Богатые, бедные и заключенные — все из-за земли.
В душной съемной комнате под палящим солнцем начала мая г-жа Нгуен Тхи Ким Буу (поселок 1, коммуна Сонг Трау, район Транг Бом, провинция Донг Най ) готовит «новые» документы для продолжения своей жалобы по поводу земельного участка ее семьи площадью 11 000 м² , который был конфискован для индустриального парка Бау Ксео почти два десятилетия назад. В свои 70 лет г-жа Ким Буу является представителем второго поколения, подающего эту жалобу. Ее мать, г-жа Ле Тхи Лам, скончалась пять лет назад, вскоре после того, как земля семьи была насильственно конфискована в конце 2018 года. Г-жа Ким Буу — не единственная заявительница. Примерно 50 семей, представляющих разные поколения, также не согласны с решением правительства провинции Донг Най конфисковать их землю и передать ее инвестору индустриального парка Бау Ксео.
12 января 2004 года председатель Народного комитета провинции Донг Най подписал Постановление 101/QD-CT-UBND о рекультивации более 440 гектаров земли в коммунах Сонг Трау, Тай Хоа, Дой 61 и городе Транг Бом, а также о «временной передаче всей рекультивированной территории» компаниям Tin Nghia, Dong Nai Rubber Company и их членам для проведения компенсационных, расчисточных и инвестиционных процедур для строительства индустриального парка Бау Ксео. В феврале 2004 года компании Tin Nghia и Dong Nai Rubber Company внесли капитал для создания акционерного общества Thong Nhat Joint Stock Company в качестве инвестора индустриального парка Бау Ксео.
Источник жалобы также связан с этим. Семья г-жи Ким Буу и другие домохозяйства, чьи земли были конфискованы, утверждают, что Постановление № 101 Председателя Народного комитета провинции Донгнай от 2004 года, принятое до каких-либо решений премьер-министра относительно создания индустриального парка Бау Ксео, было «выходом за рамки полномочий». Их земли и дома также не находились в пределах утвержденных планировочных границ, поэтому конфискация земли для передачи инвестору индустриального парка не имела законных оснований. Поэтому люди отказались подчиниться конфискации и с 2004 года подают жалобы. В 2018 году Народный комитет района Чанг Бом издал уведомление об организации принудительной конфискации земли. Г-жа Ким Буу и другие домохозяйства утверждают, что принудительная конфискация земли Народным комитетом района Чанг Бом на основании Постановления № 101 не соответствовала закону, и продолжают подавать жалобы до настоящего времени.
«Нам выплатили всего 25 000 донгов за квадратный метр и 15 миллионов донгов в качестве компенсации за переселение, в общей сложности более 700 миллионов донгов за 11 000 квадратных метров домов и садов. Как нам жить после того, как нашу землю конфисковали?» — сказала г-жа Ким Буу. Много лет 70-летняя женщина, представляющая интересы своих семи братьев и сестер, живет в съемной комнате у подруги, пока идет судебный процесс, о завершении которого она не знает…
Нередки случаи, когда несколько поколений одной семьи подают жалобы, связанные с землей, как, например, г-жа Ким Буу из промышленного парка Бау Ксео. В ежемесячных отчетах Национального собрания о петициях граждан неизменно упоминаются большие группы заявителей, которые перевели свои дела с местного уровня на центральный, стремясь к справедливости. Большинство из них — граждане, участвующие в земельных спорах, как, например, г-жа Ким Буу и жители района Транг Бом. Показатель более 70% жалоб, связанных с землей, по данным властей, является средним показателем за многие годы.
Почти четыре десятилетия национальных реформ породили множество долларовых миллиардеров, большинство из которых скопили свое состояние благодаря недвижимости. Однако эти почти 40 лет национального обновления также породили чувство несправедливости среди поколений людей, которые чувствуют себя обиженными тем фактом, что родовые земли конфискуются по низким ценам, а затем передаются предприятиям для строительства промышленных парков, торговых центров и высотных зданий, которые затем продаются по высоким ценам. Сельскохозяйственные земли конфискуются по цене 1 миллион донгов/м², затем перезонируются под жилую застройку, делятся на участки и продаются предприятиями в качестве высотных зданий по цене 50 миллионов донгов/м². Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы аппарата Национального собрания, заявил, что это увеличение на 49 миллионов донгов обусловлено экспроприацией земли, изменениями в зонировании и решениями о распределении земли, что создает разницу в земельной ренте.
Фактическая разница в стоимости земли намного больше, чем в примере, приведенном г-ном Нгуен Си Дунгом. У многих жителей Тху Тхием (город Тху Дык, Хошимин) конфисковали землю по цене 18 миллионов донгов/м², но всего через несколько лет, когда они вернулись в строящийся на их земле жилой комплекс, сотрудники сообщили им, что цены на квартиры выросли до 350 миллионов донгов/м² и все квартиры уже распроданы. Опрос, проведенный Вьетнамской ассоциацией недвижимости, показал, что разница в ценах на землю до и после строительства проекта в некоторых районах достигает 700 раз, а по меньшей мере — 50 раз. Эта огромная прибыль возмутительна, возмутительна и является источником несправедливости. Люди теряют свои дома, землю и работу из-за социально-экономических проектов развития в национальных и общественных интересах, но сами не получают никакой выгоды от ценности, которую эти проекты приносят. Компенсации и деньги на переселение не помогают им улучшить свою жизнь после конфискации земли. Проекты социально-экономического развития реализуются, но население по-прежнему беднее. Поэтому изъятие земли и расчистка участков стали источником страха для многих жителей и основной причиной затяжных недовольств и жалоб.
В своем вступительном слове на 5-м заседании Центрального комитета 13-го съезда партии в мае 2022 года, когда Центральный комитет партии рассматривал резолюцию по земельной политике, генеральный секретарь Нгуен Фу Чонг заявил: «Многие люди разбогатели благодаря земле, но есть и много тех, кто обеднел из-за земли, даже попал в тюрьму из-за земли, потерял даже отцовско-сыновние и братские отношения из-за земли…». Земельные конфликты усиливаются наряду с трансформацией и развитием страны.
На долю этой страны приходится более 70% всех судебных исков, связанных с землей.
КОРЕННЫЕ ПРИЧИНЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ КОНФЛИКТОВ
Если от разницы в земельной ренте, возникающей в результате проектов по изъятию земли, выигрывают не люди, а кто? Самый очевидный ответ — бизнес, то есть те, кому выделена приобретенная земля по низким ценам, а затем они продали ее по очень высоким. Но на многих форумах предприятия заявляют, что их несправедливо обвиняют и оклеветали.
Согласно Конституции, решениям партии и действующему земельному законодательству, земля принадлежит всему народу, а государство выступает в качестве представительного собственника и управляет ею единообразно. Осуществляя свои права представительного собственника, государство определяет цели землепользования посредством планирования и составления планов землепользования, а также разрешает изменения в землепользовании. Решение использовать земельный участок для городской застройки вместо сохранения его в качестве сельскохозяйственных угодий (и только государство имеет право это делать) привело к возникновению дифференцированной земельной ренты.
По словам доктора Нгуен Ван Диня, эксперта по инвестициям и недвижимости, при реализации проектов в сфере недвижимости, помимо внесения денежных средств в качестве государственной компенсации и расчистки земли, предприятия также должны платить дополнительные сборы, исходя из цены земли, установленной государством. При использовании метода оценки излишков для большинства проектов по приобретению и перепрофилированию земли, цена земли рассчитывается таким образом, что предприятие получает 15% от добавленной стоимости после завершения инвестиционного проекта, известной как прибыль. Оставшиеся 85% разницы в арендной плате за землю должны быть перечислены в государственный бюджет в виде платы за пользование землей. «Теоретически, 85% излишков — это плата за пользование землей, которую инвестор должен заплатить государству, и которая включается в бюджет для использования в общественных целях по всей стране в соответствии с Законом о государственном бюджете, служа государственным инвестициям», — сказал доктор Динь.
Однако то, что сказал г-н Динь, — это всего лишь «теория». Практическая картина регулирования дифференцированной земельной ренты совершенно иная, она включает в себя множество сложных процессов и процедур с многочисленными лазейками для коррупции и злоупотреблений. Предприятия находят множество способов максимизировать прибыль. Между тем, государству, вероятно, так и не удалось включить 85% добавленной стоимости в бюджет. В большинстве крупных земельных споров на севере и юге страны на протяжении многих лет провинциальные и городские власти различными способами предоставляли землю предприятиям по низким ценам, что приводило к потерям государственных доходов из-за дифференцированной земельной ренты. Эти потери варьируются от десятков миллиардов до тысяч миллиардов донгов.
Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы аппарата Национального собрания.
В ходе крупного судебного разбирательства, недавно состоявшегося, бывший председатель Народного комитета провинции Биньтхуан, Нгуен Нгок Хай, 23 февраля 2017 года подписал документ, утверждающий выделение компании Tan Viet Phat трех земельных участков общей площадью более 92 600 м2, расположенных по обе стороны дороги 706B (в районе Фу Хай, город Фантьет), без проведения аукциона, по цене 1,2 миллиона донгов/м2, что является начальной ценой аукциона согласно решению 2013 года. Последующее расследование показало, что выделение земли по цене 1,2 миллиона донгов/м2 было незаконным, поскольку, согласно Закону о земле, плата за пользование землей и арендная плата за землю должны определяться исходя из цены земли на момент выделения или сдачи в аренду государственными органами. По данным властей, выделение бывшими руководителями провинции Биньтхуан этих трех земельных участков компании по столь низкой цене привело к убыткам для государства в размере более 45 миллиардов донгов.
Аналогичным образом, 27 декабря 2012 года бывший секретарь провинциального комитета партии Биньзыонг Чан Ван Нам, а затем заместитель председателя народного комитета провинции, подписал решение, согласно которому при определении стоимости земли в размере 51 914 донгов/м², как это предусмотрено решением народного комитета провинции Биньзыонг от 2006 года, для расчета платы за пользование землей на двух земельных участках площадью 43 гектара и 145 гектаров при изменении целевого назначения земли и выделении земли корпорации «Биньзыонг» по производству, импорту и экспорту. Согласно вердикту, установление заниженных цен на землю ответчиком Чан Ван Намом и его сообщниками, что являлось нарушением правил, привело к убыткам для государства в размере более 761 миллиарда донгов.
Во многих подобных случаях продажи первоклассных земель по низким ценам в провинциях Кханьхоа, Дананг или Хошимин обвиняемые, являющиеся руководителями этих провинций и городов, утверждают, что не получали прибыли и не занимались коррупцией при распределении земли по низким ценам среди предприятий. Власти также не смогли это доказать. На их балконах не было обнаружено мешков с наличными. В сейфах или на банковских счетах подозреваемых не было обнаружено незаконных средств. Также не были выявлены какие-либо сомнительные связи. Никто не понимает, что «подмазывало» всю систему консультаций и принятия решений, когда чиновники знали, что распределение земли по низким ценам было неправомерным. Тем не менее, сумма потерянных денег неуклонно растет.
«Долгое время вся система строилась на стремлении к дифференцированной земельной ренте. Это коренная причина несправедливости и земельных конфликтов», — резюмировал доктор Нгуен Си Дунг. Для уменьшения конфликтов, по словам доктора Дунга, необходимо решить вопрос регулирования дифференцированной земельной ренты, чтобы часть этой добавленной стоимости использовалась для помощи тем, чья земля была экспроприирована, в получении нового жилья, равного или лучшего, чем их старые дома, как указано в резолюции партии. «Если существует дифференцированная земельная рента, она не должна попадать в карманы предприятий или чиновников, имеющих право изменять целевое использование земли или корректировать планирование. Необходимо найти способ справедливого перераспределения дифференцированной земельной ренты», — сказал доктор Дунг.
Ссылка на источник
Комментарий (0)