Новый прайс-лист на землю: необходимо контролировать, чтобы не вызвать «шок» на рынке

Департамент землепользования (Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды) прокомментировал, что политика децентрализации в определении цен на землю постепенно становится эффективной, помогая мобилизовать земельные ресурсы для экономического развития...

Однако в ближайшее время, когда местные органы власти разработают новые прейскуранты на землю, цены на землю будут колебаться в широких пределах в зависимости от региона, что напрямую повлияет на цены на жилье и рынок недвижимости в целом.

Политика децентрализации цен на землю постепенно демонстрирует свою эффективность. Фото: Туан Ань/VNA

Предупреждение о сильных колебаниях

Ожидается, что одновременная публикация прейскурантов на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года приведет к значительным колебаниям цен на землю во многих населенных пунктах, что окажет существенное влияние на рынок недвижимости, инвестиционные расходы и доступ людей к жилью.

Доктор Фам Ань Туан, заведующий кафедрой землепользования ( Ханойский университет природных ресурсов и окружающей среды), отметил, что скорректированный прейскурант цен на землю, вероятно, вырастет по сравнению с текущим. Это может принести пользу тем, чьи земли были восстановлены, и увеличить доходы местного бюджета, но одновременно увеличит инвестиционные расходы, особенно расходы на расчистку участков под застройку, что окажет многоплановое влияние на рынок недвижимости и людей.

Рост цен на землю существенно повлияет на доходы от земельных отношений, такие как сборы за пользование землей, налоги и сборы, а также увеличит инвестиционные расходы, что скажется на ценах на рынке недвижимости. Г-н Фам Ань Туан предупредил, что в случае чрезмерной корректировки инвестиционные расходы на проекты в сфере недвижимости возрастут, что создаст трудности как для отечественных инвесторов, так и для иностранных предприятий.

Для людей рост цен на землю означает, что такие процедуры, как изменение целевого назначения земли и выдача сертификатов на право пользования землей, станут дороже. В частности, при переводе сельскохозяйственных земель в земли жилой застройки резкое увеличение платы за пользование землей может создать трудности для домохозяйств, которым необходимо легализовать землю.

Профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды, с экспертной точки зрения подчеркнул необходимость централизованного механизма контроля для обеспечения последовательности и рациональности при формировании прейскурантов на землю. По словам г-на Данг Хунг Во, поскольку действующий прейскурант на землю устанавливается на провинциальном уровне, каждый населённый пункт может подходить к его формированию по-своему, что может легко привести к необоснованным различиям, особенно в приграничных районах.

Профессор Данг Хунг Во предложил поручить Министерству сельского хозяйства и охраны окружающей среды участвовать в оценке и проверке прейскуранта цен на землю перед его утверждением, чтобы предотвратить использование разницы в ценах в корыстных целях. Важнейший принцип заключается в том, что прейскурант цен на землю должен соответствовать рыночной цене. Однако эксперт отметил, что во Вьетнаме до сих пор нет четкого определения «рыночной цены», а также конкретной правовой базы для научного определения этой цены.

Что касается участия должностных лиц на уровне общин в разработке прейскурантов на землю, г-н Во отметил, что это необходимо, поскольку они понимают реальную стоимость земли в данной местности. Однако необходимо представить чёткие аргументы, чтобы определить, соответствует ли предлагаемая цена рыночной стоимости.

Риск «ценовой лихорадки», если ее не контролировать

Вице-президент Ассоциации недвижимости города Хошимин Чан Куок Зунг проанализировал, что текущий прейскурант цен на землю зачастую на 30–60% ниже рыночной цены, что приводит к потере доходов государством и невыплате компенсации гражданам. Поэтому Закон о земле 2024 года обязывает местные органы власти скорректировать прейскурант, чтобы он был ближе к реальности. Однако, если не контролировать этот процесс, это может привести к последствиям.

Первый фактор, который следует отметить, заключается в том, что чрезмерное повышение цен на землю может создать трудности для государственных инвестиционных проектов из-за резкого увеличения расходов на оформление земельных участков. В то же время люди столкнутся с трудностями в доступе к жилью, особенно в таких сегментах, как социальное жилье или жилье среднего класса. Эти последствия могут «блокировать» потоки инвестиционного капитала и создать риск возникновения пузыря на рынке недвижимости. Эта реальность требует решения для формирования гармоничного и устойчивого ценового прейскуранта на землю.

Г-н Чан Куок Зунг предложил оцифровать данные о ценах на землю, обновляемые по нотариально заверенным договорам и торговым площадкам, для повышения точности и прозрачности. Кроме того, необходимо усилить контроль и борьбу с инфляцией цен, спекуляциями и виртуальными волнами, особенно на местах, где разрабатываются новые прейскуранты на землю.

Другим решением, на котором необходимо сосредоточиться, является обеспечение включения в состав совета по оценке стоимости земли независимых сторон, таких как эксперты, предприятия, представители ведомств и филиалов, с целью создания объективной обратной связи и недопущения ситуации «внутреннего ценообразования».

В районах с сильными колебаниями цен на землю местные органы власти могут применять краткосрочные меры, такие как зонирование, временная приостановка действия лицензий на передачу права собственности или сохранение прежней цены компенсации без изменений, чтобы стабилизировать рынок и сформировать новый прейскурант.

Эксперты также рекомендовали разработать единую систему руководства на центральном уровне, координируемую Министерством сельского хозяйства и охраны окружающей среды и Министерством финансов, с целью установления критериев формирования прейскуранта цен на землю, который соответствовал бы действительности, обеспечивая при этом разумный рост цен во избежание шока на рынке.

По данным ВНА

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594