Piața dă semne de „încălzire”, tranzacțiile de apartamente își păstrează „tronul”, estul orașului Ho Chi Minh „fierbe” de proiecte noi

Piața este în creștere pozitivă, însă există semne de „încălzire”, tranzacțiile cu apartamente sunt copleșitoare; oferta de apartamente în estul orașului Ho Chi Minh este înfloritoare... acestea sunt cele mai recente știri imobiliare.

Piața imobiliară din Vietnam, în special în trimestrul al treilea și în primele 9 luni ale anului 2024, în general, a înregistrat o redresare pozitivă după o perioadă dificilă. (Foto: Linh An)

Volumul tranzacțiilor de apartamente încă „copleșește” piața

Conform raportului pieței imobiliare din Vietnam pentru al treilea trimestru și primele 9 luni ale anului 2024, publicat recent de Asociația Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS), segmentele imobiliare, de la locuințe și imobiliare comerciale până la cele industriale, toate prezintă semne de creștere pozitivă.

Piața imobiliară vietnameză în trimestrul al treilea și în primele 9 luni ale anului 2024 în special a înregistrat o redresare pozitivă după o perioadă dificilă, datorită stabilității economiei și politicilor de sprijin ale guvernului. Prezentând raportul privind piața imobiliară în trimestrul al treilea și în primele 9 luni ale anului 2024, dna Pham Thi Mien, director adjunct al VARs IRE, a declarat că piața imobiliară rezidențială a început să dea semne de „încălzire”.

Povestea licitațiilor de terenuri este „mai fierbinte” ca niciodată, licitațiile având loc „peste noapte”, înregistrând sute, chiar mii de oameni care acceptă să „mănânce și să aștepte” pentru a concura pentru un loc. Prețul câștigător este, de asemenea, un record, egal cu terenurile proiectate cu infrastructură bine investită.

Încălzirea pieței este condusă și de segmentul apartamentelor, prețurile atingând în permanență noi niveluri maxime, atât pe piața primară, cât și pe cea secundară. Cererea mare face ca mii de proprietari de apartamente să primească în mod regulat apeluri prin care li se solicită să își vândă casele. În ciuda prețurilor de vânzare ridicate, proiectele de apartamente nou lansate au înregistrat rate de absorbție foarte bune.

Totuși, pe lângă rezultatele obținute din cererea și oferta efectivă, piața a dat și semne de „încălzire”. Această situație se reflectă în speculațiile funciare, creșterea prețurilor locuințelor și crearea unor tranzacții imobiliare netransparente. Mulți investitori mici participă la piață în scopul de a naviga pe internet, ceea ce duce la o creștere nerezonabilă a prețurilor imobiliare.

Semne de „încălzire” sunt evidente și în segmentul apartamentelor, nivelul prețurilor apartamentelor transferate fiind din ce în ce mai ridicat, datorită „ajutorului” unor grupuri speculative. Toate aceste semne provin din lipsa ofertei, deși aceasta s-a îmbunătățit.

Mai exact, dna Mien a declarat că în trimestrul al treilea al anului 2024, piața imobiliară rezidențială a continuat să înregistreze o ofertă de 22.412 produse oferite pe piață, cu aproximativ 14.750 de produse noi de vânzare, în scădere cu 25% față de trimestrul precedent, dar în creștere cu 60% față de aceeași perioadă din 2023.

În primele 9 luni ale anului 2024, piața a înregistrat 38.797 de produse noi la vânzare. Oferta a înregistrat în continuare o diferențiere puternică. Prin urmare, 70% din oferta nouă a provenit din segmentul de apartamente. Dintre acestea, produsele cu prețuri de vânzare de peste 50 de milioane VND/m2 au reprezentat marea majoritate. Piața a fost aproape complet lipsită de apartamente comerciale accesibile. În ceea ce privește regiunea, Nordul a condus oferta nouă cu 46%, urmată de regiunea Centru cu 29% și Sud cu 25%.

Datele cercetării VARS arată, de asemenea, că, deși oferta se încadrează în principal în segmentul high-end și lux, întreaga piață a înregistrat aproximativ 10.400 de tranzacții reușite în trimestrul al treilea, echivalentul unei rate de absorbție de 51%. Aceasta reflectă interesul pieței pentru noile produse imobiliare, deși cea mai mare parte a ofertei noi este finalizată la standarde ridicate, iar costurile investițiilor, în special cele legate de terenuri, sunt în creștere.

Volumul tranzacțiilor și rata de absorbție au scăzut cu 25%, respectiv un punct procentual față de trimestrul precedent, dar au crescut cu 80%, respectiv 28 de puncte procentuale față de aceeași perioadă din 2023. Dintre acestea, volumul tranzacțiilor de apartamente a rămas „copleșitor”, reprezentând 71% din totalul tranzacțiilor imobiliare în trimestrul al treilea, proiectele noi de apartamente înregistrând o rată medie de absorbție de 75%. Proiectele de apartamente din Hanoi au înregistrat chiar o rată de absorbție de până la 90% la scurt timp după deschiderea spre vânzare.

Tendința de dezvoltare a apartamentelor mici pentru a reduce valoarea totală a apartamentului, mai potrivite nevoilor și capacității financiare a persoanelor singure și a familiilor tinere, este din ce în ce mai clară. Acesta este, de asemenea, tipul de proprietate cu cea mai bună lichiditate.

Orașul Ho Și Min va publica lista de prețuri ale terenurilor cel târziu pe 20 octombrie.

În după-amiaza zilei de 14 octombrie, Delegația Adunării Naționale din orașul Ho Și Min a avut o sesiune de lucru cu Comitetul Popular al orașului pe tema situației socio-economice, a implementării rezoluțiilor Adunării Naționale și a conținutului înregistrat spre aprobare în cadrul celei de-a 8-a sesiuni a celei de-a 15-a Adunări Naționale.

În cadrul întâlnirii, delegata Nguyen Tran Phuong Tran (președinta Uniunii Femeilor din Ho Chi Minh City) a ridicat problema momentului în care va fi publicată lista prețurilor terenurilor din oraș și a declarat că alegătorii sunt foarte interesați de această problemă.

Ca răspuns, un reprezentant al Departamentului de Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Chi Minh a declarat că noua listă de prețuri ale terenurilor a fost înaintată Consiliului de Evaluare al orașului.

„În această dimineață, Consiliul s-a întrunit și a însărcinat Departamentul de Resurse Naturale și Mediu cu finalizarea depunerii și semnării. Se preconizează că până cel târziu pe 20 octombrie va fi emisă lista de prețuri ale terenurilor pentru anul 2025”, a declarat un reprezentant al Departamentului de Resurse Naturale și Mediu.

Anterior, la sfârșitul lunii septembrie, Comitetul Popular al orașului Ho Și Min a raportat Consiliului Popular al orașului progresul și conținutul tabelului de ajustare a prețurilor terenurilor. În consecință, Departamentul de Resurse Naturale și Mediu va finaliza raportul pentru a-l prezenta Consiliului. Se așteaptă ca, înainte de 10 octombrie, Consiliul să organizeze o ședință de evaluare. Conform planului, tabelul ajustat al prețurilor terenurilor va fi emis de Comitetul Popular al orașului Ho Și Min înainte de 15 octombrie.

În perioada în care lista de prețuri ajustată nu este disponibilă, la 21 septembrie, Comitetul Popular din orașul Ho Și Min a aprobat ca departamentele, sucursalele, Comitetul Popular din orașul Thu Duc și districtele să aplice lista actuală de prețuri ale terenurilor și coeficientul de ajustare a prețurilor terenurilor pentru a determina obligațiile financiare și impozitele.

Un district de la periferia orașului Hanoi „închide” licitația de terenuri după 20 de ore

Pe 13 octombrie, Centrul de Dezvoltare a Fondului Funciar din Districtul Quoc Oai a coordonat cu Societatea Națională de Licitații pe Acțiuni nr. 5 o licitație pentru 54 de parcele de teren în zona de licitație din satul Son Trung, comuna Yen Son, districtul Quoc Oai, cu o suprafață totală de aproape 5.200 de metri pătrați.

Terenurile scoase la licitație au o suprafață de 92,5-121,4 m2, cu un preț de pornire de aproape 12,5 milioane VND/m2.

Licitația a avut aproape 300 de clienți cu peste 1.000 de cereri participante, echivalentul a peste 5 clienți interesați de un teren.

Metoda de licitație este prin vot direct în mai multe runde, cu minimum 5 runde obligatorii. Prețul comun pentru parcele este de 2 milioane VND/m2. Licitația se încheie doar atunci când nu mai există clienți care participă la licitație.

După aproape 20 de ore și 12 runde, până în jurul orei 2:00 dimineața, pe 14 octombrie, 54 de parcele de teren fuseseră licitate cu succes, cel mai mare preț ajungând la aproape 55 de milioane VND/m2, de 4,4 ori mai mare decât prețul de pornire. Cel mai mic preț câștigător a fost de aproape 45 de milioane VND/m2, de 3,6 ori mai mare decât prețul de pornire.

Suma totală de bani încasată de districtul Quoc Oai în urma licitației a fost de aproape 243 de miliarde de VND, o diferență de aproape 180 de miliarde de VND față de prețul de pornire.

Conform unui sondaj realizat pe unele site-uri imobiliare, prețul proprietăților imobiliare de vânzare pe piață din comuna Yen Son variază între 28-50 de milioane/m2.

Pe piața funciară recentă, deși prețurile au crescut în unele zone, tranzacțiile au rămas destul de liniștite. În unele locuri, investitorii care se confruntă cu dificultăți financiare au redus prețurile pentru a reduce pierderile, dar tranzacțiile sunt încă dificile.

Oferta de apartamente din orașul Ho Chi Minh este în plină expansiune în est

În noiembrie anul acesta, piața de apartamente din orașul Ho Chi Minh va fi deschisă oficial spre vânzare a proiectului King Crown Infinity. Situat pe strada Vo Van Ngan (cartierul Binh Tho, orașul Thu Duc), King Crown Infinity este format din două turnuri cu câte 30 de etaje, Apollo și Artemis, oferind pieței 729 de apartamente. În funcție de locație și zonă, prețul de vânzare al apartamentelor de la King Crown Infinity va începe de la 90 de milioane VND/m2.

Un alt proiect de apartamente din orașul Ho Chi Minh care a lansat oficial produse noi în ultimele luni ale anului în estul orașului Ho Chi Minh este Eaton Park, proiectat de investitorul Gamuda Land. Situat pe strada Mai Chi Tho, Eaton Park oferă pieței 2.000 de apartamente de lux. Prețul în prima fază este de aproximativ 120 de milioane/m2, echivalentul a aproximativ 6-7 miliarde/apartament cu 1 dormitor, de la 8-10 miliarde/apartament cu 2 dormitoare, de la 13-15 miliarde/apartament cu 3 dormitoare. După lichidarea aproape tuturor clădirilor A5 și A6, în trimestrul al patrulea al anului 2024, Eaton Park va continua să lanseze pachetul de produse al clădirilor A1 și A2, inclusiv 550 de apartamente, cu un preț mediu de 142 de milioane VND/m2.

De asemenea, în trimestrul al patrulea al anului 2024, oferta de apartamente în estul orașului Ho Chi Minh va fi suplimentată de subdiviziunea Opus One din zona urbană Vinhomes Grand Park. Subdiviziunea Opus One este o combinație între investitorul Vinhomes și partenerul japonez SAMTY. Se știe că proiectul constă din 4 turnuri, adăugând pe piață 2.000 de apartamente de lux cu prețuri începând de la 80 de milioane VND/m2.

Estul va primi, de asemenea, o nouă ofertă de apartamente în orașul Ho Chi Minh din cadrul proiectului Fiato Uptown din cartierul Tam Phu, orașul Thu Duc. Fiato Uptown este format din 4 clădiri de apartamente situate pe o suprafață de 1,6 ha, cu aproape 400 de apartamente rezidențiale și apartamente comerciale cu servicii. Prețul de vânzare al apartamentelor din Fiato Uptown este de la 55 de milioane VND/m2.

Datele privind piața imobiliară de la Batdongsan.com.vn arată că prețurile apartamentelor din orașul Ho Chi Minh au crescut continuu de-a lungul anilor. Din 2015 până în 2023, indicele de creștere a prețurilor apartamentelor din orașul Ho Chi Minh a depășit rata de creștere a veniturilor populației. Din 2015 până în 2023, după 8 ani, prețurile apartamentelor din orașul Ho Chi Minh au crescut cu 56%, în timp ce veniturile persoanelor din zonele urbane au crescut doar cu 39%.

Conform unui raport realizat de Cushman & Wakefield, în ultimii 10 ani, prețul mediu al apartamentelor din orașul Ho Chi Minh a crescut cu aproximativ 12% pe an. Pe piața primară, prețul mediu de vânzare al apartamentelor din orașul Ho Chi Minh este de peste 60 de milioane VND/m2. Pe piața secundară, prețul mediu al unui apartament este de 45 de milioane VND/m2.

Numai în al treilea trimestru al anului 2024, conform datelor de la Batdongsan.com.vn, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, apartamentele din Ho Chi Minh City au fost cea mai promițătoare piață. Acesta este tipul de proprietate cu cea mai puternică creștere a interesului, ajungând la 19% față de aceeași perioadă a anului trecut.

Apartamentele sunt, de asemenea, tipul de proprietate cu cea mai puternică creștere a prețului de vânzare față de aceeași perioadă a anului trecut, ajungând la 12%. Este de remarcat faptul că, în ciuda prețului ridicat, unele proiecte au încă o lichiditate destul de bună pe piață, în special în proiectele cu documente legale complete și de la investitori mari, reputați. Rata de lichiditate a proiectelor ajunge la peste 60% la fiecare lansare.

Comentând această realitate, dl. Dinh Minh Tuan, directorul Batdongsan.com.vn în regiunea de Sud, a declarat că, în realitate, oferta viitoare este destul de limitată din cauza lipsei de terenuri curate. Blocajele juridice sunt încă în curs de rezolvare, ceea ce îngreunează implementarea de noi proiecte de către investitori. În plus, presiunea financiară mare face ca mulți investitori să nu aibă capital pentru a implementa proiecte.

În plus, noul punct din Legea Funciară din 2024 privind ajustarea noii liste de prețuri ale terenurilor va afecta costurile de producție ale întreprinderilor și prețurile de vânzare pentru clienți, ceea ce va duce la o tendință ascendentă a prețurilor de vânzare viitoare. Apartamentele reprezintă în continuare o proporție mare din cererea de investiții pe termen lung și imobiliare. Prin urmare, apartamentele vor avea în continuare o bună absorbție pe piață, iar prețurile de vânzare vor continua să tindă în creștere.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html