Valul „spre sud” al fluxului de capital imobiliar

Regiunea sudică, în special orașul Ho Chi Minh, este o destinație atractivă în valul „spre sud” al fluxurilor de capital imobiliar, în special din partea investitorilor din nord. Cu toate acestea, investitorii trebuie să selecteze cu atenție segmentele, să evalueze capacitatea financiară și să acorde prioritate strategiilor pe termen lung în loc să se aștepte la profituri rapide, pentru a asigura siguranța și eficiența în contextul restructurării pieței.

Prețurile locuințelor rămân „ridicate”, fluxul de numerar își caută direcția de mișcare

Datele de cercetare ale Institutului de Cercetare și Evaluare a Pieței Imobiliare din Vietnam (VARS IRE) arată că, în primele 9 luni ale anului 2025, piața din Hanoi a înregistrat aproximativ 22.000 de apartamente nou deschise, echivalentul a 64% din oferta totală din 2024 și cel mai ridicat nivel din aceeași perioadă 2019 - 2025. În special, apartamentele continuă să joace un rol principal, reprezentând 76% din oferta totală nouă.

În prezent, fluxurile de capital imobiliar se deplasează puternic către regiunea de sud. Foto: VARS

Cu toate acestea, prețul de vânzare nu s-a răcit, ba chiar „mai ridicat”, având în vedere că noile proiecte cu prețuri de peste 100 de milioane VND/ ^m2 devin din ce în ce mai populare. Indicele prețurilor apartamentelor (indicele prețurilor reflectă fluctuația medie a prețului de vânzare din perioada (momentul curent) comparativ cu perioada de bază (primul trimestru al anului 2019) a proiectelor din eșantionul de proiecte selectat și observat de VARS) din Hanoi în trimestrul al treilea al anului 2025 a crescut cu 5% față de trimestrul precedent și cu 96,2% față de trimestrul de bază (primul trimestru al anului 2019) - de 1,7 ori creșterea din vechiul oraș Ho Chi Minh în aceeași perioadă.

Nivelul prețurilor primare al apartamentelor (apartamente de vânzare pentru prima dată) din Hanoi a stabilit, de asemenea, un nou „reper”, ajungând la o medie de 95 de milioane VND/ ^m2 , mai mare decât în ​​orașul Ho Chi Minh, cu peste 43% din oferta nouă din al treilea trimestru la prețuri peste 120 de milioane VND/ ^m2 .

Prețurile ridicate ale locuințelor „ancorate” au redus marja de creștere a prețurilor, reducând atractivitatea capitalului de investiții. În același timp, valorile capitalului depășesc capacitatea financiară a multor investitori, ceea ce a determinat fluxul de numerar să înceapă să se mute din Hanoi pentru a căuta noi oportunități pe piețe cu prețuri rezonabile și un potențial de creștere mai mare.

Pe lângă concentrarea în provinciile din jurul Hanoiului, care au conexiuni complete de infrastructură, fluxul de numerar se mută puternic către regiunea sudică.

Secretarul general adjunct al Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS), Nguyen Thai Binh, a informat că, la sfârșitul celui de-al doilea trimestru, statisticile preliminare de la o serie de investitori au arătat că, în prima jumătate a anului, clienții din Nord au reprezentat aproximativ 20% din totalul tranzacțiilor din Sud, dublu față de aceeași perioadă a anului trecut. Până la sfârșitul celui de-al treilea trimestru, această rată ajunsese la 30%, aproape egală cu perioada aglomerată 2016-2020.

Prin urmare, regiunea sudică atrage capital datorită menținerii nivelului prețurilor la nivelul acumulat în ultimii 3 ani, creând spațiu pentru creștere și marje de profit atractive pentru investitori. Unele zone de la periferia vechiului oraș Ho Chi Minh, inclusiv localitățile comasate, au niveluri de prețuri cu 30-40% mai mici decât cele din Hanoi, în timp ce conexiunile de infrastructură și viteza de urbanizare cresc brusc.

De exemplu, în Hanoi, cu 2-4 miliarde VND, poți cumpăra doar un apartament cu 1 dormitor sau 1+1, în timp ce în Ho Chi Minh City, investitorii pot alege mai diversificat, de la apartamente la case individuale. În special, prețul unor proiecte nou deschise în zonele suburbane ale orașului Ho Chi Minh City este în prezent de doar 2/3 față de zonele suburbane ale orașului Hanoi, ceea ce face ca marja de creștere a prețurilor pe termen mediu și lung să fie mai atractivă.

Fluxurile de capital din Hanoi către orașul Ho Chi Minh și zonele înconjurătoare nu sunt doar pentru a „vâna prețuri mici”, ci și pentru a diversifica portofoliile și a optimiza eficiența capitalului. Comparativ cu Hanoi, piața din Ho Chi Minh City are o diferențiere clară, în special în segmentul apartamentelor de lux, cu documente legale complete și locații excelente, satisfăcând nevoile de acumulare de active pe termen lung ale potențialilor investitori.

Aceasta este o linie de produse care aduce o dublă valoare a profitului, atât potențial de creștere a prețului, cât și chirie eficientă datorită avantajului unui centru economic dinamic, atrăgând puternic investiții străine directe și experți străini cu nevoi locative de înaltă calitate.

Infrastructura se accelerează, deschizând oportunități, dar este nevoie de prudență

Tendința de „extindere spre sud” este determinată și de revenirea în Sud a unei serii de investitori mari după rezolvarea problemelor legale, alături de campanii de comunicare puternice. În special, mulți investitori individuali din Hanoi tind să apeleze la investitori familiarizați atunci când își extind proiectele în Sud, profitând de înțelegerea lor asupra mărcii și de capacitatea de implementare.

Mai multe proiecte de amploare, cum ar fi complexul urban din Can Gio, au primit o atenție deosebită din partea investitorilor din Hanoi încă de la lansare, datorită locației lor strategice și potențialului de dezvoltare pe termen lung. Firmele de brokeraj din nord și-au extins rapid sucursalele în sud, aducând cu ele ecosistemul și serviciile pentru clienți.

Nu numai atât, unele proiecte ale unor investitori mari au prețuri mici, în timp ce proiecte similare din Nord și-au dublat prețul și au fost „dezgropate” de mulți investitori, chiar și cu prețuri care au crescut cu 5% într-o săptămână.

Un factor important care contribuie la consolidarea atragerii investițiilor este politica de dezvoltare a infrastructurii și motivația planificării regionale după fuziunea administrativă a noului oraș Ho Chi Minh. Multe proiecte noi urmează îndeaproape liniile de metrou, șoselele de centură și axele cheie de trafic, îmbunătățind conectivitatea interregională și crescând valoarea viitoare a activelor, fiind deosebit de atractive pentru investitorii din Hanoi.

VARS IRE consideră că, în general, valul „spre sud” al fluxului de numerar din investițiile imobiliare devine din ce în ce mai puternic. Sudul, în special orașul Ho Chi Minh, devine treptat o nouă destinație datorită prețurilor rezonabile, infrastructurii accelerate și cadrului juridic îmbunătățit.

Cu toate acestea, investitorii trebuie să selecteze cu atenție segmentele, să evalueze capacitatea financiară și să prioritizeze strategiile pe termen lung, în loc să aștepte profituri rapide, pentru a asigura siguranța și eficiența în contextul restructurării pieței. În contextul în care majoritatea tranzacțiilor se bazează încă pe cererea de investiții, în timp ce oferta crește rapid, dacă investitorii utilizează prea mult capital împrumutat pentru a investi pe scară largă, aceștia pot cădea într-o poziție pasivă atunci când ratele dobânzilor cresc sau lichiditatea scade. Cel mai rău scenariu este că perturbarea fluxului de numerar poate duce la stagnarea proiectului, afectând sentimentul pieței și încrederea investitorilor.

Sursă: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html