Apartamente începând de la 5

Multe provocări pe termen scurt.

Raportul recent publicat de Savills privind piața imobiliară din Ho Chi Minh City pentru trimestrul 4 din 2023 arată că segmentul apartamentelor se confruntă cu mai multe provocări pe termen scurt.

Prin urmare, oferta primară pentru întregul an 2023 a ajuns la doar 10.700 de unități, cea mai mică cifră din ultimii 10 ani. Numai în trimestrul 4 din 2023, oferta primară a fost de 7.600 de unități, neschimbată față de trimestrul precedent, dar în scădere cu 5% față de anul precedent. Oferta nouă a reprezentat 37% din oferta primară. Dintre acestea, două proiecte importante, The Privia și următoarea sa fază, The Glory Heights, au condus 88% din oferta nouă. Între timp, raportul nu a înregistrat nicio ofertă nouă de Grad A în trimestru.

În plus, volumul tranzacțiilor de apartamente din ultimii 10 ani a scăzut constant cu 7% anual. În contextul deficitului de ofertă și al prețurilor de vânzare ridicate din 2023, piața a înregistrat doar 6.200 de tranzacții. Cu toate acestea, numai în trimestrul al patrulea, situația tranzacțiilor s-a îmbunătățit cu 3.000 de unități, o creștere de 52% față de trimestrul precedent și o creștere de 120% față de aceeași perioadă a anului trecut.

Apartamentele cu prețuri cuprinse între 5 și 10 miliarde VND vor domina piața între 2024 și 2026 (Figura 1). — Oferta primară înregistrată în 2023 a fost cea mai scăzută din ultimii 10 ani.

Troy Griffiths, director general adjunct al Savills Vietnam, a comentat: „Provocarea pe termen scurt pentru segmentul de apartamente provine în continuare din deficitul de oferte noi și din prețurile de vânzare ridicate. Pe măsură ce sentimentul cumpărătorilor de locuințe se îmbunătățește și nu există prea multe opțiuni de investiții alternative, piața imobiliară își va reveni.”

Rata de absorbție s-a îmbunătățit cu 14 puncte procentuale față de trimestrul precedent și cu 23 de puncte procentuale față de anul precedent, ajungând la 40%. Noile oferte au reprezentat 78% din volumul tranzacțiilor și au fost absorbite în proporție de 84%; aceste proiecte s-au vândut bine datorită statutului juridic clar înainte de lansare, termenelor lungi de plată, sprijinului prin credite bancare și prețurilor accesibile, cuprinse între 2 și 5 miliarde VND pe unitate. Excluzând noua ofertă, tranzacțiile de pe piață au rămas slabe, cu doar 670 de unități vândute, ceea ce corespunde unei rate de absorbție de 14%.

Apartamentele cu prețuri cuprinse între 5 și 10 miliarde VND vor domina piața între 2024 și 2026 (Figura 2). — Raport privind tranzacțiile de apartamente pe baza datelor de la Savills.

Un punct pozitiv din datele Savills este că, în 2024, se preconizează că oferta nouă se va cvadrupla față de 2023. Clasa B va reprezenta 44% din cota de piață, Clasa A va avea 37%, în timp ce Clasa C va avea doar 19%. Până în 2026, se estimează că vor fi lansate 40.800 de unități din 116 proiecte.

Apartamente la prețuri accesibile pot fi găsite doar în provinciile din jurul orașului Ho Chi Minh.

Conform raportului Savills, prețurile de vânzare primară în trimestrul 4 din 2023 au revenit la nivelurile din 2020, la 69 de milioane VND/m2 (suprafață utilă netă), o scădere de 36% față de trimestrul precedent și de 45% față de anul precedent, după ce multe proiecte de lux au fost nevoite să își închidă temporar o parte din stoc. Simultan, proprietățile cu prețuri sub 2 miliarde VND au dispărut complet de pe piață anul trecut. Oferta de proprietăți cu prețuri între 2 și 5 miliarde VND a dominat piața, reprezentând aproape 90%.

Între 2024 și 2026, oferta de apartamente cu prețuri cuprinse între 2 și 5 miliarde VND va scădea semnificativ, în timp ce produsele cuprinse între 5 și 10 miliarde VND vor apărea și vor domina piața. Cumpărătorii din Ho Chi Minh City ar putea alege să exploreze provinciile învecinate pentru a găsi opțiuni de locuințe mai accesibile. Până în 2024, se așteaptă ca Binh Duong, Dong Nai și Long An să reprezinte 96% din oferta de apartamente cu prețuri sub 5 miliarde VND.

Conform studiului Savills din 2023 privind 30 de proiecte de gradul A și B, randamentele chiriașe au rămas stabile față de anul precedent, la 4,8%, dar creșterea valorii proprietăților a scăzut cu 1,9 puncte procentuale față de anul precedent, ajungând la 2,9%. Prin urmare, rentabilitatea totală a investițiilor în apartamente în 2023 a scăzut cu 1,7 puncte procentuale față de anul precedent, ajungând la aproximativ 7,7% față de anul precedent.

Dna Giang Huynh, director adjunct și șefă a departamentului de cercetare și S22M la Savills Ho Chi Minh City, a analizat: „Randamentul investițiilor din apartamentele din Ho Chi Minh City a avut o ușoară tendință de scădere în perioada 2019-2023. Conform datelor noastre, zone precum fostul District 2, District 3 și District 10 au avut cele mai mari randamente ale investițiilor în această perioadă.”

Apartamentele cu prețuri cuprinse între 5 și 10 miliarde VND vor domina piața între 2024 și 2026 (Figura 3). — Dna Giang Huynh, Director Adjunct, Șef al Departamentului de Cercetare și S22M, Savills Ho Chi Minh City

În ultimul deceniu, oferta de apartamente noi în cele 22 de districte din orașul Ho Și Min a scăzut cu 253.000 de unități. În special, oferta în fosta zonă a Districtului 9 a scăzut cu 21%, însoțită de o creștere anuală a prețurilor de 15%. Oferta în Districtul 1 a scăzut, de asemenea, cu 2%, dar a înregistrat o creștere anuală semnificativă a prețurilor de 39%.

Expertul a mai afirmat că, deși randamentele generale au scăzut în ultimii cinci ani, acestea sunt încă mai mari decât ratele dobânzilor la depozite. Acest lucru indică faptul că apartamentele rămân un canal de investiții profitabil. Pe termen scurt, se așteaptă ca randamentele chiriilor să crească din cauza scăderii numărului de apartamente livrate și a menținerii unor rate scăzute ale dobânzilor la depozite.

Sursă