Ratele dobânzilor cresc, fluxul de numerar devine „dificil”: Imobiliarele intră din nou în ciclul de selecție

(CLO) După o lungă perioadă în care a beneficiat de fluxuri de numerar ieftine, piața imobiliară se confruntă cu noi provocări, deoarece ratele dobânzilor dau semne de creștere.

Ratele dobânzilor cresc treptat

După o lungă perioadă în care s-au menținut la un nivel scăzut, ratele dobânzilor la economii la multe bănci au crescut discret pe termen scurt, ceea ce a dus la o tendință ascendentă a ratelor dobânzilor la credite.

Deși Banca de Stat și-a menținut politica de sprijinire a lichidității și nu a semnalat o înăsprire monetară – întrucât nu a reluat canalul de retragere a banilor prin titluri de trezorerie din iunie – nivelul ratei dobânzii este în prezent supus unei presiuni mari.

Revenirea presiunilor inflaționiste și tendința de gestionare prudentă a principalelor bănci centrale din întreaga lume au restrâns spațiul de manevră pentru menținerea unor rate ale dobânzilor scăzute.

Ratele dobânzilor cresc treptat. (Foto: CSD)

În acest context, piața imobiliară, un sector puternic dependent de creditare, se confruntă cu un test major pentru redresare și dezvoltare.

Conform raportului Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VAR), realitatea arată că atunci când ratele dobânzilor cresc brusc, primul și cel mai evident impact este scăderea lichidității de pe piață. Cumpărătorii de locuințe, în special cei care utilizează împrumuturi, vor trebui să își reconsidere planurile financiare.

Între timp, investitorii imobiliari sunt mai prudenți în ceea ce privește planurile lor de extindere a portofoliului, deoarece este puțin probabil ca profitabilitatea preconizată să compenseze creșterea costurilor de capital.

În același timp, întreprinderile de dezvoltare a proiectelor se confruntă cu un risc dublu: costurile financiare cresc în timp ce cererea scade, ceea ce duce la încetinirea fluxului de numerar și la reducerea ofertei noi. Atunci când oferta scade, tranzacțiile stagnează, iar prețurile întâmpină dificultăți în a menține același ritm ascendent ca în perioada anterioară.

Având caracteristica utilizării unui grad ridicat de îndatorare financiară, sectorul imobiliar este canalul de investiții cel mai direct și profund afectat de fluctuațiile ratelor dobânzii. În trecut, piața vietnameză a cunoscut un declin accentuat în perioada 2011-2013, când ratele dobânzii la credite au depășit pragul de 18-20%/an.

Multe companii și investitori au fost nevoiți să vândă active pentru a reduce pierderile, ceea ce a cauzat „înghețarea” pieței pentru o perioadă lungă de timp, prețurile imobiliarelor din multe zone scăzând cu 30-40%, chiar și în zona centrală.

O parte a motivului provine din mentalitatea investițională de a se baza pe împrumuturi pe termen scurt, în timp ce proiectele și activele imobiliare au cicluri lungi de investiții. Atunci când costurile de capital cresc brusc, fluxul de numerar este perturbat, iar riscul de iliquiditate este aproape inevitabil.

Presiunea vine și din partea creditelor ipotecare preferențiale. În ultimii ani, pentru a stimula piața, mulți investitori și bănci comerciale au lansat pachete de credite ipotecare cu rate ale dobânzii preferențiale de la doar 5,5%/an, chiar fără dobândă, cu perioadă de grație a principalului de până la 5 ani. Această politică ajută un număr mare de persoane și investitori să acceseze capital ieftin pentru a deține proprietăți imobiliare.

Totuși, perioada preferențială este doar temporară. La intrarea în perioada dobânzii variabile, dacă nivelul general al ratei dobânzii crește, presiunea asupra rambursării datoriilor va crește brusc.

VAR-urile consideră că mulți clienți se află într-o situație în care „nu au plătit niciun capital, dar dobânda s-a dublat”. Atunci când lichiditatea pieței este scăzută, revânzarea produselor pentru a reduce pierderile devine dificilă, iar riscul creanțelor neperformante poate reveni în sistemul de credit.

Afacerile imobiliare sunt sub presiune mare

VAR-urile evaluează: Afacerile imobiliare sunt în prezent grupul cel mai afectat de creșterea ratelor dobânzilor. Pe de o parte, acestea trebuie să suporte costuri financiare mai mari pentru împrumuturile necesare implementării proiectelor; pe de altă parte, puterea de cumpărare pe piață scade atunci când oamenii au dificultăți în a accesa împrumuturi pentru a cumpăra locuințe.

Între timp, canalul de mobilizare a capitalului prin obligațiuni corporative nu și-a revenit încă complet. Emisiunile noi sunt încă precaute, în timp ce volumul obligațiunilor ajunse la scadență rămâne ridicat, obligând multe companii să gestioneze fluxul de numerar prin vânzarea de fonduri funciare, întârzierea progresului construcțiilor sau negocierea cu antreprenorii și băncile pentru prelungirea termenului de plată.

Afacerile imobiliare sunt supuse unei presiuni mari din cauza creșterii ratelor dobânzilor. (Foto: ST)

În special, având în vedere că majoritatea aprovizionării reprezintă proiecte viitoare, perturbarea fluxului de numerar de la clienți face ca presiunea financiară să fie și mai mare.

Atunci când costurile creditului cresc, alte canale de mobilizare a capitalului nu sunt încă dezvoltate, iar capacitatea financiară a multor investitori este limitată, multe proiecte riscă să fie suspendate sau amânate, afectând încrederea cumpărătorilor și a investitorilor secundari.

Nu numai că afectează proiectele în curs, dar ratele dobânzilor ridicate pe termen lung slăbesc și capacitatea de a extinde fondurile funciare și de a demara noi proiecte.

De fapt, băncile tind să majoreze ratele dobânzilor în perioadele de scădere a pieței din cauza riscurilor ridicate. În acel moment, multe companii aleg să „stau pe loc” în loc să-și extindă investițiile, pentru a limita pierderile – mai ales în contextul creșterii costurilor terenurilor și construcțiilor.

Prin urmare, oferta de locuințe riscă să scadă semnificativ pe termen mediu. În plus, creșterea ratelor dobânzilor are un impact indirect și asupra investițiilor publice și a costurilor infrastructurii.

Pe măsură ce prețurile materiilor prime, costurile forței de muncă și costurile de curățenie a amplasamentelor cresc, progresul multor proiecte cheie de transport este întârziat. Acest lucru afectează în mod direct așteptarea creșterilor de prețuri în zonele despre care se preconiza odinioară că „beneficiază de infrastructură”, punând mulți investitori secundari într-o poziție dificilă.

În ciuda numeroaselor provocări, perspectivele pe termen lung pentru piața imobiliară din Vietnam rămân pozitive, datorită cererii mari de locuințe și a urbanizării puternice.

„Pe măsură ce economia continuă să crească, segmente precum locuințele, imobiliarele industriale, birourile de închiriat și comerțul cu amănuntul mențin în continuare o cerere stabilă”, a evaluat VARs.

Asociația Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) consideră că, în perioada actuală, cumpărătorii de locuințe ar trebui să profite de oportunitatea dată când ratele dobânzilor sunt încă scăzute, iar oferta se redresează.

Cu toate acestea, utilizarea capitalului împrumutat ar trebui controlată la un nivel sigur, fără a depăși 50% din valoarea proprietății, pentru a evita riscurile atunci când ratele dobânzilor se pot inversa. Cumpărătorii ar trebui, de asemenea, să acorde prioritate alegerii proiectelor cu investitori reputați, capacitate financiară solidă, garanții legale și progres în construcție - în special în cazul produselor imobiliare formate în viitor.

Sursă: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html