Este aceasta o adevărată „febră funciară” sau doar o „bulă speculativă”?

În noaptea de 19 august și dimineața zilei de 20 august 2024, licitația a 19 parcele de teren din comuna Tien Yen, districtul Hoai Duc, s-a încheiat cu un preț final al terenului de 133 de milioane VND/m2, de 30 de ori mai mare decât prețul de pornire.

Licitația terenurilor situate la periferia orașului Hanoi a durat până la 18 ore, provocând senzație pe rețelele de socializare, cu imagini cu sute de investitori stând la coadă și grăbindu-se să se înregistreze pentru a participa la licitație.

Đấu giá đất vùng ven cả trăm triệu/m2: Biểu hiện — Licitația terenurilor a durat până aproape de ora 4:00 dimineața, pe 20 august 2024 (Foto: Huu Thang).

Cele două parcele de teren care au obținut cele mai mici prețuri la această licitație au fost de 91,3 milioane VND/m2, dar chiar și așa, acesta a fost de 12,5 ori mai mare decât prețul de pornire.

Această situație nu este complet nouă, deoarece în urmă cu mai puțin de o jumătate de lună, „focul” licitațiilor de terenuri din Thanh Oai a stabilit și un nou preț de referință pentru terenurile suburbane.

Licitația de terenuri care a avut loc weekendul trecut în districtul Thanh Oai, Hanoi, a atras mii de participanți. Cea mai mare ofertă câștigătoare a fost de peste 100 de milioane VND/m2, de opt ori mai mare decât prețul inițial de pornire de doar 8,6 milioane VND/m2 până la 12,5 milioane VND/m2.

Prin urmare, suma totală colectată de districtul Thanh Oai în urma licitației recente a fost de 404,6 miliarde VND, o diferență de 349 de miliarde VND față de prețul de pornire, de aproximativ opt ori mai mare decât prețul inițial.

În districtul Hoai Duc, se așteaptă ca veniturile să depășească 186 de miliarde de VND din licitație, de peste 11 ori mai mari decât prețul de pornire.

Piața funciară din zonele suburbane, înainte de licitația de terenuri, a înregistrat prețuri cuprinse între 20 și 30 de milioane de VND/m2.

Conform unui studiu de piață realizat de Nguoi Dua Tin și a unui raport sumar de la mai multe platforme imobiliare online, cum ar fi Batdongsan.com.vn, prețul cerut pentru terenurile din comuna Thanh Cao (districtul Thanh Oai, Hanoi) a înregistrat o tendință ascendentă în ultimii ani.

Cu toate acestea, prețul mediu cerut pentru terenurile din această zonă a crescut doar cu aproximativ 80% în ultimii patru ani - de la un preț obișnuit de 15 milioane VND/m2 în 2020 la 27 de milioane VND/m2 în 2024 - și nu a existat o creștere bruscă de câteva zeci de ori precum prețul de la licitația menționată anterior.

Astfel, comparativ cu prețul obișnuit de 27 de milioane VND/m2 din al doilea trimestru al anului 2024, prețurile câștigătoare de 63-100 de milioane VND/m2 pentru terenurile din comuna Thanh Cao în cadrul licitației din 10 august 2024 au fost de 2,3 până la 3,7 ori mai mari.

În zonele învecinate ale districtului Thanh Oai, prețurile fluctuează, de asemenea, în intervalul 20-30 de milioane de VND/m2.

În zona Tien Yen din districtul Hoai Duc, Hanoi, cel mai frecvent preț cerut pentru terenuri în trimestrul 2/2024 a fost de doar 43 de milioane VND/m2, cu o rată de creștere de peste 48% în ultimul an.

Cu toate acestea, prețurile terenurilor la licitația recentă au fost încă de două până la trei ori mai mari decât prețul de piață.

Pentru zonele învecinate din districtul Hoai Duc, prețurile au variat, de asemenea, între doar 22 și 62 de milioane de VND/m2 în trimestrul 2/2024.

Prețurile în creștere ale terenurilor sunt un semn al „setei” pe piață.

Comentând situația, dl. Nguyen Quoc Anh - director general adjunct al Batdongsan.com.vn - a declarat că, începând cu al doilea trimestru al anului 2025, prețurile terenurilor vor începe să intre pe principala tendință de redresare. Creșterile actuale de prețuri sunt localizate doar în anumite zone.

Datele de la Batdongsan.com.vn indică, de asemenea, că cererea națională de terenuri a crescut cu 33% în trimestrul 2/2024 față de trimestrul 1/2024.

Totuși, expertul a evaluat acest lucru ca fiind doar o îmbunătățire localizată în anumite zone, în special în provinciile nordice. Hanoi a înregistrat o creștere de 75% a interesului pentru parcelele de teren.

„În special, interesul sporit și creșterea prețurilor în zonele din jurul Hanoiului se datorează factorilor de planificare și activităților de licitație”, a declarat dl. Quoc Anh.

Mai exact, în prima jumătate a anului 2024, terenurile din districtele Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That și Quoc Oai au înregistrat o creștere de 48% - 104% a volumului de căutări, ceea ce a dus la o creștere de 4% - 24% a prețurilor cerute pentru terenurile din aceste districte suburbane, comparativ cu a doua jumătate a anului 2023.

Potrivit domnului Nguyen Quoc Anh, există trei factori principali care au un impact semnificativ asupra pieței funciare: economia regională și chiar economia națională la nivel macro; planificarea infrastructurii; și creșterea populației, împreună cu conectivitatea cu alte localități.

„Pe lângă piețele tradiționale, pe multe piețe noi unde au fost anunțate informații despre planificarea infrastructurii, prețurile cresc de obicei cu 10-30%, iar în unele locuri prețurile terenurilor s-au dublat sau triplat într-o perioadă scurtă de timp.”

„În prezent, informațiile de planificare sunt publicate destul de pe scară largă, în întreaga țară, ca un proiect de amploare implementat cu planificare sincronizată. Aceste informații pozitive stimulează lichiditatea și prețurile în segmentul terenurilor”, a analizat expertul.

Cu toate acestea, în analiza riscurilor, dl. Quoc Anh a subliniat, de asemenea, că, deși prețurile terenurilor cresc pe baza informațiilor despre infrastructură, unele zone înregistrează creșteri de prețuri determinate de cerere și potențial, în timp ce altele se confruntă cu prețuri umflate alimentate de zvonuri, ceea ce ar putea avea un impact negativ asupra pieței.

Dintr-o altă perspectivă, Dr. Nguyen Van Dinh - președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS) - consideră că licitațiile de terenuri care atrag un interes larg și creșterea bruscă a prețurilor reflectă în mod clar „setea” oamenilor pentru terenuri.

În ultimii ani, numărul de proiecte, terenuri și produse imobiliare cu documentație legală impecabilă a fost extrem de redus, intrând pe piață în cantități foarte mici și, probabil, aproape inexistente.

Prin urmare, lansarea unui proiect conform legii, gestionat de stat, va atrage un interes semnificativ din partea investitorilor, care sunt dispuși să plătească sume uriașe de bani pentru a achiziționa terenul.

Riscuri ascunse ale „acumulării” de terenuri.

Deși a recunoscut că creșterea prețurilor terenurilor se datorează parțial cererii pieței, dl. Dinh le-a reamintit investitorilor să fie prudenți deoarece, în ciuda faptului că au devenit un punct fierbinte, tranzacțiile funciare nu reprezintă încă un segment cu lichiditate puternică. În timp ce unele zone se confruntă cu o creștere bruscă, există și zone în care se manipulează prețurile cu intenția de a manipula piața.

„Este foarte posibil ca investitorii să fi colaborat la licitație, crescând astfel prețurile terenurilor din zona înconjurătoare aproape de noul nivel de preț pentru a obține profit. Ca să nu mai vorbim de faptul că Hanoi este o zonă urbană cheie, cu o densitate mare a populației și terenuri limitate, unde oferta de proprietăți imobiliare este întotdeauna inferioară cererii, așa că este foarte posibil ca investitorii să exploateze această situație pentru a profita.”

„Dacă prețurile terenurilor au atins într-adevăr niveluri atât de ridicate depinde de faptul dacă investitorii care au câștigat licitațiile vor efectua efectiv plățile în viitor. Povestea ofertelor abandonate la licitația Thu Thiem rămâne neclară, oferindu-ne o imagine mai realistă asupra acestei creșteri a prețurilor terenurilor”, a declarat dl Dinh.

Observând că prețurile mari de licitație pentru terenuri vor face ca defrișările pentru noile proiecte să fie și mai mari, dl. Nguyen Quoc Anh și-a exprimat, de asemenea, îngrijorarea că, având în vedere că, în cazul unor oferte câștigate de 2 până la 3 ori mai mari decât prețul mediu de piață, persoanele care dețin terenuri în zona înconjurătoare ar putea fi înclinate să majoreze prețul de vânzare al terenurilor lor în mod corespunzător.

Creșterea bruscă a prețurilor terenurilor poate crea, de asemenea, o tendință de speculații funciare, deoarece mulți oameni se grăbesc să cumpere terenuri în speranța de a profita de creșterea continuă a prețurilor.

Totuși, acest lucru ar putea duce la o situație în care banii sunt blocați în terenuri, în loc să fie circulați în alte activități economice.

Potrivit expertului, după o perioadă de dificultăți pe piață, sentimentul general în rândul cumpărătorilor și investitorilor imobiliari va fi mai precaut decât înainte.

Prin urmare, el recomandă ca și cumpărătorii și investitorii să cerceteze temeinic piața și să înțeleagă fluctuațiile prețurilor prin intermediul unor surse obiective de informații înainte de a decide să investească în orice produs.

Licitația terenurilor din Thanh Oai a fost complet transparentă și a urmat procedurile corecte.

În urma unor rapoarte contradictorii care susțineau că implementarea proiectului, stabilirea prețului de pornire și organizarea licitației pentru drepturile de utilizare a terenurilor pentru 68 de parcele din zona Ngo Ba, satul Thanh Than, comuna Thanh Cao, districtul Thanh Oai, care a avut loc pe 10 august, au fost lipsite de transparență, Comitetul Popular al districtului Thanh Oai a înaintat un raport Comitetului Popular al orașului Hanoi pe această temă.

Raportul precizează că licitația a fost desfășurată în conformitate cu Legea funciară din 2024; Legea licitațiilor din 2016; și deciziile Comitetului Popular din Hanoi privind emiterea regulamentelor privind licitarea drepturilor de utilizare a terenurilor pentru alocarea terenurilor cu taxe de utilizare a terenurilor sau arendă funciară în Hanoi.

Analiza a relevat că un total de 1.550 de clienți au depus cereri pentru a participa la licitație, ceea ce corespunde unui număr de 4.201 cereri. Dintre aceștia, 1.439 de clienți, ceea ce corespunde unui număr de 3.923 cereri, au fost considerați eligibili pentru participare.

După examinarea înregistrărilor și a directivelor actuale, Comitetul Popular al districtului Thanh Oai a constatat că toate etapele procesului de implementare au fost efectuate în conformitate cu directivele, asigurând obiectivitatea, transparența și respectarea legii. Nu au existat dovezi de acaparare a terenurilor, manipulare a prețurilor sau profit prin intermediul licitației recente din comuna Thanh Cao.

Comitetul Popular al Districtului Thanh Oai afirmă că organizarea și implementarea proiectului, achiziția terenurilor, curățarea amplasamentului, construcția infrastructurii, stabilirea prețului de pornire și selectarea organizatorului licitației; afișarea documentelor și organizarea licitației dreptului de folosință pe teren sunt conforme cu legea; licitația se desfășoară în mod onest, deschis, transparent, echitabil și obiectiv.

Clienții licitează în funcție de nevoile lor și de condițiile pieței; licitația se desfășoară conform procedurilor corespunzătoare, sub supravegherea agențiilor de aplicare a legii și a publicului.

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm