Riscul creșterii prețurilor terenurilor „amenință” dezvoltarea.

Fluctuațiile prețurilor de pe piața regională, atunci când apar proiecte mari, au creat prețuri artificiale ale terenurilor, obligând firmele de consultanță să aleagă metode de calcul pentru a se asigura că terenul închiriat de provincie investitorilor are prețul corect. Proiectele mari care așteaptă aceste prețuri ale terenurilor din provincie prezintă probleme complexe din multe perspective diferite.

O vedere panoramică a NovaWorld Phan Thiet.

Este critic.

Proiectul Complexului Turistic Ocean Valley din comuna Tien Thanh, orașul Phan Thiet, cunoscut și sub numele de proiectul NovaWorld Phan Thiet, realizat de Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., este un proiect masiv care se întinde pe 1.000 de hectare și se întinde de-a lungul a 7 km de coastă. Până în prezent, Faza 1 este operațională, oferind o gamă diversă de facilități, cum ar fi Movenpick Resort Phan Thiet de 5 stele, Radisson Resort Phan Thiet de 4 stele, un teren de golf PGA cu 36 de găuri, parcul de distracții Circus Land, Piața și Parcul Bikini Beach, Complexul Sportiv și un lanț de restaurante și cafenele. În ultima vreme, a atras aproape 150.000 de vizitatori pentru cazare, recreere și divertisment. În consecință, o serie de industrii de sprijin care deservesc rezidenții și turiștii, cum ar fi mini-hoteluri, restaurante, magazine de proximitate, puncte de vânzare a alimentelor și băuturilor, cafenele, saloane de înfrumusețare, servicii de spălătorie etc., au apărut deja, funcționează în prezent și se pregătesc să apară conform planurilor de afaceri ale investitorilor după predarea proprietăților. În special pe 19 mai, relansarea orașului economic și turistic NovaWorld Phan Thiet continuă să creeze un mediu de afaceri atractiv, stimulând investitorii și, în același timp, creând numeroase locuri de muncă pentru lucrători. În plus, se așteaptă, așa cum a evaluat Comitetul Popular Provincial: „Dacă întregul proiect va deveni operațional, nu numai că va crea o destinație turistică standard pentru provincia Binh Thuan, dar infrastructura de transport aferentă va ajuta, de asemenea, la conectarea și formarea unui sistem de transport amplu pentru provincie, facilitând implementarea proiectelor de investiții.”

Cu toate acestea, pentru ca repornirea să fie la fel de eficientă pe cât se așteaptă, este necesar ca obstacolele legale ale proiectului să fie rezolvate cât mai curând posibil. La începutul lunii mai 2023, Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company a înaintat o cerere conducerii provinciale pentru sprijin în rezolvarea problemelor juridice cu care se confruntă proiectele Novaland din Binh Thuan, deoarece acestea se aflau într-o situație critică. Veniturile din vânzări și creditele pentru proiecte erau blocate de bănci din cauza procedurilor juridice incomplete ale proiectului, agravate de plăți zilnice de dobânzi de până la 50 de miliarde VND. Mai exact, compania a solicitat rezolvarea urgentă a două probleme cheie: permiterea companiei de a alege să plătească taxele de utilizare a terenului într-o singură plată timp de 50 de ani, așa cum este prevăzut de lege, și determinarea urgentă a unui preț rezonabil al terenului, astfel încât compania să poată plăti taxele de utilizare a terenului și să finalizeze procedurile juridice ale proiectului și vânzării.

Determinarea prețurilor specifice ale terenurilor nu este o problemă nouă; este considerată o reamintire pentru a accelera finalizarea proiectului conform calendarului stabilit până la sfârșitul anului 2025. Cu toate acestea, este, de asemenea, o problemă de care autoritățile provinciale au fost foarte preocupate și au coordonat eforturile pentru a o rezolva. Cu toate acestea, au existat opinii diferite și obstacole în aplicarea reglementărilor, în special pentru un proiect de o asemenea amploare și utilizare multifuncțională precum NovaWorld Phan Thiet, care este fără precedent în provincia Binh Thuan. Prin urmare, la sfârșitul lunii martie 2023, Comitetul Popular Provincial a trimis un document Ministerului Resurselor Naturale și Mediului, solicitând îndrumări privind rezolvarea dificultăților în determinarea prețurilor specifice ale terenurilor pentru calcularea taxelor de arendă a terenurilor pentru proiectul Complexului Turistic Ocean Valley.

Multe obstacole

Documentul de mai sus indică faptul că proiectul Complexului Turistic Ocean Valley a primit contracte de arendă de teren de către Comitetul Popular Provincial, cu o suprafață totală de 963 de hectare, în opt faze. În prezent, compania pregătește cererea pentru a noua fază de arendă, care acoperă o suprafață de 4,74 hectare. În timpul acestui proces, Comitetul Popular Provincial a convenit să aplice temporar prețul terenului din Tabelul Prețurilor Terenurilor înmulțit cu coeficientul de ajustare a prețului terenului (coeficientul K) pentru a determina prețul terenului pentru calcularea taxelor de arendă pentru suprafața de teren închiriată, în mai multe documente din 2017 până în prezent. În consecință, compania a plătit temporar taxe de arendă la bugetul provincial, după deducerea plăților în avans pentru compensații, eliberare și relocare, rămânând un sold de 139,33 miliarde VND.

Cu toate acestea, prețul specific al terenului pentru proiect, aprobat de Comitetul Popular Provincial, nu a fost încă stabilit. În prezent, Departamentul Provincial de Administrare a Terenurilor a contractat o firmă de consultanță pentru a determina prețul terenului pentru proiect. Prin analiza și evaluarea amplorii și naturii proiectului, precum și a condițiilor de piață din zona de evaluare, firma de consultanță a propus aplicarea metodei surplusului, așa cum este stipulată în articolul 6 din Circulara nr. 36/2014 a Ministerului Resurselor Naturale și Mediului pentru evaluare. Cu toate acestea, se întâmpină unele dificultăți. Una dintre ele este determinarea momentului evaluării, deoarece clauza 3, articolul 108 din Legea Funciară din 2013 prevede: „Momentul pentru calcularea taxelor de utilizare a terenului și a taxelor de arendă este momentul în care statul decide să aloce teren, să închirieze terenuri, să permită schimbarea destinației terenului sau să recunoască drepturile de utilizare a terenului.” Între timp, proiectul a primit decizii de arendă a terenului de la Comitetul Popular Provincial în opt momente diferite, între 2014 și 2021. În plus, planul detaliat de construcție la scara 1/500 al proiectului a fost aprobat la un moment specific. Evaluarea efectuată în diferite momente a dus la discrepanțe între data evaluării și data aprobării planului detaliat de construcție la scara 1/500, ceea ce face dificilă aplicarea temeiului juridic și prelucrarea informațiilor introduse. Mai mult, unele dintre evaluările proiectului sunt anterioare datei de intrare în vigoare a Legii funciare din 2013. Prin urmare, există opinii diferite cu privire la temeiul juridic al metodologiei de evaluare, autoritatea de implementare a acesteia și evaluarea specifică a terenului la momentul respectiv.

Pe lângă îndrumările propuse cu privire la conținutul menționat mai sus, Comitetul Popular Provincial a solicitat, de asemenea, Ministerului Resurselor Naturale și Mediului să ofere îndrumări specifice privind ratele capitalului investițional; normele și prețurile unitare; și metodele de calculare a creșterii prețurilor de construcție în cazurile în care data emiterii ratelor capitalului investițional și estimările de investiții nu coincid cu data evaluării. În plus, sunt necesare criterii specifice pentru a determina gradul de similaritate dintre activele comparabile; metode pentru a demonstra similaritatea dintre activele comparabile și activele evaluate; și baza pentru determinarea ratei de creștere a prețurilor de închiriere și vânzare pentru activele cu cicluri economice lungi... Acest lucru se datorează faptului că proiectul este de amploare, cu multe elemente complexe de investiții și afaceri, inclusiv unele elemente unice care nu sunt încă prezente în provincia Binh Thuan. Prin urmare, dacă se poate găsi în curând o soluție cu privire la prețul specific al terenului pentru calcularea taxelor de arendă și dacă operațiunile NovaWorld Phan Thiet pot fi facilitate în timp util, acest lucru nu numai că va aduce beneficii întreprinderii lider din zonă, dar va determina și dinamismul unei destinații turistice noi și atractive, ajutând Binh Thuan să ajungă pe o poziție de lider în turismul turistic din regiune. În plus, va deschide o abordare adecvată de stabilire a prețurilor terenurilor, permițând începerea construcțiilor în zone industriale mari, precum cea din Ham Tan...

În ceea ce privește progresul aprobării prețurilor specifice terenurilor, Comitetul Popular Provincial a raportat Comitetului Permanent al Comitetului Provincial al Partidului spre examinare în Raportul nr. 218/BC-UBND din 26 octombrie 2022 și Raportul nr. 186/BC-UBND din 16 septembrie 2022. În consecință, Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company colectează în prezent informații suplimentare pentru a finaliza rezultatele evaluării. Mai multe companii din provincie cooperează și furnizează informații pentru a susține determinarea prețului terenului pentru proiect.

Sursă