produção agrícola, especificando os princípios, as condições e as formas de consolidação e acumulação de terras para a produção agrícola…

Como foi alterada a Lei de Habitação de 2014?

Entretanto, o Professor Associado Dr. Nguyen Quang Tuyen também acredita que as alterações e acréscimos feitos pelo Ministério da Construção no Projeto de Lei de Habitação de 2014 (alterado) também apresentam muitos aspectos positivos.

Por exemplo, o Projeto de Lei de Habitação de 2014 (alterado) acrescentou regulamentos sobre as condições para o reconhecimento dos direitos de propriedade sobre imóveis; o reconhecimento dos direitos de propriedade sobre imóveis; os direitos e obrigações dos proprietários e usuários de imóveis; os tipos de imóveis de propriedade do Estado; as agências que representam os proprietários de imóveis de propriedade do Estado; e os direitos e obrigações dos proprietários de imóveis que são organizações ou indivíduos estrangeiros.

O Ministério da Construção também adicionou regulamentações sobre a propriedade de apartamentos, incluindo os critérios para o estabelecimento e a extinção dos direitos de propriedade quando o edifício de apartamentos é sujeito à demolição por não atender aos padrões de segurança; e os direitos e responsabilidades dos proprietários após a extinção dos direitos de propriedade.

As normas, em um capítulo sobre a renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos, também foram detalhadas de forma bastante específica, por exemplo, os princípios para a implementação e renovação de edifícios de apartamentos; inspeção e avaliação da qualidade dos edifícios de apartamentos; modalidades de renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos; seleção de investidores para projetos de renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos; organização de moradias de reassentamento e moradias temporárias…

Em relação à política de habitação social, o Ministério da Construção acrescentou regulamentos sobre as formas de desenvolvimento de habitação social; os requisitos para projetos de construção de habitação social; a determinação do preço de venda da habitação social investida pelo Estado; e o cronograma de avaliação de preços para venda, aluguel e arrendamento com opção de compra de habitação social.

Em relação ao financiamento para o desenvolvimento habitacional, o Ministério da Construção acrescentou regulamentos sobre as fontes de capital para o desenvolvimento habitacional; princípios para a mobilização e utilização de capital para o desenvolvimento habitacional; empréstimos preferenciais através do Banco de Política Social para o desenvolvimento de habitação social; fontes de capital estatal para o desenvolvimento habitacional; e formas de mobilização de capital para o desenvolvimento habitacional…

Alterar a Lei de Negócios Imobiliários para impedir a especulação imobiliária.

Por fim, o Professor Associado Dr. Nguyen Quang Tuyen também fez avaliações positivas das emendas e acréscimos ao Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários de 2014.

Primeiramente, esclareça quais produtos imobiliários de resort estão sendo oferecidos para venda.

Em primeiro lugar, no que diz respeito ao âmbito e aos tipos de bens imóveis incluídos nas atividades comerciais, o Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) foi complementado e esclarecido no Artigo 5.

"Assim, os tipos de imóveis incluídos no negócio foram claramente especificados, evitando a situação anterior em que apenas declarações gerais eram feitas, o que levava a muitas 'brechas' que os corretores de imóveis podiam explorar para cometer atos ilegais", disse o Sr. Tuyen.

Especificamente, o plano inclui a adição de produtos imobiliários de resort, como apartamentos turísticos, vilas turísticas e edifícios de escritórios combinados com acomodações.

Em segundo lugar, o Artigo 13, referente a habitações e obras de construção existentes colocadas em funcionamento, acrescenta ainda: Consideram-se obras de construção existentes colocadas em funcionamento as obras civis de acordo com a lei da construção, apartamentos turísticos, moradias turísticas e escritórios com alojamento integrado.

Em segundo lugar, é necessária uma gestão rigorosa das atividades de corretagem imobiliária: Em primeiro lugar, é preciso abordar as deficiências do mercado imobiliário nos últimos tempos, como a "febre" dos preços inflacionados que impactam negativamente a vida social, sendo o "culpado" a atual força de trabalho das corretoras, que tem excesso de pessoal, mas falta qualidade.

Em segundo lugar, no que diz respeito aos tipos de bens imóveis que devem ser negociados através da bolsa, conforme estipulado no Artigo 60 do Projeto.

Em terceiro lugar, especificamente para corretores de imóveis, a proposta de alteração da Lei também introduz outra condição: "Os indivíduos têm o direito de prestar serviços independentes de corretagem imobiliária, mas devem possuir uma licença de corretagem imobiliária e se registrar para o pagamento de impostos de acordo com as disposições da legislação tributária."

"Com esse ajuste, as empresas de corretagem imobiliária não são mais obrigadas a constituir uma empresa e, portanto, não estão sujeitas à pressão de 'ter pelo menos duas pessoas com licenças de corretagem imobiliária' ", explicou o Sr. Tuyen.

Em terceiro lugar, no que diz respeito à construção e gestão de informações imobiliárias: o projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) também afirma claramente que as empresas imobiliárias são responsáveis por divulgar publicamente informações sobre imóveis em seus sites;…

"Será necessário um sistema de informações imobiliárias confiável e eficiente para que os preços dos imóveis possam ser determinados com precisão de acordo com o valor de mercado", enfatizou o Sr. Tuyen.

Dinh Tran

Fonte