Кто пользуется разницей в арендной плате за землю?

БОГАТЫЕ, БЕДНЫЕ, ТЮРЬМА, ВСЕ ИЗ-ЗА ЗЕМЛИ

В душной съемной комнате в сильные майские дни г-жа Нгуен Тхи Ким Буу (Гамлет 1, коммуна Сонг Трау, район Транг Бом, Донгнай ) готовит «новые» документы, чтобы продолжить жаловаться на земельный участок ее семьи площадью более 11 000 ^{квадратных} метров, который был конфискован для строительства промышленного парка Бау Ксео (ИП) почти два десятилетия назад. В возрасте 70 лет г-жа Ким Буу является представителем второго поколения, подавшим иск. Мать г-жи Ким Буу, г-жа Ле Тхи Лам, скончалась 5 лет назад, вскоре после того, как земля семьи была принудительно конфискована в конце 2018 года. Г-жа Ким Буу не единственная семья, которая жалуется. Около 50 семей здесь, на протяжении многих поколений, также не согласны с решением правительства Донгная конфисковать землю для передачи инвестору Bau Xeo IP.

12 января 2004 года председатель Народного комитета провинции Донгнай подписал решение № 101/QD-CT-UBND о возврате более 440 гектаров земель в коммунах Сонгчау, Тайхоа, Дой 61 и Трангбом и о «временной передаче всей отвоеванной территории» компаниям Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company и их членам для проведения компенсационных процедур, очистки участка и инвестиционных процедур для строительства промышленного парка Бауксео. В феврале 2004 года компании Tin Nghia Company и Dong Nai Rubber Company внесли капитал для создания акционерного общества Thong Nhat Joint Stock Company в качестве инвестора промышленного парка Бауксео.

Жалоба также возникла именно с этого момента. Семья г-жи Ким Буу и домохозяйства, чьи земли были изъяты, заявили, что Решение №101 председателя Народного комитета провинции Донгнай от 2004 года, когда ещё не было решения премьер-министра о создании промышленного парка «Бау Ксео», «не входил в сферу полномочий». Их земля не находилась в пределах утверждённых границ планировки, поэтому изъятие земли для передачи инвестору промышленного парка не имело законных оснований. Поэтому жители не выполнили требования о изъятии и подали жалобу с 2004 года по настоящее время. В 2018 году Народный комитет района Трангбом издал уведомление об организации принудительного изъятия земли. Г-жа Ким Буу и домохозяйства заявили, что принудительное изъятие земли Народным комитетом района Трангбом на основании Решения №101 противоречило закону, поэтому они продолжают подавать жалобу до сих пор.

«Нам компенсировали всего 25 000 донгов за квадратный метр и 15 миллионов донгов на переселение, а в общей сложности 11 000 квадратных метров домов и садов, они компенсировали более 700 миллионов донгов. Как мы будем жить после того, как землю вернут?» — сказала г-жа Ким Буу. Много лет 70-летняя женщина от имени семерых братьев и сестёр была вынуждена жить в арендованном доме у подруги, чтобы добиться судебного разбирательства, не зная, когда всё закончится...

Семьи, состоящие из нескольких поколений, нередко подают земельные иски, как г-жа Ким Буу в промышленном парке Бау Сео. Ежемесячные отчеты Национальной ассамблеи о петициях граждан всегда присутствуют на заседаниях крупных делегаций по петициям от местного до центрального уровня, которые стремятся добиться справедливого голоса. Большинство из них – это люди, подающие земельные иски, как г-жа Ким Буу и жители района Трангбом. Количество исков, связанных с землей, поданных властями, составляет более 70%, что является средним показателем за многие годы.

Почти четыре десятилетия национального обновления создали множество долларовых миллиардеров. Большинство из них разбогатели на недвижимости. Но почти 40 лет национального обновления также создали многие поколения людей, которые чувствуют несправедливость, когда земля, которую их предки оставляли на протяжении многих поколений, теперь отвоёвывается по дешёвке, а затем передаётся предприятиям для строительства промышленных парков, торговых центров, высотных зданий и продаётся по высоким ценам. Сельскохозяйственные земли людей были отвоёваны по цене 1 миллион донгов за м2, затем запланированы как жилые земли, предприятия разделили землю на участки, продали землю, построили высотные здания и продали по 50 миллионов донгов за м2. Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы канцелярии Национального собрания, сказал, что это увеличение на 49 миллионов донгов благодаря решениям о водопользовании, изменении планирования и распределении земли является разницей в земельной арендной плате.

Разница в арендной плате за землю гораздо больше, чем в примере, упомянутом г-ном Нгуен Си Зунгом. У многих жителей Тхутхиема (город Тхудык, Хошимин) конфисковали землю по цене 18 миллионов донгов за м², но всего несколько лет спустя, когда они вернулись в проект, построенный на их собственной земле, сотрудники назвали цену квартир в 350 миллионов донгов за м², и она была распродана. Исследование, проведенное Ассоциацией недвижимости Вьетнама, показало, что разница в цене земли до и после проекта в некоторых местах достигала 700 раз, а в некоторых местах – не менее 50 раз. Эта огромная прибыль вызывала негодование, гнев и была источником несправедливости. Люди теряли свои дома, землю, работу из-за проектов социально-экономического развития (KT-XH), реализуемых в интересах государства и общества, но сами они не получали той выгоды, которую приносили эти проекты. Компенсации и выплаты на переселение не помогли им улучшить свою жизнь после конфискации земли. Проекты способствуют развитию экономики и общества, но при этом продолжают беднеть. Поэтому мелиорация земель и расчистка территорий стали «страхом» многих людей и источником длительного разочарования и жалоб.

Генеральный секретарь Нгуен Фу Чонг в своей вступительной речи на 5-й Центральной конференции 13-го созыва, где Центральный Комитет партии подвел итоги резолюции по земельной политике в мае 2022 года, сказал: «Многие люди разбогатели благодаря земле, но есть и те, кто из-за земли обеднел, даже попал в тюрьму, потерял связь между отцом и сыном, братьями из-за земли...». Земельные конфликты учащаются с каждым днём по мере развития страны.

Более 70% судебных исков по всей стране связаны с землей.

ИСТОЧНИК ЗЕМЕЛЬНЫХ КОНФЛИКТОВ

Если выгоду от разницы в арендной плате, создаваемой проектами по приобретению земли, получают не люди, то кто же тогда выигрывает? Самый очевидный ответ — это бизнес, которому была выделена земля, приобретённая по низкой цене, а затем проданная по очень высокой. Однако на многих форумах бизнес утверждает, что его «обвиняют несправедливо», поскольку его «обвиняют необоснованно».

Согласно Конституции, решениям партии и действующему Закону о земле, земля принадлежит всему народу и управляется государством на единой основе. Осуществляя право представлять собственника, государство определяет целевое назначение земли посредством планирования и планов землепользования, а также допускает изменение целевого назначения земли. Решение использовать участок земли под застройку городской территории вместо того, чтобы сохранить его в качестве сельскохозяйственных земель штата (а это разрешено только штату), привело к возникновению дифференциальной ренты.

По словам доктора Нгуена Ван Диня, эксперта по инвестициям и праву в сфере недвижимости, при реализации проектов в сфере недвижимости, помимо аванса государству на компенсацию и расчистку земли, при выделении земель предприятиям придётся доплачивать в соответствии с установленной государством ценой на землю. В рамках метода прибавочной стоимости, используемого для определения цен на землю в большинстве проектов по восстановлению земель и перепрофилированию земельных участков, цены на землю будут рассчитываться таким образом, чтобы предприятия могли получать 15% добавленной стоимости после реализации инвестиционного проекта, называемой прибылью. 85% разницы в арендной плате за землю должны будут быть перечислены в государственный бюджет в виде платы за пользование землей. «Теоретически, 85% прибавочной стоимости – это плата за пользование землей, которую инвесторы должны уплатить государству. Эта сумма, согласно Закону о государственном бюджете, зачисляется в бюджет для расходования на нужды всего населения страны, служа государственным инвестициям», – сказал г-н Динь.

Но то, что сказал г-н Динь, — всего лишь «теория». На практике ситуация с регулированием дифференциальной земельной арендной платы совершенно иная: оно проходит через множество сложных процессов и процедур, но при этом имеет множество лазеек для коррупции и негатива. Предприятия находят множество способов получить максимальную прибыль. Государству, вероятно, никогда не удавалось «интегрировать 85% добавленной стоимости в бюджет». В большинстве крупных земельных дел, связанных с севером и югом, за последние годы провинциальные и муниципальные власти различными способами выделяли землю предприятиям по низким ценам, что приводило к потере государством доходов из-за возросшей разницы в арендной плате. Как минимум несколько десятков миллиардов, максимум — тысячи миллиардов донгов.

Если возникает разница в арендной плате за землю, не позволяйте ей попасть в карман предприятия или чиновника, имеющего полномочия изменить целевое назначение земли или скорректировать планировку. Необходимо найти способ справедливого перераспределения разницы в арендной плате за землю.

Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы аппарата Национального собрания

В крупном деле, переданном в суд недавно, 23 февраля 2017 года, бывший председатель Народного комитета провинции Биньтхуан Нгуен Нгок Хай подписал и издал официальное уведомление, в котором в принципе согласился передать 3 участка земли площадью более 92 600 м2, принадлежащих земельному фонду по обе стороны дороги 706B (в округе Фу Хай, город Фантхьет) компании Tan Viet Phat без проведения аукциона по цене 1,2 млн донгов/м2, стартовой цене аукциона в соответствии с решением от 2013 года. Последующий процесс расследования показал, что выделение земли по цене 1,2 млн донгов/м2 противоречило правилам, поскольку в соответствии с Законом о земле расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю должен определяться в соответствии с ценой на землю на момент выделения или аренды земли государственным органом. По данным властей, из-за того, что бывшие руководители провинции Биньтхуан передали предприятиям 3 земельных участка по низким ценам, государство понесло убытки на сумму более 45 млрд донгов.

Аналогичным образом, 27 декабря 2012 года бывший секретарь партийного комитета провинции Биньзыонг Тран Ван Нам, занимавший в то время пост заместителя председателя Народного комитета провинции, подписал решения, согласно которым для расчета платы за землепользование двух земельных участков площадью 43 и 145 гектаров при изменении целевого назначения и передаче земель Корпорации по производству, импорту и экспорту провинции Биньзыонг была применена цена земли в размере 51 914 донгов за квадратный метр, установленная Народным комитетом провинции Биньзыонг от 2006 года. Согласно приговору, установление обвиняемым Тран Ван Намом и его сообщниками заниженных цен на землю с нарушением нормативных требований нанесло государству ущерб в размере более 761 миллиарда донгов.

Во многих подобных случаях дешёвой продажи «золотой земли» в Кханьхоа, Дананге или Хошимине... обвиняемые, являющиеся руководителями провинций и городов, утверждали, что не получали прибыли и не совершали коррупционных действий, передавая землю по дешёвке предпринимателям. Власти также не смогли этого доказать. Никаких рюкзаков с деньгами на перилах их домов обнаружено не было. Никаких незаконных денег не обнаружено в сейфах или на счетах подозреваемых. Не было выявлено и никаких сомнительных связей. Никто не понимал, что «смазывало» весь персонал и систему принятия решений, когда все чиновники понимали, что сдавать землю по дешёвке – это неправильно. Однако сумма потерь растёт с каждым днём.

«Долгое время вся система была направлена ​​на установление дифференцированной земельной арендной платы. Это источник несправедливости и земельных конфликтов», — резюмировал доктор Нгуен Си Зунг. Для снижения числа конфликтов, по словам г-на Зунга, необходимо решить вопрос регулирования дифференцированной земельной арендной платы, чтобы часть этой добавленной стоимости можно было направить на помощь людям, чьи земли были возвращены, в получении нового жилья, равного или лучшего, чем их старое, как указано в резолюции партии. «Если есть разница в земельной арендной плате, не позволяйте ей попасть в карманы предприятий или чиновников, имеющих полномочия изменять целевое назначение земли или корректировать планирование. Необходимо найти способ справедливого перераспределения дифференцированной земельной арендной платы», — сказал г-н Зунг.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm