Rezolvarea problemelor legate de dreptul funciar

Raportul sumar privind problemele din interpelarea transmisă recent delegaților de către Secretarul General al Adunării Naționale, Bui Van Cuong, a constatat că Guvernul a făcut numeroase acțiuni și a emis numeroase documente pentru a înlătura dificultățile acestei piețe, cum ar fi telegrame și documente prin care îndeamnă Prim-ministrul să solicite ministerelor și localităților să restructureze piața imobiliară. Cu toate acestea, această piață, inclusiv piața imobiliară, se confruntă în continuare cu dificultăți și congestie din cauza procedurilor legale, a fondurilor funciare și a capitalului de investiții.

Neaprobat din cauza lipsei de „terenuri rezidențiale”

Unele proceduri administrative privind investițiile sunt greoaie și cauzează obstacole, segmentele de piață sunt încă denaturate, iar capitalul de credit investit în această piață prezintă încă multe riscuri potențiale. Din cauza dificultăților, întreprinderile imobiliare trebuie să înceteze investițiile și construcțiile de proiecte, iar acest lucru cauzează dificultăți și pentru antreprenori, furnizori de materiale și multe alte industrii. „Problemele juridice privind terenurile, cum ar fi stabilirea prețurilor terenurilor, taxele de utilizare a terenurilor, curățarea terenurilor sau reglementările privind selectarea investitorilor care se suprapun cu reglementările privind investițiile, licitațiile, terenurile... reprezintă bariere majore în calea redresării și dezvoltării pieței imobiliare” - a evaluat agenția de evaluare.

În orașul Ho Și Min, pe lângă cele peste 100 de proiecte imobiliare care se confruntă cu dificultăți și care au fost și sunt studiate pentru rezolvare, Departamentul de Planificare și Investiții a raportat recent Comitetului Popular al orașului implementarea aprobărilor de investiții pentru proiecte imobiliare din zonă.

Prin urmare, în 117 dosare de proiecte care solicită aprobarea politicilor de investiții pe care le gestionează această agenție, 62 de proiecte nu îndeplinesc condițiile pentru a fi investitori în proiecte de locuințe comerciale (NƠM) deoarece nu dețin terenuri rezidențiale sau nu primesc transferul tuturor terenurilor rezidențiale conform prevederilor Legii locuințelor din 2014.

Prin urmare, Departamentul de Planificare și Investiții a recomandat ca Comitetul Popular din orașul Ho Chi Minh să nu aprobe politica de investiții, deoarece aceasta nu respectă prevederile Legii Investițiilor și Legii Locuințelor. Acest lucru îngrijorează întreprinderile imobiliare, deoarece ar putea duce la blocarea procesului de implementare a proiectului.

Îndepărtarea obstacolelor juridice va ajuta la implementarea fără probleme a proiectelor imobiliare, promovând dezvoltarea pieței. Foto: HOANG TRIEU

Potrivit magistrului Nguyen Nhat Khanh, lector la Facultatea de Drept a Universității de Economie și Drept (VNU-HCM), din perspectivă juridică, neaprobarea politicii de investiții pentru aceste 62 de proiecte este complet corectă. Cu toate acestea, din perspectivă economică și a dezvoltării pieței imobiliare, acest lucru are multe aspecte care nu sunt chiar corecte.

Deoarece pentru a implementa un nou proiect rural este nevoie ca întreprinderile să dețină un fond funciar suficient de mare, în realitate, numărul proiectelor cu teren rezidențial 100% sau o parte din teren rezidențial reprezintă nu mai mult de 5% din numărul total de proiecte rurale noi de pe piață.

Prin urmare, reglementările stricte menționate mai sus privind forma de utilizare a terenurilor cauzează numeroase dificultăți atunci când întreprinderile propun să construiască proiecte NƠTM. Dacă nu găsim o modalitate de a le rezolva, sute de mii de miliarde de VND investite în implementarea acestor proiecte ar putea rămâne „blocate”, provocând risipă de capital de investiții, precum și nerezolvând problema ofertei de locuințe.

Pentru a rezolva proiectele menționate mai sus, potrivit Maestrului Nguyen Nhat Khanh, sunt necesare soluții juridice și administrative. Dintr-o perspectivă juridică, Adunarea Națională trebuie să studieze și să modifice în curând reglementările privind formele de utilizare a terenurilor pentru a implementa proiectele NƠTM în Legea Locuințelor, în direcția de a nu limita formele de utilizare a terenurilor pentru proiecte în loc de terenuri rezidențiale, așa cum se întâmplă în prezent, ci trebuie să asigure respectarea planificării locale a utilizării terenurilor și a planificării construcțiilor.

„Din perspectivă managerială, în viitorul imediat, Comitetul Popular al orașului Ho Și Min poate sprijini investitorii acestor 62 de proiecte prin organizarea de licitații pentru proiecte care utilizează terenuri, pentru a selecta investitorii care îndeplinesc condițiile necesare pentru implementarea proiectului NƠTM (la câștigarea licitației, statul va aloca terenuri sau va închiria terenuri pentru implementarea proiectului NƠTM) sau poate transforma scopul proiectului NƠTM în locuințe sociale, astfel încât să nu fie constrâns de forma de utilizare a terenurilor” - și-a exprimat opinia Maestrul Khanh.

Multe reglementări trebuie revizuite

În comunicatul oficial „Propunere de modificare a articolului 128 din Legea funciară (modificată) la punctul b, clauza 1, punctul a, clauza 4 și clauza 6 pentru investitori, în vederea creării condițiilor necesare pentru negocierea primirii drepturilor de utilizare a terenurilor pentru tipuri de terenuri în conformitate cu planificarea implementării proiectelor NƠTM”, transmis Adunării Naționale, dl Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a propus modificarea articolului 128 din Legea funciară (modificată) la punctul b, clauza 1, punctul a, clauza 4 și clauza 6 pentru întreprinderi și investitori, în vederea creării condițiilor necesare pentru negocierea primirii drepturilor de utilizare a terenurilor sau deținerii drepturilor de utilizare a terenurilor pentru tipuri de terenuri sau deținerii drepturilor de utilizare a terenurilor în conformitate cu planificarea utilizării terenurilor, planificarea urbană și planificarea construcțiilor pentru implementarea proiectelor NƠTM.

Dl. Chau a subliniat, de asemenea, că reglementarea de la punctul b, clauza 1, articolul 128 din proiectul Legii funciare (modificată) permite doar acorduri privind primirea dreptului de utilizare a terenurilor rezidențiale sau obligativitatea dreptului de utilizare a terenurilor rezidențiale sau a terenurilor rezidențiale și a altor terenuri, deci are o conotație mai restrânsă decât reglementările actuale din Legea funciară din 2013, necreând astfel condiții favorabile pentru accesul investitorilor la terenuri, neasigurând drepturile și interesele legale și legitime ale persoanelor care utilizează terenuri.

Potrivit domnului Chau, dacă acest regulament va fi adoptat, în următorii 10 ani, investitorilor nu li se va mai permite să „cadă de acord asupra primirii dreptului de utilizare a terenurilor rezidențiale și a altor terenuri” pentru implementarea noului proiect de dezvoltare rurală, astfel încât nu va exista niciun caz în care vreun investitor să îndeplinească condiția de a „avea dreptul de utilizare a terenurilor rezidențiale și a altor terenuri”, așa cum este prevăzut în clauza 6, articolul 128 din proiectul de lege funciară (modificată).

În ceea ce privește problemele legate de locuințele viitoare, la recentul atelier de lucru privind proiectul de Lege privind Afacerile Imobiliare (modificată), organizat de Comitetul Economic al Adunării Naționale și Ministerul Construcțiilor , vicepreședintele Comitetului Popular din orașul Ho Și Min, Bui Xuan Cuong, a declarat că în oraș, în ultima vreme, au apărut numeroase probleme la construirea de locuințe pentru afaceri, în viitoarele proiecte de construcții. Prin urmare, autoritatea competentă trebuie să aibă un document care aprobă proiectul, ceea ce este eligibil pentru vânzarea viitoarelor locuințe, ceea ce duce la numeroase consecințe, în special eliberarea certificatelor de proprietate pentru cumpărătorii NƠTM atunci când se face referire la prevederile Legii Funciare.

Potrivit domnului Bui Xuan Cuong, articolul 25, punctul 2, din proiectul de Lege privind afacerile imobiliare (modificată) prevede condițiile pentru ca locuințele și lucrările de construcții care se vor forma în viitor să aibă unul dintre următoarele tipuri de documente privind utilizarea terenurilor (decizie privind alocarea terenului, contract de arendă a terenului; contract de arendă a terenului; certificat de drept de folosință a terenului; certificat de proprietate asupra locuinței și drept de folosință a terenului; certificat de drept de folosință a terenului, certificat de proprietate asupra locuinței și alte bunuri atașate terenului...).

Între timp, conform Legii funciare actuale, utilizatorii de terenuri au dreptul să transfere, să închirieze, să subînchirieze, să doneze, să ipotece și să contribuie cu capital la drepturile de utilizare a terenurilor atunci când dețin un certificat.

În cazul în care utilizatorului terenului i se permite să amâne îndeplinirea obligațiilor financiare sau i se permite să își achite obligații financiare, acesta trebuie să îndeplinească obligațiile financiare înainte de a-și exercita drepturile. Adică, în cazul în care investitorului i se alocă teren, dar nu își îndeplinește obligațiile financiare privind taxele de utilizare a terenului, acesta nu își poate exercita drepturile de utilizator al terenului în conformitate cu prevederile legii funciare, inclusiv dreptul de a transfera drepturile de utilizare a terenului.

Prin urmare, Comitetul Popular al orașului HCM recomandă ca, în cadrul comitetului de redactare, să studieze și să ajusteze conținutul privind condițiile funciare pentru procedura de aprobare a viitoarelor lucrări de locuințe și construcții care vor fi puse în funcțiune, deoarece „investitorul și-a îndeplinit obligațiile financiare și deține un certificat de drept de utilizare a terenului”. Acest lucru este menit să limiteze apariția problemelor juridice în etapa următoare, în special în ceea ce privește emiterea certificatelor către cetățeni.

Permiteți ajustarea planificării după transfer

Vicepreședintele Comitetului Popular al orașului Ho Și Min, Bui Xuan Cuong, a declarat că proiectul de Lege privind Afacerile Imobiliare prevede că principiul transferului proiectelor imobiliare este acela că transferul întregului proiect sau al unei părți din acesta trebuie să garanteze că obiectivele și planificarea proiectului nu se modifică, ceea ce „nu este favorabil”, deoarece mulți investitori, după primirea proiectului, trebuie să ajusteze planificarea pentru a-l îmbunătăți. Potrivit domnului Bui Xuan Cuong, ajustarea proiectului are ca scop optimizarea acestuia, iar cheia finală este creșterea coeficientului de utilizare a terenului și respectarea prevederilor Legii privind urbanismul. Investitorii se ajustează conform reglementărilor și își asumă obligații financiare suplimentare. Comitetul Popular al orașului Ho Și Min a propus revizuirea acestui regulament pentru a nu intra în conflict cu prevederile Legii privind urbanismul în timpul procesului de implementare, altfel va afecta procesul de implementare după primirea transferului proiectului.

Seminar „Îndepărtarea obstacolelor juridice în domeniul imobiliar”

Pe 9 noiembrie, ziarul Lao Dong a organizat o discuție pe tema „Eliminarea obstacolelor legale din domeniul imobiliar” pentru a asculta și a absorbi opiniile invitaților, găsind astfel soluții pentru eliminarea blocajelor, deblocarea fluxului de trafic pe piața imobiliară, promovarea unei creșteri economice stabile și durabile...

(*) Vezi ziarul Lao Dong din numărul din 8 noiembrie

Sursă: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm