Facilitarea accesului afacerilor la terenuri

Ilustrație: Bich Lien

În ceea ce privește dificultatea accesării terenurilor pentru întreprinderi pentru implementarea proiectelor care oferă servicii în sectoarele sănătății și educației, ministrul adjunct al Resurselor Naturale și Mediului (MONRE), Le Minh Ngan, a avut un interviu cu reporterii pe această temă.

Reporter: Domnule, vă rog să ne spuneți ce prevăd Legea funciară din 2024 și documentele de aplicare a acesteia privind alocarea terenurilor pentru implementarea proiectelor care oferă servicii în domeniile sănătății și educației pentru investitori?

Ministrul adjunct Le Minh Ngan : Comparativ cu Legea funciară din 2013, Legea funciară din 2024 prezintă numeroase modificări în reglementările privind recuperarea terenurilor în scopul dezvoltării socio -economice în interes național și public. Statul recuperează terenuri în cazurile în care este absolut necesar să se implementeze proiecte de dezvoltare socio-economică în interes național și public, pentru a promova resursele funciare, a îmbunătăți eficiența utilizării terenurilor, a dezvolta o infrastructură socio-economică modernă, a implementa politici de securitate socială, a proteja mediul și a conserva patrimoniul cultural în 31 de cazuri specifice prevăzute la articolul 79 din Legea funciară, indiferent de sursa capitalului de investiții din interiorul sau din afara bugetului de stat, inclusiv proiecte în domeniile educației, sănătății, educației fizice și sportului etc.

În aceste cazuri, articolul 124, clauza 5, din Legea funciară permite, de asemenea, alocarea și închirierea terenurilor fără licitație a drepturilor de folosință pe teren, fără licitație pentru selectarea investitorilor în vederea implementării proiectelor, utilizând terenuri pentru implementarea proiectelor, în cazurile în care statul recuperează terenuri conform prevederilor articolului 79, fără a utiliza capital public de investiții sau proiecte de investiții prin metoda parteneriatului public-privat; în cazurile în care există investitori interesați, dar un singur investitor îndeplinește condițiile pentru atragerea interesului față de proiect, numărul investitorilor interesați urmând a fi determinat în conformitate cu prevederile legii privind licitația, legii privind industria și managementul sectorului.

În cazul în care există 2 sau mai mulți investitori interesați, este necesar să se organizeze o licitație pentru drepturile de utilizare a terenurilor sau un proces de licitație pentru selectarea investitorilor, pentru a asigura echitatea și transparența accesului la terenuri între investitori, a limita concentrarea terenurilor în câteva grupuri de interese și a se asigura că resursele funciare sunt alocate în mod echitabil și eficient, crescând veniturile la bugetul de stat...

În plus, articolul 127, clauza 1, din Legea funciară permite cazurilor în care capitalul de la bugetul de stat nu este utilizat, iar recuperarea terenurilor este supusă articolului 79 din Legea funciară, în care investitorul alege opțiunea de negociere a drepturilor de utilizare a terenurilor și nu propune recuperarea terenurilor, să utilizeze terenul pentru implementarea unor proiecte de dezvoltare socio-economică printr-un acord privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor.

Sau în cazul în care persoana care are dreptul de utilizare a terenului a propus un proiect de investiții dacă acesta se încadrează în cazul prevăzut la articolul 79 din prezenta Lege, dar este în conformitate cu planificarea utilizării terenurilor și are o cerere de modificare a destinației terenului, iar agenția de stat competentă aprobă politica de investiții și, simultan, aprobă investitorul în conformitate cu prevederile legii privind investițiile, atunci terenul poate fi utilizat pentru implementarea proiectului de investiții fără ca statul să îl recupereze (articolul 127, articolul 6).

Astfel, proiectele care furnizează servicii în domeniile sănătății și educației sunt eligibile pentru recuperarea terenurilor de către stat, conform prevederilor Legii funciare din 2024, fără nicio distincție în ceea ce privește sursele de capital de investiții.

Reporter: Deci, care sunt abordările investitorilor în acest domeniu pentru a obține terenuri, domnule?

Ministrul adjunct Le Minh Ngan : Legea funciară din 2024 prevede că metodele de acces la terenuri pentru proiecte, inclusiv proiecte de sănătate și educație, sunt foarte diverse și flexibile, în funcție de situația reală de implementare, existând, de asemenea, metode de sprijinire și promovare a investițiilor (alocarea terenurilor și arendarea terenurilor fără licitație sau licitație).

Ministrul adjunct al Resurselor Naturale și Mediului, Le Minh Ngan. Foto: TN&MT Newspaper

În același timp, există și metode care respectă principiile pieței, bazate pe concurența dintre întreprinderi, asigurând echitatea și transparența (licitația drepturilor de utilizare a terenurilor, licitarea pentru selectarea investitorilor pentru implementarea proiectelor care utilizează terenuri) și metode care creează inițiativă pentru întreprinderi (acordul de a primi transferul drepturilor de utilizare a terenurilor sau deținerea drepturilor de utilizare a terenurilor).

Astfel, conform prevederilor Legii funciare, accesul investitorilor la drepturile de utilizare a terenurilor în diverse domenii, inclusiv sănătate și educație, este mai deschis, creând un mediu public, transparent, echitabil și favorabil pentru ca investitorii să acceseze terenuri și să dețină terenuri pentru a realiza proiecte de dezvoltare socio-economică locală, în conformitate cu politicile, directivele și legile statului.

Reporter: Unii spun că Legea funciară din 2024 prevede că întreprinderile care închiriază terenuri de la stat au dreptul de a ipoteca, dar nu există instrucțiuni de implementare, ceea ce duce la dificultăți în identificarea creditorului ipotecar la mobilizarea obligațiunilor cu garanții imobiliare. Care este opinia dumneavoastră despre această problemă?

Ministrul adjunct Le Minh Ngan : Legea funciară din 2024 stipulează în detaliu drepturile de ipotecă ale organizațiilor economice pentru fiecare formă de utilizare a terenurilor. În consecință, organizațiile economice cărora li se alocă terenuri de către stat cu taxe de utilizare a terenurilor sau terenuri închiriate cu o chirie unică pe întreaga perioadă de închiriere au dreptul de a ipoteca drepturile de utilizare a terenurilor și bunurile deținute de acestea atașate terenului la instituțiile de credit autorizate să funcționeze în Vietnam, la alte organizații economice sau persoane fizice, conform prevederilor legii (punctul d, articolul 33); organizațiile economice cărora li se închiriază terenuri de către stat cu taxe anuale, persoanele de origine vietnameză care locuiesc în străinătate și organizațiile economice cu capital investițional străin au dreptul de a ipoteca bunurile deținute de acestea atașate terenului la instituțiile de credit autorizate să funcționeze în Vietnam, la alte organizații economice sau persoane fizice, conform prevederilor legii (punctul b, articolul 34).

Implementarea ipotecii conform prevederilor de mai sus trebuie să îndeplinească pe deplin condițiile prevăzute în Legea funciară (articolul 45), cum ar fi deținerea unuia dintre tipurile de Certificate de Drept de Folosire a Funciarului, așa cum este prevăzut, terenul să nu fie în litigiu sau litigiul să fi fost soluționat de o agenție de stat competentă, hotărârea judecătorească, decizia instanței, decizia sau sentința arbitrală să fi intrat în vigoare; dreptul de folosință a terenului să nu fie supus confiscării, să nu se aplice alte măsuri pentru a asigura executarea hotărârii judecătorești conform prevederilor legii privind executarea hotărârilor judecătorești civile; să se încadreze în termenul de utilizare a terenului; dreptul de folosință a terenului să nu fie supus unor măsuri temporare de urgență conform prevederilor legii...

Astfel, Legea funciară are un sistem juridic relativ complet pentru ca întreprinderile să exercite drepturi ipotecare aferente drepturilor de utilizare a terenurilor.

În ceea ce privește ipoteca la mobilizarea obligațiunilor cu imobile drept garanție, care nu intră în sfera de aplicare a Legii funciare ci în cea a Legii instituțiilor de credit, agenția de administrare specializată va avea propriile argumente pentru acest conținut.

Reporter: Care este opinia dumneavoastră despre unele opinii conform cărora Legea funciară din 2024 și documentele care ghidează implementarea reglementărilor privind prețurile terenurilor comerciale și de servicii pentru calcularea impozitului utilizează prețurile terenurilor din aceeași zonă și locație înmulțite cu 70-80%, ceea ce duce la prețuri ridicate ale terenurilor comerciale și de servicii, cauzând dificultăți și afectând producția și activitatea întreprinderilor?

Ministrul adjunct Le Minh Ngan : Legea funciară din 2024 prevede că prețurile terenurilor pentru calcularea impozitului pe utilizarea terenurilor sunt prețurile terenurilor din Lista de prețuri ale terenurilor. Articolul 12, clauza 1, din Decretul Guvernului nr. 71/2024/ND-CP din 27 iunie 2024 de reglementare a prețurilor terenurilor a stabilit că prețurile terenurilor comerciale și de servicii sunt elemente obligatorii care trebuie specificate în mod specific în Lista de prețuri ale terenurilor decisă de Consiliul Popular Provincial.

Anterior, în temeiul Legii funciare din 2013, în conformitate cu prevederile articolului 11, clauza 1 din Decretul Guvernului nr. 44/2014/ND-CP din 15 mai 2014 privind reglementarea prețurilor terenurilor, Lista de prețuri pentru terenurile comerciale și de servicii din zonele urbane și Lista de prețuri pentru terenurile comerciale și de servicii din zonele rurale sunt două elemente obligatorii din Lista de prețuri pentru terenuri emisă de Comitetul Popular Provincial. În același timp, numai pentru terenurile utilizate în scopuri publice cu scop comercial, terenurile pentru construcții de sedii de agenții, terenurile pentru construcții de lucrări publice, Comitetul Popular Provincial avea dreptul să stabilească prețul terenului pe baza prețului terenurilor rezidențiale în comparație cu prețul sediilor de birouri, terenurile pentru construcții de lucrări publice din zona învecinată, așa cum este prevăzut în lista de prețuri a terenurilor.

Astfel, atât Legea funciară din 2013, cât și Legea funciară din 2024 nu au reglementări privind stabilirea prețului terenurilor cu destinație comercială și servicii pe baza prețului terenurilor rezidențiale, ci necesită reglementări specifice privind prețul acestui tip de teren în Lista de prețuri ale terenurilor...

Situația de mai sus se poate datora procesului de implementare. Ministerul Resurselor Naturale și Mediului va continua să înregistreze, să absoarbă și să acorde atenție acestui conținut pentru a revizui, inspecta și rezolva prompt problemele, astfel încât să poată continua să ajusteze politicile aferente pentru a implementa cât mai bine Legea Funciară din 2024 în perioada următoare.

Reporter: Vă mulțumesc foarte mult, domnule viceministru!

Sursă: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html