Prețurile apartamentelor din Hanoi sunt exorbitante. Cum să profitați de oportunitatea „banilor ieftini”, vietnamezii pot cumpăra direct case și terenuri

Banca de Stat informează despre acordarea de credite pentru achiziționarea de locuințe în viitor, experții oferă sfaturi despre cum să profitați de oportunitatea „banilor ieftini” în 2024, vietnamezii pot cumpăra direct case, terenuri... sunt cele mai recente știri din domeniul imobiliar.

Imobiliarele sunt încă una dintre cele mai importante piețe în care oamenii sunt interesați să investească în prezent. În fotografie: Perspectiva planificării zonei urbane Green Garden. (Sursa: Green Garden)

Nicio interdicție privind creditarea pentru cumpărarea viitoarelor locuințe

Confruntat cu îngrijorări legate de interdicția acordării de împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe viitoare, un reprezentant al Băncii de Stat a declarat că Circulara 22/2023/TT-NHNN de modificare a Circularei 41/2016/TT-NHNN, intrată în vigoare de la 1 iulie 2024, privind reglementarea ratelor de adecvare a capitalului pentru bănci și sucursalele băncilor străine, nu restricționează dreptul de a cumpăra locuințe viitoare.

Mai exact, Circulara 22 nu modifică reglementările privind împrumuturile pentru acest tip de locuințe și nici nu restricționează drepturile organizațiilor și ale persoanelor fizice de a cumpăra locuințe viitoare.

Conform reglementărilor actuale, împrumuturile pentru achiziționarea și implementarea proiectelor imobiliare, garantate cu imobilul în sine, respectiv proiectul format din împrumut, sunt definite ca împrumuturi garantate cu imobile. Împrumuturile definite ca credite ipotecare trebuie să îndeplinească anumite condiții, cum ar fi ca sursa de rambursare a datoriilor să nu provină din venituri din chirii pentru casa formată din împrumut, casa să fie finalizată pentru predare conform contractului de vânzare-cumpărare, casa formată din împrumut să fie evaluată independent...

În consecință, împrumuturile pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare și locuințe, precum și creditele ipotecare care utilizează active viitoare, aplică un coeficient de risc de la 30% la 120%, în funcție de raportul împrumut-valoare (LTV), calculat ca raportul dintre soldul creditului și valoarea garanției.

De asemenea, potrivit reprezentantului Băncii de Stat, noua Circulară reduce coeficientul de risc la acordarea de credite în scopul achiziționării de locuințe sociale, comparativ cu creditele pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare și alte tipuri de locuințe. În consecință, creditele pentru achiziționarea de locuințe sociale vor fi clasificate cu un coeficient de risc mai mic la calcularea ratei de siguranță a capitalului pentru bănci. Această măsură are scopul de a crea spațiu și de a încuraja băncile să acorde credite în scopul achiziționării de locuințe sociale, în conformitate cu politicile și proiectele Guvernului .

În plus, Circulara 22 reduce și coeficientul de risc pentru forma de acordare a creditelor pentru finanțarea proiectelor imobiliare din parcuri industriale de la 200% la 160%. Împrumuturilor care deservesc scopul dezvoltării agricole și rurale li se aplică, de asemenea, un coeficient de risc de 50%.

În ceea ce privește reglementările privind împrumuturile pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare și alte locuințe, Banca de Stat a confirmat că acestea rămân neschimbate față de anterior.

Conform noilor reglementări ale Băncii de Stat, condiția de casă finalizată conform contractului de cumpărare a casei se aplică doar creditelor ipotecare (care se aplică cu un coeficient de risc mai mic în comparație cu alte creanțe garantate cu proprietăți imobiliare).

În cazul în care o organizație sau o persoană are nevoie să construiască sau să cumpere o locuință viitoare și ipotechează viitoarea locuință, este vorba despre un împrumut garantat cu bunuri imobiliare, așa cum este prevăzut la articolul 2, clauza 10, din Circulara 41, iar coeficientul de risc corespunzător se va aplica așa cum este prevăzut la articolul 9, clauza 10, din Circulara 41.

Astfel, Banca de Stat afirmă că această reglementare nu restricționează drepturile organizațiilor și persoanelor fizice de a cumpăra locuințe viitoare și nu contravine reglementărilor actuale (Drept civil, Legea locuințelor, Legea afacerilor imobiliare, Legea investițiilor 2020, Legea instituțiilor de credit 2024).

Prețuri exorbitante ale apartamentelor

Potrivit Ministerului Construcțiilor , în trimestrul al patrulea al anului 2023, conform datelor compilate din rapoartele localităților și informațiilor din sondajele organizațiilor de cercetare de piață, prețurile apartamentelor vor continua să crească în cele două orașe mari, Hanoi și Ho Chi Minh City, în special în zonele centrale.

Pe piață, nu există aproape niciun proiect în segmentul apartamentelor accesibile (preț sub 25 de milioane VND/m2), ci mai ales în segmentul apartamentelor de gamă medie (preț 25-50 de milioane VND/m2) care să fie eligibil pentru mobilizarea de capital și comerț.

Mai exact, în Hanoi, în trimestrul al patrulea al anului 2023, conform unui raport de sinteză, unele proiecte au înregistrat o creștere medie a prețurilor în zone precum: districtul Thanh Xuan a crescut cu aproximativ 3,5%; districtul Ha Dong a crescut cu aproximativ 3,7%; districtul Hoang Mai a crescut cu aproximativ 3,8%; districtul Nam Tu Liem a crescut cu aproximativ 4,1%...

În special, prețul de vânzare al apartamentelor accesibile este de 25-35 de milioane VND/m2; prețul de vânzare al apartamentelor de gamă medie este de aproximativ 35-50 de milioane VND/m2; prețul de vânzare al apartamentelor de lux este de peste 50 de milioane VND/m2, fiind în general de 60-70 de milioane VND/m2.

Vorbind despre această problemă, dl. Nguyen Van Dinh - președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS) - a declarat că prețul apartamentelor din Hanoi pe piața primară este în continuă creștere, deoarece există foarte puțini investitori cu proiecte în această perioadă. Investitorii cu ofertă în această perioadă sunt în mare parte investitori mari, care nu se confruntă cu dificultăți financiare, așa că prețul de ofertă este ridicat pentru a maximiza profiturile. Prețul mediu al apartamentelor din Hanoi pe piața primară este de 51,7 milioane VND/m2.

Potrivit domnului Dinh, nivelul prețurilor primare este dificil de redus din cauza costurilor de producție (indicele locuințelor și prețurile materialelor de construcție cresc cu aproximativ 6% în fiecare an). Odată cu aceasta, inflația și ratele dobânzilor sunt în creștere. În plus, numărul proiectelor de locuințe comerciale nou aprobate este din ce în ce mai puțin, iar fondurile funciare din zonele centrale nu mai sunt prea mari.

În plus, acest expert a evaluat că, deși prețul apartamentelor din Hanoi pe piața primară nu a scăzut, cumpărătorii de locuințe beneficiază în continuare de politicile preferențiale fără precedent în cursa imobiliară a investitorilor.

„Cumpărătorii pot plăti în rate, pot beneficia de rate ale dobânzii preferențiale și de perioade de grație a principalului de 2-3 ori mai lungi decât în ​​anii precedenți. Acest lucru stimulează lichiditatea segmentului de apartamente pe piața primară”, a declarat dl. Dinh.

Imobiliarele sunt încă un canal de investiții interesant.

Împărtășind note pentru cumpărătorii de locuințe pentru a profita de oportunitatea „banilor ieftini” în 2024, dl. Manh Quan, cofondator al Forumului Cumpărătorilor de Locuințe, a comentat că, pe lângă alte piețe precum acțiunile și aurul, piața imobiliară este încă una dintre cele mai importante piețe în care oamenii sunt interesați să investească în prezent. Deși nu sunt pregătiți să investească bani imediat, oamenii sunt încă foarte interesați de piața imobiliară pentru a putea lua decizii în viitor.

Clădire de apartamente din zona urbană Thu Thiem, Ho Chi Minh. (Sursa: VNA)

Piața cunoaște noi evoluții, în special în ceea ce privește fluxul de numerar. În prezent, conform politicii monetare a statului, ratele dobânzilor băncilor sunt în scădere foarte scăzută, unele bănci fiind chiar cu doar 3%/an, sub ținta de inflație.

„Aceasta înseamnă că mulți oameni care depun bani în bănci nu numai că nu generează dobândă, dar pierd și din valoare, așa că vor trebui să găsească noi canale de investiții, bineînțeles inclusiv în domeniul imobiliar. Prin urmare, vor fi interesați de noi proiecte imobiliare, în special de proiecte de apartamente. În loc să depună bani în bănci, trebuie să găsească un canal de investiții pentru a menține valoarea banilor”, a declarat dl Manh Quan.

Conform Centrului Imobiliar One Mount pentru Cercetare de Piață și Informare a Clienților, prețul apartamentelor principale din Hanoi a crescut în 2023 cu 16,3% față de anul trecut în toate cele trei segmente: accesibil, mediu și luxos. Acest lucru nu reflectă doar activitățile de investiții pentru comerț profitabil, ci arată și nevoile reale de locuințe ale oamenilor.

În ultimii ani, cifrele raportate au arătat o ofertă limitată, cu foarte puține proiecte de apartamente finalizate în Hanoi, doar câteva proiecte din cauza eliberării lente a autorizațiilor de construcție. Creșterea prețurilor apartamentelor este, de asemenea, inevitabilă.

„Deși prețurile apartamentelor sunt în creștere, persoanele cu venituri sau nevoi esențiale care nu pot fi amânate - cum ar fi întemeierea unei noi familii și separarea gospodăriilor - tot decid să cumpere”, a comentat dl Quan.

Pe de altă parte, având în vedere creșterea prețurilor apartamentelor din ultimele luni, conform observațiilor domnului Quan, piața prezintă o nouă schimbare, mulți oameni trecând la alegerea caselor la parter și a terenurilor rezidențiale, deoarece acest tip de imobiliare în unele locații, prețul pe suprafață utilă este încă mai mic decât cel al apartamentelor, iar prețurile imobiliarelor nu au crescut mult - toate rapoartele privind piața imobiliară arată acest lucru.

Dl. Quan a spus că și aceasta este o schimbare de înțeles, deoarece prețul apartamentelor este din ce în ce mai mare, așa că oamenii trebuie să-și schimbe alegerile, alegerea de a cumpăra case înșiruite și terenuri rezidențiale nu este o alegere rea. Deoarece terenurile rezidențiale au o carte roșie permanentă, mulți oameni preferă să cumpere, deoarece prețul acestui tip de proprietate imobiliară este stabil, chiar și o formă de bunuri viitoare și poate fi lăsat pentru mai multe generații.

Vietnamezii au voie să cumpere direct case și terenuri.

Pe 18 ianuarie, a 15-a Adunare Națională a adoptat oficial Legea funciară revizuită. Unul dintre conținuturile care au atras multă atenție sunt modificările legate de drepturile utilizatorilor de terenuri.

Drepturile utilizatorilor de terenuri sunt în principiu menținute în aceeași politică ca și legea funciară actuală. Legea funciară modificată prevede modificări, completări și extinderea drepturilor utilizatorilor de terenuri, inclusiv a celor de origine vietnameză.

Mai exact, în ceea ce privește drepturile și obligațiile privind utilizarea terenurilor de către vietnamezii care locuiesc în străinătate: finalizarea directivei conform căreia vietnamezii care locuiesc în străinătate cu cetățenie vietnameză și care sunt cetățeni vietnamezi au drepturi depline asupra terenurilor (nu doar drepturi asupra terenurilor rezidențiale), la fel ca și cetățenii vietnamezi din țară (persoane fizice aflate în țară) și menținerea aceleiași politici ca legislația actuală pentru persoanele de origine vietnameză care locuiesc în străinătate, pentru a contribui la promovarea investițiilor și atragerea de remitențe în țară de la cetățenii vietnamezi care locuiesc în străinătate.

Conform prevederilor articolului 3, alineatul 4, din Legea privind naționalitatea vietnameză, persoanele de origine vietnameză care locuiesc în străinătate sunt vietnamezii care au avut cetățenie vietnameză, a căror naționalitate a fost determinată prin linia de sânge la naștere și ai căror copii și nepoți locuiesc și locuiesc permanent în străinătate.

Astfel, se poate înțelege simplu că descendenții persoanelor care au avut cetățenie vietnameză în străinătate, chiar dacă nu au cetățenie vietnameză, au în continuare drepturi depline asupra terenurilor, la fel ca cetățenii vietnamezi din țară.

Datorită extinderii subiectelor cu drepturi de utilizare a terenurilor, Legea extinde și cazurile în care statul alocă terenuri cu taxe de utilizare a terenurilor. Pe baza moștenirii subiectelor cărora statul le alocă terenuri cu taxe de utilizare a terenurilor, prevăzută la articolul 55 din Legea funciară din 2013, articolul 119 din Legea funciară modificată a adăugat o serie de subiecte cărora statul le alocă terenuri cu taxe de utilizare a terenurilor.

Inclusiv 2 cazuri legate de persoane de origine vietnameză:

În primul rând, persoanelor de origine vietnameză care locuiesc în străinătate și organizațiilor economice cu capital de investiții străine li se alocă terenuri pentru implementarea proiectelor de locuințe comerciale, în conformitate cu prevederile legii privind locuințele; utilizează terenurile provenite din transferul proiectelor imobiliare în conformitate cu prevederile legii privind afacerile imobiliare, în cazurile în care statul alocă terenuri din taxele de utilizare a terenurilor colectate.

În al doilea rând, gospodăriilor, persoanelor fizice și persoanelor de origine vietnameză care locuiesc în străinătate li se alocă terenuri în baza unei compensații funciare atunci când statul recuperează terenuri în conformitate cu prevederile Legii funciare modificate.

Legea prevede, de asemenea, că Comitetul Popular al Districtului emite Certificate utilizatorilor de terenuri și proprietarilor de active atașate terenurilor, care sunt persoane fizice, comunități rezidențiale și persoane de origine vietnameză care locuiesc în străinătate.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-cao-ngat-cach-tan-dung-co-hoi-tien-re-nguoi-goc-viet-duoc-truc-tiep-mua-nha-dat-259720.html