Rezolvarea dificultăților legate de obligațiuni și proprietăți imobiliare

Într-un raport privind piața imobiliară și imobiliară publicat recent, Ministerul Construcțiilor a declarat că afacerile imobiliare se confruntă cu numeroase dificultăți. În special, numărul afacerilor imobiliare care au declarat faliment și dizolvare în 2022 a crescut cu 38,7% față de 2021.

Dificultate peste dificultate

Această agenție a evaluat că anul 2022 este un an în care afacerile care operează în sectorul imobiliar se vor confrunta cu numeroase provocări, unele corporații reducându-și forța de muncă cu până la 50% pentru a face față dificultăților. Principalele motive sunt dificultățile în accesarea creditelor, emiterea de obligațiuni și mobilizarea capitalului de la clienți, ceea ce duce la lipsa de capital a multor afaceri, fiind nevoite să amâne sau să suspende temporar implementarea proiectelor.

În plus, ratele dobânzilor la credite, cursurile de schimb valutar, prețurile la benzină și prețurile la materialele de construcții au crescut, ceea ce a dus la creșterea costurilor pentru întreprinderi, afectând operațiunile comerciale. Faptul că cumpărătorii de imobiliare au dificultăți în accesarea creditelor bancare afectează indirect și lichiditatea produselor și proiectelor imobiliare; întreprinderile nu pot vinde produse pentru a recupera capitalul și a-l reinvesti.

În plus, de la sfârșitul anului 2022 până în prezent, unele întreprinderi sunt încă supuse presiunilor de a rambursa obligațiunile anticipat investitorilor din mai multe motive, inclusiv modificări ale politicilor de control al obligațiunilor emise de întreprinderi.

Raportul privind piața obligațiunilor din Vietnam, realizat de Asociația Pieței Obligațiunilor din Vietnam (VBMA), arată că volumul total al emisiunilor de obligațiuni corporative a ajuns anul trecut la 255.163 miliarde VND, în scădere cu 66% față de anul precedent. Valoarea emisiunilor majorității grupurilor industriale în 2022 a scăzut față de anul precedent, în special emisiunea de obligațiuni de către întreprinderile imobiliare a scăzut cu 80,8% față de aceeași perioadă, în contextul multor factori macroeconomici nefavorabili.

Dificultățile legate de sursele de capital afectează foarte mult activitățile de cumpărare și vânzare pe piața imobiliară. Foto: TAN THANH

Între timp, întreprinderile au fost nevoite să răscumpere obligațiuni în valoare de până la 210.830 miliarde VND în avans, o creștere de 46% față de 2021. Dintre acestea, grupul imobiliar a răscumpărat în avans aproximativ 35.400 miliarde VND. Aceasta înseamnă că sursele de capital pentru imobiliare nu numai că sunt reduse, dar și semnificativ reduse în comparație cu perioada anterioară, ceea ce a dus la dificultăți în multe întreprinderi din industrie. O serie de întreprinderi care au anunțat recent pierderi demonstrează această dificultate, cum ar fi Phat Dat Real Estate care a pierdut aproape 230 miliarde VND în ultimul trimestru al anului 2022, Cen Land a raportat, de asemenea, o pierdere după impozitare în trimestrul al patrulea al anului 2022 de până la 58,6 miliarde VND sau Dat Xanh Group a avut o pierdere netă de peste 400 miliarde VND..., multe alte întreprinderi mari au înregistrat, de asemenea, o scădere accentuată a veniturilor și a profitului.

Președintele Consiliului de Administrație al unei companii imobiliare cu o datorie obligațională de peste 200 de miliarde VND a declarat că firma sa a acceptat „pierderi și suferințe” pentru a-și rearanja portofoliul de investiții și a vinde proiecte pentru a scăpa de situația datoriilor și a dobânzilor... dar găsirea unui partener căruia să-i vândă în această perioadă este extrem de dificilă, deoarece majoritatea companiilor imobiliare și-au epuizat sursele de capital și orice activ este dificil de vândut, nu doar proprietățile imobiliare.

„Înăsprirea prea rapidă și prea bruscă a pieței obligațiunilor corporative ne-a lăsat incapabili să reacționăm la timp. Ceea ce ne îngrijorează acum este că nu știm cum să găsim capital pentru implementarea proiectelor, în timp ce multe politici legate de proceduri nu au fost rezolvate. Prin urmare, ceea ce avem nevoie este ca guvernul să aibă în curând o modalitate de a elimina politicile de sprijinire a întreprinderilor în implementarea proiectelor” - a declarat această persoană.

Multe soluții

Într-o discuție cu reporterii ziarului Lao Dong, Dr. Nguyen Huu Huan, de la Universitatea de Economie din Ho Chi Minh City, a declarat că piața imobiliară se confruntă cu dificultăți atât la intrare, cât și la ieșire, în special sursele de capital fiind strict controlate. Prin urmare, pentru a rezolva dificultățile de capital pentru această piață, este necesar ca politica Băncii de Stat să fie exprimată prin transmiterea de mesaje specifice, sprijinind într-o oarecare măsură capitalul de credit pe termen scurt pentru a economisi lichidități pentru întreprinderile imobiliare.

„Deoarece dificultățile obligațiunilor corporative nu pot fi rezolvate peste noapte, iar întreprinderile imobiliare au nevoie urgentă de capital de lucru pentru a continua implementarea proiectelor neterminate. Întreprinderile pot căuta alte surse de capital, cum ar fi împrumuturile externe, dar se vor confrunta cu riscuri valutare, deoarece trebuie să se împrumute în dolari americani și nu toate întreprinderile îndeplinesc condițiile pentru mobilizarea capitalului internațional. Prin urmare, problema pe termen scurt are nevoie în continuare de capital de credit pentru a „susține”, contribuind la redresarea întreprinderilor imobiliare” - a declarat Dr. Nguyen Huu Huan.

Potrivit Dr. Nguyen Huu Huan, nu doar capitalul de credit pentru întreprinderile imobiliare se confruntă cu dificultăți, ci și clienții individuali care se împrumută pentru a cumpăra case pentru a locui sau a investi au, de asemenea, acces limitat la capital sau au rate ale dobânzii ridicate, de aproximativ 15%-16%/an. Prin urmare, este nevoie de o soluție pentru stabilizarea sau reducerea rapidă a ratei dobânzii la credite.

În ceea ce privește soluția la problema obligațiunilor corporative, Dr. Le Dat Chi, director adjunct al Facultății de Finanțe Corporative - Universitatea de Economie din Ho Chi Minh City, a declarat că este necesar să se recunoască aceasta ca un canal important de mobilizare a capitalului pentru întreprinderi, pe lângă creditul bancar, pentru a avea măsuri de organizare și gestionare a pieței obligațiunilor corporative în același mod în care băncile trebuie să respecte reglementările de creditare pentru a proteja deponenții.

Între timp, expertul financiar și în valori mobiliare Lam Minh Chanh a declarat că piața obligațiunilor corporative a făcut recent ca mulți investitori să-și piardă încrederea și să nu aibă nicio intenție de a participa din nou. Pentru a restabili rolul important al obligațiunilor corporative, trebuie asigurate următoarele condiții:

În primul rând și cel mai important, toate obligațiunile corporative trebuie să fie evaluate de agenții de rating reputate. Apoi, investitorii vor cunoaște nivelul de risc al fiecărui tip de obligațiune corporativă. În al doilea rând, agențiile de administrare trebuie să controleze strict distribuția obligațiunilor. Evitați absolut ocolirea legii și distribuirea către public a obligațiunilor emise privat. În al treilea rând, numai cei cu certificate de brokeraj de valori mobiliare au voie să ofere consultanță și să vândă obligațiuni investitorilor. Evitați consultarea privind vânzările de obligațiuni de către neprofesioniști, cum ar fi angajații băncilor.

În al patrulea rând, consultanții și vânzătorii de obligațiuni trebuie să urmeze un proces de consultanță detaliat și strict pentru a se asigura că investitorii înțeleg clar în ce obligațiuni corporative investesc și riscurile potențiale ale acestor obligațiuni corporative. „Dacă putem face acest lucru, obligațiunile corporative își vor reveni treptat și se vor dezvolta puternic, devenind un canal de aprovizionare cu capital pentru companii, în special pentru afacerile imobiliare”, a subliniat expertul Lam Minh Chanh.

Din perspectiva agenției de management, dl. Hoang Hai, Directorul Departamentului pentru Managementul Pieței Locuințelor și Imobiliare - Ministerul Construcțiilor, a declarat că Ministerul Construcțiilor a propus Ministerului Finanțelor să prezinte Guvernului modificări și completări la Decretul 65/2022/ND-CP care reglementează oferirea și tranzacționarea obligațiunilor corporative individuale pe piața internă și oferirea de obligațiuni corporative pe piața internațională; să consolideze direcția și îndrumarea privind oferirea și tranzacționarea obligațiunilor corporative pe piața internă și oferirea de obligațiuni corporative pe piața internațională în conformitate cu reglementările legale; să controleze activitățile de mobilizare a capitalului ale afacerilor imobiliare pe piața bursieră, evitând speculațiile, manipulările și inflația prețurilor.

În ceea ce privește Banca de Stat, Ministerul Construcțiilor a propus să se ia în considerare și să se propună planuri adecvate de gestionare a plafonului de credit pentru a sprijini economia; să se îndrume și să se ghideze instituțiile de credit pentru a crea condiții pentru ca întreprinderile, cumpărătorii de locuințe și investitorii să acceseze capitalul de credit. Să se îndrume și să se dirijeze instituțiile de credit să acorde rapid împrumuturi și să deburseze fonduri întreprinderilor și proiectelor imobiliare care îndeplinesc condițiile prevăzute de lege; să se acorde prioritate creditării proiectelor de locuințe sociale, locuințelor pentru muncitori, locuințelor comerciale cu costuri reduse și altor tipuri de proprietăți imobiliare care deservesc scopuri de producție și securitate socială, cu o eficiență ridicată și o capacitate ridicată de rambursare a datoriilor.

Pentru localități, este necesar să se revizuiască și să se întocmească o listă a proiectelor de locuințe și imobiliare din zonă; să se evalueze în mod specific motivele și cauzele proiectelor care au fost aprobate pentru investiții, dar nu au fost implementate sau sunt lente în implementare. Pe această bază, concentrarea se va concentra pe eliminarea dificultăților și obstacolelor în materie juridică și procedurile de pregătire a investițiilor în proiecte de locuințe pentru a crește oferta pe piață. Accelerarea reformei procedurilor administrative, evitarea eschivării responsabilității sau a întârzierii soluționării procedurilor de implementare a proiectelor imobiliare în zonă.

Cercetează experiența internațională

Dr. Can Van Luc, membru al Consiliului Consultativ Național pentru Politică Financiară și Monetară, a declarat că a studiat cu atenție 16 soluții pentru salvarea pieței imobiliare din China și a constatat că Vietnamul ar putea studia și aplica 10 dintre acestea.

„De fapt, am implementat niște soluții, cum ar fi amânarea impozitelor, amânarea datoriilor... De asemenea, am consultat Ministerul Construcțiilor, Ministerul Finanțelor și Guvernul pentru a studia alte soluții și a găsi o direcție potrivită situației reale din țară.”

De exemplu, întreprinderile trebuie să accepte reduceri pentru a vinde anumite active pentru a-și achita datoriile la timp; să negocieze cu deținătorii de obligațiuni pentru a prelungi datoriile în circumstanțe dificile, acest lucru fiind permis de Decretul 65. Schimbul de bani pe bunuri, schimbul de obligațiuni pe proprietăți imobiliare, această soluție trebuie să fie ghidată de stat pentru a evita problemele juridice care pot apărea. Întreprinderilor li se permite să refinanțeze datoriile, adică li se permite să emită noi obligațiuni pentru a achita datoriile vechi..." - a spus dl Luc.

(*) Vezi ziarul Lao Dong din numărul din 30 ianuarie

Sursă: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm