Опасения по поводу предложения ужесточить операции с недвижимостью

Положение о том, что все сделки с недвижимостью должны проходить через государственную площадку, повлияет на развитие рынка.

Минстрой запрашивает комментарии министерств и отраслей по содержанию проекта постановления Правительства о механизме контроля и сдерживания цен на недвижимость. Однако, по мнению экспертов, предложения нуждаются в доработке, чтобы избежать ситуации, когда поспешное их применение негативно скажется на рынке недвижимости и экономике.

Необходимо сосредоточиться на интересах людей

Чтобы способствовать снижению цен и ужесточению спекуляций в сфере недвижимости, в проекте подчеркиваются три фактора, требующих регулирования сделок с недвижимостью и обеспечения публичности и прозрачности сделок посредством создания государственного центра по сделкам с недвижимостью.

В частности, предлагается ужесточить условия кредитования при покупке второго и третьего жилья, применив низкие процентные ставки. Покупатели смогут брать кредиты только под 50% при покупке второго жилья и не более 30% при покупке третьего жилья, вместо действующих 70–80%. Кроме того, Министерство строительства предложило правительству обязать народные комитеты провинций и городов резервировать не менее 30% от общего числа проектов коммерческого жилья, реализация которых ожидается в период с 2026 по 2030 год, для строительства доступного коммерческого жилья.

Компания C-Holdings передала квартиры жильцам проекта The Maison (район Тху Зау Мот, Хошимин). Фото: Тхао Нгуен

Столкнувшись с вышеуказанными проблемами, финансовый и банковский эксперт Нгуен Чи Хьеу заявил, что предложение Министерства строительства ограничить кредитование коммерческих банков покупателям второго и третьего жилья является необоснованным, поскольку кредитная деятельность всегда зависит от аппетита к риску коммерческих банков и платежеспособности клиентов. Вмешательство Министерства строительства в кредитную политику банков, которая относится к области денежно-кредитной политики, может вызвать проблемы. Доктор Фам Вьет Туан, директор Института природных ресурсов и экономики окружающей среды города Хошимин, сказал, что проект положения о том, что все сделки с недвижимостью должны проходить через управляемый государством этаж, не подходит для своей функции, влияя на развитие рынка недвижимости, поскольку порядок и процедуры в сделках ограничены. Доктор Фам Вьет Туан сказал, что земля является средством производства, а не обычным транзакционным товаром, с критерием, что пользователи земли должны быть эффективными в процессе использования. Поэтому необходимо разработать специальную политику по формированию прейскуранта цен на землю в населенных пунктах, который будет иметь тенденцию к снижению с течением времени, чтобы определить, что интересы людей имеют первостепенное значение.

Г-жа Чан Тхи Кам Ту, генеральный директор Exim Real Estate JSC (EximRS), отметила, что ограничение банковского кредитования весьма чувствительно для рынка недвижимости. Слишком поспешное введение этого ограничения может привести к «заморозке» рынка недвижимости. По словам г-жи Ту, в последнее время в сегменте элитной недвижимости наблюдается явное снижение количества сделок. При этом предложение на недорогие проекты коммерческого жилья отсутствует. Следовательно, если ужесточить условия кредитования, инвесторы не смогут реализовывать больше проектов. Это окажет значительное влияние на весь рынок, поскольку без полноценного предложения спрос на покупку жилья будет снижаться на протяжении поколений в семье.

Нужны устойчивые решения

Г-н Нгуен Чи Хьеу заявил, что предложение Министерства строительства может быть временным, но для долгосрочного решения проблемы необходимы более устойчивые решения.

В частности, высокие налоги взимаются со вторичной, третьей или инвестиционной недвижимости. Это уменьшит стимулы для спекуляций, тем самым снижая цены на недвижимость. Однако одних налогов недостаточно. Необходим рыночный механизм, обеспечивающий соответствие спроса и предложения. Если предложение недвижимости увеличится настолько, чтобы удовлетворить спрос, цены на жилье снизятся. Поэтому, помимо долгосрочной политики, необходимо стимулировать предложение, чтобы люди имели возможность владеть жильем, тем самым способствуя снижению цен на жилье. Государство должно играть ведущую роль в предоставлении земельных фондов, завершении административных процедур и политики, связанной с землей и кредитованием. Проблема сегодняшнего Вьетнама заключается в том, что предложение недвижимости перегружено, в то время как спрос очень высок. Дисбаланс между спросом и предложением привел к тому, что цены на жилье достигли необоснованного уровня.

Разделяя эту точку зрения, доктор Ле Суан Нгиа, бывший заместитель председателя Национального комитета по финансовому надзору, заявил, что, согласно положениям Закона о кредитных организациях, правительство не имеет права вмешиваться в кредитную деятельность коммерческих банков. Такое вмешательство нарушило бы свободу банковской деятельности, негативно повлияв на независимость и прозрачность кредитной деятельности.

Более того, разграничение «первого жилья» и «второго жилья» покупателя чрезвычайно сложно и труднореализуемо. У коммерческих банков нет ни функций, ни ресурсов для выполнения этой задачи, поскольку ограничение ипотечных кредитов и снижение цен на жильё не входит в их основные обязанности.

По словам доктора Ле Суан Нгиа, в течение последних десятилетий Государственный банк контролировал деятельность по кредитованию недвижимости, применяя высокие коэффициенты кредитного риска от 150% до 250%. Например, если коммерческий банк выдает кредит на недвижимость в размере 100 миллиардов донгов, Государственный банк рассчитает соответствующий риск в размере 150–250 миллиардов донгов. Это вынуждает банки использовать свою прибыль для создания резервов на соответствующий уровень, тем самым косвенно ограничивая кредитование недвижимости. Доктор Ле Суан Нгиа считает, что основная проблема вьетнамского рынка недвижимости заключается в разработке жилищных продуктов, подходящих для каждого сегмента спроса. Государству необходимо сосредоточиться на устранении правовых препятствий для увеличения предложения недорогого жилья, одновременно реализуя политику поддержки покупателей жилья, особенно с низкими доходами. Он привел пример Сингапура, где малоимущим людям предоставляются жилищные кредиты по фиксированной процентной ставке 2,5%, а правительство компенсирует банкам процентную ставку выше этого уровня. Такие решения могут быть гораздо более эффективными, чем прямое вмешательство в кредитную политику банков.

По словам доктора Фам Вьет Туана, ограничение спекуляций путем применения налоговых ставок, основанных на времени совершения сделки, при регистрации, вместо управления через онлайн-площадки, поможет обеспечить стабильное управление недвижимостью. Соответственно, чтобы избежать спекуляций, Вьетнам может применять инструменты налогообложения транзакций, что весьма эффективно. Например, сделки с недвижимостью, совершенные в течение 12 месяцев, облагаются налогом в размере 20% от цены продажи, в течение 36 месяцев – 10%, а в течение 60 месяцев – 5%. Остальные сделки будут облагаться налогом в размере 2%, как и сейчас... «Сокращение спекуляций и снижение годовых цен на землю станет эффективным инструментом регулирования цен на землю, помогая людям иметь возможность покупать жилье в будущем. Создание социальной защиты – это то, что необходимо учитывать прямо сейчас», – поделился доктор Туан.

Не соответствует международной практике

По словам доктора Ле Суан Нгиа, в настоящее время ни одна страна в мире не контролирует цены на недвижимость, ограничивая кредиты для покупателей жилья. Поэтому применение меры по снижению лимитов кредитования для второго и более жилья не соответствует международной практике и может оказать негативное влияние на рынок.

Источник: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm