(Dan Tri) - Există 5 cazuri în care cedentul poate recupera drepturile de utilizare a terenului și returna banii cesionarului fără a încălca legea.
Vânzarea (transferul) de teren prin document olograf este o tranzacție de transfer al drepturilor de folosință pe teren, dar contractul nu este notarial sau certificat conform legii. Anterior, această formă de tranzacție era încă relativ populară. Din diverse motive, cedentul dorește să recupereze drepturile de folosință pe teren și să returneze banii cesionarului.
Pentru a avea efect, această tranzacție civilă trebuie să fie convenită cu cesionarul sau să se formuleze o cerere adresată instanței de declarare a invalidității sale.
În conformitate cu Codul Civil din 2015 și Legea Funciară din 2024, există următoarele cazuri în care terenurile cumpărate și vândute pot fi recuperate prin documente olografe.
Tranzacții după 1 august
Articolul 27, clauza 3, din Legea funciară din 2024 prevede că contractele de transfer, donație, ipotecă și aport de capital utilizând drepturi de folosință asupra terenurilor, drepturi de folosință asupra terenurilor și active atașate terenurilor trebuie să fie notarizate sau certificate, cu excepția cazului specificat la punctul b al prezentei clauze.
Prin urmare, cu excepția cazurilor în care unul sau mai mulți cedenți sunt organizații de afaceri imobiliare, nu este necesară legalizarea notarială sau certificarea.
Prin urmare, transferul drepturilor de folosință asupra terenului prin document olograf este valid numai dacă transferul are loc înainte de 1 august. În cazul în care tranzacția se face prin document olograf după 1 august, aceasta nu este valabilă din punct de vedere juridic.
Nu este eligibil pentru transfer
Pentru cedentul drepturilor de utilizare a terenurilor, articolul 45 din clauza 1 din Legea funciară din 2024 prevede că organizațiile, gospodăriile și persoanele fizice au dreptul de a transfera drepturile de utilizare a terenurilor atunci când îndeplinesc următoarele condiții:
- Dețin un certificat privind drepturile de folosință asupra terenului, drepturile de proprietate asupra locuinței și alte bunuri atașate terenului, cu excepția următoarelor cazuri: moștenirea drepturilor de folosință asupra terenului, conversia terenurilor agricole la consolidarea terenurilor, schimbul de parcele, donarea drepturilor de folosință asupra terenului către stat, comunități rezidențiale; organizații economice cu capital de investiții străine care primesc transferuri de proiecte imobiliare în conformitate cu prevederile legii privind afacerile imobiliare;
- Gospodăriile individuale cărora nu li s-a acordat o carte roșie, dar sunt eligibile pentru o carte roșie, au permisiunea de a transfera drepturile de utilizare a terenurilor, de a închiria, de a subînchiria drepturile de utilizare a terenurilor și de a contribui cu capital folosind drepturile de utilizare a terenurilor pentru a realiza proiecte.
- Terenul nu prezintă litigii sau litigiul a fost soluționat printr-o agenție de stat competentă, o hotărâre sau o decizie judecătorească, o decizie sau o sentință arbitrală care a intrat în vigoare;
Drepturile de folosință asupra terenurilor nu sunt supuse confiscării sau altor măsuri pentru asigurarea executării hotărârilor judecătorești, conform prevederilor legii privind executarea hotărârilor judecătorești civile;
- În perioada de utilizare a terenului;
Drepturile de utilizare a terenurilor nu fac obiectul măsurilor temporare de urgență prevăzute de lege.
Astfel, dacă este îndeplinită doar una dintre condițiile de mai sus, se are dreptul de a solicita instanței să declare transferul invalid (cel mai frecvent, teren fără certificat).
Cesionarul nu trebuie să se afle într-un caz în care transferul nu este permis. De exemplu, o persoană care nu produce direct agricultură nu are voie să primească transferul de teren pentru cultivarea orezului.
Model de certificat pentru drepturile de utilizare a terenurilor (Foto: IT).
Fără acordul membrilor
După promulgarea Legii funciare din 2024 și intrarea în vigoare la 1 august, mulți oameni au fost îngrijorați de problemele legate de certificatele de drept de utilizare a terenurilor (cărțile roșii). Una dintre modificările aduse acestei legi este că cărțile roșii eliberate gospodăriilor nu mai sunt recunoscute.
Articolul 256, clauza 4, din Legea funciară din 2024 prevede clar că, în cazul certificatului privind drepturile de utilizare a terenurilor, drepturile de proprietate asupra locuinței și alte bunuri atașate terenurilor, emis reprezentanților gospodăriilor înainte de 1 august, dacă membrii care împart drepturile de utilizare a terenurilor din gospodărie au nevoie de acesta, se va emite un nou certificat, care va înregistra integral numele membrilor care împart drepturile de utilizare a terenurilor.
Stabilirea membrilor care au dreptul de utilizare a terenului unei gospodării pentru a-și înregistra numele pe certificatul de drept de utilizare a terenului este convenită de acești membri, iar aceștia sunt responsabili în fața legii.
De fapt, este destul de obișnuit ca o persoană dintr-o gospodărie (fostul cap de familie) să transfere arbitrar teren unei alte persoane fără consimțământul scris, notarial sau certificat, așa cum este prescris de ceilalți membri ai gospodăriei care utilizează terenul.
Articolul 14, clauza 5, din Circulara 02/2015 a Ministerului Resurselor Naturale și Mediului prevede că persoana al cărei nume figurează pe certificat sau persoana autorizată conform prevederilor dreptului civil poate semna contracte și documente tranzacționale privind drepturile de utilizare a terenurilor și proprietatea asupra bunurilor atașate terenurilor numai atunci când membrii gospodăriei care utilizează terenul au convenit în scris, iar documentul respectiv a fost legalizat notarial sau autentificat în conformitate cu prevederile legii.
Prin urmare, în cazul în care nu există un consimțământ scris al membrilor care împart drepturile de utilizare a terenurilor, notarial sau certificat, pentru transferul terenului gospodăriei către o altă persoană, celălalt membru are dreptul să își reia drepturile de utilizare a terenurilor.
Transferul arbitrar al bunurilor comune ale soțului și soției
Conform articolului 35, clauza 2, din Legea căsătoriei și familiei din 2014, transferul de bunuri imobiliare care sunt proprietatea comună a soțului și soției trebuie să aibă consimțământul scris. În cazul în care soțul și soția transferă fără permisiune, cealaltă parte are dreptul de a solicita instanței să declare tranzacția invalidă.
Contractul nu este notarial sau autentificat.
Legea funciară din 2024 prevede că contractele de transfer de bunuri imobiliare trebuie să fie autentificate notarial sau legalizate. Adică, dacă contractul nu este autentificat notarial sau legalizat conform prevederilor legii, transferul este invalid, cu excepția prevederilor articolului 129 alineatul (2) din Codul Civil din 2015.
Adică, există un drept de revendicare doar dacă una sau mai multe părți nu au îndeplinit cel puțin două treimi din obligațiile asumate în tranzacție. În cazul în care terenul este eligibil pentru transfer, iar cesionarul a plătit cel puțin două treimi din suma convenită, nu există nicio cerere ca instanța să declare tranzacția invalidă din cauza încălcării formei de revendicare a terenului.
Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm
Comentariu (0)