O dilema dos compradores de imóveis
De acordo com os resultados da pesquisa de unidades de pesquisa de mercado, a demanda por compra de apartamentos nos primeiros meses de 2023 aumentou significativamente em comparação ao final de 2022.
Observa-se que a demanda real por moradias está sempre presente, mesmo em cidades grandes e densamente povoadas como Hanói e Ho Chi Minh. No entanto, os compradores de imóveis enfrentam três desafios: oferta, preço de venda e problemas financeiros.
A oferta e o preço de venda estão intimamente relacionados. O desequilíbrio entre oferta e demanda, juntamente com diversos fatores relacionados a preços, financiamento de terrenos e legalidade, continuam elevando os preços dos apartamentos a patamares mais altos.
Especificamente, no primeiro trimestre de 2024, os apartamentos recém-inaugurados em Hanói diminuíram 30% em relação ao trimestre anterior, enquanto o preço médio de venda primária atingiu 52 milhões/ m2 , um aumento de 22% em relação ao ano anterior, apesar da liquidez sombria.
Por área, a região oeste de Hanói continua fervilhando com projetos de apartamentos de alto padrão, com preços comparáveis aos dos bairros centrais. Por exemplo: os preços do Masteri West Height (Tay Mo, Nam Tu Liem - principal) variam de 60 a 80 milhões/ m² ; os preços do The Zei (My Dinh - secundário) variam de 55 a 80 milhões/ m² ; e os preços de transferência do The Matrix One (Le Quang Dao - secundário) variam de 52 a 64 milhões/ m² .
Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) é um projeto primário raro à venda na área de My Dinh, oferecido a um preço de 50-53 milhões/ m2 , apesar de sua localização perto de The Zei e The Matrix One.
O segmento de luxo é responsável por uma grande fatia de mercado no fornecimento da área de Hanói Ocidental.
A cerca de 8 minutos de My Dinh, o apartamento Moonlight 1 na área urbana de Anlac Green Symphony, recém-inaugurado para venda a partir de abril de 2023, também tem preços competitivos de 39 a 45 milhões/ m2 .
O sul de Hanói registrou preços mais baixos e pouca melhora na oferta. No distrito de Hoang Mai, podemos citar alguns nomes como Feliz Home (primário), com preços entre 40 e 47 milhões/ m² , Hanoi Melody Residences (primário), com preços entre 31 e 44 milhões/ m² , Rose Town (primário), com preços entre 42 e 52 milhões/ m² , Phuong Dong Green Park (secundário), com preços entre 38 e 44 milhões/ m² ...
No centro da área urbana de Tu Hiep (Thanh Tri), a 5 minutos da estação rodoviária de Nuoc Ngam, fica o projeto Tecco Garden, um projeto primário raro na capital com um preço de venda de 25-28 milhões/ m2 .
Atualmente, os compradores de imóveis não têm muitas opções para comprar apartamentos, especialmente apartamentos com preços razoáveis. Muitas pessoas esperam poder comprar uma casa agora, antes que os preços continuem subindo, mas ainda estão preocupadas com problemas financeiros. Embora as taxas de juros dos empréstimos bancários tenham sido reduzidas, a maioria ainda está acima de 10% ao ano.
Investidores lançam políticas "enormes" para quebrar o gelo da liquidez
Além de garantir o andamento, a qualidade e a legalidade do projeto, os investidores também entendem que questões financeiras são fatores importantes que levam os clientes a tomarem decisões de compra de imóveis.
Por isso, alguns investidores lançaram grandes políticas de estímulo, como descontos diretos nos preços de venda, apoio ao desembolso de empréstimos com taxa de juros de 0% por um determinado período de tempo ou até mesmo se comprometendo a recomprar o apartamento.
De fato, essas políticas trouxeram bons resultados em termos de liquidez para projetos primários. Notavelmente, o edifício de apartamentos Moonlight 1 (Anlac Green Symphony), na zona oeste de Hanói, embora tenha sido aberto à venda apenas no final de abril, registrou até agora cerca de 65 transações – um número impressionante, especialmente no contexto de um mercado ainda não totalmente recuperado.
O edifício Moonlight 1 foi concluído e o andar modelo está aberto para visitação.
Além do espaço verde e da enorme variedade de serviços públicos, o Moonlight 1 também conquista clientes graças à sua política de incentivos flexível. Notavelmente, o desconto cumulativo de até 15% se aplica aos primeiros 90 clientes que fizerem o pedido. Com essa política, os compradores de imóveis recebem um desconto direto de 500 a 760 milhões no preço do apartamento, ideal para quem tem recursos financeiros disponíveis.
Além disso, há pacotes de suporte de taxa de juros por 18 a 24 meses; o andamento do pagamento é dividido em 10 parcelas de agora até o final de 2024.
Enquanto isso, os clientes que comprarem apartamentos no Hoang Thanh Pearl receberão um desconto de 2,5% no pagamento antecipado ou um incentivo de taxa de juros de 0% por 12 meses, recebendo a casa no primeiro trimestre de 2024. Embora essa política não tenha um avanço, o projeto ainda é considerado como tendo um bom preço de venda em comparação com seu potencial, com expectativas de que ainda haja espaço para aumentos de preço.
Enquanto isso, no projeto Tecco Garden, o distribuidor Dat Xanh Mien Bac disse que após apenas 1 mês de aplicação da política de compromisso de recompra de apartamentos após 18 meses, 35 transações ocorreram, com liquidez aumentando acentuadamente em comparação ao período anterior.
Mesmo que o apartamento tenha sido entregue, os clientes que compram apartamentos no Tecco Garden ainda desfrutam de muitos incentivos.
O complexo de apartamentos Tecco Garden foi entregue e está com a carteira de imóveis em carteira. Os apartamentos restantes são todos de 3 quartos + 1 banheiro, com área de 127 a 141 m² . Embora a demanda por apartamentos grandes ainda exista, as taxas de juros para financiamento imobiliário ainda são bastante altas, o que deixa os clientes hesitantes.
Para estimular a demanda, o investidor do projeto ofereceu três opções de suporte financeiro para os clientes escolherem. Ao optar por um empréstimo bancário, os compradores de imóveis receberão suporte de juros de 0% por 18 meses. Se houver fluxo de caixa disponível, os clientes podem optar por pagar em parcelas em até 24 meses ou pagar antecipadamente para obter um desconto de até 9%.
Em particular, após 18 meses de moradia, se o cliente não puder pagar os juros bancários ou achar que não é adequado, ele pode devolver a casa e receber o dinheiro de volta, o investidor pagará a taxa de transferência.
Com essa política, os clientes ganham mais do que perdem, pois o pagamento inicial na compra de um apartamento no Tecco Garden é de 40%, equivalente a 1,2 a 1,5 bilhão. Se depositarem o valor no banco para render juros, ganharão apenas cerca de 7 a 8,5 milhões por mês.
Enquanto o aluguel de um apartamento de 3 quartos + 1 quarto no Tecco Garden está atualmente em torno de 12 milhões/mês ou mais, com um capital acumulado de 1,2 bilhão, os clientes que comprarem um apartamento no Tecco Garden neste momento terão uma casa para morar por 18 meses e não precisarão arcar com riscos financeiros.
Além disso, os apartamentos do Tecco Garden estão sendo atualizados para padrões de entrega de alto padrão e posicionados como "vilas no céu" para famílias multigeracionais e para aqueles que gostam de espaços de vida espaçosos, por isso espera-se que os preços aumentem em um futuro próximo.
De acordo com os cálculos do investidor, após o período de suporte da taxa de juros, as taxas de juros bancárias esfriaram e os clientes não estão mais sob pressão financeira como antes. No entanto, se esperarem até que a taxa de juros caia para comprar um imóvel, prevê-se que o apartamento tenha se estabelecido em uma nova faixa de preço.
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Fonte
![[Foto] Abertura solene do 1º Congresso do Partido do Governo](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/13/1760337945186_ndo_br_img-0787-jpg.webp)
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