Înăsprirea diviziunii și vânzării terenurilor

DNVN - Potrivit expertului juridic în domeniul imobiliar Pham Thanh Tuan, noile reglementări ale Legii locuințelor și Legii afacerilor imobiliare (modificate) au „înăsprit” parcelarea și vânzarea terenurilor de către afacerile imobiliare.

Legea locuințelor și Legea afacerilor imobiliare din 2023 sunt așteptate să intre în vigoare la 1 august. Expertul juridic în domeniul imobiliar Pham Thanh Tuan a comentat că aceste două legi noi au „înăsprit” „împărțirea și vânzarea terenurilor” de către întreprinderile imobiliare din două perspective. Și anume, restrângerea domeniului de aplicare al zonelor de proiect care pot fi împărțite în parcele și vândute și specificarea procedurilor pe care întreprinderile trebuie să le respecte.

Mai exact, pentru proiecte de amploare regională în sectoare, districte, orașe din zone urbane speciale de tip I, tip II și tip III sau proiecte (indiferent de regiune) care selectează investitori prin licitarea drepturilor de utilizare a terenurilor pentru a investi în proiecte de construcții de locuințe în conformitate cu Legea funciară, investitorilor nu li se va permite să desfășoare activități imobiliare prin împărțirea loturilor și vânzarea de terenuri.

Întreprinderile care implementează proiecte prin împărțirea parcelelor și vânzarea de terenuri către speculanți au provocat apariția multor febre funciare.

Conform Ministerului Construcțiilor , în decembrie 2023, Vietnamul avea 902 zone urbane. Dintre acestea, există 2 zone urbane speciale, 22 zone urbane de tip I (inclusiv 3 zone urbane de tip I aflate direct sub administrația centrală), 36 zone urbane de tip II, 45 zone urbane de tip III, 95 zone urbane de tip IV și 702 zone urbane de tip V.

„Proiectele din 105 orașe și comune care sunt zone urbane de tip III sau superior nu au voie să desfășoare activități imobiliare sub formă de împărțire a loturilor și vânzare de terenuri. Astfel, zona în care întreprinderile au voie să împărtășească loturi și să vândă terenuri este mult redusă.”

„Cu alte cuvinte, în zonele urbane de tip III și superior, investitorii trebuie să construiască case de vânzare, nu mai „împărțind” terenul în bucăți mici de vânzare ca înainte”, a comentat dl. Tuan.

În ceea ce privește procedurile pe care trebuie să le respecte întreprinderile, dl. Tuan a declarat că noua lege prevede că, pentru a transfera drepturile de utilizare a terenurilor sub formă de parcelare, întreprinderile trebuie să îndeplinească atât condiții „necesare”, cât și condiții „suficiente”.

Condiția necesară este deținerea unui document de la Comitetul Popular provincial care să permită întreprinderii să transfere drepturile de utilizare a terenurilor în cadrul proiectului prin divizarea parcelelor și vânzarea acestora. Condiția „suficientă” este ca investitorul să îndeplinească procedura de solicitare a unui permis de la Departamentul Construcțiilor, similar cu cazul semnării unui contract de cumpărare și vânzare a viitoarelor locuințe.

Noua reglementare îi ajută pe cei care primesc transferul de terenuri de la investitor să aibă o bază pentru a determina clar momentul în care investitorului i se permite să semneze contractul de vânzare-cumpărare. Această determinare se bazează pe faptul dacă investitorul a primit sau nu un document de la Departamentul Construcțiilor.

„Noua reglementare de înăsprire a parcelizării este rezonabilă. Întreprinderile desfășoară proiecte prin împărțirea parcelelor și vânzarea de terenuri către anumite persoane fizice sub formă de speculații, cumpărare și revânzare, ceea ce duce la numeroase febre funciare. Vârful de la începutul anului 2021 a avut loc simultan de la nord la sud, provocând risipă de active sociale.”

„Între timp, legile actuale nu impun ca lucrările de construcție să fie puse în funcțiune pentru cumpărătorii de terenuri parcelate”, a declarat dl. Tuan.

De asemenea, potrivit domnului Tuan, una dintre prevederile foarte remarcabile stipulate în Legea privind afacerile imobiliare (modificată) este cerința ca cesionarul drepturilor de folosință pe teren: „trebuie să construiască locuințe pentru a asigura progresul, în conformitate cu proiectul aprobat și planificarea detaliată, autorizația de construire în cazurile în care trebuie acordată o autorizație de construire și în conformitate cu acordul din contractul de transfer al drepturilor de folosință pe teren cu infrastructura tehnică în cadrul proiectului imobiliar semnat” (Clauza 2, Articolul 34).

Aceasta este o bază importantă nu doar pentru investitori, ci și pentru autoritățile competente, pentru a supraveghea construcția de case de către cumpărători. Evitați situația de a cumpăra terenuri și a le lăsa abandonate sau pentru speculații personale.

Hoai Anh

Sursă: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260