Un raport sumar privind întrebările ridicate de secretarul general al Adunării Naționale , Bui Van Cuong, trimis recent delegaților, evaluează faptul că Guvernul a întreprins numeroase acțiuni și a emis numeroase documente pentru a aborda dificultățile de pe această piață, cum ar fi telegrame și directive din partea prim-ministrului care îndeamnă ministerele și localitățile să restructureze piața imobiliară. Cu toate acestea, această piață, inclusiv piața imobiliară, se confruntă în continuare cu dificultăți și blocaje cauzate de procedurile legale, disponibilitatea terenurilor și capitalul de investiții.
Cererea a fost respinsă din cauza lipsei de „terenuri rezidențiale”.
Unele proceduri administrative legate de investiții sunt greoaie și creează obstacole; segmentele de piață rămân dezechilibrate; iar creditul pentru investiții pe această piață prezintă încă multe riscuri. Din cauza acestor dificultăți, companiile imobiliare trebuie să oprească proiectele de investiții și construcții, ceea ce creează, de asemenea, dificultăți pentru antreprenori, furnizori de materiale și multe alte industrii. „Obstacolele juridice privind terenurile, cum ar fi stabilirea prețurilor terenurilor, taxele de utilizare a terenurilor, defrișarea terenurilor sau reglementările privind selectarea investitorilor care se suprapun cu reglementările privind investițiile, licitațiile și terenurile... reprezintă bariere majore în calea redresării și dezvoltării pieței imobiliare”, a evaluat agenția de evaluare.
În orașul Ho Și Min, pe lângă cele peste 100 de proiecte imobiliare care se confruntă cu obstacole a căror rezolvare este în prezent studiată, Departamentul de Planificare și Investiții a raportat recent Comitetului Popular al orașului stadiul aprobării politicilor de investiții pentru proiectele imobiliare din zonă.
Prin urmare, din cele 117 dosare de proiecte care solicită aprobarea politicilor de investiții pe care această agenție le procesează în prezent, 62 de proiecte nu îndeplinesc condițiile pentru a fi investitori într-un proiect de locuințe comerciale, deoarece nu dețin teren rezidențial sau nu au achiziționat întregul teren rezidențial, așa cum este prevăzut în Legea locuinței din 2014.
Prin urmare, Departamentul de Planificare și Investiții a recomandat ca Comitetul Popular din orașul Ho Chi Minh să nu aprobe planul de investiții, deoarece acesta nu respectă reglementările Legii Investițiilor și Legii Locuințelor. Acest lucru a provocat îngrijorare în rândul companiilor imobiliare, deoarece ar putea opri procesul de implementare a proiectului.
Îndepărtarea obstacolelor juridice va facilita implementarea proiectelor imobiliare și va stimula dezvoltarea pieței. (Foto: HOANG TRIEU)
Potrivit deținătorului de masterat Nguyen Nhat Khanh, lector universitar la Facultatea de Drept a Universității de Economie și Drept (Universitatea Națională din Vietnam, Ho Chi Minh City), din perspectivă juridică, refuzul de a aproba politicile de investiții ale acestor 62 de proiecte este pe deplin justificat. Cu toate acestea, având în vedere perspectiva economică și evoluțiile pieței imobiliare, această decizie are mai multe aspecte care nu sunt în totalitate adecvate.
Deoarece implementarea unui proiect de locuințe comerciale necesită ca firmele să dețină un fond funciar suficient de mare, în realitate, numărul de proiecte cu teren 100% rezidențial sau o porțiune de teren rezidențial nu reprezintă mai mult de 5% din numărul total de proiecte de locuințe comerciale de pe piață.
Prin urmare, reglementările stricte privind tipurile de utilizare a terenurilor menționate mai sus creează numeroase dificultăți pentru întreprinderile care propun construirea de proiecte de locuințe sociale. Dacă aceste obstacole nu sunt eliminate, sute de mii de miliarde de dong investiți în aceste proiecte ar putea rămâne „blocați”, rezultând o risipă de capital de investiții și eșecul de a rezolva problema ofertei de locuințe.
Pentru a rezolva proiectele menționate anterior, potrivit deținătorului de master Nguyen Nhat Khanh, sunt necesare soluții atât juridice, cât și manageriale. Dintr-o perspectivă juridică, Adunarea Națională ar trebui să studieze și să modifice prompt reglementările privind formele de utilizare a terenurilor pentru implementarea proiectelor de locuințe sociale din Legea locuințelor, nelimitând la limitarea formelor de utilizare a terenurilor pentru proiecte în loc de terenuri rezidențiale, așa cum se întâmplă în prezent, ci asigurând respectarea planificării locale a utilizării terenurilor și a construcțiilor.
„Din perspectivă managerială, Comitetul Popular al orașului Ho Și Min poate sprijini inițial investitorii acestor 62 de proiecte prin organizarea de licitații pentru proiecte de utilizare a terenurilor, pentru a selecta investitorii care îndeplinesc condițiile necesare pentru implementarea proiectului de locuințe sociale (dacă aceștia câștigă licitația, statul le va aloca sau le va închiria terenuri pentru implementarea proiectului de locuințe sociale) sau prin transformarea scopului din locuințe sociale în locuințe sociale, astfel încât aceștia să nu fie obligați să respecte reglementările privind utilizarea terenurilor”, a declarat dna Khanh.
Multe reglementări trebuie modificate.
În scrisoarea oficială „Propunere de modificare a punctului b, clauza 1, punctului a, clauza 4 și clauza 6 a articolului 128 din proiectul Legii funciare (modificată) pentru a crea condițiile necesare pentru ca investitorii să convină asupra achiziționării drepturilor de utilizare a terenurilor pentru tipuri de terenuri conforme cu planificarea în vederea implementării proiectelor de locuințe sociale” transmisă Adunării Naționale, dl Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a propus modificarea punctului b, clauza 1, punctului a, clauza 4 și clauza 6 a articolului 128 din proiectul Legii funciare (modificată) pentru a crea condițiile necesare pentru ca întreprinderile și investitorii să convină asupra achiziționării drepturilor de utilizare a terenurilor sau a drepturilor de utilizare a terenurilor existente pentru tipuri de terenuri conforme cu planificarea utilizării terenurilor, planificarea urbană și planificarea construcțiilor în vederea implementării proiectelor de locuințe sociale.
Dl. Chau a subliniat, de asemenea, că reglementarea de la punctul b, clauza 1, articolul 128 din proiectul de Lege funciară modificată permite doar acorduri privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor pentru terenuri rezidențiale sau impune existența unor drepturi de utilizare a terenurilor pentru terenuri rezidențiale sau terenuri rezidențiale și alte terenuri. Prin urmare, domeniul său de aplicare este mai restrâns decât reglementările actuale din Legea funciară din 2013, nereușind astfel să faciliteze accesul investitorilor la terenuri și nereușind să asigure drepturile și interesele legitime ale utilizatorilor actuali de terenuri.
Potrivit domnului Chau, dacă acest regulament va fi adoptat, în următorii 10 ani, investitorilor nu li se va mai permite să „negocieze achiziționarea drepturilor de utilizare a terenurilor pentru terenuri rezidențiale și de altă natură” pentru a implementa proiecte de locuințe sociale și, prin urmare, niciun investitor nu va putea îndeplini condiția de a „deține drepturi de utilizare a terenurilor pentru terenuri rezidențiale și de altă natură”, așa cum este stipulat în clauza 6, articolul 128 din proiectul de lege funciară modificată.
În ceea ce privește dificultățile legate de proiectele de locuințe aflate în construcție, la un atelier recent privind proiectele de modificare a Legii privind afacerile imobiliare, organizat de Comitetul Economic al Adunării Naționale și Ministerul Construcțiilor , vicepreședintele Comitetului Popular din orașul Ho Și Min, Bui Xuan Cuong, a declarat că în oraș au apărut numeroase probleme la lansarea în afaceri a proiectelor de locuințe aflate în construcție. Mai exact, autoritățile trebuie să emită aprobări scrise pentru proiectele care îndeplinesc condițiile de vânzare a locuințelor aflate în construcție, ceea ce duce la numeroase complicații, în special în ceea ce privește eliberarea certificatelor de proprietate către cumpărătorii de locuințe comerciale atunci când se face referire la prevederile Legii funciare.
Conform spuselor domnului Bui Xuan Cuong, articolul 25, punctul 2, din proiectul de Lege privind afacerile imobiliare (modificată) prevede condițiile pentru ca viitoarele proiecte de locuințe și construcții să aibă unul dintre următoarele tipuri de documente de utilizare a terenurilor (decizie privind alocarea terenului, contract de arendă a terenului; contract de arendă a terenului; certificat de drept de utilizare a terenului; certificat de proprietate asupra locuinței și drept de utilizare a terenului; certificat de drept de utilizare a terenului, certificat de proprietate asupra locuinței și a altor bunuri atașate terenului...).
Între timp, conform Legii funciare actuale, utilizatorii terenurilor au dreptul să transfere, să închirieze, să subînchirieze, să doneze, să ipotece și să contribuie cu drepturi de folosință pe teren sub formă de capital atunci când dețin un certificat de utilizare a terenului.
În cazurile în care utilizatorilor de terenuri li se acordă o întârziere în îndeplinirea obligațiilor lor financiare sau obligațiile lor financiare sunt înregistrate ca datorii, aceștia trebuie să îndeplinească aceste obligații înainte de a-și exercita drepturile. Aceasta înseamnă că, dacă unui investitor i se alocă un teren, dar nu își îndeplinește obligațiile financiare privind taxele de utilizare a terenurilor, acesta nu își poate exercita drepturile de utilizator de teren, așa cum sunt prevăzute de legea funciară, inclusiv dreptul de a transfera drepturile de utilizare a terenurilor.
Prin urmare, Comitetul Popular din orașul Ho Și Min propune ca acest comitet de redactare să cerceteze și să ajusteze conținutul privind condițiile terenurilor pentru procedura de aprobare a proiectelor de locuințe și construcții aflate în construcție în scopuri comerciale, astfel încât să se precizeze că „investitorul trebuie să fi îndeplinit toate obligațiile financiare și să dețină un certificat de drept de utilizare a terenului”. Acest lucru își propune să limiteze apariția problemelor juridice în etapele ulterioare, în special în emiterea certificatelor către rezidenți.
Permite ajustări ale planificării după transferul dreptului de proprietate.
Vicepreședintele Comitetului Popular din orașul Ho Și Minh, Bui Xuan Cuong, a declarat că proiectul de Lege privind Afacerile Imobiliare, care prevede că principiul transferului proiectelor imobiliare - transferul integral sau parțial al unui proiect trebuie să asigure neschimbarea obiectivelor și planificării proiectului - este „nefavorabil”. El a susținut că mulți investitori, după achiziționarea unui proiect, trebuie să facă ajustări ale planificării pentru a o îmbunătăți. Potrivit domnului Bui Xuan Cuong, ajustările proiectului vizează optimizarea proiectului, crescând în cele din urmă coeficientul de utilizare a terenului și respectând Legea Urbanismului. Investitorii fac ajustări conform reglementărilor, asumându-și obligații financiare suplimentare. Comitetul Popular din orașul Ho Și Minh a propus modificarea acestui regulament pentru a evita conflictele cu Legea Urbanismului în timpul implementării, deoarece ar avea un impact negativ asupra progresului proiectului după achiziție.
Seminar „Îndepărtarea obstacolelor juridice din domeniul imobiliar”
Pe 9 noiembrie, ziarul Nguoi Lao Dong a organizat un seminar intitulat „Îndepărtarea obstacolelor juridice din domeniul imobiliar” pentru a asculta și a aduna opiniile invitaților, găsind astfel soluții pentru eliminarea blocajelor, deblocarea fluxului pieței imobiliare și promovarea unei creșteri economice stabile și durabile.
(*) Vezi ziarul Nguoi Lao Dong, numărul din 8 noiembrie.
Sursă: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
Comentariu (0)