Partea 1: Locuințe de închiriat: o schimbare majoră în gândirea privind locuințele
Între timp, majoritatea ofertei de locuințe de închiriat provine din case mici de familie, cămine pentru muncitori, locuințe pentru studenți sau mini-apartamente în zone rezidențiale.
O mare parte din nevoile de locuințe ale persoanelor cu venituri medii și mici sunt satisfăcute din resurse sociale, mai degrabă decât din proiecte imobiliare la scară largă.
Privit din această perspectivă, ceea ce își propune guvernul de data aceasta nu este crearea unei piețe noi, ci integrarea unei piețe existente care operează în umbră în strategia oficială de dezvoltare urbană.
Ca să înțelegi de ce afacerile nu sunt cu adevărat entuziasmate de acest domeniu, trebuie doar să faci un calcul simplu.
Să presupunem că un dezvoltator imobiliar construiește o clădire cu 300 de apartamente în Hanoi . Dacă o vinde cu aproximativ 100 de milioane de VND pe metru pătrat, compania ar putea genera venituri de aproximativ 2.100 de miliarde de VND și ar putea finaliza ciclul de viață al proiectului în doar câțiva ani.
Dar dacă întreaga clădire ar fi păstrată în scop de închiriere, povestea ar fi complet diferită. Cu tarifele actuale de închiriere, investitorul ar putea fi nevoit să aștepte 20-30 de ani pentru a-și recupera investiția, ca să nu mai vorbim de costurile de operare și întreținere și de riscurile de piață din această perioadă.
Cu alte cuvinte, o parte oferă profituri tangibile în timpul mandatului unui CEO. Cealaltă parte este un joc care se întinde pe mai multe generații de management.
Confruntate cu aceste două opțiuni, majoritatea afacerilor ar alege să vândă case. Acest lucru este de înțeles, deoarece afacerile sunt create pentru a obține profit, nu pentru a rezolva probleme sociale în numele guvernului.
De fapt, Vietnamul a petrecut mulți ani încercând să rezolve problema locuințelor prin vânzarea de unități de locuințe sociale. Cu toate acestea, progresul implementării a fost mai lent decât se aștepta, parțial din cauza marjelor de profit reduse, în timp ce procedurile și timpii de implementare sunt lungi.
Acest lucru arată că, chiar și în cazul locuințelor sociale, dacă problema beneficiilor nu este rezolvată, piața va fi foarte greu de operat.
Între timp, milioane de chiriași continuă să aștepte. Nu le pasă prea mult de modelele financiare sau de calculele de profit ale afacerilor. Ceea ce au nevoie este mult mai simplu: locuințe stabile la un preț pe care și-l pot permite.
Statul nu poate înlocui piața.
Dacă piața ar putea rezolva singură problema locuințelor închiriate, poate că milioane de muncitori nu ar mai fi nevoiți să locuiască în cămine înghesuite așa cum o fac astăzi.
Dar dacă statul ar interveni și ar înlocui piața, bugetul ar continua să aibă dificultăți în a satisface nevoile unui oraș cu zeci de milioane de locuitori.
Prin urmare, rolul statului nu este de a înlocui piața, ci de a crea condițiile necesare pentru ca aceasta să funcționeze într-un mod care să servească obiectivelor de dezvoltare pe termen lung.
Acesta este și spiritul noii directive a prim-ministrului Le Minh Hung, atunci când a solicitat dezvoltarea de locuințe de închiriat într-un mod în care statul să nu subvenționeze, dar nici să le lase complet în seama pieței.
Alegerea orașului Hanoi ca locație pilot pentru primele modele de locuințe de închiriat nu este o coincidență. De asemenea, este localitatea care se confruntă cu cea mai mare presiune din partea urbanizării, a creșterii populației din cauza migrației și a decalajului tot mai mare dintre prețurile locuințelor și veniturile populației.
Dintr-o perspectivă economică, cea mai importantă resursă cu care guvernul poate contribui la piața locuințelor de închiriat nu sunt banii, ci terenul.
În mod special, de data aceasta guvernul nu discută doar despre capital, ci solicită și o revizuire a terenurilor și activelor publice pentru a le încorpora în dezvoltarea de locuințe de închiriat. Dacă întreprinderile trebuie să cumpere terenuri la prețurile pieței și apoi să construiască locuințe de închiriat, majoritatea proiectelor vor fi extrem de nefezabile.
Dar când statul se implică în gestionarea terenurilor, a infrastructurii și a instituțiilor, ecuația economică se va schimba complet.
Cine va asigura finanțarea timp de 30 de ani?
Pământul este doar jumătate din poveste. Cealaltă jumătate este capitalul.
Închirierea de locuințe este o investiție pe termen lung, care se întinde pe decenii, în timp ce capitalul sistemului bancar actual este în principal pe termen scurt. În cele din urmă, este dificil să folosești fonduri strânse în câteva luni sau ani pentru a finanța un activ care își recuperează investiția în decenii.
Aceasta înseamnă că, pentru a dezvolta o piață de locuințe de închiriat la scară largă, Vietnamul va trebui să găsească surse de capital pe termen lung corespunzătoare.
Cu alte cuvinte, pentru a avea milioane de locuințe de închiriat, Vietnamul trebuie nu doar să rezolve problema terenurilor, ci și problema capitalului pe termen lung.
Cea mai mare provocare nu constă în clădiri.
Comparativ cu Vietnamul, cea mai mare diferență dintre țările dezvoltate cu locuințe de închiriat constă în venituri și sisteme de securitate socială.
În multe țări dezvoltate, oamenii sunt dispuși să închirieze pe viață, deoarece încă mai au alte niveluri de protecție pentru viitor, cum ar fi fondurile de pensii, asigurările sociale sau programele de asistență socială publică.
Între timp, în Vietnam, o casă este adesea încă cel mai mare bun al unei familii, o formă de economii pentru bătrânețe și, de asemenea, cea mai importantă asigurare împotriva incertitudinilor vieții.
Prin urmare, povestea locuințelor de închiriat nu depinde, în cele din urmă, doar de industria construcțiilor sau de piața imobiliară. De asemenea, depinde de rata de creștere a veniturilor, de calitatea locurilor de muncă și de maturitatea sistemului de securitate socială.
O politică este sustenabilă doar atunci când este în beneficiul tuturor.
Dacă articolul „Locuințe de închiriat: o schimbare majoră în gândirea privind locuințele” punea întrebarea unde vor locui milioane de oameni într-un Hanoi cu 15 milioane de locuitori, acest articol ridică o altă întrebare: cine va construi aceste unități locative?
Succesul pieței de locuințe de închiriat nu depinde, în cele din urmă, de nicio entitate singulară, ci mai degrabă de capacitatea Vietnamului de a concepe un mecanism care să asigure că toate părțile beneficiază.
Dar, în cele din urmă, scopul tuturor politicilor sunt oamenii.
O piață de locuințe de închiriat are cu adevărat succes doar atunci când lucrătorii obișnuiți pot găsi locuințe stabile pentru a trăi, a munci și a-și crește copiii în oraș, deoarece nicio afacere nu construiește case din bunătate.
Însă niciun oraș nu se poate dezvolta sustenabil dacă tocmai oamenii care îi creează valoarea nu mai pot rămâne acolo.
Sursă: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
Comentariu (0)