Explicații despre prețurile apartamentelor în Hanoi și Ho Chi Minh City

În timp ce prețul de vânzare și numărul tranzacțiilor de apartamente din Hanoi au crescut brusc, orașul Ho Și Min a intrat într-o stare de stagnare.

Piața apartamentelor din cele mai mari două orașe din Vietnam, Hanoi și Ho Chi Minh City, este clar diferențiată, creând culori contrastante. Deși ambele se confruntă cu o ofertă deficitară, tendințele prețurilor și tranzacțiilor pe aceste două piețe sunt complet diferite.

Hanoiul se încălzește, iar orașul Ho Chi Minh se întunecă

Conform raportului Savills Vietnam pentru T3/2024, oferta de apartamente noi în Hanoi a ajuns la 5.265 de unități, în creștere cu 95% față de trimestrul precedent și cu 178% față de aceeași perioadă a anului trecut. Proiecte precum Lumi Hanoi și QMS Top Tower au reprezentat 66% din oferta de apartamente noi, restul provenind din fazele următoare ale altor 4 proiecte.

În special, vestul orașului Hanoi continuă să fie lider în ceea ce privește oferta, cu 92% din apartamentele de clasa B. Savills Vietnam previzionează că această zonă va oferi încă 21.000 de apartamente din 28 de proiecte, reprezentând 17% din oferta totală viitoare.

Apartamentele vechi și noi din Hanoi au crescut rapid în preț în ultima vreme. Foto: THUY LINH

În plus, rata de absorbție pe piața din Hanoi a rămas ridicată, cu 6.840 de apartamente vândute, în creștere cu 35% față de trimestrul precedent și cu 226% față de anul precedent. Apartamentele din clasa B au fost cele mai performante, cu o rată de absorbție de până la 85%, contribuind la 98% din numărul total de apartamente vândute. Oferta nouă în acest segment a reprezentat 65% din numărul total de apartamente vândute.

În special, apartamentele cu prețuri de peste 4 miliarde VND au reprezentat 70% din numărul total de apartamente vândute, o creștere bruscă față de doar 2% în 2020, indicând o trecere către segmentul high-end pe piața din Hanoi. Între timp, segmentul apartamentelor cu prețuri sub 2 miliarde VND aproape a dispărut de pe piață, reprezentând doar 1% din oferta totală.

În contrast puternic, piața apartamentelor din orașul Ho Chi Minh este oarecum sumbră. Oferta de apartamente principale în trimestrul al treilea al anului 2024 a scăzut cu 13% față de trimestrul precedent și cu 36% față de aceeași perioadă a anului trecut, ajungând la doar 4.871 de unități. Piața este concentrată în principal în Est (orașul Thu Duc), cu o cotă de piață de 58%, iar în Vest (Districtul 6, Binh Tan), reprezentând o cotă de piață de 20%.

Volumul tranzacțiilor în trimestru a scăzut, de asemenea, cu 16% față de trimestrul precedent și a scăzut cu 4% față de aceeași perioadă a anului trecut, ajungând la 1.915 unități. Dintre acestea, apartamentele din Clasa B au reprezentat 66% din numărul total de tranzacții reușite, oferta nouă atingând o rată de absorbție de 62%, în timp ce stocurile au atins o rată de absorbție de doar 35%.

În plus, prețurile apartamentelor principale din orașul Ho Chi Minh au scăzut cu 12% față de trimestrul precedent, ajungând la aproximativ 68 de milioane VND/m². Principalul motiv este scăderea proporției apartamentelor de clasa A și B în oferta principală.

Savills Vietnam previzionează că până la sfârșitul anului 2024, în orașul Ho Chi Minh se așteaptă să fie deschise spre vânzare aproximativ 6.700 de apartamente noi, cu proiecte importante precum Vinhomes Grand Park - The Opus One și The Forest Gem. Pe termen lung, de acum până în 2027, peste 50.000 de apartamente din 76 de proiecte vor fi deschise spre vânzare, concentrate în principal în orașul Thu Duc (reprezentând 49% din oferta viitoare), Districtul 7 (reprezentând 12%) și Binh Tan (reprezentând 9%).

Motivul acestui contrast, potrivit domnului Troy Griffiths, director general adjunct al Savills Vietnam, este că stocul din orașul Ho Chi Minh a scăzut și nu există multe proiecte noi deschise spre vânzare din cauza problemelor legale și a întârzierilor în aprobarea planificării.

În ciuda ofertei limitate de apartamente principale, dl Griffiths se așteaptă ca situația să se îmbunătățească în trimestrele următoare, pe măsură ce reglementările sunt modificate, planificarea este actualizată și proiecte cheie de infrastructură sunt implementate.

De ce?

Mulți experți spun că diferența dintre piețele din Hanoi și Ho Chi Minh City nu provine doar din factorii de cerere și ofertă, ci este influențată în mare măsură și de contextul legal, strategia de dezvoltare urbană și nevoile cumpărătorilor din fiecare localitate.

Dl. Tran Minh Tien, directorul Centrului OneHousing pentru Cercetare de Piață și Informare a Clienților, a comentat că, deși Hanoi se confruntă și el cu dificultăți de aprovizionare, la fel ca orașul Ho Chi Minh, sentimentul cumpărătorilor este mai pozitiv.

Mai exact, în august 2024, Hanoi a înregistrat aproximativ 3.100 de tranzacții de transfer. Deși acest număr a scăzut ușor cu 3% față de luna precedentă, a crescut brusc cu 25% față de perioada mai-iunie. Dl. Tien a prezis că numărul tranzacțiilor de transfer de apartamente din Hanoi ar putea scădea ușor sau rămâne neschimbat în septembrie și octombrie, înainte de a crește din nou la sfârșitul anului - perioada în care tranzacțiile imobiliare sunt cele mai active din an.

Dl. Tran Khanh Quang, director general al companiei imobiliare Viet An Hoa, a evaluat că oferta este cel mai important factor de luat în considerare, atât cererea, cât și prețul mediu de vânzare al pieței. În orașul Ho Chi Minh, scăderea ofertei din ultimii ani din cauza problemelor juridice a făcut ca numărul de proiecte de vânzare să nu țină pasul cu cel din Hanoi. În plus, atunci când oferta crește lent și majoritatea proiectelor de vânzare se află în segmentul high-end, acest lucru a dus la creșterea prețurilor apartamentelor din Hanoi.

Dna Giang Huynh, directoarea departamentului de cercetare și S22M la Savills Vietnam, a subliniat că locuințele accesibile reprezintă un segment potențial care nu a fost încă pe deplin acoperit nici în Hanoi, nici în Ho Chi Minh City.

Statisticile de la Savills Vietnam arată că, între 2019 și 2023, prețurile imobiliarelor din Hanoi au crescut în medie cu 6% pe an, în timp ce în orașul Ho Chi Minh au crescut doar cu 3% pe an. Cu toate acestea, creșterea veniturilor personale în aceste două orașe a atins doar 4%, respectiv 3% pe an, ceea ce a dus la prețuri ale locuințelor din ce în ce mai mari decât capacitatea de plată a oamenilor.

Potrivit dnei Giang Huynh, pentru a rezolva această situație, este nevoie de o coordonare strânsă între sectorul public și cel privat. În plus, o piață imobiliară sustenabilă trebuie să aibă un segment divers, în special produse din clasa B și C. Atât în ​​Hanoi, cât și în Ho Chi Minh City, cererea de aproximativ 50.000 de apartamente pe an - în principal din partea persoanelor cu venituri medii și a gospodăriilor tinere - nu este încă pe deplin satisfăcută.

„Pentru a reduce costurile terenurilor, atât orașul Ho Chi Minh, cât și Hanoi își propun să extindă zonele urbane în provinciile învecinate, cum ar fi Bac Ninh pentru Hanoi și Binh Duong și Dong Nai pentru orașul Ho Chi Minh. Investițiile puternice în infrastructura de transport și dezvoltarea urbană satelit vor fi forța motrice pentru a stimula piața imobiliară în aceste zone”, se așteaptă expertul.

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că, pentru a rezolva problema ofertei de apartamente, reducând indirect prețurile locuințelor, problema cheie rămâne în continuare eliminarea obstacolelor legale din calea proiectelor.

În același timp, crearea condițiilor pentru ca investitorii să dezvolte locuințe sociale și locuințe comerciale cu costuri reduse va contribui la reducerea prețurilor apartamentelor, creând oportunități pentru persoanele cu venituri mici de a accesa locuințe cu veniturile lor. În plus, politicile de creditare legate de dezvoltarea proiectelor pentru investitori beneficiază, de asemenea, de mai multă atenție și sprijin din partea Băncii de Stat.

Va crește

Dr. Ho Quoc Tuan, lector universitar la Universitatea din Bristol (Marea Britanie), a declarat că creșterea mai rapidă a prețurilor locuințelor decât veniturile reprezintă o mare provocare pentru politica locuințelor din Vietnam. Dacă prețurile locuințelor continuă să crească rapid, oamenii vor întâmpina dificultăți în a cumpăra locuințe, ceea ce va duce la riscul unei reduceri a cererii. Cu toate acestea, dacă prețurile locuințelor scad brusc, acest lucru poate fi, de asemenea, un semnal de avertizare pentru stabilitatea pieței.

Dr. Ho Quoc Tuan a menționat că, în ultimii ani, oferta de apartamente accesibile ca preț a scăzut din cauza reglementărilor stricte privind utilizarea terenurilor, ceea ce îngreunează construcția de locuințe urbane. El a prezis că prețurile locuințelor vor continua să crească din cauza factorilor demografici, imigrația crescând cu o rată de 4% pe an.

Sursă: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm