Decodificarea datelor despre inventarul imobiliar

În conformitate cu clauza 1, articolul 3 din Decretul 44/2022/ND-CP, inventarul imobiliar este explicat ca fiind cantitatea de bunuri imobiliare dintr-un proiect care este eligibilă pentru tranzacționare în conformitate cu prevederile legale, dar care nu a fost tranzacționată în perioada de raportare.

Care este baza pentru determinarea stocurilor?

Conform celui mai recent raport al Ministerului Construcțiilor , inventarul imobiliar din proiecte în primul trimestru al anului 2024 în 56 de provincii și orașe din întreaga țară este de aproximativ 23.029 de unități (inclusiv apartamente, case individuale, terenuri), din care: apartamentele au 3.706 unități; casele individuale au 8.468 unități; terenurile au 10.855 parcele. În consecință, se poate observa că raportul de inventar se situează în principal pe segmentul imobiliar al locuințelor individuale și pe parcelele de teren din cadrul proiectelor.

Ministerul Construcțiilor a declarat că în prezent există 3.706 apartamente nevândute, dar numărul real este mult mai mare.

Dl. Vo Hong Thang, directorul departamentului de cercetare și dezvoltare al grupului DKRA, a declarat că stocul imobiliar este înțeles ca numărul de produse din proiectele imobiliare care nu au fost comercializate cu succes.

Potrivit domnului Thang, datele privind inventarul se bazează pe datele raportate de întreprinderile imobiliare în temeiul articolului 3, clauza 1, din Decretul 44/2022/ND-CP. Conform decretului, inventarul imobiliar reprezintă cantitatea de bunuri imobiliare dintr-un proiect care este eligibilă pentru tranzacționare conform prevederilor legale, dar care nu a fost tranzacționată în perioada de raportare.

Perioada de raportare se va realiza trimestrial, iar investitorul va raporta informațiile despre proiect și stadiul tranzacțiilor (inclusiv informațiile privind inventarul imobiliar) conform Formularelor nr. 10 și 12 anexate la Decretul 44/2022/ND-CP.

În care, formularul nr. 10 include informații și date privind proiectele imobiliare și produsele imobiliare eligibile pentru tranzacții; Formularul nr. 12 include informații și date privind situația tranzacțiilor imobiliare ale proiectului.

Realitatea este diferită de date

Companiile imobiliare consideră că datele privind inventarul anunțate de Ministerul Construcțiilor nu sunt cu adevărat corecte. Dl. Ha Van Thien, director general adjunct al Corporației Imobiliare Tran Anh Group, a declarat că, în prezent, companiile care raportează date privind inventarul sunt listate la bursă.

Companiile imobiliare nelistate vor raporta doar în situațiile lor financiare anuale. Există chiar informații neconfirmate despre modul în care companiile imobiliare „evită” problema, conform cărora unii investitori nu și-au vândut produsele, așa că își lasă angajații să cumpere produsele în numele lor, apoi împrumută bani de la bancă pentru a avea flux de numerar. Atunci când există clienți care cumpără aceste produse, compania va achita împrumutul cu banca pentru a le vinde clienților reali, astfel încât produsul este considerat în continuare deschis cu succes spre vânzare, dar, în realitate, este încă stoc. Prin urmare, datele publicate despre stocuri pot să nu fie corecte.

Potrivit domnului Thien, stocul real este mai mare decât cifrele raportate, deoarece numărul afacerilor imobiliare care nu sunt listate la bursă este foarte mare, aceste afaceri au un număr mare de proiecte în provincii, iar cantitatea de bunuri vândute este suficientă pentru mulți ani.

De exemplu, în Binh Duong , există multe proiecte de apartamente care au documente legale complete, însă numărul de produse vândute este foarte mic. Mai exact, Danh Khoi Group cu proiectul Astral City are 4.966 de apartamente, deschise spre vânzare din 2020, însă doar aproximativ 40% din produsele menționate mai sus au fost vândute. Le Phong Group are 3 proiecte de vânzare cu documente legale complete și este în proces de predare a caselor în 2 proiecte, numărul de produse nevândute fiind de aproape 1.000 de unități...

În plus, Binh Duong are în prezent zeci de proiecte care au fost scoase la vânzare de mult timp și sunt aproape finalizate, dar investitorii încă oferă stocuri spre vânzare. Între timp, potrivit Ministerului Construcțiilor, piața are în prezent un stoc de aproximativ 3.706 apartamente. Astfel, se poate observa că datele sunt foarte diferite.

Sau în orașul Ho Și Min, în 2023, deși există puține proiecte de vânzare pe piață, cantitatea de bunuri nu este mică. De exemplu, proiectul MT Eastmark City din orașul Thu Duc, cu aproape 2.000 de produse de apartamente, vândute din 2021 până în prezent, este încă deschis spre vânzare de către investitor. Proiectul din Districtul 1 al Grupului Novaland , vândut din 2019 până în prezent, încă are bunuri nevândute, proiectul de apartamente din districtul Binh Chanh al Grupului An Gia, deși predat, are încă un stoc mare... Cu toate acestea, la începutul anului 2024, Departamentul de Construcții din orașul Ho Și Min a raportat că orașul Ho Și Min nu are în prezent stocuri.

În plus, o poveste despre stocuri care trebuie menționată este că, după o perioadă financiară dificilă din 2022 până în prezent, mulți clienți care au comandat produse imobiliare, dar nu au avut suficientă capacitate financiară, au fost nevoiți să returneze bunurile investitorului, așadar și această cantitate de stocuri este destul de mare.

În plus, în baza clauzei 1, articolul 3 din Decretul 44/2022/ND-CP aplicat proiectelor eligibile pentru tranzacționare conform prevederilor legale, calcularea ca stocuri reprezintă, de asemenea, o problemă.

De exemplu, în orașul Ho Chi Minh, există în prezent numeroase proiecte care au fost scoase la vânzare, construite și predate clienților, dar care nu au îndeplinit condițiile legale pentru tranzacții, astfel încât investitorul și clientul au semnat doar un contract de depozit pentru a deține locul, chiar dacă au încasat până la 95% din valoarea casei. Iar aceste proiecte, deoarece nu îndeplinesc condițiile legale, sunt considerate în continuare proiecte neformate și nu pot fi considerate inventar dacă produsele nu sunt vândute.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html