O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh acaba de emitir uma decisão sobre o plano de desenvolvimento de 11 áreas urbanas compactas com base no modelo TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) ao longo das linhas de metrô e do Anel Viário 3, em conformidade com a Resolução 98/2023/QH15. Assim, no período de 2024-2025, o desenvolvimento TOD deverá ser implementado em 9 locais ao longo de 3 grandes projetos de transporte em andamento: Linha 1 do Metrô (Ben Thanh - Suoi Tien), Linha 2 do Metrô (Ben Thanh - Tham Luong) e Anel Viário 3.
Fortalecimento do papel do Centro de Desenvolvimento Territorial da cidade.
O maior projeto de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) abrange mais de 389 hectares na comuna de Xuan Thoi Thuong (distrito de Hoc Mon), com ligação à Rodovia Circular 3. O menor projeto é o Centro de Exposições e Centro Esportivo do Distrito de Tan Binh (5,1 hectares). Este local está planejado para desenvolvimento DOT com o objetivo de conectar-se às linhas 2 e 5 do metrô. A área circundante já possui áreas residenciais, escolas e um mercado movimentado.
As demais localizações ficam no Distrito 10, Distrito de Tan Phu, Cidade de Thu Duc e Distrito de Binh Chanh; com conexões às linhas 1, 2 e 3 do metrô e ao Anel Viário 3.
Apoiando o plano do governo da cidade de Ho Chi Minh para desenvolver 11 áreas urbanas compactas ao longo de importantes rotas de transporte, o Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Economia de Recursos e Meio Ambiente da cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o modelo TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) é amplamente implementado em cidades modernas ao redor do mundo, especialmente na China, Tailândia e Singapura. Esse modelo ajudará a utilizar e desenvolver de forma eficaz terrenos adequados para o redesenvolvimento urbano, criando áreas urbanas compactas e polos de cidades inteligentes.
Com base no planejamento e na situação atual dos terrenos, a cidade de Ho Chi Minh adota duas abordagens para a construção de cidades modelo de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT). A primeira abordagem concentra-se na renovação e modernização de áreas existentes, principalmente em áreas residenciais adjacentes a vias expressas ou linhas de metrô. A segunda abordagem foca em novos investimentos, construídos em terrenos baldios, pouco povoados ou onde há planos para a realocação de fábricas e empresas.
Se o terreno ao longo da Linha 1 do Metrô for utilizado de forma eficaz, isso ajudará a criar aglomerados urbanos inteligentes na cidade de Ho Chi Minh. (Foto: HOANG TRIEU)
O Dr. Thuan sugeriu que a área central da estação (num raio de 400 a 500 m) deve priorizar o desenvolvimento urbano de alta densidade. Ao mesmo tempo, a área de transição ao redor da estação (num raio de 500 a 1.000 m) também deve priorizar o desenvolvimento urbano de alta densidade. Especificamente em relação ao Anel Viário 3, o desenvolvimento urbano deve se concentrar nas áreas adjacentes aos entroncamentos, vias de acesso ao Anel Viário 3 ou ramais.
Para facilitar a implementação, de acordo com o Dr. Thuan, a cidade de Ho Chi Minh deve publicar os limites de planejamento dos locais de TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) para informar o público e desenvolver planos razoáveis de aquisição de terras para modelos que atendam aos planos aprovados.
"O volume de trabalho relacionado à indenização e aquisição de terras para o desenvolvimento urbano orientado ao transporte (DOT) é enorme. Com base na Lei de Terras de 2024, para reduzir a carga sobre o órgão estatal de gestão, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, a cidade de Ho Chi Minh precisa fortalecer o papel do Centro de Desenvolvimento Territorial da cidade para atender ao plano de DOT. Se o plano for implementado corretamente e na direção certa, ajudará a cidade de Ho Chi Minh a criar áreas urbanas verdadeiramente inteligentes, ou seja, aglomerados urbanos inteligentes com as conexões de transporte mais convenientes do Vietnã", comentou o Dr. Thuan.
Um bom planejamento atrai investidores.
Para desbloquear recursos para o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT), o Dr. Pham Tran Hai, do Instituto de Pesquisa para o Desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh, abordou a questão da organização espacial, especificamente o reajuste do uso da terra em áreas de DOT. De acordo com essa proposta, o espaço ao redor das estações de metrô deve ser reorganizado e os moradores devem ser incentivados a contribuir com terrenos para projetos de DOT como investidores. Dependendo da área e da localização do terreno cedido, a compensação será calculada e fornecida aos moradores na forma de terreno ou espaço para construção. "Este modelo é incentivado por organizações internacionais, especialmente em países que enfrentam dificuldades na aquisição de terras", afirmou o Dr. Hai.
Em relação às políticas públicas, o Dr. Hai sugeriu a regulamentação do valor agregado proveniente do solo, incluindo taxas de melhoria (aplicadas a imóveis existentes em áreas de Desenvolvimento Orientado ao Transporte - DOT), taxas de impacto (para projetos em áreas de DOT) e a transferência de direitos de desenvolvimento espacial (para terrenos dentro de áreas de DOT). Para alcançar esse objetivo, é necessário aprimorar o marco legal dessas políticas, especificamente por meio do reajuste das normas fundiárias no Artigo 219 da Lei de Terras de 2024, referentes à contribuição para os direitos de uso do solo e ao ajuste fundiário; ou das normas sobre a venda de direitos de desenvolvimento espacial em função do aumento da área construída.
Em uma reunião entre o Departamento de Transportes da Cidade de Ho Chi Minh e autoridades locais sobre a implementação do projeto TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) em 2023, um representante do Comitê Popular do Distrito de Nha Be compartilhou sua experiência com a aquisição e o leilão de terrenos na Rua Nguyen Huu Tho. Embora não seja um projeto TOD propriamente dito, a Rua Nguyen Huu Tho apresenta características semelhantes, onde o governo destina verbas para a construção de estradas e, em seguida, adquire terrenos ao longo do trajeto para leilão e reinvestimento em infraestrutura de transporte. Portanto, segundo o representante do Distrito de Nha Be, para implementar o TOD de forma eficaz nas linhas 1 e 2 do metrô e no Anel Viário 3, as autoridades de planejamento devem ser flexíveis e orientadas a critérios gerais, evitando detalhes excessivos para facilitar os leilões de terrenos e atrair investidores sem restringir suas ideias.
"No processo de planejamento, precisamos apenas fornecer metas específicas para espaços verdes, áreas comerciais, estradas, etc. Com base nisso, os investidores podem apresentar suas próprias ideias e projetos de construção, o que será mais eficaz do que a implementação pelo Estado", acrescentou o representante do distrito de Nha Be.
Algumas localidades atravessadas pela Linha 2 do Metrô, como o distrito de Tan Binh, compartilharam suas experiências de que, ao convidar investidores por meio de licitações e leilões, estes frequentemente solicitam ajustes para aumentar as metas do planejamento. Portanto, ao implementar o plano, as metas devem ser elevadas ao máximo, juntamente com diversas condições atrativas para atrair investidores.
11 cidades modelo de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT)
De acordo com o plano, de 2026 a 2028, a cidade de Ho Chi Minh continuará a implementar duas áreas de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) na comuna de Tan Hiep (distrito de Hoc Mon), ao longo da Rodovia Circular 3, e na área ao redor da estação Tan Kien (distrito de Binh Chanh), com conexão à Linha 3 do Metrô e à linha ferroviária Cidade de Ho Chi Minh - Can Tho .
Com 9 áreas urbanas de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) na fase 1, os limites, o planejamento e o status legal do terreno serão definidos no segundo e terceiro trimestres de 2025. Posteriormente, o planejamento será ajustado no segundo e quarto trimestres de 2025, e o processo de seleção de investidores será concluído no início de 2026.
Fonte: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
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