Creștere „fierbinte” a creditului imobiliar: Optimism în anxietate?

VTV.vn - Creditul imobiliar a crescut brusc în primele 10 luni ale anului 2025, generând un flux de capital abundent, dar cu lichiditate redusă, avertizează mulți experți cu privire la sustenabilitatea pieței.

Deși creditul imobiliar se accelerează, realitatea nu creează mișcarea așteptată.

Creditul imobiliar a crescut brusc în primele 10 luni ale anului 2025, generând capital abundent, dar lichiditate redusă. Mulți experți avertizează că această realitate nu numai că afectează economia , dar ridică și multe semne de întrebare cu privire la sustenabilitatea pieței.

Creșterea creditului în anxietate

În primele 10 luni ale anului 2025, creditul imobiliar a crescut puternic, devenind unul dintre principalii factori motrice ai dezvoltării economiei. Potrivit domnului Pham Chi Quang, directorul Departamentului de Politică Monetară al Băncii de Stat a Vietnamului (SBV), creditul în întregul sistem bancar a atins o rată de creștere de 13,4%, din care creditul imobiliar reprezintă o proporție semnificativă. Aceasta reflectă o tendință foarte clară: imobiliarele continuă să fie o destinație atractivă pentru fluxurile de credit. Cu toate acestea, această creștere creează o consecință gravă, și anume un dezechilibru pe piață.

Cumpărarea și vânzarea, „navigarea” fără valoare reală în termeni de flux de numerar sau venituri din chirii, a împins valorile proprietăților imobiliare prea sus, ceea ce a dus la o lichiditate precară.

Rapoartele financiare pentru al treilea trimestru al anului 2025 de la marile bănci arată că, deși creditul imobiliar se accelerează, realitatea nu creează mișcarea așteptată. La VPBank , activitățile comerciale imobiliare reprezintă 22,97% din totalul creditelor restante, în timp ce la MB, această rată este de 10,42%. Acest lucru arată clar că fluxurile de capital creditar în domeniul imobiliar domină economia generală. Cu toate acestea, în unele zone, cum ar fi orașul Ho Chi Minh, deși piața este în plină expansiune din cauza numărului de apartamente nou deschise, numărul tranzacțiilor nu este proporțional cu creșterea ofertei.

Într-o declarație la Forumul de Investiții 2026, organizat recent în orașul Ho Chi Minh , expertul economic Dinh The Hien a declarat că principalul motiv al acestui dezechilibru este că piața imobiliară se află într-o stare de „cumpără scump, vinde scump” de la începutul anului. Dacă această tendință continuă, piața riscă să se dezvolte ca o bulă imobiliară. Acesta este un avertisment care nu poate fi ignorat, având în vedere că piața imobiliară este din ce în ce mai dependentă de speculațiile pe termen scurt. Cumpărarea și vânzarea, „navigarea” fără valoare reală în ceea ce privește fluxul de numerar sau veniturile din chirii, au împins valorile proprietăților imobiliare prea sus, provocând o lichiditate deficitară.

În ciuda creșterii puternice a creditului imobiliar, piața nu a reușit să creeze un ciclu sustenabil așa cum se dorea. Potrivit Property Guru, prețurile imobiliarelor în zone importante precum Hanoi și Ho Chi Minh City au crescut brusc, cu o creștere impresionantă de 112% în Hanoi în decurs de 5 ani. Cu toate acestea, această creștere a prețurilor nu este proporțională cu veniturile oamenilor și cu capacitatea de absorbție a pieței. Prin urmare, lichiditatea pieței a slăbit și ea, acesta fiind unul dintre principalele motive care duc la „locuri vacante” în multe proiecte imobiliare.

Avertisment că piața este dezechilibrată

Situația speculațiilor imobiliare peste prag devine o amenințare majoră atât pentru piață, cât și pentru economie. Atunci când prețurile locuințelor sunt împinse prea sus, mulți oameni, în special din clasa cu venituri medii și mici, nu pot accesa locuințe. Acest lucru nu numai că reduce lichiditatea, dar și dezechilibrează economia, deoarece fluxul abundent de numerar nu este utilizat în scopuri de dezvoltare durabilă, ci servește în principal scopurilor speculative.

În prezent, stocul afacerilor imobiliare a depășit 570.000 de miliarde VND, ceea ce arată dezechilibrul dintre dezvoltarea proiectelor și capacitatea reală de consum de pe piață.

Imobiliarele, deși atrag fluxuri mari de capital din sistemul bancar, nu au creat o tranziție clară între credit și tranzacțiile efective. Până în prezent, stocul de întreprinderi listate a depășit 570.000 de miliarde VND, demonstrând dezechilibrul dintre dezvoltarea proiectelor și capacitatea reală de consum de pe piață. Aceasta este slăbiciunea pieței imobiliare actuale, în care fluxul de numerar nu poate fi transformat în lichiditate.

Una dintre soluțiile propuse de experți este controlul fluxului de credite către sectorul imobiliar, în special al împrumuturilor în scopuri speculative. Expertul Dinh The Hien a avertizat: „Mentalitatea «cumpără scump, vinde scump» ajută un grup de investitori să beneficieze pe termen scurt, dar creează un ciclu de supraîncălzire, care riscă să provoace o prăbușire a pieței.” Aceasta este problema centrală a nesustenabilității pieței imobiliare. Menținerea prețurilor imobiliare prea mari, fără a fi proporționale cu veniturile și profitabilitatea reale, va duce doar la instabilitate și la dificultăți în dezvoltarea durabilă.

O altă soluție fezabilă propusă de dl. Vu Thanh Le, membru al Consiliului de Administrație al companiei Phat Dat, este aplicarea unor instrumente fiscale precum impozitarea locuințelor secundare, a terenurilor abandonate și deducerea dobânzilor la creditele ipotecare pentru prima locuință. Aceasta este o strategie aplicată cu succes în multe țări în perioadele de expansiune a creditului imobiliar. Controlul strict al fluxului de numerar speculativ va contribui la stabilizarea pieței și la crearea de produse imobiliare care să răspundă nevoilor reale ale oamenilor.

Capitalul intră „puternic” în sectorul imobiliar

Index	Scară	Creştere
Datoria totală restantă aferentă proprietăților imobiliare (31 august 2025)	> 4 milioane de miliarde de VND	+19% față de anul precedent
Contul datoriei totale restante a economiei	23,68%	(cel mai ridicat din istoria recentă)
Credite imobiliare pentru afaceri	1,79 milioane de miliarde de VND	+24% (cel mai tare)
Credite de consum/pentru uz personal	2,28 milioane de miliarde de VND	+12%

Sursa: Banca de Stat

Experții consideră, de asemenea, că, pentru ca piața imobiliară să se dezvolte sustenabil, proiectele trebuie să fie transparente din punct de vedere juridic, să răspundă nevoilor reale de locuințe și să aibă o viziune pe termen lung. În acest moment, piața imobiliară nu va mai fi dominată de cicluri neregulate de creștere și scădere, ci se va dezvolta stabil, creând valoare reală pentru economie și pentru oameni.

Deși fluxul puternic de credite în sectorul imobiliar poate ajuta la creșterea economică pe termen scurt, dacă nu este strict controlat, va duce la consecințe grave în ceea ce privește lichiditatea și sustenabilitatea pieței. Agențiile de management trebuie să ia măsuri drastice pentru a reduce speculațiile, promovând astfel dezvoltarea substanțială și durabilă a pieței imobiliare vietnameze în viitor.

Sursă: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm