Recuperação de terras ao atingir 75% de acordo e o problema do equilíbrio de interesses.

Na minuta divulgada para consulta pública, uma disposição que atraiu grande atenção da comunidade empresarial é a seguinte: quando o projeto tiver chegado a um acordo para a transferência dos direitos de uso da terra para mais de 75% da área e mais de 75% das famílias, mas o prazo ou período de prorrogação ainda não tiver sido cumprido, o Conselho Popular Provincial poderá considerar a recuperação das terras restantes para entregá-las ao investidor, a fim de que este continue a implementar o projeto.

O mecanismo de “acordo” é um passo importante para a mercantilização das relações fundiárias: as empresas negociam diretamente com as pessoas, sem intervenção administrativa do Estado. Isso facilita a implementação mais rápida de muitos projetos, refletindo o valor real da terra no mercado. No entanto, na prática, muitos projetos atingem apenas 70-80% de concordância, e o restante fica “travado” devido à discordância de algumas famílias, o que paralisa o projeto e aumenta os custos sociais.

Portanto, a regulamentação que permite o aterro da área remanescente, quando esta atingir mais de 75%, é vista como uma etapa intermediária entre dois mecanismos: a autonegociação de mercado e o aterro estatal conforme o planejamento. Isso abre oportunidades para a retomada de centenas de projetos de infraestrutura, parques industriais e áreas urbanas – algo que a economia precisa urgentemente para atingir a meta de crescimento de dois dígitos nos próximos anos.

Contudo, como qualquer política inovadora, esta disposição abre oportunidades, mas também apresenta riscos. De acordo com a minuta da Resolução, quando o Estado recuperar a área de terra remanescente, a base para o cálculo da indenização será o valor da terra constante na tabela de preços e o coeficiente de ajuste do preço da terra. Assim, pode surgir a seguinte situação: o preço acordado oferecido pela empresa à população será o preço de mercado, havendo, portanto, uma grande diferença em relação ao valor da terra constante na tabela de preços. Isso pode gerar reclamações da população, afetando e prolongando a execução do projeto.

Uma solução mais razoável, proposta pela Federação Vietnamita de Comércio e Indústria, é colocar o Estado no papel de intermediário entre empresas e cidadãos para negociar preços. Caso não se chegue a um acordo, o Estado procederá à retomada do terreno.

Esta abordagem mantém a transparência e garante os direitos legítimos tanto das pessoas quanto dos investidores. Para que o modelo de "Estado como intermediário" funcione eficazmente, é necessário um quadro legal claro, que defina o órgão responsável pelas negociações, o processo, o número de rodadas de negociação e o prazo, evitando formalidades excessivas ou prolongamentos desnecessários. O Estado também pode organizar negociações tripartidas, com a participação de organizações independentes de avaliação e representantes das autoridades locais. Assim, é necessário um sistema independente e profissional de avaliação de terras para garantir a objetividade e evitar interesses de grupo. Além disso, um mecanismo de monitoramento com a participação de órgãos eleitos, da Frente Patriótica , etc., também desempenha um papel fundamental.

A recuperação de terras, ao atingir 75% do acordo, pode ajudar a resolver os problemas que as empresas vêm enfrentando há muito tempo, mas também afeta as pessoas cujas terras foram recuperadas. Portanto, o órgão responsável pela elaboração da Resolução precisa continuar a avaliar cuidadosamente as opções políticas para garantir um equilíbrio de interesses entre as partes, ajudando a terra a ser usada de forma mais eficaz e contribuindo para o desenvolvimento do país.

Fonte: https://daibieunhandan.vn/thu-hoi-dat-khi-dat-75-thoa-thuan-va-bai-toan-can-bang-loi-ich-10394004.html