Prețurile apartamentelor din Hanoi continuă să „crească”, districtul Thanh Oai plătește avansul pentru licitația de terenuri, cumpărătorii rămân atenți pentru a evita riscurile

Prețurile apartamentelor din Hanoi continuă să crească, febra terenurilor este în principal o farsă de profit a speculanților, 7 cazuri de schimbare a destinației terenurilor fără permisiune... acestea sunt cele mai recente știri din domeniul imobiliar.

În timp ce majoritatea celorlalte segmente și tipuri de proprietăți imobiliare au scăzut în interes în mai 2024, apartamentele din Hanoi au fost singurul segment care a crescut cu o rată a dobânzii de 9%. (Foto: Linh An)

Prețurile apartamentelor din Hanoi continuă să crească

Datele Big Data de pe Batdongsan.com.vn arată că, după trei luni consecutive de creștere rapidă în prima jumătate a anului 2024, până în aprilie 2024, apartamentele din Hanoi au început să încetinească. Mai exact, în aprilie 2024, nivelul de interes și numărul de anunțuri pentru apartamentele din Hanoi au scăzut cu 30%, respectiv 2%. Cu toate acestea, declinul a durat doar în aprilie, iar din mai încoace, apartamentele din Hanoi și-au recăpătat treptat „forma”.

În timp ce majoritatea celorlalte segmente și tipuri de proprietăți imobiliare au scăzut în ceea ce privește dobânda în mai 2024, apartamentele din Hanoi au fost singurul segment care a înregistrat o creștere a dobânzii de 9%. Comparativ cu luna mai, rata dobânzii a rămas aceeași în iunie 2024.

De fapt, după puțin peste o lună de stagnare, de la sfârșitul lunii mai 2024 până în prezent, prețurile apartamentelor continuă să stabilească un nou nivel. Aceasta înseamnă că prețurile apartamentelor din Hanoi continuă să crească.

De exemplu, conform unui sondaj realizat de Batdongsan.com.vn, în cadrul proiectului Vinhomes Smart City, apartamentele cu 1 dormitor + 1 apartament, în funcție de clădire, locație și orientarea balconului, la sfârșitul lunii aprilie și începutul lunii mai 2024 aveau un preț de vânzare de 2,4-2,6 miliarde VND/apartament, dar în prezent, prețul cerut pentru acest tip de apartament este de 2,7-2,8 miliarde VND/apartament. În mod similar, garsonierele au un preț de 1,8-1,9 miliarde VND, o creștere medie de 150-200 de milioane VND pe apartament față de iunie 2024. Apartamentele cu 2 dormitoare și 2 băi sau 3 dormitoare și 2 băi din cadrul acestui proiect au crescut, de asemenea, cu 200-250 de milioane VND față de acum aproximativ 2 luni.

Proiectul Gemek a crescut, de asemenea, de la 2,7-2,8 miliarde VND pentru apartamente cu 2 dormitoare și 2 băi la 2,750-2,9 miliarde VND/apartament. În special, în cadrul acestui proiect există apartamente cu 2 dormitoare și 2 băi, proprietarul oferind un preț de peste 3 miliarde VND/apartament.

Apartamentele din Nam Trung Yen, în mare parte apartamente vechi, cu 2 dormitoare, au crescut și ele în preț de la 2,8-3 miliarde VND/apartament la 3,1-3,4 miliarde VND/apartament. Apartamentele cu 2 dormitoare și 2 băi din cadrul proiectului Handiresco au crescut, de asemenea, de la 4-4,2 miliarde VND/apartament în luna mai la 4,3-4,5 miliarde VND/apartament.

Creșterea medie de 250-300 de milioane VND/apartament se întâmplă și cu proiecte de pe strada Le Van Luong, cum ar fi Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace sau apartamente situate pe strada Trung Hoa - Nhan Chinh.

De ce a oprit brusc licitațiile de terenuri în districtul Thanh Oai din Hanoi?

Districtul Thanh Oai (Hanoi) a oprit licitația drepturilor de folosință asupra terenurilor pentru 57 de parcele din zona Dam, satul Muc Xa, comuna Cao Duong, și a returnat banii pentru achiziționarea documentelor și garanțiile de la clienți, invocând necesitatea de a restabili prețul de pornire.

Compania de licitații pe acțiuni Truong Son, organizatoarea primei licitații de terenuri din districtul Thanh Oai pentru 57 de parcele din comuna Cao Duong, pe 17 august, a anunțat brusc că va înceta organizarea licitației și va returna clienților banii pentru achiziționarea documentelor și a garanțiilor.

Compania menționată anterior a declarat că unitatea a primit o notificare de la Centrul de Dezvoltare a Fondului Funciar al Districtului Thanh Oai cu conținutul „Încetarea organizării primei licitații de drepturi de folosință pe terenuri pentru 57 de parcele de teren din zona Dam, satul Muc Xa, comuna Cao Duong, districtul Thanh Oai, Hanoi”.

Motivul este că, în conformitate cu decizia Comitetului Popular din Hanoi, Comitetul Popular al districtului Thanh Oai a restabilit prețul de pornire pentru licitația drepturilor de utilizare a terenurilor pentru 114 parcele din comuna Cao Duong.

Anterior, conform anunțului, 57 de parcele de teren din zona cătunului Muc Xa, comuna Cao Duong, au suprafețe cuprinse între 74,63 și 134,69 metri pătrați, la un preț de pornire de 8,097 milioane VND/metru pătrat.

Cu prețul de pornire de mai sus (fără taxe, comisioane și alte taxe), avansul pentru parcelele de teren variază între aproape 121 și 218 milioane VND.

Se știe că în august, districtul Thanh Oai nu va organiza alte licitații de terenuri.

Anterior, pe 10 august, districtul Thanh Oai a organizat o licitație pentru 68 de loturi de teren în zona Ngo Ba, satul Thanh Than, comuna Thanh Cao. Această licitație a provocat agitație în rândul investitorilor imobiliari și al publicului, deoarece prețul câștigător a fost de 7-8 ori mai mare decât prețul de pornire. De la un preț de pornire de 8,6-12,5 milioane VND/m2, cel mai mare preț câștigător a depășit 100 de milioane VND/m2.

Mulți oameni cred că motivul pentru care această licitație a atras atât de mulți investitori a fost prețul de pornire scăzut. Cu un astfel de preț de pornire, investitorii au fost nevoiți să depună doar 20%, echivalentul a aproximativ 200 de milioane de VND.

Riscul cumpărătorului

Recent, piața imobiliară a înregistrat o creștere bruscă a prețurilor, în special în segmentul apartamentelor, urmată de proiecte imobiliare și terenuri în localități. Cu toate acestea, cu o creștere de 6-8 ori a rezultatelor licitațiilor din districtul Thanh Oai recent, aceasta este considerată prea solicitantă, chiar anormală, atât în ​​ceea ce privește prețul câștigător, cât și numărul de participanți.

Datele reale și cele de pe site-ul Batdongsan.com.vn arată că prețul terenurilor rezidențiale din unele sate din comuna Thanh Cao, districtul Thanh Oai, prețul terenului de vânzare în al doilea trimestru al anului 2024 este de doar aproximativ 27 - 30 de milioane VND/m2. Acest preț a crescut cu aproximativ 80%, de la aproximativ 15 milioane VND/m2 în 2020 la aproape 30 de milioane VND/m2 în 2024. Astfel, licitația câștigătoare din 10 august este de 2,3 - 3,7 ori mai mare decât prețul de vânzare obișnuit actual.

Sau printr-un studiu recent privind prețurile terenurilor în unele cartiere suburbane ale orașului Hanoi, deși prețurile terenurilor au crescut, în special în localitățile care se pregătesc să devină cartiere sau locații cu avantaje în dezvoltarea infrastructurii, nu a existat o creștere nerealistă precum fenomenul licitațiilor de terenuri din Thanh Oai.

De exemplu, la licitația de terenuri de la sfârșitul lunii iunie din districtul Me Linh, rezultatele licitației câștigătoare nu s-au schimbat dramatic, prețul câștigător variind între 20 și 40 de milioane VND/m2, în timp ce districtul Me Linh mai are loc de dezvoltare în ceea ce privește sistemul de infrastructură, de la poduri până la Șoseaua de Centură 4, Șoseaua de Centură 3, 5... În mod similar, în districtul Thach That, prețurile terenurilor în unele locații frumoase din comuna Binh Yen au crescut recent doar cu câteva milioane VND/m2, chiar dacă există o mulțime de informații utile care afectează piața imobiliară...

Având în vedere realitatea menționată mai sus, mulți experți consideră că recenta febră funciară este în principal o șmecherie profitabilă a speculanților și brokerilor. Multe grupuri de oameni care anterior au acumulat terenuri vor folosi licitațiile din zonă pentru a crește prețurile și a crea un teren mai avantajos. Dacă loturile licitate nu pot fi vândute, aceștia își vor pierde avansurile, iar conform reglementărilor, participanții la licitație trebuie să plătească un avans egal cu 20% din valoarea totală a parcelei sau a suprafeței de teren calculată la prețul de pornire.

Conform datelor online de la Batdongsan.com.vn, în primele 6 luni ale anului 2024, piața imobiliară din Hanoi a înregistrat fluctuații puternice ale nivelurilor dobânzilor. În mod obișnuit, segmentul terenurilor și terenurilor rezidențiale este pe calea redresării după ce a atins cel mai jos nivel în 2023, numărul de căutări crescând cu 118% față de aceeași perioadă a anului trecut; casele private, casele de oraș și vilele au crescut cu 33%, 27% și, respectiv, 9%. În cartierele suburbane, Dong Anh a avut cea mai puternică creștere a nivelului dobânzilor, de 104%, Quoc Oai a crescut cu 101%, Gia Lam cu 95%, Hoai Duc cu 79%, Thach That cu 48%...

Explicând acest lucru, experții au spus că s-ar putea datora temerii că prețurile imobiliarelor vor crește după intrarea oficială în vigoare a Legii Funciare din 2024, Legii Afacerilor Imobiliare din 2023 și Legii Locuințelor din 2023. Pe de altă parte, informațiile conform cărora Hanoi își propune să aibă 5 districte noi până în 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri și Dan Phuong) fac, de asemenea, ca terenurile din aceste localități să atragă atenția multor investitori.

Dl. Nguyen Quoc Anh, director general adjunct al Batdongsan.com.vn, prognozează că, începând cu al doilea trimestru al anului 2025, terenurile vor începe să intre pe tendința principală de redresare; în timp ce „valurile” actuale sunt doar locale în anumite zone. Prin urmare, investitorii ar trebui să cerceteze cu atenție piața și să se informeze despre fluctuațiile prețurilor prin intermediul unor surse obiective de informații.

De asemenea, din cauza situației prețurilor imobiliarelor care sunt împinse prea sus în comparație cu valoarea reală, unii experți consideră că actul de manipulare a pieței imobiliare pentru a crea prețuri virtuale este foarte periculos, afectând direct cumpărătorii, nu diferit de manipularea pieței bursiere. Acest lucru face ca piața imobiliară să fie lipsită de transparență și instabilă, în timp ce statul nu are sancțiuni dure.

Oamenii se așteaptă ca prețurile imobiliarelor să scadă la un nivel adecvat atunci când noile politici de management și reglementări legislative vor intra în vigoare în curând. Aceasta este soluția pentru oamenii care chiar au nevoie să aibă oportunitatea de a deține o casă în curând, ca obiectiv al Guvernului .

În cazul schimbării destinației terenului, nu este necesară autorizația.

Legea funciară din 2024 prevede mult mai multe cazuri de conversie a destinației terenurilor fără autorizație începând cu 1 august 2024.

7 cazuri de schimbare a destinației terenurilor nu necesită autorizație

Conform prevederilor articolului 121, clauza 3, din Legea funciară din 2024, dacă nu se încadrează în următoarele 7 cazuri prevăzute la articolul 121, clauza 1, din Legea funciară din 2024, nu va fi necesară solicitarea permisiunii de modificare a scopului de utilizare de la autoritatea competentă.

Mai exact, aceste cazuri sunt: ​​conversia terenurilor destinate cultivării orezului, a terenurilor forestiere cu utilizare specială, a terenurilor forestiere de protecție, a terenurilor forestiere de producție în alte tipuri de terenuri din grupa de terenuri agricole ; conversia terenurilor agricole în terenuri neagricole; conversia altor tipuri de terenuri în terenuri destinate concentrării animalelor la implementarea unor proiecte de concentrare a animalelor la scară largă.

Conversia terenurilor neagricole alocate de stat fără taxe de utilizare a terenurilor în alte tipuri de terenuri neagricole alocate de stat cu taxe de utilizare a terenurilor sau cu arendă funciară; Conversia terenurilor neagricole care nu sunt terenuri rezidențiale în terenuri rezidențiale.

Conversia terenurilor pentru construcția de lucrări publice, a terenurilor utilizate în scopuri publice cu scopuri comerciale în terenuri de producție neagricolă și terenuri comerciale; Conversia terenurilor de producție neagricolă și a terenurilor comerciale care nu sunt terenuri comerciale sau de serviciu în terenuri comerciale sau de serviciu.

Conversia destinației terenurilor trebuie să respecte planificarea.

Schimbarea destinației terenurilor trebuie să respecte în continuare planificarea și să fie aprobată de autoritățile competente, acest lucru fiind stipulat în mod clar în articolul 116 din Legea funciară din 2024.

Prin urmare, Comitetul Popular al districtului în care se află terenul este autoritatea competentă să aprobe conversia destinației terenului.

Suprafața de conversie a utilizării terenurilor în 2024

În prezent, Legea funciară din 2024 nu conține niciun document care să stipuleze limita și suprafața maximă pentru conversia destinației terenurilor.

Limita de utilizare a terenului depinde de nevoile persoanei care dorește să schimbe destinația terenului. Cu toate acestea, Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu va examina documentele, necesitatea schimbării destinației terenului, va verifica terenul și planificarea pentru a vedea dacă limita poate fi schimbată complet.

Planurile anuale de utilizare a terenurilor la nivel de district sunt stabilite de autoritățile competente.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html