Îndepărtarea obstacolelor în calea obligațiunilor și a proprietăților imobiliare.

În raportul său recent publicat privind piața imobiliară și imobiliară, Ministerul Construcțiilor a declarat că afacerile imobiliare se confruntă cu numeroase dificultăți. În special, numărul afacerilor imobiliare care au declarat faliment sau dizolvare în 2022 a crescut cu 38,7% față de 2021.

Dificultăți îngrămădite peste dificultăți.

Această agenție a evaluat anul 2022 ca fiind un an dificil pentru companiile care operează în sectorul imobiliar, unele corporații reducându-și personalul cu până la 50% pentru a face față dificultăților. Principalele motive au fost dificultățile în accesarea creditelor, emiterea de obligațiuni și atragerea de capital de la clienți, ceea ce a dus la lipsa de capital a multor companii și la amânarea sau suspendarea temporară a implementării proiectelor.

În plus, creșterea ratelor dobânzilor la credite, a cursurilor de schimb valutar, a prețurilor la combustibili și a prețurilor la materialele de construcții au dus la creșterea costurilor afacerilor, afectând operațiunile comerciale. Dificultatea clienților de a accesa credite bancare pentru achiziții imobiliare afectează, de asemenea, indirect lichiditatea produselor și proiectelor imobiliare; întreprinderile nu își pot vinde produsele pentru a recupera capitalul și a-l reinvesti.

În plus, de la sfârșitul anului 2022 până în prezent, unele companii s-au confruntat și cu presiuni de a rambursa obligațiunile investitorilor înainte de termen, din diverse motive, inclusiv modificări ale politicilor care controlează emisiunea de obligațiuni corporative.

Conform unui raport privind piața obligațiunilor vietnameze realizat de Asociația Pieței Obligațiunilor din Vietnam (VBMA), volumul total al emisiunilor de obligațiuni corporative a ajuns anul trecut la 255.163 miliarde VND, o scădere de 66% față de anul precedent. Valoarea emisiunilor în majoritatea sectoarelor a scăzut în 2022 față de anul precedent, în special emisiunea de obligațiuni de către companiile imobiliare a scăzut cu până la 80,8% față de anul precedent, pe fondul mai multor factori macroeconomici nefavorabili.

Dificultățile de accesare a capitalului au afectat semnificativ activitățile de cumpărare și vânzare pe piața imobiliară. (Foto: TAN THANH)

Între timp, companiile au fost nevoite să răscumpere obligațiuni în valoare de până la 210.830 miliarde VND înainte de termen, o creștere de 46% față de 2021. Din această sumă, sectorul imobiliar a răscumpărat aproximativ 35.400 miliarde VND. Aceasta înseamnă că capitalul pentru imobiliare nu numai că este restrâns, dar este și redus semnificativ în comparație cu perioada anterioară, ceea ce face ca multe companii din industrie să se confrunte cu dificultăți și mai mari. O serie de anunțuri recente privind pierderile făcute de companii demonstrează această dificultate, cum ar fi pierderea de aproape 230 de miliarde VND de către Phat Dat Real Estate în ultimul trimestru al anului 2022, pierderea netă de 58,6 miliarde VND de către Cen Land în al patrulea trimestru al anului 2022, iar pierderea de peste 400 de miliarde VND de către Dat Xanh Group..., multe alte companii mari au înregistrat, de asemenea, scăderi accentuate ale veniturilor și profiturilor.

Președintele consiliului de administrație al unei companii imobiliare cu o datorie obligațiuni restantă de peste 200 de miliarde VND a declarat că firma sa și-a asumat „pierderi și dificultăți” pentru a-și reorganiza portofoliul de investiții și a vinde proiecte pentru a scăpa de ciclul datoriilor și al plăților de dobânzi. Cu toate acestea, găsirea unor parteneri cărora să le vândă în această perioadă este extrem de dificilă, deoarece majoritatea companiilor imobiliare rămân fără capital, iar toate activele sunt dificil de vândut, nu doar proprietățile imobiliare.

„Înăsprirea prea rapidă și abruptă a pieței obligațiunilor corporative ne-a luat prin surprindere. Ceea ce ne îngrijorează acum este cum să găsim capital pentru a implementa proiectele noastre, în timp ce multe politici și proceduri conexe nu au fost încă rezolvate. Prin urmare, ceea ce avem nevoie este ca guvernul să găsească rapid modalități de a elimina obstacolele politice pentru a sprijini întreprinderile în implementarea proiectelor lor”, a declarat această persoană.

Multe soluții pentru a depăși problema.

Într-o declarație acordată unui reporter de la ziarul Nguoi Lao Dong, Dr. Nguyen Huu Huan de la Universitatea de Economie din Ho Chi Minh City a declarat că piața imobiliară se confruntă cu dificultăți atât la nivel de intrare, cât și de producție, în special având în vedere controlul strict al capitalului. Prin urmare, pentru a atenua constrângerile de capital de pe această piață, Banca de Stat a Vietnamului trebuie să implementeze politici care să indice în mod clar sprijinul, inclusiv un anumit nivel de sprijin creditar pe termen scurt, pentru a salva lichiditatea afacerilor imobiliare.

„Deoarece dificultățile legate de obligațiunile corporative nu pot fi rezolvate peste noapte, iar afacerile imobiliare au nevoie urgentă de capital de lucru pentru a continua implementarea proiectelor neterminate. Întreprinderile pot căuta alte surse de capital, cum ar fi împrumuturile externe, dar se vor confrunta cu riscuri valutare, deoarece trebuie să se împrumute în dolari americani, iar nu toate afacerile îndeplinesc condițiile pentru atragerea de capital internațional. Prin urmare, pe termen scurt, capitalul de credit este încă necesar pentru a «suporta povara» și a contribui la redresarea afacerilor imobiliare”, a declarat dr. Nguyen Huu Huan.

Potrivit Dr. Nguyen Huu Huan, nu numai că firmele imobiliare se confruntă cu dificultăți în accesarea creditelor, dar și clienții individuali care se împrumută pentru a cumpăra case pentru locuit sau investiții au acces restricționat la capital sau se confruntă cu rate ale dobânzii ridicate, de aproximativ 15%-16% pe an. Prin urmare, sunt necesare soluții pentru stabilizarea sau reducerea ratelor dobânzilor la credite cât mai curând posibil.

În ceea ce privește soluțiile la problema obligațiunilor corporative, Dr. Le Dat Chi, șeful adjunct al Departamentului de Finanțe Corporative - Universitatea de Economie din Ho Chi Minh City, consideră că este necesar să se recunoască aceasta ca un canal important de mobilizare a capitalului pentru companii, pe lângă creditul bancar. Prin urmare, ar trebui luate măsuri pentru organizarea și gestionarea pieței obligațiunilor corporative în același mod în care băncile trebuie să respecte reglementările de creditare pentru a proteja deponenții.

Între timp, expertul financiar și în valori mobiliare Lam Minh Chanh consideră că piața obligațiunilor corporative a făcut recent ca mulți investitori să-și piardă încrederea și să nu mai aibă nicio intenție de a participa din nou. Pentru a restabili rolul important al obligațiunilor corporative, trebuie asigurate următoarele condiții:

În primul rând și cel mai important, toate obligațiunile corporative trebuie să fie evaluate de agenții de rating reputate. Acest lucru va permite investitorilor să înțeleagă nivelul de risc al fiecărui tip de obligațiune corporativă. În al doilea rând, agențiile de reglementare trebuie să controleze strict distribuția obligațiunilor. Nu ar trebui exploatate absolut nicio lacună juridică pentru a distribui publicului obligațiuni emise privat. În al treilea rând, numai cei cu licențe de brokeraj de valori mobiliare ar trebui să aibă voie să ofere consultanță și să vândă obligațiuni investitorilor. Evitați consultanța privind vânzările de obligațiuni de către persoane necalificate, cum ar fi angajații băncilor.

În al patrulea rând, profesioniștii în vânzări și consultanță în obligațiuni trebuie să urmeze un proces de consultanță detaliat și riguros pentru a se asigura că investitorii înțeleg clar în ce obligațiuni corporative investesc și riscurile potențiale asociate cu aceste obligațiuni. „Dacă aceste lucruri se vor face, obligațiunile corporative se vor redresa treptat și se vor dezvolta puternic, devenind un canal pentru furnizarea de capital către întreprinderi, în special către afacerile imobiliare”, a subliniat expertul Lam Minh Chanh.

Din perspectiva agenției de reglementare, dl. Hoang Hai, Directorul Departamentului pentru Managementul Pieței Locuințelor și Imobiliare - Ministerul Construcțiilor, a declarat că Ministerul Construcțiilor a propus Ministerului Finanțelor să prezinte Guvernului modificări și completări la Decretul 65/2022/ND-CP care reglementează oferirea și tranzacționarea obligațiunilor corporative private pe piața internă și oferirea de obligațiuni corporative pe piața internațională; să consolideze îndrumările și directivele privind oferirea și tranzacționarea obligațiunilor corporative pe piața internă și oferirea de obligațiuni corporative pe piața internațională în conformitate cu legea; și să controleze activitățile de atragere de capital ale afacerilor imobiliare pe piața bursieră, evitând speculațiile, manipulările și inflația prețurilor.

Ministerul Construcțiilor propune ca Banca de Stat a Vietnamului să ia în considerare și să propună un plan adecvat de gestionare a plafonului de credit pentru a sprijini economia; să îndrume și să faciliteze accesul la credite pentru întreprinderi, cumpărători de locuințe și investitori. De asemenea, solicită îndrumări și direcții pentru ca instituțiile de credit să acorde rapid împrumuturi și să distribuie fonduri întreprinderilor și proiectelor imobiliare eligibile, în conformitate cu legea; acordând prioritate împrumuturilor pentru proiecte de locuințe sociale, locuințe pentru lucrători, locuințe comerciale accesibile și alte tipuri de proprietăți imobiliare care deservesc scopuri de producție și asistență socială, cu o eficiență și o capacitate de rambursare ridicate.

Pentru localități, este necesar să se revizuiască și să se întocmească o listă de proiecte locative și imobiliare din zonele lor; să se evalueze în mod specific motivele și cauzele proiectelor care au primit aprobare pentru investiții, dar nu au fost implementate sau au fost întârziate. Pe baza acestui fapt, să se concentreze pe rezolvarea dificultăților juridice și procedurale în pregătirea investițiilor pentru proiecte locative, în vederea creșterii ofertei pe piață. Să se accelereze reforma administrativă, evitând eschivarea responsabilității sau întârzierile în soluționarea procedurilor de implementare a proiectelor imobiliare în zonă.

Studierea experienței internaționale

Dr. Can Van Luc, membru al Consiliului Consultativ Național pentru Politică Financiară și Monetară, a declarat că a studiat temeinic 16 soluții pentru salvarea pieței imobiliare din China și a constatat că Vietnamul ar putea lua în considerare aplicarea a 10 dintre acestea.

„De fapt, am implementat deja unele soluții, cum ar fi amânări/reduceri la impozite, amânări/reduceri la datorii... De asemenea, am sfătuit Ministerul Construcțiilor, Ministerul Finanțelor și Guvernul să cerceteze și să găsească abordări adecvate, bazate pe situația reală din țară.”

„De exemplu, întreprinderile trebuie să accepte reduceri pentru a vinde anumite active pentru a rambursa datoriile la timp; negocierea prelungirilor de datorii cu deținătorii de obligațiuni în circumstanțe dificile, lucru permis de Decretul 65. Schimbul de bani pe bunuri, schimbul de obligațiuni pe proprietăți imobiliare – aceste soluții necesită îndrumare din partea statului pentru a evita potențiale probleme juridice. Întreprinderile au voie să restructureze datoriile, ceea ce înseamnă că au voie să emită obligațiuni noi pentru a rambursa datoriile vechi...” - a spus dl Luc.

(*) Vezi numărul din ziarul Nguoi Lao Dong din 30 ianuarie.

Sursă: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm