Alguns proprietários de estabelecimentos comerciais de serviços (TMDV) em áreas urbanas estão preocupados quando, no Certificado de Direitos de Uso do Solo, Direitos de Propriedade Imobiliária e outros Bens Vinculados ao Solo, a seção de finalidade de uso do solo consta como "terreno público urbano" (CCTP) ou "terreno público residencial" (CCKO).

A Sra. Le Quynh Anh, Diretora da Vision & Associates Legal LLC, fala sobre a legalidade do tipo de imóvel comercial (loja) que recentemente gerou controvérsia.

De acordo com a Lei de Terras de 2013, as terras utilizadas para fins públicos incluem terras para transporte; irrigação; terras para atividades comunitárias, áreas públicas de recreação e entretenimento; terras de mercado... e outras terras destinadas a obras públicas.

De acordo com o Anexo I do Decreto 06/2021/ND-CP sobre a classificação das obras por função, o grupo de obras públicas inclui obras comerciais como centros comerciais, supermercados, mercados, lojas; restaurantes, lojas de alimentos e bebidas e outras obras comerciais.

Com base nas normas acima, pode-se entender que terrenos públicos também podem ser utilizados para a construção de instalações comerciais de serviços.

Assim, a construção de bancas (também conhecidas como lojas) para fins comerciais por investidores em terrenos públicos da cidade (CCTP) e áreas residenciais públicas (CCKO) arrendadas pelo Estado com pagamento único de aluguel do terreno, dentro do escopo de planejamento de projetos de área urbana, está de acordo com as disposições da lei.

Por que as lojas de serviços comerciais usam a expressão "terreno público"?

Alguns proprietários de estabelecimentos comerciais em áreas urbanas de Hanói , mais recentemente no Vinhomes Ocean Park, estão preocupados com a classificação de seus Certificados de Direito de Uso do Solo, Títulos de Propriedade e outros bens vinculados ao terreno como: terreno público urbano (CCTP) ou terreno público residencial (CCKO). Do ponto de vista jurídico, pode explicar por que os estabelecimentos comerciais são classificados como "terreno público"?

Como mencionei acima, o fato de investidores construírem barracas para fins comerciais e de serviços em terrenos da CCTP e da CCKO arrendados pelo Estado e pagarem aluguel do terreno em parcela única não contraria as disposições legais.

E se, nas decisões sobre alocação de terras, arrendamento de terras e permissão para alteração da finalidade de uso do solo do projeto, os lotes de terreno para construção de barracas e lojas de serviços comerciais forem destinados ao uso público na cidade ou em áreas residenciais públicas, o registro dessa finalidade de uso pelo órgão estatal no Certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade da casa e outros bens vinculados à terra concedidos aos projetos acima mencionados estará em conformidade com os regulamentos e instruções do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente no Despacho Oficial 3382/BTNMT-DD de 15 de maio de 2023.

Loja de serviços comerciais Vinhomes Ocean Park.jpg

Alguns proprietários também questionam o uso compartilhado do solo para o estabelecimento comercial. Como isso pode afetar os direitos dos clientes, senhora?

Em princípio, os clientes irão e deverão usufruir dos benefícios correspondentes ao tipo de produto que adquiriram e que estão especificamente descritos no Contrato de Venda.

Para o tipo de produto de loja de comércio eletrônico, o produto que o cliente compra faz parte do projeto de construção associado ao direito de uso comum do terreno, o que significa que o cliente tem o direito de possuir a parte específica do projeto (estande) que escolheu comprar e, ao mesmo tempo, tem o direito de usar todo o terreno para a construção do bloco do projeto correspondente.

Como proprietário, o cliente terá todos os direitos previstos em lei, como o direito de uso, o direito de posse e o direito de dispor da obra adquirida.

Em particular, recentemente, a Assembleia Nacional aprovou a Lei sobre Negócios Imobiliários nº 29/2023/QH15, criando um corredor legal claro para a compra e venda de obras em construção, bem como para a área construída em obras com direitos de uso do solo na forma de uso compartilhado.

Penso que isto representa um avanço significativo, resolvendo muitos problemas e atrasos do mercado imobiliário nos últimos tempos, garantindo os direitos das organizações/indivíduos que participam em atividades de investimento, construção e negócios, compra e venda deste tipo de produto.

Então, as preocupações dos clientes sobre "gastar dinheiro para comprar, mas não ter o direito de usar o terreno" são infundadas?

Primeiramente, é preciso esclarecer que, de acordo com a legislação, a compra e venda de casas, obras ou áreas construídas em obras deve sempre estar associada aos direitos de uso do solo. Na compra e venda de uma obra independente, pode haver a transferência dos direitos de uso do solo de todo o terreno, cabendo ao comprador o direito de utilizá-lo separadamente. Já na compra de uma parte de uma obra, os direitos de uso do solo devem ser divididos e definidos como direitos de uso comum entre os proprietários da obra.

Essa é também a razão pela qual a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 estipula claramente as condições para a venda de uma parte da área construída em um empreendimento imobiliário: o empreendimento deve ser construído em terreno cedido pelo Estado com taxas de uso do solo cobradas ou em terreno arrendado com aluguel único para todo o prazo do arrendamento, pois, de acordo com a Lei de Terras, somente esses tipos de terreno permitem a transferência de direitos de uso. Por exemplo, os terrenos CCTP e CCKO utilizados para a construção de lojas de serviços comerciais são terrenos arrendados pelo Estado com aluguel único cobrado para todo o prazo do arrendamento.

Para facilitar a visualização, o caso acima pode ser comparado à compra de um apartamento ou espaço comercial na base de um prédio residencial. O proprietário também tem o direito de ser dono do apartamento ou espaço comercial adquirido e o direito de usar o terreno para a construção do prédio.

Não existe banco que se recuse a aprovar uma hipoteca.

- De outra perspectiva, algumas opiniões dizem que, quando os direitos de uso da terra são compartilhados, fica difícil para os clientes obterem financiamento imobiliário junto aos bancos, ou até mesmo os bancos recusam o pedido. Qual é a realidade?

Essa afirmação é infundada. De acordo com o Artigo 8.1 do Decreto 21/2021/ND-CP, os bens utilizados para garantir o cumprimento das obrigações incluem bens existentes ou bens constituídos no futuro, exceto nos casos em que o Código Civil ou outras leis pertinentes proíbam a venda, a transferência ou qualquer outra forma de alienação dos direitos de propriedade no momento da constituição do contrato de garantia ou da garantia real.

De acordo com o Artigo 9.1 da Lei de Negócios Imobiliários de 2014, as casas e obras de construção colocadas em atividade comercial devem atender às seguintes condições:

- Ter registrado a propriedade da casa e das obras anexas ao terreno na certidão de matrícula do imóvel. Para casas e obras disponíveis em empreendimentos imobiliários, basta a certidão de matrícula do imóvel, conforme previsto na legislação fundiária;

- Não existem disputas sobre direitos de uso da terra, propriedade da casa ou obras de construção vinculadas ao terreno;

- Não sujeito a apreensão para garantir o cumprimento da sentença.

Não existe regulamentação que exija o direito de uso da terra separadamente para fins de hipoteca a um banco. Aliás, o artigo 10.1 do Decreto 21/2021/ND-CP estipula inclusive que a utilização de bens vinculados à terra para garantir o cumprimento de obrigações não pode ser concomitante ao direito de uso da terra.

De acordo com as normas acima, as bancas e lojas que receberam Certificados de direitos de uso do solo, direitos de propriedade e bens vinculados ao solo, não estão em disputa e não estão sujeitas a penhora para garantir a execução de sentenças, atenderão às condições para serem hipotecadas, de forma semelhante a apartamentos e áreas comerciais na base de edifícios residenciais.

- No entanto, a avaliação de imóveis comerciais pode não ser tão alta quanto a dos imóveis que você acabou de mencionar?

Em princípio, para este tipo de produto, o valor dos direitos de uso da terra já está incluído no custo de investimento. Consequentemente, ao determinar o preço de venda, o investidor também considera o valor dos direitos de uso da terra. Ou seja, ao avaliar o produto, é necessário levar em conta o valor dos direitos de uso da terra a ele atribuídos. A questão da precificação, seja ela alta ou baixa, do produto em financiamentos bancários também depende das normas de cada banco em cada momento específico.

- O que você compartilha com os proprietários e pessoas interessadas sobre as diversas opiniões a respeito desse assunto?

Como profissional da área jurídica, posso afirmar que o atual arcabouço legal para esse tipo de produto é relativamente completo, claro, rigoroso e garante melhor os direitos dos compradores.

Quem já possui ou deseja investir nesse tipo de produto pode pesquisar as regulamentações pertinentes para fazer uma avaliação correta do produto e ter uma base para tomar as decisões adequadas.

Obrigado!

Regulamentos no Anexo 1 - Classificação das obras de acordo com a função de utilização
(Emitido pelo Decreto nº 06/2021/ND-CP de 26 de janeiro de 2021 do Governo)

2. Obras públicas:

c) Instalações esportivas:

Estádio; ginásio; campo de treinamento; campo de competição para esportes como: golfe, futebol, tênis, vôlei, basquete e outros esportes; piscina.

d) Obras culturais:

Centros de conferências, teatros, casas culturais, clubes, cinemas, circos, salões de dança; relíquias; museus, bibliotecas, exposições, instalações de entretenimento...

e) Edifícios comerciais: centros comerciais, supermercados, mercados, lojas; restaurantes, lojas de alimentos e bebidas e outros edifícios comerciais.

g) Serviços prestados:

- Hotéis, pousadas, motéis; resorts; vilas, apartamentos e outros estabelecimentos de serviços de hospedagem...

Mai Chi