Руководитель Народного комитета города Хошимин подчеркнул, что скорректированный прейскурант цен на землю соответствует правовым нормам, соответствует практической ситуации в городе и обеспечивает гармонию интересов трех сторон.
22 октября Народный комитет города Хошимин объявил о принятом им Решении 79/2024 от 21 октября 2024 года, вносящем изменения и дополнения в Решение № 02/2020 Народного комитета города Хошимин, регулирующее прейскурант цен на землю в этом районе. Уточнённый прейскурант цен на землю действует с 31 октября по 31 декабря 2025 года.
Воздействие 12 объектов
Согласно скорректированному прейскуранту цен на землю, самая высокая цена зафиксирована на улицах Донг Хой, Ле Лой, Нгуен Хюэ (район 1) – 687 млн донгов/м², что в 4 раза выше прейскуранта в 162 млн донгов/м², установленного Решением 02/2020; цена на улице Хам Нги составляет 429 млн донгов/м², что примерно в 4 раза больше. В районе Хок Мон цена на параллельной дороге Национального шоссе 22 (участок от Нгуен Ань Тху до Ли Тхыонг Кьет) составляет 32 млн донгов/м², цена, установленная Решением 02/2020, составляет 1,4 млн донгов/м²; на оставшемся параллельном участке цена выросла в 38 раз, ранее всего с 780 000 донгов/м².
Сельскохозяйственные земли будут разделены на три зоны и три местоположения. Зона 1 включает районы: 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Бинь Тхань, Фу Нхуан. Зона 2 включает районы: 7, 8, 12, Тан Бинь, Тан Фу, Бинь Тан, Го Вап, город Тху Дык. Зона 3 включает районы: Бинь Чань, Хок Мон, Ку Чи, Нха Бе, Кан Зио.
Для земель, занятых однолетними культурами, включая: рисовые поля и земли, занятые другими однолетними культурами; земли, занятые многолетними культурами; земли лесного хозяйства, включая земли специального назначения, защитные лесные земли, земли производственного леса; земли аквакультуры, земли концентрированного животноводства; земли солеварения; другие сельскохозяйственные земли, разделенные на 3 участка. Участок 1: рядом с обочиной дороги (дорога, указанная в прейскуранте на жилые земли) в пределах 200 м; участок 2: не рядом с обочиной дороги (дорога, указанная в прейскуранте на жилые земли) в пределах 400 м; участок 3: остальные участки.
Г-н Нгуен Тоан Тханг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды (TN-MT) города Хошимин, сообщил, что скорректированный прейскурант цен на землю, выпущенный в соответствии с Решением № 79/2024, включает шесть видов прейскурантов. Из них прейскурант цен на сельскохозяйственные земли имеет ту же ставку сбора, что и прежде. Для сельскохозяйственных земель в высокотехнологичных аграрных зонах также действует прежняя ставка сбора: 1140 донгов за м² в год.
Прейскурант на землю в 22 районах и городе Тхудык соответствует текущей ситуации и учитывает особенности, связанные с корректировкой прейскуранта на землю в данном районе, особенно случаи изменения целевого назначения земель домохозяйствами и частными лицами. Прейскурант на коммерческие и обслуживаемые земли; несельскохозяйственные производственные и деловые земли, не являющиеся коммерческими и обслуживаемыми; коммерческие и обслуживаемые земли в высокотехнологичных зонах; несельскохозяйственные производственные и деловые земли, не являющиеся коммерческими и обслуживаемыми, в высокотехнологичной зоне остаются прежними.
Прейскурант цен на землю, соответствующий положениям Закона о земле 2024 года, будет служить основанием для применения в 12 случаях. Из них в 4 случаях продолжает применяться прейскурант цен на землю, аналогичный Закону о земле 2013 года; в 1 случае применяется практически то же, что и Закон о земле 2013 года (но не проводится различие между пределами исчисления платы за землепользование и за их пределами, когда государство признает право пользования жилой землей семьи или отдельного лица; изменяет целевое назначение землепользования домохозяйства или отдельного лица); в 7 случаях применяется совершенно новый по сравнению с Законом о земле 2013 года прейскурант.
Обеспечение гармонии интересов
Директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин также подчеркнул, что преимущества скорректированного прейскуранта цен на землю в основном касаются следующего:
Во-первых, сборы, налоги, плата за пользование землей и финансовые обязательства землепользователей, включая организации и частных лиц, особенно домохозяйства и частные лица, по земле, становятся публичными, прозрачными и справедливыми. Во-вторых, штрафы за нарушения земельного законодательства изменяются в сторону увеличения, что способствует предотвращению и сокращению нарушений, оздоровлению и здоровому развитию рынка недвижимости. В-третьих, определение стартовых цен на аукционах прав землепользования на земельных участках с готовой технической инфраструктурой осуществляется быстрее, что создает условия для улучшения доступа к земле для нуждающихся лиц и организаций. В-четвертых, для лиц, чьи земли возвращаются, определение цен переселения будет более публичным, прозрачным и быстрым, чем раньше, что обеспечит справедливость цен на возврат земель и цен продажи земель для переселения.
Заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг сообщил об изменении прейскуранта цен на землю. Фото: Куок Ань
Помимо вышеуказанных положительных эффектов, корректировка прейскуранта цен на землю влияет на спрос некоторых местных жителей на изменение целевого назначения землепользования. Для решения этой проблемы, в соответствии с положениями об освобождении от уплаты и снижении платы за землепользование, предусмотренными Законом о земле 2024 года, Премьер-министр поручил Министерству финансов разработать и представить правительству рекомендации по изданию постановления, регулирующего освобождение от уплаты и снижение платы за землепользование в случаях, еще не предусмотренных Законом о земле 2024 года, включая случаи изменения целевого назначения землепользования домохозяйствами и физическими лицами.
Заместитель председателя Народного комитета города Хошимин г-н Буй Сюань Кыонг заявил, что скорректированный прейскурант цен на землю – важный, деликатный и сложный документ, требующий корректировки широкого спектра вопросов, влияющих на организации и частных лиц, пользующихся землей, а также на социально -экономическую ситуацию в городе. Прейскурант цен на землю, принятый в соответствии с Решением 02/2020, больше не соответствует действующим нормам и реалиям города.
Руководитель Народного комитета города Хошимин подчеркнул, что новый прейскурант цен на землю в этом районе постепенно приближается к рыночной цене, создает условия для социально-экономической деятельности, исключает перегрузки в решении вопросов финансового обеспечения земельных участков для организаций и частных лиц, способствует скорейшей реализации проектов и работ...
«Город принял Решение 79/2024 очень внимательно, всесторонне выслушав и всесторонне усвоив... Минимизируя воздействие на законные права людей, в соответствии с девизом обеспечения гармонии интересов государства, землепользователей и инвесторов», - сказал г-н Буй Сюань Кыонг.
В процессе реализации Решения 79/2024 г-н Буй Сюань Куонг потребовал, чтобы департаменты и отделения продолжали содействовать пропаганде и распространению новых правил, особенно в затронутых и затронутых случаях; информация должна быть предельно ясной, публичной, прозрачной, конкретной и подробной... Если возникнет какой-либо новый контент, рекомендуется обсудить его применение и как можно скорее реализовать политику.
Директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин Нгуен Тоан Тханг заявил, что в случаях, когда компетентные государственные органы получили досье землепользователей до вступления в силу Решения 79/2024, цены на землю для расчета финансовых обязательств и земельного налога будут по-прежнему применяться в соответствии с нормативными актами, действующими на момент подачи досье.
Ожидание реакции рынка
В последнем документе Министерство финансов сообщило, что в городе Хошимин пересмотренный прейскурант цен на землю и дополнительные цены на землю для переселения направлены на содействие процессу выплаты компенсаций для устранения перегрузки государственных инвестиционных проектов в городе Хошимин, таких как проект, соединяющий кольцевую дорогу 2, кольцевую дорогу 3, канал Сюйен Там, метро № 2, северный берег Двойного канала...
Владелец компании, реализующей проект, сообщил, что с новым расчётом и применением цены на землю ставка налога, которую эта компания должна платить, примерно на 25% выше прежней. Если подсчитать общие затраты за последние годы, то продукция компании была продана с большим убытком. Это, похоже, не является положительным моментом для компании, чей проект застопорился.
Г-н Та Чунг Киен, заместитель директора акционерного общества недвижимости Wowhome, сказал, что наличие нового прейскуранта на землю, который в основном близок к рыночной цене, будет удобен для предприятий при реализации проектов. Они рассчитают стоимость с самого начала и смогут оценить затраты. Цена продажи продукта для клиентов после вычета себестоимости может быть выше, чем раньше, из-за применения нового прейскуранта на землю, но инвесторы могут сбалансировать ее, рассчитав излишек. Для инвесторов проекта, которые передали квартиры клиентам, наличие нового прейскуранта на землю, позволит им понять стоимость и быстро сделать заказ для клиентов. Однако, если налог высок, им придется заплатить большие деньги, в то время как активом является квартира, переданная клиентам, они чувствуют себя обремененными, неразумными.
По словам г-на Кина, будущие проекты инвестора, безусловно, будут включать все производственные затраты, включая налог на землю. Все обновлённые цены будут выше, чем раньше.
В новом проекте, адресованном населению, г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора акционерной компании DKRA Group, отметил, что в краткосрочной перспективе новый прейскурант цен на землю значительно вырастет, что окажет как положительное, так и отрицательное психологическое воздействие. Людям, желающим перевести другие земли в жилые, придется платить высокие налоги, как минимум в 10 раз больше. Особенно это касается пригородных районов, где сельскохозяйственные земли в основном сосредоточены. Именно эти люди обеспокоены последствиями переселения и переоборудования в жилые земли, поскольку иногда сумма, подлежащая уплате, даже превышает стоимость ранее приобретенных сельскохозяйственных земель.
Однако, если взглянуть на ситуацию с положительной стороны, то установление цен на землю, приближающихся к рыночным, позволит быстро согласовывать размер компенсации, сокращая сроки оформления участка. В частности, значительно сократятся финансовые затраты. Ведь продление проекта на год означает увеличение расходов. При хорошем оформлении государственные инвестиционные проекты будут реализованы и завершены в короткие сроки, что принесет большую пользу стране и обществу.
Г-жа До Тхи Ту Джанг, директор консалтинговой компании Savills в Хошимине, отметила, что давняя разница в ценах привела к возникновению системы «двойных цен», что привело к многочисленным последствиям. В частности, это касается сложностей в управлении земельными ресурсами. Кроме того, реализация проектов в сфере недвижимости также столкнулась с многочисленными трудностями, особенно на этапах приобретения земли и расчистки участка.
Компенсация, основанная на прейскурантах на землю, которые не соответствуют рыночным ценам, стала причиной задержек, недовольства и финансовых потерь для пострадавших людей, что привело к длительным земельным спорам и судебным искам.
Однако цены в новых правилах значительно выше, чем в старом прейскуранте, и предлагаются к применению в течение короткого периода времени, что создаёт серьёзное финансовое давление на затрагиваемые группы. Поэтому необходимо тщательно продумать баланс интересов всех сторон, уделяя особое внимание защите прав граждан.
Выдать полные исполнительные документы до 31 октября
22 октября премьер-министр Фам Минь Чинь подписал официальный приказ № 109/CD-TTg, в котором поручил Министерству природных ресурсов и окружающей среды, а также местным органам власти усилить контроль за разработкой и реализацией Закона о земле.
Премьер-министр заявил, что провинции и города выпустили документы, подробно описывающие реализацию Закона о земле в соответствии со своими полномочиями; многие провинции и города в основном завершили этот процесс, за исключением Хайфона и провинций Лангшон, Кханьхоа, Даклак, Бенче и Шокчанг, которые выпустили только 2–5 из 20 установленных документов.
Премьер-министр подверг резкой критике председателей Народных советов и председателей местных народных комитетов за их проволочки и потребовал пересмотреть и разъяснить обязанности.
По словам премьер-министра, невыдача всех документов, входящих в его компетенцию, ограничивает эффективность правоохранительной деятельности, затрагивая права граждан, предприятий, административные процедуры и эффективность реализации новых положений Земельного кодекса. Поэтому все документы, предусмотренные Законом о земле, должны быть выданы до 31 октября 2024 года.
В. Дуань
Раннее открытие поставок
По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин, в городе в настоящее время насчитывается более 158 проектов, находящихся на рассмотрении, и нерешённые проблемы, из-за которых проекты годами простаивают. Разделив их на группы, некоторые из них будут урегулированы с точки зрения налоговых выплат, включая проекты, которые могут выполнить финансовые обязательства и выдать многим жителям «розовые книжки».
Кроме того, по данным Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, с настоящего момента и до конца года будет проведена оценка 22 земельных участков и проектов с общей стоимостью земельного налога, составляющей довольно значительную сумму – до 25,483 млрд донгов. Это лишь цифры, озвученные департаментом и отраслью; если предприятия будут удовлетворены и выполнят свои финансовые обязательства по скорейшему открытию поставок и поставок продукции на рынок, это будет очень позитивным событием. Однако рынок ожидает дальнейшей реакции после практического применения.
В частности, недавно г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сообщил, что правительство внесло в Национальную ассамблею проект резолюции о пилотном проекте, позволяющем инвесторам вести переговоры о получении прав землепользования или о наличии прав землепользования на земли, не являющиеся жилыми, для реализации проектов коммерческого жилья.
Данный законопроект, в случае его одобрения, создаст условия для инвесторов и предприятий для доступа к земле на основе соглашений о получении прав землепользования или о наличии прав землепользования на землю, не являющуюся жилой, для реализации проектов коммерческого жилья на основе добровольных соглашений, «добровольных покупателей и продавцов» между гражданами и предприятиями, без споров и судебных исков, в дополнение к способам доступа к земле через аукционы по правам землепользования или конкурсы для отбора инвесторов для проектов с использованием земли, что поможет увеличить предложение проектов и коммерческой жилищной продукции и внести вклад в снижение цен на жилье.
Источник: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm
Комментарий (0)