В Минфине заявили, что в процессе внесения изменений в Закон «О налоге на доходы физических лиц» ведомство изучает возможность выбора между двумя методами расчета налога в зависимости от возможности проверки информации о сделках по передаче недвижимости.
В частности, в случаях, когда имеется база данных, четко определяющая цену покупки и расходы, связанные с переданной недвижимостью, будет применяться метод расчета налога на доходы физических лиц по формуле: налоговая ставка (оцениваемая в размере 20%), умноженная на налогооблагаемый доход, в котором налогооблагаемый доход определяется как цена продажи за вычетом общих обоснованных расходов (таких как брокерские, нотариальные, расходы на ремонт и т. д.).
Если цену покупки и связанные с этим расходы невозможно определить, подоходный налог с физических лиц будет рассчитываться по ставке 2% от общей стоимости передачи в соответствии с действующим методом.
Преимущества и недостатки двух методов
Поделившись с корреспондентом VietNamNet данными, экономический эксперт Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела (университет Нгуен Трай), проанализировал, что ставка налога в размере 20% на чистую прибыль обеспечивает принцип справедливости: люди с высокой прибылью платят высокие налоги, люди с низкой прибылью или убытками, возможно, не должны платить.
Этот вариант также соответствует налогу на прибыль предприятий, избегая различий между организациями и физическими лицами.
Однако основным препятствием является то, что на вьетнамском рынке недвижимости нет полной системы данных, связи и аутентификации происхождения входных затрат транзакций. Многие транзакции, совершенные десятилетия назад, не могут быть прослежены до первоначальной цены, особенно с унаследованной, подаренной или рукописной недвижимостью. Это создает риск споров и жалоб относительно действительных затрат и времени определения налогооблагаемого дохода.
Между тем, вариант расчета 2% от выручки имеет то преимущество, что он прост, удобен в управлении, ограничивает мошеннические декларации и помогает стабилизировать доходы бюджета.
Однако недостатком является то, что несправедливо, что продавцы, которые терпят убытки или получают низкую прибыль, все равно должны платить налог в размере 2%. Это не отражает истинную природу дохода — налог взимается с выручки, а не с прибыли.
По словам г-на Хая, в условиях отсутствия синхронизации в инфраструктуре данных широкое применение метода сбора с чистой прибыли приведет к управленческим рискам и спорам. Между тем, сбор 2% с выручки является простым, но эффективным решением с точки зрения управления, особенно на рынке, который пока не является прозрачным.
Таким образом, предложение двух параллельных вариантов в зависимости от данных является разумным шагом, который является наследуемым, реалистичным, открытым и позволяет избежать серьезных потрясений на рынке.
«Поощрение применения метода 20% от чистого дохода при наличии достаточных документов будет способствовать повышению прозрачности транзакций. Тем самым постепенно формируется база данных о ценах купли-продажи, расходах на ремонт, платежных документах через банки... Эта трансформация не может произойти в одночасье, но эта политика «двух вариантов» создает положительное давление, способствуя поведенческой стандартизации», — сказал г-н Хай.
По словам г-на Хая, в краткосрочной перспективе политика может создать менталитет ожидания или беспокойства у тех, кто готовится к передаче. Особенно, если 20%-ный вариант применяется неявно, когда определяется только часть стоимости, но нет достаточных оснований для существенного сокращения налоговых обязательств.
В долгосрочной перспективе политика поможет четко классифицировать группы инвесторов: те, кто систематически инвестирует с прозрачной отчетностью, стремится к реальной прибыли и делает правдивые заявления; в то время как те, кто спекулирует, занимается серфингом, использует наличные и торгует «подпольно», столкнутся с трудностями, что будет способствовать сокращению спекуляций и предотвращению пузырей на рынке недвижимости.
Нужна прозрачная система данных
Г-жа Тран Тхи Кам Ту, генеральный директор компании EximRS, заявила, что метод налогообложения в размере 20% выгоден для инвесторов в случае низкой прибыли или убытков, поскольку они могут платить очень низкие или нулевые налоги вместо того, чтобы платить 2% независимо от того, есть прибыль или нет.
Г-жа Ту привела пример: недвижимость продается за 5 миллиардов донгов, цена покупки составляет 4 миллиарда, а сопутствующие расходы составляют 800 миллионов донгов. Тогда подоходный налог с населения по новому плану составляет (5 - 4,8) x 20% = 40 миллионов донгов, тогда как по старому плану он составляет 5 x 2% = 100 миллионов донгов. Такой метод расчета будет стимулировать долгосрочные инвестиции, сократит спекуляции и сделает рынок более прозрачным.
Однако она отметила, что это невыгодно в случае большой прибыли, где налог в 20% может оказаться намного выше, чем 2%.
Например, при продаже недвижимости стоимостью 10 миллиардов донгов, при цене покупки 4 миллиарда донгов, налог по новому плану составляет (10 - 4) x 20% = 1,2 миллиарда донгов, тогда как по старому плану он составлял всего 200 миллионов донгов. Кроме того, доказательство обоснованных расходов (таких как кредит, наследство, брокерские сборы...) является большой проблемой, легко приводящей к спорам.
Поэтому г-жа Ту считает, что необходима дорожная карта для создания прозрачной и полной системы данных, а также конкретные правила для поддержки точного определения налогов.
Г-н Хай предложил, чтобы в течение переходного периода был механизм определения первоначальной цены стандартизированным образом, например, путем применения коэффициента инфляции в соответствии с индексом ИПЦ, историческим прейскурантом цен на землю или разумной ценой по площади. Это будет способствовать правильному декларированию, даже если не хватает документов.
В то же время необходимо разработать национальную систему данных о недвижимости и сделках, интегрирующую информацию из банков, налоговых органов, земельного управления, нотариусов и т. д. Это является основой для широкого применения в будущем плана налога на чистый доход.
Источник: https://vietnamnet.vn/ban-nha-dat-bi-lo-van-phai-nop-thue-2-co-nen-thay-doi-2404912.html
Комментарий (0)