Квартиры стоимостью 25 миллионов донгов/м² «вымерли» в Ханое и Хошимине.

Доступные квартиры «исчезли» на рынке недвижимости Ханоя и Хошимина

В отчете Министерства строительства о рынке жилья и недвижимости за третий квартал говорится, что количество успешных сделок купли-продажи квартир и индивидуальных домов достигло 38 398 единиц, что на 48% больше по сравнению с предыдущим кварталом.

Что касается цен, цены на квартиры в Ханое продолжали расти как в новых, так и в старых проектах. Средняя цена в новых проектах увеличивалась примерно на 4–6% в квартал и на 22–25% в год. Цены на квартиры также выросли, особенно в некоторых районах, увеличившись примерно на 35–40% в зависимости от местоположения по сравнению с предыдущим кварталом.

В сегменте доступных квартир с ценой продажи менее 25 млн донгов/м² практически нет сделок и предложений. Квартиры среднего ценового диапазона с ценой от 25 до 50 млн донгов/м² по-прежнему составляют значительную долю сделок и предложения на рынке. Остальная часть приходится на квартиры класса люкс и суперлюкс (с ценой более 50 млн донгов/м²).

Данные исследования Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) показывают, что сегмент доступных квартир (цена которых менее 25 млн донгов/м2) — доступное жилье — за последние несколько лет «вымер», и его очень сложно, а то и невозможно, возродить в Ханое и Хошимине.

В частности, статистика этого подразделения показывает, что в период с 2018 по 2023 год не только количество квартир постоянно сокращалось, но и структура предложения квартир в двух особых городских районах становилась всё более несбалансированной. Структура предложения всё больше склонялась в сторону элитного и элитного сегментов. Доля вновь построенных квартир в доступном ценовом сегменте постоянно снижалась и официально «исчезла» в Хошимине в 2021 году и Ханое в 2023 году.

В Ханое доля новых доступных квартир достигла 35% в 2018 году, снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение доступных квартир в Ханое продолжало сокращаться, достигнув лишь около 4% от общего числа предлагаемых квартир. До настоящего времени доступных квартир в продаже больше нет.

В Хошимине с 2018 года доля доступных квартир резко сократилась с 20% в 2018 году до 0,5% в 2020 году. К 2021 году сегмент доступных квартир в Хошимине исчез.

Проект социального жилья Донг Мо Дай Ким в районе Хоанг Май, Ханой (Фото: Ха Фонг).

За последние 9 месяцев предложение квартир в Ханое значительно восстановилось. Однако дисбаланс между спросом и предложением стал ещё более серьёзным: около 80% квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине, оцениваются в 50 млн донгов за квадратный метр и выше.

Цены на квартиры постоянно растут и достигли нового максимума как на первичном, так и на вторичном рынке, значительно превышая доступность и темпы роста доходов большинства людей.

Министерство строительства считает, что в настоящее время рынок недвижимости демонстрирует ограничения и недостатки, проявляя признаки нестабильности и нездоровья. В частности, структура рынка недвижимости неадекватна, поскольку наблюдается переизбыток предложения в сегментах жилья среднего и высокого класса, а также туристической недвижимости. В то же время наблюдается острая нехватка социального жилья, жилья для рабочих и коммерческого жилья по доступным ценам для малообеспеченных и среднеобеспеченных граждан.

«Цены на недвижимость, особенно на жильё и землю, постоянно растут и превышают доходы населения. Это затрудняет доступ к жилью и его строительство для малообеспеченных работников городских районов и работников промышленных парков. В Ханое и Хошимине практически нет квартир стоимостью менее 25 миллионов донгов за квадратный метр», — заявили в Министерстве строительства.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), рынок недвижимости остро нуждается в коммерческом жилье из-за юридических проблем и дисгармоничной структуры рынка. Многие дома относятся к элитному сегменту, но доступного коммерческого жилья не хватает, что привело к постоянному росту цен на жилье в последние годы. Это затрудняет покупку жилья для городских жителей со средним и низким доходом, которые действительно нуждаются в нем.

Решения по возвращению на рынок доступных квартир

Г-жа Джан Хюинь, директор по исследованиям и S22M в Savills, считает, что для решения проблемы нехватки доступного жилья необходимо комплексное решение, объединяющее сильные стороны как государственного, так и частного секторов.

«В условиях ограниченного государственного бюджета финансирование проектов социального жилья столкнётся со множеством трудностей. В то же время частный сектор также испытывает инфляционное давление, связанное с ростом затрат на производство. Поэтому эффективное сотрудничество между двумя сторонами становится крайне необходимым. Кроме того, повышение плотности застройки и разумное планирование сыграют важную роль в обеспечении доступного жилья», — сказала она.

По словам г-жи Джан Хюинь, городскому правительству необходимо ввести мощную политику стимулирования, чтобы привлечь землевладельцев к сотрудничеству и тем самым сформировать новые устойчивые жилые районы.

Жилой дом в Ханое (Фото: Ха Фонг).

«Оптимизируя земельные площади, сочетая их с общественными объектами и зелеными насаждениями, мы можем постепенно решить всё более острую жилищную проблему. Тесное взаимодействие правительства и инвесторов станет ключом к реализации этих идей», — подчеркнули эксперты Savills.

Разделяя эту точку зрения, д-р Нгуен Ван Динь, председатель VARS, заявил, что необходимо решительное вмешательство со стороны государства.

Во-первых, государству необходимо исследовать и разрабатывать политику, направленную на создание благоприятных условий для инвесторов, желающих строить доступные коммерческие квартиры, например, путем применения политики освобождения от земельного налога, корпоративного налога или увеличения плотности застройки или коэффициента использования земли по сравнению со стандартами для проектов доступного коммерческого жилья.

При этом реализуется приоритетная политика утверждения проектов планирования и выдачи разрешений на строительство, что способствует сокращению сроков разработки проектов и, следовательно, снижению инвестиционных затрат. Кроме того, предлагается «добавить приоритетные баллы» при отборе инвесторов для реализации инвестиционных проектов с использованием земельных участков для инвесторов, создавших доступное жильё.

Во-вторых, необходимо продвигать проекты сотрудничества между государством и частным сектором в целях строительства доступного жилья. В частности, частный сектор возьмёт на себя большую часть процесса строительства и развития, а государство предоставит земельные льготы и юридическую поддержку.

В-третьих, государственному агентству по управлению необходимо разработать политику поддержки спроса населения на жильё. Правительство может рассмотреть возможность создания фонда поддержки развития и поддержания предложения недорогого жилья. Этот фонд может пополняться за счёт государственного бюджета и средств частных инвесторов.

Фонд будет публично и прозрачно публиковать информацию о ценах продажи и аренды, помогая людям легко находить и сравнивать цены, выбирая жилье, соответствующее их потребностям и финансовым возможностям. Фонд также является управляющим органом, проверяя лиц, купивших/арендовавших жилье по проектам, разработанным Фондом, и изымая жилье в случае, если будет установлено, что они приобрели/продали жилье с нарушением нормативных требований, подделали документы о доходах и не представили надлежащую декларацию об имуществе.

Кроме того, государству необходимо разработать политику, ограничивающую мотивацию к спекуляциям, и вскоре изучить и начать применять налог на недвижимость, нацеленный на владельцев, которые не вкладывают недвижимость в коммерческую деятельность или не ведут строительство после получения земли... Государству также необходимо создать агентства или комитеты для контроля за жилым фондом и ввести строгие санкции против случаев спекуляции, манипулирования ценами или незаконного повышения цен.

Однако для того, чтобы политика регулирования была по-настоящему эффективной и обеспечивала безопасную и здоровую работу рынка в долгосрочной перспективе, государству необходимо в ближайшее время завершить создание информационно-данной системы по рынку недвижимости и определенной системы управления жилым фондом.

Информационная система и данные о рынке недвижимости, особенно данные о ценах, станут важной основой для управления/мониторинга цен на недвижимость, обеспечивая доступность квартир для людей со средним и низким доходом, избегая резкого роста цен на жилье из-за спекуляций или других рыночных факторов.

Интегрированная система управления жилым фондом с национальной базой данных о населении, а также статусе выплат по социальному обеспечению, записями об ипотеке и т. д. поможет агентствам выявить историю транзакций и жилищный статус каждого человека, отличив спекулянтов от покупателей жилья с реальными потребностями в жилье.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm