Cel mai recent raport al Ministerului Construcțiilor arată că, în primele 9 luni ale anului, prețul de vânzare al apartamentului În Hanoi și Ho Chi Minh City, prețurile au rămas ridicate și au avut tendința de creștere față de aceeași perioadă a anului trecut.
Mai exact, prețul mediu de vânzare primară al apartamentelor din Hanoi în trimestrul al treilea al anului 2025 este de 70-80 de milioane VND/m², o creștere de 5,6% față de primul trimestru al anului 2025 și o creștere de 33% față de aceeași perioadă din 2024. În special, unele proiecte de apartamente de lux din Hanoi au înregistrat prețuri de vânzare de 150-300 de milioane VND/m².
În orașul Ho Și Min, prețul mediu de vânzare primară al apartamentelor în ultimele 9 luni a fost de aproximativ 75 de milioane VND/m², neschimbat față de primul trimestru al acestui an, dar în creștere cu 36% față de aceeași perioadă din 2024. Unele proiecte de lux au prețuri de vânzare de la 150 de milioane VND/m² sau mai mult.
Cel mai recent raport al Savills arată, de asemenea, că fiecare metru pătrat de apartamente nou lansate în al doilea trimestru în Hanoi a atins o medie de 91 de milioane VND/metru pătrat. Nu se așteaptă ca acest preț să scadă, cel puțin în acest an, deoarece majoritatea proiectelor care sunt gata de lansare în restul anului au un preț estimat de peste 90 de milioane VND/metru pătrat.
Raportul Ministerului Construcțiilor a subliniat, de asemenea, că prețurile imobiliarelor cresc constant în fiecare an, dar nu reflectă valoarea lor reală și sunt încă mari în comparație cu venitul mediu al majorității oamenilor.
În special, potrivit Ministerului Construcțiilor, există încă fenomene de acumulare, creștere a prețurilor și speculație. Aceasta crește nivelul prețurilor imobiliarelor, provocând un dezechilibru între cerere și ofertă și depășind accesibilitatea majorității oamenilor.
Între timp, potrivit experților imobiliari, majoritatea cumpărătorilor din segmentul de piață cu prețuri ridicate sunt astăzi investitori care speră la un potențial ridicat de profit. Dimpotrivă, în ciuda cererii mari, capacitatea de a accesa locuințe pentru majoritatea oamenilor, în special pentru tineri, este foarte scăzută din cauza prețurilor scumpe ale locuințelor.
Dl. Nguyen Van Dinh, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari, a analizat: În ceea ce privește cumpărătorii de locuințe, realitatea arată că doar un grup mic sunt cumpărători pentru prima dată și cumpără cu nevoi reale de locuințe. Majoritatea sunt investitori, unii cumpără în scopuri de „surfing” pe termen scurt, alții cumpără pentru a păstra activele în contextul fluctuațiilor puternice ale altor canale de investiții.
Conform unui sondaj realizat de compania de cercetare de piață DKRA Vietnam, cumpărătorii care își desfășoară activitatea în scop de investiții reprezintă, de fapt, o proporție mai mare decât cumpărătorii cu nevoi reale de locuințe, reprezentând 70-80% din vânzări. Majoritatea acestor clienți dețin deja cel puțin 2 proprietăți, folosind bani inactivi în loc să se împrumute. Aceștia se concentrează pe profitabilitate, statut juridic clar, capacitate de închiriere și lichiditate.
Un sondaj realizat de compania Property Guru Vietnam arată că până la 60% din tranzacțiile recente de pe piața apartamentelor sunt concentrate în grupul de clienți investitori. Investitorii cu toleranță inerentă la risc sunt cu toții dispuși să utilizeze efectul de levier financiar pentru a cumpăra, având convingerea că prețurile apartamentelor vor continua să crească în viitorul apropiat.
Pe lângă grupul de investitori care cumpără pentru profit, dna Pham Thi Mien, directoarea adjunctă a Institutului de Cercetare și Evaluare a Pieței Imobiliare din Vietnam (VARS IRE), a subliniat un alt grup de persoane care sunt dispuse să cumpere apartamente la prețul de 100 de milioane VND/m², adică persoane cu un potențial financiar bun.
Dna Mien a menționat că, în ciuda prețului de vânzare ridicat, investitorii și-au vândut în continuare produsele. Mai exact, rata de absorbție a ofertei noi a ajuns la 62%. În special, majoritatea apartamentelor „închise” se aflau în segmentul high-end și de lux.
„ Proiectele nou deschise au preț ridicat „dar încă bine absorbită deoarece cererea de locuințe a grupului de persoane cu o bună capacitate financiară - inclusiv vietnamezi și străini - rămâne ridicată. În plus, cererea de investiții a crescut și ea, deoarece clienții profită de fluxul de numerar „preferențial”, așteptându-se ca prețurile să continue să crească”, a declarat dna Mien.
Expertul a mai spus că majoritatea tranzacțiilor de pe piața primară provin din cererea persoanelor care dețin multe proprietăți.
Un reprezentant al unei companii imobiliare din Hanoi a dezvăluit că, în cazul proiectelor situate în locații privilegiate, la prețuri de sute de milioane de VND/m², majoritatea cumpărătorilor sunt persoane înstărite cu nevoi reale de locuințe. Aceștia ar putea fi clienți din grupele de vârstă 8X și 9X care caută un spațiu de locuit cu facilități complete și o comunitate civilizată.
„ Proiectele cu prețuri cuprinse între 100 și 150 de milioane de VND/m² sunt cele mai ușor de vândut, în timp ce apartamentele de peste 200 de milioane de VND/m² vor fi mai selective ”, a spus el.
A investi în vârf este riscant.
Dl. Nguyen Quoc Hung, vicepreședinte și secretar general al Asociației Bancare din Vietnam, a avertizat odată că investitorii care „dețin” multe apartamente scumpe, așteptând ca prețurile să crească și apoi vânzând, se vor confrunta cu multe riscuri, începând cu 2025. Potrivit dlui Hung, băncile în sine continuă să acorde credite, investitorii continuă să cumpere case, iar ulterior cumpărătorii au o diferență de preț față de alți cumpărători, așteptându-se la creșteri de prețuri. Dar când prețurile scad sau nu mai pot fi vândute, cumpărătorii finali vor suporta consecințele.
Dl. Hung consideră că în viitor, când Guvernul va implementa proiectul „1 milion de apartamente de locuințe sociale”, piața imobiliară își va reveni la adevărata sa natură.
Pe lângă acestea, capitalul de peste 145.000 de miliarde VND care așteaptă investitorii în locuințe sociale va sugera, de asemenea, o direcție bună pentru piața imobiliară.
Dl. Nguyen Quang Huy, directorul general al Facultății de Finanțe și Bănci (Universitatea Nguyen Trai), a declarat, de asemenea, că investițiile în apartamente în valoare de sute de milioane de dong vor prezenta riscuri ridicate.
Mai exact, acesta este un segment cu lichiditate limitată, atunci când baza de clienți este mică, va fi dificil să revindeți rapid. Randamentul chirial al acestor apartamente de sute de milioane/m² este, de asemenea, destul de modest, cu un randament de doar aproximativ 3-5%/an, mult mai mic decât pe alte canale.
Între timp, investițiile în aceste apartamente prezintă un risc ridicat de ajustare a prețurilor sau de stagnare a creșterii. Dacă prețul depășește cu mult accesibilitatea și valoarea reală de exploatare, piața ar putea înregistra o încetinire.
În cele din urmă, potrivit domnului Huy, a investi tot capitalul într-un apartament de lux înseamnă a rata oportunitatea de a diversifica investițiile în alte domenii.
Dl. Pham Duc Toan, directorul general al companiei pe acțiuni EZ Real Estate Investment and Development, a declarat, de asemenea, că investitorii ar trebui să cheltuiască bani doar pentru a cumpăra apartamente ieftine în acest moment.
Potrivit domnului Toan, în urmă cu aproximativ 2-3 ani, apartamentele se aflau rareori în portofoliul de investiții atractiv din cauza mentalității că erau bunuri consumabile, pierzându-și valoarea în timp. Dar când oferta nouă din Hanoi a devenit treptat limitată, acest produs a fost din nou interesat de mulți investitori cu gust sigur. Datorită fluxului de numerar lunar din chirii combinat cu rata de creștere a prețurilor, investițiile în apartamente aduc profituri mai bune decât economiile curente.
Cu toate acestea, prețurile actuale ale apartamentelor sunt atât de mari încât cumpărătorii vor „cumpăra cu ușurință la prețuri maxime”, ceea ce duce la riscuri mari. De exemplu, un apartament costă 4-5 miliarde VND, dar chiria este de doar aproximativ 10 milioane VND/lună, în timp ce un apartament costă 2-3 miliarde VND, prețul de chirie este, de asemenea, echivalent. Prin urmare, potrivit domnului Toan, investitorii ar trebui să investească doar în produse cu prețuri rezonabile.
Dl. Nguyen Quoc Anh - Director General Adjunct al PropertyGuru Vietnam - consideră, de asemenea, că ar trebui să cumpărați sau să investiți doar în produse ieftine și rezonabile. De asemenea, el a menționat că momentul achiziției nu este la fel de important ca pregătirea unei situații financiare solide. Cumpărătorii ar trebui să aibă cel puțin 30-40% din valoarea casei în bani proprii. Este necesar să se asigure un flux de numerar stabil în următorii 3-5 ani pentru a evita presiunea financiară atunci când se contractează împrumuturi pentru a cumpăra o casă.
Sursă: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html
Comentariu (0)