O manifestare a „setei de pământ” sau doar a „febrei virtuale”?

În noaptea de 19 august, în dimineața zilei de 20 august 2024, licitația a 19 parcele de teren din comuna Tien Yen, districtul Hoai Duc, s-a încheiat cu un preț „final” al terenului de până la 133 de milioane de VND/m2, de 30 de ori mai mare decât prețul de pornire.

Licitația terenurilor situate în suburbiile orașului Hanoi a durat 18 ore, provocând agitație pe rețelele de socializare, imaginile cu sute de investitori stând la coadă și grăbindu-se să se înregistreze pentru a participa la licitație.

Licitația terenurilor a avut loc până aproape de ora 4 dimineața, pe 20 august 2024 (Foto: Huu Thang).

Cele două parcele de teren cu cel mai mic preț câștigător la această licitație au fost de 91,3 milioane VND/m2, dar acesta a fost totuși de 12,5 ori mai mare decât prețul de pornire.

Această imagine nu este prea nouă, deoarece acum mai puțin de o jumătate de lună, licitația de terenuri „de foc” din Thanh Oai a stabilit, de asemenea, un nou nivel de preț pentru segmentul de terenuri suburbane.

Licitația de terenuri care a avut loc weekendul trecut în districtul Thanh Oai din Hanoi a atras mii de participanți. Cel mai mare preț câștigător a fost peste 100 de milioane de VND/m2, de 8 ori mai mare decât prețul inițial de pornire de doar 8,6 milioane VND/m2, respectiv 12,5 milioane VND/m2.

Brokerii transferă terenul imediat după licitație (Foto: Huu Thang).

Prin urmare, suma totală colectată de districtul Thanh Oai în urma licitației recente a fost de 404,6 miliarde VND, diferența față de prețul de pornire fiind de 349 miliarde VND, de aproximativ 8 ori mai mare decât prețul de pornire inițial.

În ceea ce privește Hoai Duc, acest district se așteaptă să încaseze peste 186 de miliarde de VND din licitație, de peste 11 ori mai mult decât prețul de pornire.

Piața terenurilor suburbane înainte de licitație, terenuri de vânzare de la 20-30 milioane VND/m2

Conform studiului de piață realizat de Nguoi Dua Tin și raportului sumar de pe unele zone de tranzacționare electronică, cum ar fi Batdongsan.com.vn, prețul de vânzare al terenurilor din comuna Thanh Cao (districtul Thanh Oai, Hanoi) a avut o tendință de creștere în ultimii ani.

Cu toate acestea, prețul mediu al terenului în această localitate a crescut doar cu aproximativ 80% în ultimii 4 ani - de la nivelul obișnuit de 15 milioane VND/m2 în 2020 la 27 de milioane VND/m2 în 2024, fără fenomenul unei creșteri bruște de câteva zeci de ori, precum prețul de la licitația menționată mai sus.

Prețul terenului câștigător la licitația din Hoai Duc este de 2 până la 3 ori mai mare decât nivelul obișnuit al prețurilor (Foto: Huu Thang).

Astfel, comparativ cu prețul obișnuit de vânzare de 27 de milioane VND/m2 din al doilea trimestru al anului 2024, prețul câștigător al licitației de 63 - 100 de milioane VND/m2 pentru terenurile din comuna Thanh Cao în cadrul licitației din 10 august 2024 este de 2,3 până la 3,7 ori mai mare.

În zonele învecinate ale districtului Thanh Oai, prețurile fluctuează, de asemenea, în intervalul 20-30 de milioane de VND/m2.

Pentru zona Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi, cel mai popular preț de vânzare al segmentului de terenuri în al doilea trimestru al anului 2024 a fost înregistrat la doar 43 de milioane VND/m2, cu o rată de creștere în cel mai recent an de peste 48%.

Cu toate acestea, prețul terenului câștigat la licitația din ultima sesiune a fost încă de 2-3 ori mai mare decât nivelul obișnuit al prețurilor.

Pentru zonele învecinate din districtul Hoai Duc, prețul este de doar 22 până la 62 de milioane de VND/m2 în al doilea trimestru al anului 2024.

Prețurile terenurilor care cresc vertiginos sunt o manifestare a „setei” de pe piață.

Relatând situația menționată mai sus, dl. Nguyen Quoc Anh - director general adjunct al Batdongsan.com.vn, a declarat că, începând cu al doilea trimestru al anului 2025, parcelele de teren vor începe să intre pe tendința principală de redresare. Valurile actuale sunt doar locale în anumite zone.

Datele de la Batdongsan.com.vn arată, de asemenea, că cererea de terenuri la nivel național în al doilea trimestru al anului 2024 a crescut cu 33% față de primul trimestru al anului 2024.

Cu toate acestea, expertul a evaluat că aceasta a fost doar o îmbunătățire parțială în unele zone, în special în provinciile nordice. Hanoi a înregistrat o creștere de 75% a interesului pentru parcelele de teren.

„În special, nivelul de interes și creșterea prețurilor în zonele suburbane ale orașului Hanoi se datorează factorilor de planificare și activităților de licitație”, a declarat dl Quoc Anh.

Domnul Nguyen Quoc Anh - Director general adjunct al Batdongsan.com.vn.

Mai exact, în prima jumătate a anului 2024, terenurile din Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That și Quoc Oai au înregistrat o creștere a căutărilor de 48% - 104%, ceea ce a dus la o creștere a prețurilor terenurilor în aceste cartiere suburbane de 4% - 24% față de a doua jumătate a anului 2023.

Dl. Nguyen Quoc Anh a afirmat că există 3 factori principali care afectează în mare măsură piața funciară, inclusiv economia regională sau, chiar mai macroeconomic, economia națională; planificarea infrastructurii și populația, precum și conectivitatea cu alte localități.

„Pe lângă piețele tradiționale, pe multe piețe noi unde sunt anunțate informații despre planificarea infrastructurii, prețurile cresc de obicei cu 10-30%, iar în unele locuri prețurile terenurilor cresc de 2-3 ori într-un timp scurt.”

„În prezent, informațiile de planificare sunt publicate destul de masiv la scară largă, întreaga țară este ca un proiect mare implementat cu planificare sincronă. Aceste informații pozitive dau aripi lichidității și prețului segmentului de teren”, a analizat expertul.

Totuși, dl. Quoc Anh a subliniat, în analiza riscurilor, că, pe baza informațiilor despre infrastructură, există locuri în care prețurile terenurilor cresc în funcție de cerere și potențial, dar există și locuri în care prețurile cresc din cauza zvonurilor și pot avea un impact negativ asupra pieței.

Dl. Nguyen Van Dinh a declarat că prețurile ridicate ale terenurilor arată setea pieței imobiliare.

Dintr-o altă perspectivă, Dr. Nguyen Van Dinh - președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS) a declarat că licitațiile de terenuri primesc atenția multor participanți, iar creșterea bruscă a prețurilor arată clar „setea” oamenilor pentru terenuri.

În ultimii ani, numărul de proiecte, terenuri și produse imobiliare cu documente legale „curate” este extrem de rar, ajungând pe piață în cantități foarte mici și putând fi considerat aproape inexistent.

Prin urmare, lansarea unui proiect gestionat legal de stat va atrage o mare atenție din partea investitorilor, care sunt dispuși să plătească sume uriașe de bani pentru a „deține” terenul.

Riscuri ascunse ale „îmbrățișării” terenului

Deși consideră că prețurile ridicate ale terenurilor se datorează parțial „setei” pieței, dl. Dinh le reamintește investitorilor să fie atenți, deoarece, deși a devenit un punct fierbinte, tranzacțiile funciare nu reprezintă încă un segment cu lichiditate puternică. Unele zone sunt cu adevărat fierbinți, dar există și zone în care inflația prețurilor apare cu intenția de a manipula piața.

„Este foarte posibil ca investitorii să se înțeleagă pentru a participa la licitații, împingând astfel prețurile terenurilor din zonele învecinate mai aproape de noul nivel de preț pentru a obține profit. Ca să nu mai vorbim de faptul că Hanoi este o zonă urbană cheie, cu caracteristici de teren înghesuit și populație densă, oferta imobiliară nu este întotdeauna suficientă pentru a satisface cererea, așa că este foarte posibil ca investitorii să profite de această psihologie pentru a obține profit.”

„Indiferent dacă prețul terenului este într-adevăr atât de mare sau nu, trebuie să ne pese dacă investitorii câștigători vor efectua efectiv plata în viitor. Povestea licitației fără avans din Thu Thiem este încă prezentă pentru a ne oferi o imagine mai realistă asupra acestei situații a febrei funciare”, a spus dl Dinh.

Experții își exprimă îngrijorarea cu privire la riscurile potențiale ale „îmbrățișării” terenurilor (Foto: Huu Thang).

Comentând că rezultatele licitațiilor de terenuri cu prețuri atât de mari vor face ca defrișarea amplasamentelor pentru noile proiecte să fie mai scumpă, dl. Nguyen Quoc Anh este, de asemenea, îngrijorat de faptul că, având în vedere că prețul câștigător al licitației este de 2-3 ori mai mare decât prețul mediu, proprietarii de terenuri din zona înconjurătoare vor avea mentalitatea de a crește prețul de vânzare al terenurilor lor.

Prețurile ridicate bruște ale terenurilor pot crea, de asemenea, o tendință de speculații funciare, deoarece mulți oameni se grăbesc să cumpere terenuri în speranța de a profita de creșterea continuă a prețurilor terenurilor.

Totuși, acest lucru poate cauza stagnarea banilor în terenuri, în loc să fie circulați în alte activități economice.

Potrivit expertului, după o perioadă dificilă de piață, psihologia generală a cumpărătorilor și investitorilor imobiliari va fi mai precaută decât înainte.

Prin urmare, el recomandă ca și cumpărătorii și investitorii să cerceteze cu atenție piața și să se informeze despre fluctuațiile prețurilor prin intermediul unor surse obiective de informații înainte de a decide să cheltuiască bani pe orice produs.

Licitația de terenuri din Thanh Oai este complet transparentă și urmează procedura corectă.

Ca răspuns la informațiile contradictorii conform cărora implementarea proiectului, stabilirea prețului de pornire și organizarea licitației drepturilor de utilizare a terenurilor pentru 68 de parcele din zona Ngo Ba, satul Thanh Than, comuna Thanh Cao, districtul Thanh Oai, la 10 august, nu au fost transparente, Comitetul Popular al districtului Thanh Oai tocmai a trimis un raport Comitetului Popular din Hanoi cu privire la problema menționată anterior.

Raportul menționa că licitația a fost organizată în conformitate cu prevederile Legii funciare din 2024, Legii licitațiilor din 2016 și deciziilor Comitetului Popular din Hanoi referitoare la promulgarea regulamentelor privind licitațiile drepturilor de utilizare a terenurilor pentru alocarea de terenuri cu taxe de utilizare a terenurilor sau pentru închirierea de terenuri în Hanoi.

Analiza a arătat că un total de 1.550 de clienți au depus documente de înregistrare pentru a participa la licitație, ceea ce corespunde unui număr de 4.201 documente. Dintre aceștia, 1.439 de clienți au fost eligibili să participe la licitație, ceea ce corespunde unui număr de 3.923 de documente.

Prin verificarea și analizarea documentelor și a documentelor de orientare actuale, Comitetul Popular al Districtului Thanh Oai a constatat că etapele procesului de implementare au fost realizate și au respectat instrucțiunile, asigurând obiectivitatea, transparența și respectarea reglementărilor legale, fără acapararea terenurilor, creșteri de prețuri și profit prin licitația recentă din comuna Thanh Cao.

Comitetul Popular al Districtului Thanh Oai a afirmat că organizarea și implementarea procesului de înființare, achiziționarea terenurilor, curățarea amplasamentului, construcția infrastructurii, stabilirea prețului de pornire și selectarea organizatorului licitației; afișarea documentelor și organizarea licitației drepturilor de utilizare a terenurilor au fost în conformitate cu prevederile legale; licitația a fost organizată în mod onest, public, transparent, corect și obiectiv.

Clienții licitează în funcție de cerere și de condițiile pieței. Licitația are loc conform procedurilor, sub supravegherea agențiilor de aplicare a legii și a cetățenilor.

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm