Кто пользуется разницей в арендной плате за землю?

БОГАТЫЕ, БЕДНЫЕ, ТЮРЬМА, ВСЕ ИЗ-ЗА ЗЕМЛИ

В душной арендованной комнате в условиях сильной жары начала мая г-жа Нгуен Тхи Ким Буу (Гамлет 1, коммуна Сонг Трау, район Транг Бом, Донг Най ) готовит «новые» документы для продолжения своей жалобы на земельный участок ее семьи площадью более 11 000 ^м2 , который был конфискован для строительства промышленного парка Бау Сео (ИП) почти два десятилетия назад. В свои 70 лет г-жа Ким Буу является представителем второго поколения, занимающегося судебными разбирательствами. Мать г-жи Ким Буу, г-жа Ле Тхи Лам, скончалась пять лет назад, вскоре после того, как в конце 2018 года у семьи была принудительно конфискована земля. Г-жа Ким Буу — не единственная жительница, которая жалуется. Около 50 местных домохозяйств, представляющих многие поколения, также не согласны с решением правительства Донгная вернуть землю и передать ее инвестору промышленного парка Бау Сео.

12 января 2004 года председатель Народного комитета провинции Донгнай подписал решение 101/QD-CT-UBND о возврате более 440 гектаров земли в коммунах Сонгчау, Тайхоа, Дой 61 и Трангбом Таун и «временной передаче всей отвоеванной территории» компаниям Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company и их членам для осуществления компенсационных процедур, расчистки участка и инвестиционных процедур для строительства промышленного парка Бау Сео. В феврале 2004 года компании Tin Nghia и Dong Nai Rubber Company внесли капитал для создания акционерной компании Thong Nhat в качестве инвестора промышленного парка Bau Xeo.

Источник жалобы также начался отсюда. Семья г-жи Ким Буу и домохозяйства, чьи земли были возвращены, заявили, что Решение 101 председателя Народного комитета провинции Донгнай от 2004 года, когда еще не было решения премьер-министра о создании промышленного парка Бау Сео, «не входило в сферу полномочий». Их земля также не входит в утвержденные границы планировки, поэтому изъятие земли для передачи инвестору промышленного парка не имеет под собой никаких правовых оснований. Поэтому люди не подчинились решению об аннулировании и с 2004 года подавали жалобы. В 2018 году Народный комитет округа Трангбом издал уведомление об организации принудительного изъятия земель. Г-жа Ким Буу и другие домохозяйства считают, что Народный комитет округа Трангбом принудительно отобрал землю на основании Решения 101, что не соответствует закону, поэтому они продолжают подавать жалобы до сих пор.

«Они компенсировали нам всего 25 000 донгов за м2 и 15 миллионов донгов в качестве денег на переселение, в общей сложности 11 000 м2 домов и садов, они компенсировали более 700 миллионов донгов, как мы будем жить после того, как земля будет возвращена?», - сказала г-жа Ким Буу. В течение многих лет 70-летней женщине от имени ее семерых братьев и сестер приходилось жить в пансионе у подруги, чтобы продолжить судебный процесс, конца которому не видно...

Семьи, состоящие из нескольких поколений, с земельными спорами, как у г-жи Ким Бу в промышленном парке Бау Сео, не редкость. Ежемесячный отчет о народных петициях Национальной ассамблеи всегда присутствует в распоряжении крупных делегаций по петициям от местных органов власти, направляемых в центральное правительство в надежде добиться справедливого выражения своих взглядов. Большинство из них — люди, ведущие земельные споры, как, например, г-жа Ким Буу и жители округа Трангбом. Цифра в более чем 70% заявленных властями исков, связанных с землей, является усредненной статистикой за многие годы.

Почти четыре десятилетия национальных инноваций создали множество долларовых миллиардеров. Большинство из них разбогатели на недвижимости. Однако почти 40 лет национального возрождения также привели к появлению многих поколений людей, которые чувствуют несправедливость, когда земли, которые их предки оставляли после себя на протяжении многих поколений, теперь отчуждаются по низкой цене, а затем передаются предприятиям для строительства промышленных парков, торговых центров, высотных зданий и продаются по высоким ценам. Сельскохозяйственные земли были изъяты у населения по цене 1 млн донгов за м2, затем перепланированы под жилые земли, предприятия разделили землю на участки, продали землю, построили высотные здания и продали по цене 50 млн донгов за м2. Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы аппарата Национального собрания, сказал, что увеличение на 49 миллионов донгов благодаря решениям о возврате земель, изменениях в планировке и распределении земель представляет собой разницу в арендной плате за землю.

Фактическая разница в арендной плате за землю намного больше, чем в примере, который привел г-н Нгуен Си Зунг. У многих людей в Тху Тхиеме (город Тху Дук, Хошимин) конфисковали землю по цене 18 миллионов донгов за м2, но всего несколько лет спустя, когда они вернулись в проект, построенный на их собственной земле, сотрудники назвали цену квартиры в 350 миллионов донгов за м2, и она была распродана. Исследование, проведенное Ассоциацией недвижимости Вьетнама, показывает, что разница в ценах на землю до и после реализации проекта в некоторых местах достигает 700 раз, а в минимальном случае — 50 раз. Эта огромная прибыль оскорбительна, возмутительна и является источником несправедливости. Люди теряют свои дома, землю и работу из-за проектов социально-экономического развития, реализуемых в интересах государства и общества, но сами не получают той пользы, которую приносят эти проекты. Компенсации и деньги на переселение не помогут им улучшить свою жизнь после возвращения земли. Проекты развивают экономику и общество, но при этом они становятся беднее. Поэтому приобретение земли и расчистка территории стали для многих людей «страхом» и источником давних обид и жалоб.

Генеральный секретарь Нгуен Фу Чонг в своей вступительной речи на 5-й Центральной конференции 13-го созыва, когда Центральный комитет партии подвел итоги резолюции по земельной политике в мае 2022 года, сказал: «Многие люди разбогатели благодаря земле, но есть также много людей, которые стали бедными из-за земли, даже попали в тюрьму из-за земли, потеряли отношения между отцом и сыном, братьями из-за земли...». Земельные конфликты учащаются по мере развития страны.

Более 70% судебных исков по всей стране связаны с землей.

ИСТОЧНИК ЗЕМЕЛЬНЫХ КОНФЛИКТОВ

Если люди не являются бенефициарами дифференциальной ренты, создаваемой в результате проектов по приобретению земли, то кто тогда является бенефициарами? Самый очевидный ответ — это предприятия, то есть люди, которым была выделена земля, которая была изъята по низкой цене, а затем продана по очень высокой цене. Однако на многих форумах представители бизнеса заявляют, что их «несправедливо обвиняют», поскольку на них «оклеветали».

Согласно Конституции, партийным постановлениям и действующему Закону о земле, земля является собственностью всего народа и представлена ​​государством как собственником и управляется единообразно. Осуществляя право представлять собственника, государство будет определять цель использования земли посредством планирования, планов землепользования и разрешать изменение цели использования земли. Именно решение использовать участок земли для строительства городской зоны вместо того, чтобы продолжать сохранять его в качестве государственных сельскохозяйственных земель (а это разрешено делать только государству) создает дифференциальную ренту.

По словам доктора Нгуена Ван Диня, эксперта по инвестициям и правовым вопросам в сфере недвижимости, при реализации проектов в сфере недвижимости, помимо аванса государству на компенсацию и расчистку земли, при выделении земли предприятиям придется платить дополнительные деньги в соответствии с ценой на землю, установленной государством. При использовании метода добавочной стоимости, используемого для оценки земли в большинстве проектов по приобретению и перепрофилированию земель, цена земли будет рассчитываться таким образом, чтобы предприятие могло получить 15% добавленной стоимости после инвестиционного проекта, называемой прибылью. 85% разницы в арендной плате за землю придется уплачивать в государственный бюджет за счет платы за пользование землей. «Теоретически 85% прибавочной стоимости — это плата за пользование землей, которую инвестор должен заплатить государству. Эта плата включается в бюджет и расходуется на нужды населения всей страны в соответствии с Законом о государственном бюджете, служа государственным инвестициям», — сказал г-н Динь.

Но то, что сказал г-н Динь, было всего лишь «теорией». На практике картина регулирования дифференциальной земельной ренты совершенно иная, поскольку она должна проходить через множество сложных процессов и процедур, но при этом имеет множество лазеек для коррупции и негатива. Предприятия ищут множество способов максимизировать прибыль. Вероятно, правительству никогда не удавалось направить 85% добавленной стоимости «в бюджет». В большинстве крупных земельных дел, связанных с севером и югом, за последние годы провинциальные и муниципальные власти различными способами выделяли землю предприятиям по низким ценам, в результате чего государство теряло доходы из-за возросшей разницы в арендной плате за землю. Минимум несколько десятков миллиардов, максимум — тысячи миллиардов донгов.

Если есть разница в арендной плате за землю, не позволяйте, чтобы она попала в карманы предприятий или чиновников, имеющих полномочия изменять целевое назначение земли или корректировать планирование. Необходимо найти способ справедливого перераспределения разницы в арендной плате за землю.

Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы аппарата Национального собрания

В крупном деле, переданном в суд в последние дни, 23 февраля 2017 года, бывший председатель Народного комитета провинции Биньтхуан Нгуен Нгок Хай подписал и издал официальное заявление, в котором в принципе согласился передать 3 участка земли площадью более 92 600 м2, принадлежащих земельному фонду по обе стороны дороги 706B (в районе Фухай, город Фантьет), компании Tan Viet Phat Company без аукциона по цене 1,2 млн донгов/м2, что является начальной ценой аукциона в соответствии с решением от 2013 года. Последующее расследование показало, что передача земли по цене 1,2 млн донгов/м2 противоречила правилам, поскольку в соответствии с Законом о земле расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю должен определяться в соответствии с ценой земли на момент выделения или сдачи земли в аренду государственным органом. По данным властей, передача трех участков земли по низким ценам предприятиям бывшими лидерами провинции Биньтхуан привела к потере государством доходов в размере более 45 миллиардов донгов.

Аналогичным образом, 27 декабря 2012 года бывший секретарь провинциального партийного комитета Биньзыонг Чан Ван Нам, тогдашний заместитель председателя провинциального народного комитета, подписал решения, в которых согласились применять цену на землю в размере 51 914 донгов/м2 в соответствии с решением провинциального народного комитета Биньзыонг от 2006 года для расчета платы за пользование землей для двух земельных участков площадью 43 га и 145 га при изменении целевого назначения и передаче земли Производственно-импортно-экспортной корпорации Биньзыонг. Согласно приговору, установление подсудимым Тран Ван Намом и его сообщниками незаконных цен на землю нанесло государству ущерб в размере более 761 млрд донгов.

Во многих подобных случаях дешевой продажи «золотой земли» в Кханьхоа, Дананге или Хошимине... ответчики, являющиеся руководителями провинций и городов, утверждали, что они не получали прибыли и не совершали коррупционных действий, распределяя землю по низким ценам среди предприятий. Власти также не смогли этого доказать. На балконе не было обнаружено никакого рюкзака с деньгами. Никаких незаконных денежных средств в сейфах или на счетах подозреваемых обнаружено не было. Никаких сомнительных связей также выявлено не было. Никто не понимает, что «смазывало» как консультативную, так и систему принятия решений, когда все чиновники понимали, что распределение земли по низким ценам было неправильным. Однако сумма потерянных денег растет с каждым днем.

«В течение долгого времени вся система была направлена ​​на достижение разницы в арендной плате за землю. Это источник земельной несправедливости и конфликтов», — резюмировал доктор Нгуен Си Зунг. Г-н Зунг заявил, что для уменьшения конфликтов необходимо решить вопрос регулирования дифференциальной арендной платы за землю, чтобы часть этой возросшей стоимости можно было использовать для того, чтобы помочь людям, чьи земли были возвращены, получить новое жилье, равное или лучшее, чем их старое жилье, как указано в резолюции партии. «Если есть разница в арендной плате за землю, не позволяйте ей попасть в карманы предприятий или чиновников, которые имеют полномочия менять цели использования земли или корректировать планирование. Должен быть способ справедливого перераспределения разницы в арендной плате за землю», — сказал г-н Дунг.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm