Prețurile de pornire sunt prea mici, creând oportunități de „profit” în licitațiile de terenuri.

Conform unui raport al Batdongsan.com.vn, piața imobiliară a înregistrat o creștere bruscă în primele 6 luni ale anului 2024, când sectorul imobiliar s-a clasat pe primul loc în ceea ce privește randamentul investițiilor, depășind atât aurul, cât și acțiunile.

Efectul de piață a înregistrat tendința continuă de mutare către zonele suburbane, în care terenurile au devenit treptat un segment atractiv pentru cumpărători.

Legea funciară, Legea locuințelor și Legea afacerilor imobiliare, care au fost aplicate anticipat de la 1 august, sunt așteptate să ajute piața imobiliară să prospere, prin ajustări pozitive.

În realitate însă, în primele zile de aplicare a noii Legi, piața imobiliară s-a încins imediat ca o tigaie în foc atunci când s-a înregistrat o creștere bruscă a prețurilor la unele licitații de terenuri suburbane.

De la un preț de pornire de doar câteva milioane de VND/m2, terenurile din suburbiile orașului Hanoi sunt scoase la licitație pentru până la sute de milioane de VND/m2, deși mulți oameni consideră că nu sunt remarcabile din punct de vedere al infrastructurii, traficului și potențialului lent de profit.

Prețul de pornire este sursa?

Vorbind despre această problemă, avocatul Dang Van Cuong - Cabinetul de avocatură Chinh Phap, Asociația Baroului din Hanoi, a declarat că, din cauza schimbărilor continue ale prețurilor aurului, a pieței bursiere lente, a activităților comerciale afectate de lanțul de aprovizionare și a fluctuațiilor pieței mondiale , imobiliarele rămân alegerea preferată a investitorilor ca refugiu sigur pentru fluxul de numerar.

Potrivit domnului Cuong, legile referitoare la proprietățile imobiliare care au intrat parțial în vigoare de la 1 august 2024 prevăd că persoanele fizice și juridice nu au voie să cumpere terenuri, să împartă parcele sau să vândă terenuri; doar statul are voie să împartă parcele și să organizeze licitații.

Acest lucru creează o lipsă de ofertă, afectând psihologia clienților și investitorilor, care se vor concentra în mare măsură pe licitațiile de terenuri precum cea recentă.

În plus, avocatul a spus că motivul prețurilor mari ale terenurilor se datorează principiului licitației conform căruia cine plătește cel mai mare preț va câștiga licitația.

Între timp, licitația terenurilor menționate mai sus a atras atenția a mii de oameni care s-au înregistrat și au participat direct la licitație. „Acest lucru dovedește că există o mulțime de oameni interesați, având în vedere numărul mare de persoane, este foarte posibil ca prețul să crească”, a analizat dl. Cuong.

În plus, avocatul Dang Van Cuong a invocat și un posibil caz despre care „până acum autoritățile nu au ajuns la o concluzie”, și anume inflația prețurilor terenurilor, având ca motiv manipularea pieței imobiliare de către anumite persoane sau organizații.

Avocat Dang Van Cuong - Biroul de avocatură Chinh Phap, Baroul din Hanoi.

Avocatul Dang Van Cuong a declarat că o parte din vina pentru situația de mai sus a provenit din faptul că prețul de pornire pentru licitație a fost stabilit ca fiind prea mic.

Anterior, prețul de pornire pentru licitație se baza pe prețul stabilit de Consiliul Consultativ. Cu toate acestea, conform Decretului nr. 12 emis în februarie 2024, prețul de pornire va fi stabilit de către localitate pe baza listei de prețuri a terenurilor înmulțită cu coeficientul.

„În prezent, este perioada de tranziție pentru implementarea noilor documente ale Legii Funciare din 2023, care au intrat în vigoare doar parțial, majoritatea urmând să intre în vigoare pe deplin abia la 1 ianuarie 2025.”

„Așadar, problema este că regulamentul privind abrogarea cadrului prețurilor terenurilor nu a intrat încă în vigoare, așa că regulamentul privind vechiul tabel de prețuri ale terenurilor va fi aplicat până la sfârșitul acestui an. Prin urmare, formula de calcul se bazează în continuare pe vechiul tabel de prețuri ale terenurilor înmulțit cu coeficientul K pentru a obține prețul de pornire, ceea ce face ca acest preț să fie scăzut”, a declarat avocatul Cuong.

Avocații cred că prețurile mari la licitațiile de terenuri se datorează parțial faptului că prețul de pornire al licitației a fost stabilit prea mic. (Foto: Huu Thang)

Totuși, dl. Cuong a subliniat, de asemenea, că emiterea regulamentelor Decretului Guvernamental nu a fost greșită, dar în acest moment de intersecție, documentele nu intraseră încă în vigoare sincron, ceea ce duce la povestea că noua listă de prețuri ale terenurilor nu fusese stabilită, astfel încât s-a produs situația de mai sus.

De la prețul de pornire scăzut, investitorii vor trebui să depună doar o sumă foarte mică de bani, ceea ce continuă să genereze riscul ca unele organizații participante la licitație să profite de acest moment pentru a crește prețul dorit, a profita personal și apoi a anula depozitul.

Între timp, există o știre conform căreia Legea privind licitațiile imobiliare nu va intra în vigoare decât la începutul anului 2025, ceea ce va trata cu severitate cazurile de anulare a depozitelor prin interzicerea participării la licitații de la 6 luni la 5 ani.

În prezent, reglementările privind gestionarea participanților la licitații care își abandonează depozitele sunt încă prea administrative, lipsite de descurajare și de o gestionare temeinică, astfel încât multe persoane sau organizații au profitat de această lacună pentru a perturba piața.

Nu ar trebui să colecteze toate veniturile bugetare prin licitații funciare

Exprimându-și opinia cu privire la licitațiile de terenuri peste noapte, avocatul Vu Ngoc Bang - director adjunct al firmei de avocatură Galaxy, Asociația Baroului din Hanoi, a declarat că, deși nu este publică, licitația fără limită de runde peste noapte pentru finalizarea prețului final ar fi putut fi un precedent și nu este prima dată.

Avantajul acestei forme de licitație este că va aduce bugetului venituri mari și aproape „bruste”, deoarece prețul crește șocant în fiecare rundă, iar prețul final permite statului să aducă sute de miliarde de dong prin fiecare licitație.

Avocatul Vu Ngoc Bang – Director adjunct al firmei de avocatură Galaxy, Baroul din Hanoi.

Partea pozitivă este că acest lucru va ajuta la suplimentarea bugetului prin licitații care asigură respectarea tuturor reglementărilor legale.

Însă, dimpotrivă, avocatul Vu Ngoc Bang a declarat că „consecințele vânzării terenurilor la un preț prea mare sunt mai grave decât beneficiile economice pe care le aduce”.

În același timp, avocatul a afirmat și că organizațiile de licitații funciare din recentele licitații fierbinți au respectat pe deplin prevederile legii, dar dacă participanții la licitație au avut sau nu spiritul de a respecta legea este o altă poveste, trebuie să așteptăm concluziile agenției de anchetă.

„Dacă participanții la licitație se află într-o situație de «echipă albastră, echipă roșie» în scop personal, participarea la licitație cu scopul de a manipula piața va avea consecințe pe termen lung, determinând creșterea prețurilor terenurilor din zona respectivă într-o «bulă» imobiliară. Rezolvarea acestei probleme va fi de multe ori mai dificilă decât beneficiile din buget colectate pe termen scurt”, a analizat dl Bang.

Împărtășind aceeași opinie, avocatul Dang Van Cuong a afirmat că statul nu trebuie să colecteze toate terenurile în cadrul licitațiilor funciare.

„Pentru că dacă prețul este mare, Statul va obține un beneficiu imediat al unei sume de bani puțin mai mari, dar atunci terenul va fi abandonat și speculanții vor umfla prețul, astfel încât terenul nu va fi dat în folosință sau exploatat, chiar dacă este o resursă valoroasă, consecințele vor fi mult mai grave”, a spus avocatul.

Licitațiile de terenuri ar trebui suspendate temporar, iar prețurile terenurilor ar trebui să fie mai apropiate de prețurile pieței.

Prin urmare, pentru a preveni repetarea unor cazuri similare de febră funciară la licitații, avocatul Dang Van Cuong a declarat că suspendarea temporară a licitațiilor funciare pentru efectuarea inspecțiilor este complet rezonabilă.

Mai ales în contextul în care Legile sunt împletite, dar nu încă sincronizate, „complet schimbate”, există încă multe lacune de care indivizi sau organizații cu intenții rele pot profita în beneficiul personal.

În plus, dl. Cuong a propus și un plan de revizuire rapidă a metodei de calculare a prețurilor de pornire în cadrul licitațiilor, accelerând procesul de finalizare a listelor de prețuri ale terenurilor apropiate de prețurile pieței.

Avocații sugerează ca licitațiile de terenuri să fie suspendate temporar, iar prețurile terenurilor să fie mai apropiate de prețurile pieței (Foto: Huu Thang).

Pentru investitori, avocatul a sugerat, de asemenea, că aceștia ar trebui să stabilească în mod clar momentul de investiții, momentul de retragere și modul în care piața din zona respectivă va crește și va scădea.

Evită situația în care te grăbești să investești conform psihologiei pieței și în final nu poți „scăpa” la timp, va fi ca și cum ai deține o datorie, posibilitatea de pierdere este foarte mare.

În plus, expertul a spus că investitorii trebuie să fie atenți și la zonele în care prețurile imobiliarelor cresc vertiginos, dar nu există infrastructură nouă, politici noi sau fluctuații demografice.

Pentru cei care doresc să cumpere proprietăți imobiliare, dl. Cuong recomandă alegerea momentului și a locației potrivite pentru a alege produsul imobiliar potrivit pentru o investiție pe termen lung.

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm