Кто пользуется разницей в арендной плате за землю?

БОГАТЫЕ, БЕДНЫЕ, ТЮРЬМА, ВСЕ ИЗ-ЗА ЗЕМЛИ

В душной арендованной комнате в условиях сильной жары начала мая г-жа Нгуен Тхи Ким Буу (Гамлет 1, коммуна Сонг Трау, район Транг Бом, Донгнай ) готовит «новые» документы, чтобы продолжить жаловаться на земельный участок ее семьи площадью более 11 000 ^м2 , который был конфискован для строительства промышленного парка Бау Ксео (ИП) почти два десятилетия назад. В возрасте 70 лет г-жа Ким Буу является представителем второго поколения, подающим иск. Мать г-жи Ким Буу, г-жа Ле Тхи Лам, скончалась 5 лет назад, вскоре после того, как земля ее семьи была принудительно конфискована в конце 2018 года. Г-жа Ким Буу не единственная семья, которая жалуется. Около 50 семей здесь, на протяжении многих поколений, также не согласны с решением правительства Донгная конфисковать землю, чтобы передать ее инвестору Bau Xeo IP.

12 января 2004 года председатель Народного комитета провинции Донгнай подписал решение № 101/QD-CT-UBND о возврате более 440 гектаров земель в коммунах Сонгчау, Тайхоа, Дой 61 и Трангбом и о «временной передаче всей отвоеванной территории» компаниям Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company и их членам для проведения компенсационных процедур, очистки участка и инвестиционных процедур для строительства промышленного парка Бауксео. В феврале 2004 года компании Tin Nghia Company и Dong Nai Rubber Company внесли капитал для создания акционерного общества Thong Nhat Joint Stock Company в качестве инвестора промышленного парка Бауксео.

Жалоба также возникла именно с этого момента. Семья г-жи Ким Буу и домохозяйства, чьи земли были изъяты, заявили, что Решение №101 председателя Народного комитета провинции Донгнай от 2004 года, когда ещё не было решения премьер-министра о создании промышленного парка «Бау Ксео», «не соответствовало их полномочиям». Их земля также не находилась в пределах утверждённых границ планировки, поэтому изъятие земель для передачи инвестору промышленного парка не имело законных оснований. Поэтому жители не выполнили требования о изъятии и жалуются с 2004 года. В 2018 году Народный комитет района Трангбом издал распоряжение об организации принудительного изъятия земель. Г-жа Ким Буу и домохозяйства заявили, что принудительное изъятие земель Народным комитетом района Трангбом на основании Решения №101 противоречило закону, поэтому они продолжают жаловаться до сих пор.

«Нам компенсировали всего 25 000 донгов за квадратный метр и 15 миллионов донгов на переселение, а в общей сложности 11 000 квадратных метров домов и садов, они компенсировали более 700 миллионов донгов. Как мы будем жить после того, как землю вернут?» — сказала г-жа Ким Буу. Много лет 70-летняя женщина от имени своих семерых братьев и сестер была вынуждена жить в арендованном доме у подруги, чтобы добиться судебного разбирательства, срок окончания которого неизвестен...

Семьи, состоящие из нескольких поколений и имеющие земельные споры, как госпожа Ким Буу в промышленном парке Бау Ксео, не редкость. Ежемесячные отчёты Национальной ассамблеи о петициях граждан всегда присутствуют в работе крупных делегаций по петициям от местного до центрального уровня, стремящихся к справедливому голосу. Большинство из них – это люди, борющиеся с земельными спорами, как госпожа Ким Буу и жители района Трангбом. Количество земельных споров, объявленных властями, превышает 70%, что является усреднённой статистикой за многие годы.

Почти четыре десятилетия национального обновления создали множество долларовых миллиардеров. Большинство из них разбогатели на недвижимости. Но почти 40 лет национального обновления также создали многие поколения людей, которые чувствуют несправедливость, когда земля, которую их предки оставляли многим поколениям, теперь отвоёвывается по дешёвке, а затем отдаётся предприятиям для строительства промышленных парков, торговых центров, высотных зданий и продаётся по высоким ценам. Сельскохозяйственные земли людей были отвоёваны по цене 1 миллион донгов за м2, затем запланированы как жилые земли, предприятия разделили их на участки, продали землю, построили высотные здания и продали их по 50 миллионов донгов за м2. Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы канцелярии Национального собрания, сказал, что это увеличение на 49 миллионов донгов благодаря решениям о водоотведении, изменении планирования и распределении земель является разницей в арендной плате за землю.

Разница в фактической арендной плате за землю гораздо больше, чем в примере, упомянутом г-ном Нгуен Си Зунгом. У многих жителей Тхутхиема (город Тхудык, Хошимин) конфисковали землю по цене 18 миллионов донгов за м², но всего несколько лет спустя, когда они вернулись в проект, построенный на их собственной земле, сотрудники назвали цену квартир в 350 миллионов донгов за м², и она была распродана. Исследование, проведенное Ассоциацией недвижимости Вьетнама, показало, что разница в ценах на землю до и после проекта в некоторых местах достигала 700 раз, а в некоторых местах – не менее 50 раз. Эта огромная прибыль вызывала негодование, гнев и была источником несправедливости. Люди теряли свои дома, землю, работу из-за проектов социально-экономического развития (KT-XH), реализуемых в интересах государства и общества, но сами они не получали той выгоды, которую приносили эти проекты. Компенсации и выплаты на переселение не помогли им улучшить свою жизнь после конфискации земли. Проекты способствуют развитию экономики и общества, но при этом продолжают беднеть. Поэтому приобретение земли и расчистка территорий стали для многих «страхом» и источником длительного разочарования и жалоб.

Генеральный секретарь Нгуен Фу Чонг в своей вступительной речи на 5-й Центральной конференции 13-го созыва, где Центральный Комитет партии подвел итоги резолюции по земельной политике в мае 2022 года, сказал: «Многие люди разбогатели благодаря земле, но есть и те, кто из-за земли обеднел, даже попал в тюрьму, потерял связь между отцом и сыном, братьями из-за земли...». Земельные конфликты учащаются по мере развития страны.

Более 70% судебных исков по всей стране связаны с землей.

ИСТОЧНИК ЗЕМЕЛЬНЫХ КОНФЛИКТОВ

Если выгоду от разницы в арендной плате, создаваемой проектами по приобретению земли, получают не люди, то кто же тогда выигрывает? Самый очевидный ответ — это бизнес, которому была выделена земля, приобретённая по низкой цене, а затем проданная по очень высокой. Однако на многих форумах бизнес утверждает, что его «обвиняют несправедливо», поскольку его «обвинили несправедливо».

Согласно Конституции, решениям партии и действующему Закону о земле, земля принадлежит всему народу, а государство выступает в качестве собственника и управляется единообразно. Осуществляя право представлять собственника, государство определяет целевое назначение земли посредством планирования и планов землепользования, а также допускает изменение целевого назначения земли. Решение использовать участок земли под застройку городской территории вместо того, чтобы сохранить его в качестве государственных сельскохозяйственных угодий (а это разрешено только государству), привело к возникновению дифференцированной земельной ренты.

По словам доктора Нгуена Ван Диня, эксперта по инвестициям и праву в сфере недвижимости, при реализации проектов в сфере недвижимости, помимо аванса государству на компенсацию и расчистку земли, при выделении земель предприятиям придётся доплачивать в соответствии с установленной государством ценой на землю. В методе прибавочной стоимости, используемом для определения цен на землю в большинстве проектов по восстановлению земель и перепрофилированию земельных участков, цена земли рассчитывается таким образом, чтобы предприятия получали 15% добавленной стоимости после реализации инвестиционного проекта, называемой прибылью. 85% разницы в арендной плате за землю должно быть уплачено в государственный бюджет в виде платы за пользование землей. «Теоретически, 85% прибавочной стоимости – это плата за пользование землей, которую инвесторы должны уплатить государству. Эта сумма, согласно Закону о государственном бюджете, зачисляется в бюджет для расходования на нужды всего населения страны, служа государственным инвестициям», – сказал г-н Динь.

Но то, что сказал г-н Динь, — всего лишь «теория». На практике ситуация с регулированием дифференциальной земельной арендной платы совершенно иная: оно проходит через множество сложных процессов и процедур, но при этом имеет множество лазеек для коррупции и негатива. Предприятия находят множество способов получить максимальную прибыль. Государству, вероятно, никогда не удавалось «интегрировать 85% добавленной стоимости в бюджет». В большинстве крупных земельных дел, от Севера до Юга, за последние годы провинциальные и муниципальные власти различными способами выделяли предприятиям землю по низким ценам, что приводило к потере государством доходов из-за возросшей разницы в арендной плате. Как минимум несколько десятков миллиардов, максимум — тысячи миллиардов донгов.

Если возникает разница в арендной плате за землю, не позволяйте ей попасть в карманы предприятий или чиновников, имеющих полномочия менять целевое назначение земли или корректировать планировку. Необходимо найти способ справедливого перераспределения разницы в арендной плате за землю.

Доктор Нгуен Си Зунг, бывший заместитель главы аппарата Национального собрания

В крупном деле, переданном в суд недавно, 23 февраля 2017 года, бывший председатель Народного комитета провинции Биньтхуан Нгуен Нгок Хай подписал и издал официальное уведомление, в котором дал принципиальное согласие на передачу 3 участков земли площадью более 92 600 м2, принадлежащих земельному фонду по обе стороны дороги 706B (в районе Фу Хай города Фантхьет), компании Tan Viet Phat Company без аукциона по цене 1,2 млн донгов/м2, что является начальной ценой аукциона в соответствии с решением от 2013 года. Последующее расследование показало, что передача земли по цене 1,2 млн донгов/м2 противоречила правилам, поскольку в соответствии с Законом о земле расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю должен определяться в соответствии с ценой на землю на момент передачи или аренды земли государственным учреждением. По данным властей, из-за того, что бывшие руководители провинции Биньтхуан передали предприятиям 3 земельных участка по низким ценам, государство понесло убытки на сумму более 45 млрд донгов.

Аналогичным образом, 27 декабря 2012 года бывший секретарь партийного комитета провинции Биньзыонг Тран Ван Нам, занимавший в то время пост заместителя председателя Народного комитета провинции, подписал решения, согласно которым для расчета платы за землепользование двух земельных участков площадью 43 и 145 гектаров при изменении целевого назначения и передаче земель Корпорации по производству, импорту и экспорту провинции Биньзыонг была применена цена земли в размере 51 914 донгов за квадратный метр, установленная Народным комитетом провинции Биньзыонг от 2006 года. Согласно приговору, установление обвиняемым Тран Ван Намом и его сообщниками заниженных цен на землю, не соответствующих нормативным актам, нанесло государству ущерб в размере более 761 миллиарда донгов.

Во многих подобных случаях дешёвой продажи «золотых земель» в Кханьхоа, Дананге или Хошимине... обвиняемые, являющиеся руководителями провинций и городов, утверждали, что не получали прибыли и не совершали коррупционных действий, распределяя землю по низким ценам между предприятиями. Власти также не смогли этого доказать. Никаких рюкзаков с деньгами на перилах их домов обнаружено не было. Никаких незаконных денежных средств не обнаружено в сейфах или на счетах подозреваемых. Никаких теневых связей не было выявлено. Никто не понимал, что «смазывало» всю систему консультаций и принятия решений, когда все чиновники понимали, что распределение земли по низким ценам – это неправильно. Однако сумма потерь растёт с каждым днём.

«Долгое время вся система была направлена на установление дифференциальной земельной арендной платы. Это источник несправедливости и земельных конфликтов», — подытожил доктор Нгуен Си Зунг. Для снижения числа конфликтов, по словам г-на Зунга, необходимо решить проблему регулирования дифференциальной земельной арендной платы, чтобы часть этой добавленной стоимости можно было использовать для того, чтобы помочь людям, чьи земли были возвращены, получить новое жильё, равное или лучше старого, как указано в резолюции партии. «Если существует дифференциальная земельная арендная плата, не позволяйте ей попасть в карманы предприятий или чиновников, имеющих полномочия изменять целевое назначение земли или корректировать планирование. Необходимо найти способ справедливого перераспределения дифференциальной земельной арендной платы», — сказал г-н Зунг.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm