Riscul creșterii prețurilor terenurilor „amenință” dezvoltarea. Partea a 2-a

Báo Bình Thuận•23/05/2023

Întârzierea în stabilirea prețurilor anuale și unice ale contractelor de arendă funciară a afectat mediul investițional, având impact asupra producției și planificării afacerilor și împiedicând finanțarea ipotecară pentru investiții, în special pentru proiecte de investiții la scară largă cu capital semnificativ (cum ar fi proiectul de stocare și port GNL, centralele termice Son My I și II și proiectul de fabricare a palelor turbinelor eoliene...). Fără o politică promptă și decisivă, acest lucru va afecta negativ mediul investițional și rezultatele atragerii investițiilor în provincie – a declarat Consiliul de Administrare a Parcurilor Industriale Provinciale.

O parte este nerăbdătoare, cealaltă este precaută.

În timp ce NovaWorld Phan Thiet așteaptă prețuri specifice pentru terenuri pentru a „debloca” activități de construcție suplimentare pentru a finaliza zona urbană economică și turistică până la sfârșitul anului 2025, noile parcuri industriale din Ham Tan așteaptă, de asemenea, stabilirea prețurilor specifice pentru terenuri înainte de închirierea terenurilor. Abia atunci construcția poate continua conform calendarului planificat. De exemplu, Parcul Industrial Tan Duc este programat să înceapă construcția în trimestrul 2/2023, dar este considerat dificil de implementat din cauza întârzierilor în procesul de stabilire, evaluare și aprobare a prețurilor specifice pentru terenuri (pentru terenuri rezidențiale și agricole din zonele rezidențiale). Acest lucru necesită numeroase revizuiri și completări, afectând eforturile de compensare și relocare. În prezent, investitorul parcului industrial a depus o cerere de alocare/închiriere a terenurilor care acoperă 61,17 hectare. Cu toate acestea, natura necontiguă a parcelelor de teren va face ca alocarea/închirierea terenurilor și obținerea autorizațiilor de construcție să fie mai dificile. În ceea ce privește Parcul Industrial Son My I, investitorului i-au fost alocate 76,78 hectare de teren în prima fază de către Comitetul Popular Provincial. Cu toate acestea, pentru a continua construcția, este necesar un preț specific al terenului pentru a semna un contract de arendă. Anterior, Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu a organizat o licitație și a semnat un contract cu o firmă de consultanță (TMS Consulting Co., Ltd.) pentru a determina prețul de arendă. După numeroase scrisori de îndemn, firma de consultanță a raportat că întârzierea în determinarea prețului specific al terenului pentru Parcul Industrial Son My I s-a datorat studiilor și colectării de informații limitate și dificile pentru a determina veniturile și costurile legate de evaluarea proiectelor de parcuri industriale și dovezilor insuficiente pentru a demonstra pe deplin cerințele stipulate în Circulara 36/2014/TT-BTNMT din 30 iunie 2014 a Ministerului Resurselor Naturale și Mediului . Prin urmare, la 5 aprilie 2023, TMS Consulting Co., Ltd. a trimis un document prin care solicita unităților relevante să asiste la revizuirea informațiilor în scopul evaluării terenurilor, împreună cu un proiect de raport explicativ privind rezultatele evaluării. Și până în ziua de azi, încă așteptăm... rezultatele.

Prin urmare, la sfârșitul lunii aprilie 2023, Consiliul de Administrare a Parcurilor Industriale Provinciale a prezentat un raport prin care a solicitat agențiilor funcționale relevante să sprijine Parcul Industrial Tan Duc în finalizarea procedurilor pentru începerea construcției în al doilea trimestru al anului 2023, de la determinarea prețului specific al terenului, astfel încât investitorul să poată semna un contract de arendă pentru cele 61,17 hectare. În mod similar, pentru Parcul Industrial Son My 1, care acoperă peste 76,7 hectare, planul a fost prezentat Comitetului Popular Provincial spre aprobare în mai 2023, la solicitarea companiei IPICO, astfel încât compania să poată plăti chiria terenului, să semneze contractele de arendă și să organizeze construcția infrastructurii parcului industrial în această zonă.

În special, investitorii parcurilor industriale care au efectuat lucrări de compensare și defrișare a terenurilor și care se pregătesc pentru investiții doresc cu toții să închirieze terenuri într-o singură sumă forfetară. Proiecte conexe, cum ar fi instalația portuară și de stocare a GNL, proiectul Centralei Termice Son My I și proiectul Centralei Termice Son My II, care au aproximativ 300 de hectare de teren, au nevoie, de asemenea, de un contract de închiriere unic. Între timp, conform informațiilor de la Consiliul de Administrare al Parcului Industrial Provincial, deoarece prețul specific al terenului nu a fost încă stabilit, patru proiecte (cu o suprafață de 4,72 hectare) în Parcul Industrial Ham Kiem I și un proiect (cu o suprafață de 2,41 hectare) în Parcul Industrial Ham Kiem II au fost aprobate de Comitetul Popular Provincial pentru o plată unică a contractului de închiriere, dar investitorii nu au plătit încă taxa de închiriere într-o singură sumă forfetară, o întârziere care durează de trei ani. Dorința investitorilor pentru un contract de închiriere unic facilitează atragerea investitorilor secundari și simplifică contabilitatea și cererile de împrumut pentru implementarea proiectelor.

De ce se află ei într-o poziție de coerciție?

Reprezentanții Departamentului pentru Resurse Naturale și Mediu au declarat că întârzierea în evaluarea valorilor specifice ale terenurilor (aplicată proiectelor cu valori ale terenurilor care depășesc 20 de miliarde VND) se datorează mai multor motive. Conform Circularei 36 a Ministerului Resurselor Naturale și Mediului, există cinci metode de evaluare a terenurilor, dar cele trei metode cel mai frecvent aplicate - surplus, venit și comparativ - au fost utilizate pentru o lungă perioadă de timp. Cu toate acestea, pe baza informațiilor din mai multe cazuri, firmele de consultanță sunt îngrijorate de faptul că aceste metode nu sunt pe deplin fiabile atunci când sunt aplicate proiectelor specifice, în special atunci când factorii de intrare nu sunt luați în considerare în mod corespunzător, ceea ce duce la rezultate inexacte ale ieșirii. De exemplu, cu metoda comparativă, zona în cauză a fost din punct de vedere istoric teren agricol fără tranzacții, ceea ce face imposibilă comparația. În mod similar, metodele surplus și venit necesită determinarea veniturilor din dezvoltare, a capitalului de investiții pe unitate, a prețurilor unitare etc., care sunt foarte complexe. Prin urmare, unitățile de consultanță au revizuit în mod repetat planurile, iar departamentul le-a oferit asistență, dar rezultatele obținute nu sunt încă convingătoare. Deoarece sunt necesare ipoteze și estimări, iar toate aceste proiecte au suprafețe foarte mari, riscul unor erori între diferite persoane, chiar și unele foarte mici, poate duce la pierderi semnificative. În plus, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului revizuiește și Circulara 36, concentrându-se pe metodele de evaluare.

Acesta este, de asemenea, unul dintre motivele pentru care Comitetul Popular Provincial a trimis recent un document Ministerului Resurselor Naturale și Mediului, solicitând Prim-ministrului să ia în considerare și să dirijeze înființarea unui grup de lucru format din membri ai Ministerului Resurselor Naturale și Mediului, Ministerului Construcțiilor , Ministerului Finanțelor și altor ministere și agenții relevante, pentru a sprijini și îndruma provincia Binh Thuan în determinarea prețurilor terenurilor în general și în cadrul proiectului Complexului Turistic Ocean Valley în special. În prezent, guvernul central a emis un document prin care este de acord să sprijine Binh Thuan în evaluarea specifică a terenurilor din cadrul proiectului NovaWorld Phan Thiet...

Potrivit unui reprezentant al Departamentului pentru Resurse Naturale și Mediu, evaluarea terenurilor în zonele industriale este mai simplă, comparativ cu NovaWorld Phan Thiet. Cu toate acestea, în circumstanțele actuale, este încă necesar un calcul specific al evaluării, cu asistență din partea guvernului central, pentru o mai mare încredere. Obstacolele legate de prețurile specifice ale terenurilor pentru proiectele mari din provincie vor fi rezolvate cât mai curând posibil.

Scrisoarea oficială a Comitetului Popular Provincial către Ministerul Resurselor Naturale și Mediului a subliniat, de asemenea, că procesul actual de evaluare a terenurilor este extrem de complex, deoarece implică numeroase sectoare și domenii care reglementează parametrii legați de investiții, planificare, construcții, terenuri, finanțe, sistemul bancar și piața. Acest lucru necesită ca cei care îndeplinesc această sarcină să aibă cunoștințe generale și experiență în numeroase domenii pentru a înțelege pe deplin conținutul metodologiei de evaluare pentru implementarea, evaluarea și evaluarea adecvate. Între timp, personalul Departamentului Provincial de Resurse Naturale și Mediu nu are suficientă experiență în domenii specializate, cum ar fi stabilirea prețurilor, finanțele și construcțiile, pentru a satisface cerințele actualei activități complexe de evaluare. Prin urmare, Comitetul Popular Provincial solicită Ministerului Resurselor Naturale și Mediului să propună Prim-ministrului să ia în considerare și să direcționeze înființarea unui grup de lucru pentru a sprijini și îndruma provincia Binh Thuan în determinarea prețurilor terenurilor în general și în cadrul proiectului Complexului Turistic Ocean Valley în special, astfel încât proiectele să poată fi implementate și puse în funcțiune în curând, contribuind la dezvoltarea socio -economică a localității.

Sursă