Министр строительства: сделки с недвижимостью через цокольный этаж не приводят к росту цен продажи

По словам министра строительства Нгуен Тхань Нги, регулирование операций с недвижимостью через торговые площадки не приводит к необоснованному увеличению расходов для инвесторов или повышению цен продажи.

В этой поправке правительство предлагает восстановить условие о том, что будущая недвижимость должна продаваться через торговую площадку. В частности, согласно статье 57, через торговую площадку должны осуществляться два вида сделок: продажа или аренда инвесторами домов или будущих построек, а также передача, аренда или субаренда земельных участков с технической инфраструктурой. Проведение других сделок через торговую площадку поощряется.

Министр строительства Нгуен Тхань Нги на заседании по обсуждению, состоявшемся во второй половине дня 23 июня, изложил многочисленные причины необходимости регулирования торговли недвижимостью через биржу. Помимо институционализации политики партии в Резолюции 18, г-н Нги отметил, что это требование поможет государству получить инструменты для управления информацией о рынке недвижимости.

«Регулирование торговли через торговую площадку не приводит к необоснованному увеличению затрат для инвесторов или повышению цен продажи», — заявил г-н Нги.

Министр строительства Нгуен Тхань Нги. Фото: National Assembly Media — Министр строительства Нгуен Тхань Нги. Фото: *National Assembly Media*

В настоящее время расходы инвесторов на управление и продажу обычно составляют около 8–10% от цены продажи (включая расходы на персонал, рекламу, коммуникации и комиссионные за успешных продавцов). Эти расходы также включены инвесторами в цену продажи. Таким образом, инвесторы могут потратить средства (используя собственные ресурсы и оборудование) на организацию продаж самостоятельно, создание или найм площадку для продажи недвижимости.

Кроме того, министр строительства также подтвердил, что сделки с недвижимостью, заключенные в будущем, имеют ряд особенностей, таких как несформированность активов, сложные юридические аспекты проектов в сфере недвижимости, а условия ввода в эксплуатацию должны контролироваться в соответствии с фактической реализацией проекта, поскольку эти сделки не подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому необходимо обеспечить публичность и прозрачность сделок, что поможет предотвратить мошенничество.

Однако г-н Нги заявил, что агентство-разработчик отчитается перед правительством о необходимости дальнейшего тщательного изучения комментариев по данному вопросу, обеспечивая надлежащее завершение разработки положений о торговых площадках в сфере недвижимости.

В ходе предыдущего обсуждения вице-президент Национального экономического университета г-н Хоанг Ван Куонг также поддержал проведение сделок с недвижимостью через публичные слушания и предложил включить в проект более конкретные и строгие правила в отношении этого содержания.

Он пояснил, что торговля через биржу минимизирует юридические риски и помогает консультировать продавцов и покупателей недвижимости. По его словам, полноценный рынок недвижимости всегда должен включать три стороны: покупателей, продавцов и брокеров. В развитых странах брокерская деятельность — это профессиональная профессия со строгим регулированием и высокой ответственностью. Брокеры отвечают за проверку, обеспечение законности и должны нести ответственность в случае возникновения рисков. Биржевой площадке разрешено получать только брокерское вознаграждение, а не разницу между комиссией за покупку и продажу, и она не имеет права участвовать в процессе сделки.

«Закон должен быть направлен на создание профессиональной площадки для торговли недвижимостью, способной помогать покупателям и продавцам, являясь своего рода продолжением государства для получения рыночной информации. Это позволит избежать недавнего хаоса и мошенничества», — предложил вице-президент Национального экономического университета.

Однако в предыдущем обзоре Экономический комитет предложил, что торговля через площадку не должна быть обязательной, а должна лишь поощряться. «Необходимо уважать право предприятий и граждан на участие в сделках через торговую площадку. Торговля через площадку не должна быть обязательной, а должна лишь поощрять организации и частных лиц к торговле недвижимостью через площадку», — заявил Экономический комитет.

Депутаты Национальной ассамблеи также обеспокоены тем, что принуждение к проведению сделок через биржи нарушает свободу и принцип равенства в бизнесе.

Г-н Кам Ха Чунг, глава Комитета по делам этнических меньшинств провинции Фу Тхо, отметил, что положение, требующее от предприятий и граждан совершать сделки с недвижимостью через торговую площадку – посредническое учреждение, – является признаком ограничения права на свободу предпринимательской деятельности, закрепленного в статье 33 Конституции 2013 года. Это положение также противоречит праву на автономию бизнеса и свободе поиска рынков и клиентов, предусмотренному Законом о предпринимательстве.

«Торговая площадка по торговле недвижимостью — это обычное предприятие, а не государственный орган управления, не поставщик государственных услуг, уполномоченный государством, поэтому принуждение сторон пользоваться услугами площадки создаст неравенство и нарушит принцип равенства в бизнесе», — заявил г-н Чунг.

Фактически положение о том, что сделки с недвижимостью должны проводиться через кассу, было установлено еще в Законе «О сделках с недвижимостью» 2006 года, но впоследствии было исключено, когда в закон были внесены поправки в 2014 году, и применяется до сих пор.

Г-н Кам Ха Чунг, глава Комитета по делам этнических меньшинств провинции Фу Тхо. Фото: National Assembly Media — Г-н Кам Ха Чунг, глава Комитета по делам этнических меньшинств провинции Фу Тхо. Фото: *National Assembly Media*

Г-н Фам Ван Хоа (Донг Тхап) отметил, что принудительное проведение сделок с недвижимостью через суд нецелесообразно. Он заявил, что стороны должны самостоятельно договориться в соответствии с действующим законодательством, чтобы ограничить использование закона в целях монополизации и сговора с целью уклонения от уплаты налогов, что повышает риски на рынке недвижимости и приводит к увеличению издержек.

«Торговля через биржи должна только поощряться, а не требоваться, и биржи должны нести юридическую ответственность за предоставление клиентам недостаточной или неверной информации», — заявил он.

Между тем, г-н Фам Ван Тхинь, глава Народного мобилизационного комитета провинции Бакзянг, предложил не требовать проведения транзакций через кассу в случаях, когда инвесторам были выданы сертификаты на право землепользования для каждого участка земли в соответствии с планом.

Он пояснил, что на самом деле, в рамках проектов раздела и продажи земельных участков большинство инвесторов завершили инфраструктуру согласно плану, выполнили свои финансовые обязательства и получили сертификаты от государственных органов на каждый участок и земельный участок. «Передача таких объектов недвижимости происходит в обычном режиме, без необходимости прохождения через кассу, как при будущих сделках с жильём», — сказал он.

Г-н Кам Ха Чунг добавил, что торговые площадки недвижимости – посредники, продающие товары инвесторам – работают ради получения прибыли, поэтому они найдут любые способы продать им как можно больше. Следовательно, торговые площадки не гарантируют права покупателей, особенно в случае с товарами с неполной юридической документацией, но с высокими скидками. Кроме того, инвесторы могут создавать множество площадок, проводить виртуальные сделки и взвинчивать цену продажи.

«Необязательно, чтобы любая сделка с недвижимостью проходила через суд. А сделки, в которых участвует хотя бы одна сторона, должны быть нотариально удостоверены», — предложил г-н Чунг.

Ожидается, что Национальное Собрание рассмотрит и одобрит проект Закона о сделках с недвижимостью (с изменениями) на 6-й сессии в конце 2023 года.

Hoai Thu - Son Ha

Ссылка на источник