Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate (EZ Property), проанализировал: «Раньше размер платы за землепользование рассчитывался по относительно стабильной схеме. Например, в провинциях Северная Дельта Нила стоимость платы за 1 гектар земли составляла всего около 10 миллиардов донгов. Однако теперь эта цифра меняется ежедневно, что приводит к тому, что компании не могут предсказать фактическую стоимость».
« Есть проекты, которые длятся много лет. Когда они только стартовали в 2018–2019 годах, цена земли составляла всего около 21–22 миллионов донгов за м². Но теперь, после корректировки, цена может вырасти до 49–50 миллионов донгов за м². Эта разница практически истощает бизнес », — отметил г-н Тоан.
Кроме того, проекты, отстающие от графика из-за процедурных проблем или проблем с расчисткой участка, часто влекут за собой перерасчёт платы за землепользование или даже взыскание сотен миллиардов донгов. Отсутствие стабильности и последовательности в ценообразовании ещё больше увеличивает финансовое давление на бизнес.
Также обсуждается список цен на землю Говоря о высокой корректировке, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, также отметил, что компания, арендующая склад площадью 11 000 м² в старом районе 4 города Хошимин, должна была платить 3,3 млрд донгов в год в 2022 году. К 2023 году Хошимин скорректировал коэффициент арендной платы, и размер платы вырос до 7,7 млрд донгов. К началу 2025 года, с применением нового прейскуранта цен на землю в соответствии с процентным соотношением, стоимость увеличилась до более чем 21 млрд донгов в год, что в 3 раза выше, чем в предыдущем году, и в 7 раз выше, чем в 2022 году.
Эта реальность приводит к значительному росту постоянных затрат предприятий, что напрямую влияет на денежный поток, производственные и бизнес-планы, а также конкурентоспособность на рынке.
По его словам, за последние 3 года Хошимин трижды корректировал цены на землю, соответственно, предприятиям пришлось столкнуться с тремя крупными изменениями финансовых обязательств по земле в сторону уплаты большего количества налогов и сборов.
« Это создаёт серьёзное финансовое давление на бизнес. Благодаря росту цен на землю город, возможно, сможет получать доходы в бюджет в течение следующих пяти лет, но после этого бизнес и инвесторы «побегут» в другие места», — сказал г-н Чау.
Кроме того, г-н Чау отметил, что цена на землю является затратным фактором экономики . Существует множество решений по снижению цен на жильё, при которых государство должно определить разумный источник дохода от земли.
Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков, также откровенно заявил, что, хотя в Законе о земле четко прописан принцип обеспечения гармонии интересов государства, землепользователей и инвесторов, в действующей методике расчета цен на землю не учитываются интересы предприятий в целом, предприятий по землепользованию и аренде и предприятий недвижимости в частности.
« Были случаи, когда в течение всего лишь одного года после принятия решений о выделении земли в одном и том же районе, на одном и том же участке земли, но с разницей в 4 месяца, цены на землю выросли на 40%, что превышает темпы инфляции », — поднял этот вопрос г-н Хиеп.
По словам г-на Хиепа, когда рост цен на землю затронет все предприятия, количество проектов сократится, что не позволит обеспечить устойчивый доход для региона.
Люди также несут бремя
По словам юриста Нгуена Ван Диня, высокие цены превратят землю в ресурс для развития. Бюджет будет получать больше доходов от земли, а люди, чьи земли будут возвращены, получат более достойную компенсацию. Однако это также приведет к увеличению финансового бремени для людей, выплачивающих сборы за землепользование, подоходный налог с передачи прав землепользования, регистрационные сборы и т. д.
В частности, рост цен на землю также приводит к увеличению расходов населения, связанных с землепользованием. Например, выдача первых сертификатов, разрешение на изменение целевого назначения земли домохозяйствами и отдельными лицами, ежегодная арендная плата за землю, расчет налога на землю, регистрационные сборы и, особенно, подоходный налог с передачи прав землепользования... все они основаны на прейскуранте цен на землю.
Если прейскурант цен на землю увеличится вдвое, то и земельные сборы, налоги, пошлины, сборы… которые людям придётся платить, тоже увеличатся вдвое, хотя это довольно обширная группа субъектов. Прейскурант цен на землю, безусловно, окажет широкое и всеобъемлющее влияние.
Поэтому вопрос о том, как установить цену на землю, чтобы получить «нейтральный» прейскурант, способствующий гармонизации интересов всех субъектов, является сложной задачей. Адвокат Нгуен Ван Динь считает, что корректировка нормативных актов, регулирующих налоги, сборы, платежи и т. д. в сфере землепользования, поможет преодолеть недостатки, вызванные ростом цен на землю, защитить людей, особенно уязвимые группы, поддержать социальную стабильность, при этом превратив землю в ресурс развития.
Ассоциация недвижимости Вьетнама (VNREA) также отметила реальность того, что земля является важным сырьевым материалом для производства и бизнеса, а цена на землю является прямым фактором, формирующим стоимость продукции через сборы за землепользование, арендную плату за землю, компенсационные расходы на расчистку территории от населенных пунктов и предприятий, инвесторов, а также людей.
Цены на землю в соответствии с прейскурантом на землю повлияют на возможности доступа к земле для предприятий, инвесторов, затраты на вводимые ресурсы, цены на продукцию и конкурентоспособность бизнеса.
VNREA также заявила, что цепная реакция роста цен на землю может привести к стагнации рынка недвижимости, что негативно скажется на смежных секторах, таких как строительство, производство материалов, финансы, банковское дело и т. д., что негативно скажется на целевом росте и макроэкономической стабильности. Обоснованное ценообразование будет способствовать росту ВРП (валового регионального продукта).
По данным ассоциации, резкий рост цен на землю также окажет серьёзное давление на государственные инвестиционные расходы и реализацию инфраструктурных проектов. Рост стоимости земли может привести к перерасходу средств на ключевые инфраструктурные проекты города, превышая сметы и создавая трудности для сбалансирования бюджета.
В то же время затянувшийся процесс переговоров и компенсаций может замедлить ход реализации, влияя на эффективность государственных инвестиций и цель синхронного развития инфраструктуры, которую местный орган считает приоритетной для продвижения в предстоящий период.
Рост цен на землю согласно прейскуранту на землю окажет финансовое давление на граждан и предприятия, использующие землю, в связи с резким ростом финансовых обязательств (арендная плата за землю, сбор за изменение целевого назначения земли, земельные сборы и платежи). Одновременно это увеличит нагрузку на государственный бюджет при реализации компенсаций, поддержки и переселения.
Ассоциация недвижимости также обеспокоена тем, что рынок недвижимости в настоящее время переживает нестабильный процесс восстановления, многим предприятиям приходится реструктурироваться, а потоки капитала ограничены. Рост цен на землю в этот период может создать «двойное бремя», замедляя восстановление рынка.
Поэтому VNREA считает, что повышение цен на землю должно иметь разумную дорожную карту в условиях хрупкого восстановления рынка недвижимости. Резкие изменения могут негативно повлиять на смежные секторы, такие как строительство, производство материалов, финансы и банковское дело, тем самым нарушая целевой показатель роста и макроэкономическую стабильность.
Доцент, доктор Чан Ким Чунг, бывший заместитель директора Центрального института экономического управления, рекомендовал сосредоточиться на точном и прозрачном сборе информации о ценах на землю. В частности, информацию необходимо собирать из различных источников, таких как фактические сделки, земельные аукционы, консультации по ценам...
Этот процесс должен проводиться регулярно и непрерывно, чтобы отслеживать рыночные колебания. Кроме того, необходим строгий механизм контроля, гарантирующий достоверность информации, особенно в отношении декларирования цен купли-продажи земельных участков.
« Необходимо разработать комплексную модель зонирования цен на землю, чтобы создать реалистичную карту цен на землю. Необходимо избегать уравнивания в зонировании и дробления земельных участков в регулировании цен на землю; необходимо разработать взвешенные и реалистичные индексы », — подчеркнул доцент, доктор Чан Ким Чунг.
Источник: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html
Комментарий (0)