Это настоящая "земельная лихорадка" или всего лишь "спекулятивный пузырь"?

В ночь с 19 на 20 августа 2024 года завершился аукцион 19 земельных участков в коммуне Тьен Йен, район Хоай Дык, окончательная цена которых достигла 133 миллионов донгов/м², что в 30 раз выше начальной цены.

Аукцион земельных участков на окраине Ханоя длился до 18 часов, вызвав сенсацию в социальных сетях: сотни инвесторов выстроились в очередь и бросились регистрироваться для участия в аукционе.

Земельный аукцион продолжался почти до 4:00 утра 20 августа 2024 года (Фото: Хуу Тханг).

Два земельных участка, проданные по самым низким ценам на этом аукционе, стоили 91,3 миллиона донгов/м2, но даже при этом их цена все равно была в 12,5 раз выше начальной.

Эта ситуация не совсем нова, поскольку менее половины месяца назад в «очаге» земельных аукций в Тхань Оай также был установлен новый ценовой ориентир для пригородной земли.

Земельный аукцион, состоявшийся в минувшие выходные в районе Тхань Оай города Ханой, привлек тысячи участников. Самая высокая выигрышная ставка составила более 100 миллионов донгов/м², что в восемь раз выше начальной цены, которая составляла всего от 8,6 до 12,5 миллионов донгов/м².

Агенты по недвижимости перепродают земельные участки сразу после аукциона (Фото: Хуу Тханг).

Таким образом, общая сумма денег, полученная районом Тхань Оай от недавнего аукциона, составила 404,6 миллиарда донгов, что на 349 миллиардов донгов меньше начальной цены и примерно в восемь раз превышает первоначальную цену.

В районе Хоай Дык ожидается, что выручка от аукциона превысит 186 миллиардов донгов, что более чем в 11 раз превышает стартовую цену.

До начала земельных аукций цены на землю в пригородах колебались от 20 до 30 миллионов донгов за квадратный метр.

Согласно исследованию рынка, проведенному компанией Nguoi Dua Tin , и сводному отчету нескольких онлайн-платформ по недвижимости, таких как Batdongsan.com.vn, запрашиваемые цены на земельные участки в коммуне Тхань Као (район Тхань Оай, Ханой) в последние годы фактически имеют тенденцию к росту.

Однако средняя запрашиваемая цена на землю в этом районе за последние четыре года выросла всего примерно на 80% – с обычной цены в 15 миллионов донгов/м² в 2020 году до 27 миллионов донгов/м² в 2024 году – и не было внезапного скачка в несколько десятков раз, как это было на упомянутом выше аукционе.

Цены на землю на аукционах в Хоай Дык были в 2-3 раза выше, чем рыночные цены (Фото: Хуу Тханг).

Таким образом, по сравнению с обычной запрашиваемой ценой в 27 миллионов донгов/м2 во втором квартале 2024 года, цены, предложенные победителями аукциона 10 августа 2024 года на земельные участки в коммуне Тхань Као, составили 63-100 миллионов донгов/м2, что в 2,3-3,7 раза выше.

В соседних районах округа Тхань Оай цены также колеблются в диапазоне от 20 до 30 миллионов донгов за квадратный метр.

В районе Тьен Йен округа Хоай Дык в Ханое наиболее распространенная запрашиваемая цена на земельные участки во втором квартале 2024 года составляла всего 43 миллиона донгов/м2, что на более чем 48% больше, чем годом ранее.

Однако цены на землю на недавнем аукционе по-прежнему были в два-три раза выше текущих рыночных цен.

В соседних районах округа Хоай Дык цены во втором квартале 2024 года также варьировались от 22 до 62 миллионов донгов за квадратный метр.

Стремительный рост цен на землю является признаком рыночного спроса.

Комментируя ситуацию, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn г-н Нгуен Куок Ань заявил, что начиная со второго квартала 2025 года цены на землю начнут входить в основную тенденцию восстановления. Нынешний скачок цен носит лишь локальный характер в отдельных районах.

Данные с сайта Batdongsan.com.vn также указывают на то, что общенациональный спрос на земельные участки вырос на 33% во втором квартале 2024 года по сравнению с первым кварталом 2024 года.

Однако эксперт оценил это как лишь локальное улучшение в отдельных районах, особенно в северных провинциях. В Ханое наблюдался 75-процентный рост интереса к земельным участкам.

«В частности, возросший интерес и рост цен в районах, окружающих Ханой, обусловлены факторами планирования и аукционной деятельностью», — заявил г-н Куок Ань.

Г-н Нгуен Куок Ань – заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn.

В частности, в первой половине 2024 года объем поисковых запросов по земельным участкам в районах Донг Ань, Гиа Лам, Хоай Дык, Тхач Тхат и Куок Оай увеличился на 48–104%, что привело к росту запрашиваемых цен на земельные участки в этих пригородных районах на 4–24% по сравнению со второй половиной 2023 года.

По словам г-на Нгуен Куок Аня, на рынок земли существенно влияют три основных фактора: региональная экономика и даже национальная экономика на макроуровне; планирование инфраструктуры; а также рост населения и транспортная доступность к другим населенным пунктам.

«Помимо традиционных рынков, на многих новых рынках, где была опубликована информация о планировании инфраструктуры, цены обычно растут на 10-30%, а в некоторых местах цены на землю удваиваются или утраиваются за короткий период времени».

«В настоящее время информация о планировании распространяется довольно широко и в больших масштабах по всей стране, как в рамках одного масштабного проекта, реализуемого с помощью синхронизированного планирования. Эта позитивная информация повышает ликвидность и цены в сегменте земельных участков», — проанализировал эксперт.

Однако, анализируя риски, г-н Куок Ань также подчеркнул, что, хотя цены на землю растут на основе информации об инфраструктуре, в некоторых районах рост цен обусловлен спросом и потенциалом, в то время как в других наблюдается завышение цен, подпитываемое слухами, что потенциально может негативно повлиять на рынок.

Г-н Нгуен Ван Динь считает, что высокие цены на землю отражают спрос на рынке недвижимости.

С другой стороны, доктор Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), считает, что земельные аукционы, вызвавшие широкий интерес, и внезапный скачок цен явно отражают «жажду» людей к земле.

В последние годы количество проектов, земельных участков и объектов недвижимости с безупречной юридической документацией крайне невелико, они поступают на рынок в очень небольших количествах, а возможно, и вовсе отсутствуют.

Таким образом, запуск юридически корректного проекта, управляемого государством, привлечет значительный интерес со стороны инвесторов, готовых заплатить огромные суммы денег за приобретение земли.

Скрытые риски, связанные с "накопительством" земельных участков.

Хотя г-н Динь признал, что резкий рост цен на землю частично обусловлен рыночным спросом, он также напомнил инвесторам о необходимости проявлять осторожность, поскольку, несмотря на то, что земельные сделки стали популярными, они пока не обладают высокой ликвидностью. В то время как в некоторых районах наблюдается бум, в других происходят манипуляции с ценами с целью манипулирования рынком.

«Вполне возможно, что инвесторы вступили в сговор во время аукциона, тем самым подняв цены на землю в окрестностях почти до нового уровня, чтобы получить прибыль. Не говоря уже о том, что Ханой — это ключевой городской район с высокой плотностью населения и ограниченными земельными ресурсами, где предложение недвижимости всегда не соответствует спросу, поэтому вполне возможно, что инвесторы могли воспользоваться этой ситуацией для получения прибыли».

«Действительно ли цены на землю достигли таких высоких уровней, зависит от того, будут ли инвесторы, выигравшие аукционы, в будущем производить платежи. История с отмененными заявками на аукционе в Тху Тхием все еще остается актуальной, что позволяет нам более реалистично оценить этот резкий рост цен на землю», — заявил г-н Динь.

Эксперты выражают обеспокоенность по поводу потенциальных рисков, связанных с накоплением земельных участков (Фото: Хуу Тханг).

Отметив, что высокие аукционные цены на землю еще больше увеличат затраты на расчистку территории для новых проектов, г-н Нгуен Куок Ань также выразил обеспокоенность тем, что, поскольку цены на землю в 2-3 раза превышают среднюю рыночную стоимость, владельцы земли в окрестностях могут быть склонны соответственно повысить цену продажи своих участков.

Резкий скачок цен на землю также может породить тенденцию спекуляции на земельных участках, поскольку многие люди спешат купить землю в надежде получить прибыль от продолжающегося роста цен.

Однако это может привести к ситуации, когда деньги будут связаны с землей, вместо того чтобы циркулировать в других видах экономической деятельности.

По мнению эксперта, после периода рыночных трудностей общее настроение среди покупателей и инвесторов в недвижимость будет более осторожным, чем прежде.

Поэтому он рекомендует покупателям и инвесторам тщательно изучить рынок и понять колебания цен, используя объективные источники информации, прежде чем принимать решение об инвестировании в какой-либо продукт.

Земельный аукцион в Тхань Оай был абсолютно прозрачным и проводился в соответствии с установленными процедурами.

В связи с противоречивыми сообщениями о недостаточной прозрачности реализации проекта, определения начальной цены и организации аукциона по продаже прав пользования 68 земельными участками в районе Нго Ба, деревня Тхань Тхан, коммуна Тхань Као, район Тхань Оай, состоявшегося 10 августа, Народный комитет района Тхань Оай представил доклад Народному комитету города Ханоя по этому вопросу.

В отчете говорится, что аукцион был проведен в соответствии с Законом о земле от 2024 года, Законом об аукционах от 2016 года и решениями Народного комитета Ханоя относительно издания положений об аукционной продаже прав пользования землей для выделения земель с оплатой за пользование землей или арендой земли в Ханое.

В ходе проверки выяснилось, что в общей сложности 1550 клиентов подали заявки на участие в аукционе, что соответствует 4201 заявке. Из них 1439 клиентов, что соответствует 3923 заявкам, были признаны имеющими право на участие.

После изучения документов и действующих руководящих принципов Народный комитет района Тхань Оай установил, что все этапы процесса реализации были проведены в соответствии с руководящими принципами, обеспечивая объективность, прозрачность и соблюдение закона. Не было обнаружено никаких доказательств незаконного накопления земли, манипулирования ценами или спекуляции в ходе недавнего аукциона в коммуне Тхань Као.

Народный комитет района Тхань Оай подтверждает, что организация и реализация проекта, приобретение земли, расчистка участка, строительство инфраструктуры, определение начальной цены и выбор организатора аукциона; размещение документов и организация аукциона по продаже прав пользования землей осуществляются в соответствии с законом; аукцион проводится честно, открыто, прозрачно, справедливо и объективно.

Покупатели делают ставки в соответствии со своими потребностями и рыночными условиями; аукцион проводится в соответствии с установленными процедурами, под надзором правоохранительных органов и общественности.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm