Riscul prețului terenurilor „amenință” dezvoltarea. Partea a 2-a

Întârzierea în stabilirea prețurilor anuale de închiriere a terenurilor și a prețurilor unice de închiriere a terenurilor a afectat mediul investițional, afectând producția și planificarea afacerilor, creditele ipotecare pentru investiții, în special pentru proiectele de investiții cu suprafețe mari și capital de investiții mare (Proiectul Depozitului Portuar GNL, Proiectul Centralei Termice Son My I, Proiectul Centralei Termice Son My II și Proiectul de Producție a Palelor de Ventilator Eolian...). Dacă nu va exista o politică timpurie și decisivă, aceasta va afecta mediul investițional și rezultatele atragerii investițiilor în provincie - a comentat Consiliul de Administrare a Parcului Industrial Provincial.

O parte este nerăbdătoare, cealaltă este precaută.

În timp ce NovaWorld Phan Thiet așteaptă prețuri specifice ale terenurilor pentru a „debloca” numeroase activități pentru a continua construirea și finaliza o zonă urbană economică turistică până la sfârșitul anului 2025, noile parcuri industriale din Ham Tan așteaptă, de asemenea, prețuri specifice ale terenurilor pentru închiriere. De aici, va exista o bază pentru construcție conform foii de parcurs trasate. De exemplu, Parcul Industrial Tan Duc va începe construcția în al doilea trimestru al anului 2023, dar este considerat dificil de implementat, deoarece lucrările de stabilire, evaluare și aprobare a determinării prețurilor specifice ale terenurilor (pentru terenuri rezidențiale și terenuri agricole în zone rezidențiale) sunt încă lente, necesitând numeroase revizuiri și suplimente, afectând lucrările de compensare și decontare. În prezent, investitorul Parcului Industrial a depus o cerere de alocare/închiriere a terenurilor cu o suprafață de 61,17 hectare. Cu toate acestea, parcelele de teren neadiacente vor îngreuna alocarea/închirierea terenurilor și solicitarea unui permis de construcție pentru începerea construcției. La Parcul Industrial Son My I, investitorului i-au fost alocate terenuri de către Comitetul Popular Provincial în prima fază, cu o suprafață de 76,78 hectare. Cu toate acestea, pentru a realiza construcții, este necesar și un preț specific al terenului pentru a semna un contract de arendă. Anterior, Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu a organizat o licitație și a semnat un contract cu o unitate de consultanță (TMS Consulting Co., Ltd.) pentru a determina prețul de arendă al terenului. După numeroase documente urgente, unitatea de consultanță a raportat întârzierea în finalizarea determinării prețurilor specifice ale terenurilor pentru Parcul Industrial Son My I, din cauza faptului că studiile și colectarea informațiilor pentru determinarea veniturilor și costurilor pentru lucrările de evaluare aferente proiectelor parcurilor industriale au fost foarte limitate și s-au confruntat cu numeroase dificultăți, neavând o bază suficientă pentru a demonstra pe deplin, conform prevederilor Circularei 36/2014/TT-BTNMT din 30 iunie 2014 a Ministerului Resurselor Naturale și Mediului . Prin urmare, la 5 aprilie 2023, TMS Consulting Company Limited a trimis un document prin care solicita unităților relevante să sprijine revizuirea informațiilor pentru evaluarea terenului, împreună cu un proiect de raport care explică rezultatele evaluării. Și până acum, încă așteptăm... rezultatele.

Prin urmare, la sfârșitul lunii aprilie 2023, Consiliul de Administrare a Parcului Industrial Provincial a raportat agențiilor funcționale relevante sprijinirea Parcului Industrial Tan Duc în finalizarea procedurilor pentru începerea construcției în al doilea trimestru al anului 2023, de la determinarea prețurilor specifice ale terenurilor pentru investitori până la semnarea contractelor de arendă pe o suprafață de 61,17 hectare. În mod similar, în cazul Parcului Industrial Son My 1, acesta are o suprafață de peste 76,7 hectare și a fost supus aprobării Comitetului Popular Provincial în mai 2023, la cererea companiei IPICO, astfel încât unitatea să poată plăti chiria terenului, să semneze contractele de arendă și să organizeze construcția infrastructurii parcului industrial pe această suprafață.

În special, investitorii parcurilor industriale care au efectuat lucrările de compensare și defrișare și care se pregătesc pentru investiții doresc cu toții să închirieze terenuri imediat. Apoi, proiecte conexe, cum ar fi Depozitul Portului de Gaze GNL, Proiectul Centralei Termice Son My I, Proiectul Centralei Termice Son My II, care au o suprafață de teren de aproximativ 300 de hectare, au, de asemenea, nevoie să închirieze terenuri imediat. Între timp, conform informațiilor de la Consiliul de Administrare al Parcului Industrial Provincial, deoarece prețul specific al terenului nu a fost stabilit, există în prezent 4 proiecte (cu o suprafață de 4,72 hectare) în Parcul Industrial Ham Kiem I și 1 proiect (cu o suprafață de 2,41 hectare) în Parcul Industrial Ham Kiem II care au fost aprobate de Comitetul Popular Provincial pentru plata chiriei terenului imediată, dar nu au rezolvat încă problema plății imediate a chiriei terenului de către investitorii parcului industrial, care durează de 3 ani. Dorința investitorilor de a închiria terenuri imediat este de a facilita atragerea investitorilor secundari și de a facilita capitalul contabil și de a împrumuta pentru implementarea proiectului.

De ce să fii într-o poziție atât de presată?

Reprezentantul Departamentului pentru Resurse Naturale și Mediu a declarat că evaluarea specifică a terenurilor (aplicată proiectelor cu o valoare a terenurilor de peste 20 de miliarde VND) este lentă din mai multe motive. Conform Circularei 36 a Ministerului Resurselor Naturale și Mediului, există 5 metode de evaluare, dar cele 3 metode aplicate în mod obișnuit sunt surplusul, venitul și comparația. Cu toate acestea, pe baza informațiilor dintr-o serie de cazuri, unitățile de consultanță sunt îngrijorate de faptul că aceste metode nu sunt garantate, dacă sunt aplicate fiecărui proiect specific, mai ales dacă factorii de intrare nu sunt stabili, ceea ce duce la rezultate incorecte. De exemplu, metoda comparației, acea suprafață a fost întotdeauna teren agricol, nu există tranzacții, deci nu poate fi comparată. Sau metodele surplusului și venitului trebuie să determine veniturile din dezvoltare, rata capitalului investit, prețul unitar... ceea ce este foarte complicat. Prin urmare, unitățile de consultanță au făcut acest lucru în mod repetat, Departamentul a ajutat unitățile de consultanță, dar rezultatele nu sunt convingătoare. Deoarece este necesar să se presupună și să se estimeze, iar aceste proiecte sunt toate foarte mari ca suprafață, riscul de eroare între o persoană și alta, chiar și foarte mic, poate crea o pierdere mare. În plus, Ministerul Resurselor Naturale și Mediului revizuiește și Circulara 36, concentrându-se pe metodele de evaluare.

Acesta este, de asemenea, unul dintre motivele pentru care Comitetul Popular Provincial tocmai a emis un document prin care solicită Ministerului Resurselor Naturale și Mediului să propună Prim-ministrului să ia în considerare și să dirijeze înființarea unui Grup de Lucru format din membri ai Ministerului Resurselor Naturale și Mediului, Ministerului Construcțiilor, Ministerului Finanțelor și ministerelor și ramurilor conexe, pentru a sprijini și îndruma provincia Binh Thuan în determinarea prețurilor terenurilor în general și în cadrul proiectului Complexului Turistic Ocean Valley în special. În prezent, Guvernul Central a emis un document prin care este de acord să sprijine provincia Binh Thuan în evaluarea prețurilor specifice terenurilor în cadrul proiectului NovaWorld Phan Thiet...

De asemenea, potrivit reprezentantului Departamentului pentru Resurse Naturale și Mediu, în comparație cu NovaWorld Phan Thiet, evaluarea terenurilor în parcurile industriale este mai simplă. Cu toate acestea, în situația actuală, este necesar și un calcul specific al evaluării cu ajutorul Guvernului Central pentru a avea mai multă încredere. În cel mai scurt timp, se va rezolva problema eliminării obstacolelor legate de prețurile specifice ale terenurilor pentru proiectele mari din provincie.

Comunicatul oficial transmis Ministerului Resurselor Naturale și Mediului de către Comitetul Popular Provincial a subliniat, de asemenea, că activitatea actuală de evaluare a terenurilor este foarte complicată, deoarece implică numeroase sectoare și domenii care reglementează parametrii privind investițiile, planificarea, construcțiile, terenurile, finanțele, sistemul bancar, piața... necesitând ca implementatorul să aibă cunoștințe generale și experiență legate de multe domenii pentru a putea înțelege pe deplin conținutul metodei de evaluare pentru a o implementa, evalua și evalua în mod corespunzător. Între timp, personalul din sectorul Resurse Naturale și Mediu al provinciei nu are prea multă experiență în domenii specializate precum prețuri, finanțe, construcții... pentru a îndeplini cerințele unei activități de evaluare foarte complicate, așa cum este aceasta în prezent. Prin urmare, Comitetul Popular Provincial a propus ca Ministerul Resurselor Naturale și Mediului să recomande Prim-ministrului să ia în considerare și să dirijeze înființarea unui Grup de lucru pentru a sprijini și ghida provincia Binh Thuan în determinarea prețurilor terenurilor în general și în cadrul proiectului Complexului Turistic Ocean Valley în special, astfel încât proiectele să poată fi implementate, puse în funcțiune și să dezvolte socio -economia locală în curând.

Sursă