Întărirea controlului asupra lotizării și vânzării terenurilor.

Potrivit expertului juridic în domeniul imobiliar Pham Thanh Tuan, noile reglementări ale Legii locuințelor și Legii afacerilor imobiliare (modificate) au „înăsprit” parcelarea și vânzarea terenurilor de către afacerile imobiliare.

Legea locuințelor și Legea afacerilor imobiliare din 2023 sunt așteptate să intre în vigoare la 1 august. Expertul juridic în domeniul imobiliar Pham Thanh Tuan a comentat că aceste două legi noi au „înăsprit” activitățile de „locare și vânzare de terenuri” ale afacerilor imobiliare din două perspective: restrângerea domeniului de aplicare al zonelor de proiect în care sunt permise locarea și vânzarea de terenuri și specificarea procedurilor pe care întreprinderile trebuie să le respecte.

Mai exact, în cadrul sferei regionale, în proiectele din sectoarele, districtele și orașele din zonele urbane speciale de tip I, tip II și tip III sau în proiectele (indiferent de regiune) în care investitorii sunt selectați prin licitații pentru drepturi de folosință a terenurilor pentru proiecte de construcție de locuințe în temeiul Legii funciare, investitorului nu i se va permite să se angajeze în afaceri imobiliare sub formă de parcelare și vânzare de terenuri.

Afacerile care desfășoară proiecte prin parcelarea terenurilor și vânzarea de parcele către speculanți individuali au provocat numeroase creșteri ale prețurilor terenurilor.

Conform Ministerului Construcțiilor , în decembrie 2023, Vietnamul avea 902 zone urbane. Acestea includeau 2 zone urbane de clasă specială, 22 de zone urbane de clasa I (inclusiv 3 zone urbane de clasa I aflate direct sub guvernul central), 36 de zone urbane de clasa II, 45 de zone urbane de clasa III, 95 de zone urbane de clasa IV și 702 zone urbane de clasa V.

„Proiectele din 105 orașe și comune clasificate ca fiind de tip III sau superior nu au permisiunea de a desfășura activități imobiliare sub formă de parcelare a terenurilor și vânzarea de parcele. Prin urmare, domeniul de aplicare al zonelor în care întreprinderile au permisiunea de a parcela și vinde parcele a fost redus semnificativ.”

„Cu alte cuvinte, în zonele urbane de tip III și superior, dezvoltatorii trebuie să construiască case de vânzare și nu mai pot subdiviza terenul în parcele mai mici de vânzare, așa cum se întâmpla înainte”, a comentat dl. Tuan.

În ceea ce privește procedurile pe care trebuie să le urmeze întreprinderile, dl. Tuan a declarat că noua lege prevede că, pentru a transfera drepturile de utilizare a terenurilor prin parcelare, întreprinderile trebuie să îndeplinească atât condițiile „necesare”, cât și cele „suficiente”.

Condiția necesară este ca Comitetul Popular provincial să emită un document care să permită întreprinderii să transfere drepturile de utilizare a terenurilor la amplasamentul proiectului prin metoda parcelării și vânzării parcelelor. Condiția „suficientă” este ca investitorul să parcurgă procedura de solicitare a unui permis de la Departamentul Construcțiilor, similar cu cazul semnării unui contract de vânzare a unităților locative aflate în construcție.

Noile reglementări oferă celor care primesc terenuri de la dezvoltatori o bază pentru a stabili în mod clar când dezvoltatorul este autorizat să semneze contractul de vânzare-cumpărare. Această determinare se face verificând dacă dezvoltatorul a primit un document de la Departamentul Construcțiilor.

„Noile reglementări care înăspresc parcelarea terenurilor sunt rezonabile. Întreprinderile care implementează proiecte prin parcelarea terenurilor și vânzarea de parcele către persoane fizice în scopuri speculative, cumpărând și vânzând în mod repetat, au dus la numeroase creșteri ale prețurilor terenurilor. Vârful a avut loc simultan de la nord la sud la începutul anului 2021, provocând o risipă de resurse sociale.”

„Între timp, legile actuale nu prevăd încă cerințe obligatorii pentru cumpărătorii de terenuri parcelate în scopul construirii și utilizării terenului”, a declarat dl. Tuan.

Potrivit domnului Tuan, una dintre reglementările foarte remarcabile stipulate în Legea modificată privind afacerile imobiliare este cerința ca cesionarul drepturilor de utilizare a terenurilor: „trebuie să construiască locuințe în conformitate cu proiectul aprobat, planificarea detaliată, autorizația de construire (în cazurile în care este necesară o autorizație de construire) și în conformitate cu acordul din contractul de transfer al drepturilor de utilizare a terenurilor pentru terenurile cu infrastructură tehnică din cadrul proiectului imobiliar semnat” (Clauza 2, Articolul 34).

Aceasta este o bază importantă nu doar pentru dezvoltator, ci și pentru autoritățile competente, pentru a supraveghea construcția de locuințe pentru cumpărători. Previne situațiile în care terenurile sunt achiziționate și apoi lăsate vacante, ceea ce duce la risipă sau sunt folosite pentru speculații personale.

Hoai Anh

Sursă: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260